【正文】 從眾多的開發(fā)樓盤就可以看的出來，這里的投資價(jià)值正在凸顯。 城西區(qū)：持續(xù)走旺，未來熱點(diǎn) 板塊 咸陽市城西地區(qū)主要指渭河北岸的咸通路以西和三號橋南的世紀(jì)西路區(qū)域。相比市中心以及周邊樓盤，該區(qū)域項(xiàng)目質(zhì)量較高，內(nèi)部配套齊全，但外部配套尚顯不足，關(guān)中――天水經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)規(guī)劃的出臺，將推出西咸共建區(qū)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)的快速提升。世紀(jì)大道西咸共建區(qū)沿線樓盤以大盤為主如：金泰絲路花城、奧林匹克花園等等。 城南區(qū)：規(guī) 劃 利好，未來發(fā)展核心 咸陽市城南區(qū)界定如下：皂河以西，西寶南線以北，灃河以東 ，渭河以南約 30 平方公里區(qū)域內(nèi)。由于區(qū)域工廠較多，生活配套不足，目前城東整體房價(jià)處于咸陽市五區(qū)之末。 區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)集中在朝陽一路和朝陽二路之間，項(xiàng)目數(shù)約占總量的 15%。同時(shí)從城市地理來看，南為渭河，北邊為塬以及高速公路阻斷，整體房地產(chǎn)開發(fā)空間受到一定限制，目前市場在售項(xiàng)目為 60 個(gè)左右。此外，咸陽市舊城改造力度加大，未來將釋放出較大體量的商品房用地。 保障性住房建設(shè)力度加大 2020 年，咸陽市年度經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃建設(shè)面積 萬平方米2020 年計(jì)劃量為 萬平方米 ,廉租房保障計(jì)劃也已出臺并落實(shí)，對中低收入人群的住房保障力度逐步加大。整體消費(fèi)市場以二室及三室需求 占到絕對比重，諸如一室以及四室以上不足10%。 置業(yè)人群較為單一，二室、三室戶型需求占市場總量的 90%以上 咸陽市目前的置業(yè)人群以咸陽市人以及周邊的 市 區(qū)為主；輔以部分西安人，而其他地方的客源更加稀少。 房地產(chǎn)市場趨于縱深化發(fā)展 隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模的迅速擴(kuò)大，本土開發(fā)企業(yè)逐步走強(qiáng)，外來品牌開發(fā)企業(yè)強(qiáng)勢進(jìn)入，競爭的激烈?guī)?dòng)了咸陽商品房市場的整體發(fā)展水平，房地產(chǎn)市場趨于縱深化發(fā)展。 2020 年咸陽商品住宅 均價(jià)約 1100 元 /平方米，根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2020 年 8 月咸陽商品住宅均價(jià)已達(dá) 3054 元 /平方米。咸陽城市發(fā)展進(jìn)程逐步加快，從市政、交通、城市改造方面逐步進(jìn)行 ,經(jīng)濟(jì)及城市配套的完善帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。 安居工程建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 咸陽房地產(chǎn)市場發(fā)展及預(yù)測 從 2020 年開始，伴隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在西咸一體化發(fā)展戰(zhàn)略的帶動(dòng)下，咸陽市房地產(chǎn)市場快速起步并深入運(yùn)行，尤其 2020 年后市場發(fā)展加速，整體市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的格局。 （六）城改房將會(huì)得到重視 城改商品房進(jìn)入市場以來，歡迎者有之，反對者有之，各種爭論和批評也從未中斷，但是毋庸置疑的一點(diǎn)是此類樓盤有效平抑了陜西樓 市快速上漲的房價(jià)。通過商品房預(yù)售合同聯(lián)機(jī)備案、產(chǎn)權(quán)交易登記、存量房轉(zhuǎn)讓、房屋租賃管理、信用檔案、信息發(fā)布，客觀地分析房地產(chǎn)運(yùn)行軌跡，正確評價(jià)和判斷房地產(chǎn)市場形勢與發(fā)展趨勢，從而確保房地產(chǎn)持續(xù)健康、有序的發(fā)展。從完善陜西房地產(chǎn)市場的角度以及陜西二手房市場的巨大潛力來看，未來陜西二手房市場在規(guī)模及結(jié)構(gòu)方面必然將獲得快速提升。和其他一線城市相比，我們很明顯地可以看出，西安二手房市場發(fā)展還是落人一步。目前來看，上海、深圳等一線城市的二手房交易量與商品房交易量之比在 1： 1 左右。伴隨著置業(yè)者的成熟以及競爭的白熱化，品質(zhì)化將成為房地產(chǎn)的核心競爭力，未來的陜西房地產(chǎn)市場將會(huì)是個(gè)以品質(zhì)說話的市場。“ 5178。 2020 年“ 5178。隨著眾多國內(nèi)大腕慢慢將開發(fā)的觸角伸向陜西，陜西聚集了越來越多的品牌地產(chǎn)。從而可以預(yù)見陜西省的保障性住房將會(huì)增加。而從長遠(yuǎn)來看，保障性住房將會(huì)是中央政府以及地方政府的工作重點(diǎn)。其中 287 萬戶通過實(shí)物配租解決，460 萬戶通過租賃補(bǔ)貼解決。 （二）保障性住房將會(huì)增加 國務(wù)院擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的首要措施是加快保障性住房建設(shè)。從中央到各地開始從政策上對開發(fā)結(jié)構(gòu)加強(qiáng)了信息監(jiān)測及政策調(diào)控，市場供應(yīng)已經(jīng)開始向符合大多數(shù)購房者的需求角度轉(zhuǎn)移，伴隨著市場開發(fā)的趨于成熟及購房者的逐漸理性，未來市場開發(fā)及需求結(jié)構(gòu)也將趨于更加合理。 特征： 房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)出扁平化。近年來，相繼建成了桂園新村、宏安小區(qū)、全興園小區(qū)、通安小區(qū)、晨光家居、丹江新城等重點(diǎn)住宅項(xiàng)目，活躍了市場，但是房地 產(chǎn)市場依然處于初級階段，供應(yīng)單一，以城中區(qū)為主，物業(yè)類型皆為普通住宅。 住房建設(shè)規(guī)劃逐步實(shí)施。目前，在售項(xiàng)目 28 個(gè)，均價(jià)為 2696 元 /㎡。 特征： 市場的需求還正處在增長期 居住性需求依然是房地產(chǎn)市場的主導(dǎo) “漢、水、綠”文化與自然特點(diǎn)是漢中樓市的獨(dú)特特征 （九）安康（ 2697 元 /㎡） 作為陜南重鎮(zhèn)的安康，安康房地產(chǎn)業(yè)從 20 世紀(jì) 80 年代周期開始起步，歷經(jīng)房屋統(tǒng)建、舊城改造、安居工程及經(jīng)濟(jì)適用房、商品房綜合開發(fā)等階段，但是真正的市場化階段要從 2020 年開始，之后以一個(gè)較快的速度發(fā)展。同時(shí)受政策、企業(yè)實(shí)力、當(dāng)?shù)氐墓┣箨P(guān)系的影響，雖然漢中還缺少能開發(fā)帶動(dòng)區(qū)域板塊項(xiàng)目的特大企業(yè)，但是，漢中沿漢江兩岸的板塊格局已見雛形。借助優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的開發(fā)勢頭，目前均價(jià)為 2564 元 /㎡，在售項(xiàng)目 40 個(gè)。 特征： 整體產(chǎn)品檔次較低，價(jià)格水平相近，產(chǎn)品單一 市場缺乏規(guī)范和市場意識 市場發(fā)展?jié)摿Υ?，速度? 高新區(qū)為開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域 （八）漢中（ 2564 元 /㎡） 漢中 素有“西北小江南” 的美譽(yù)。老城區(qū)同城市中心地帶被沋河分割成兩個(gè)部分，隨著城市的西移，老城區(qū)已越來越發(fā)偏遠(yuǎn)。渭南目前的大型房產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)集中于此區(qū)域。渭南市按照房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r可大致區(qū)分為：中心區(qū)、高新區(qū)、老城區(qū)等三個(gè)區(qū)域。目前均價(jià)為 3747元／㎡，個(gè)別項(xiàng)目已達(dá) 5000 元 /㎡，緊隨西安，在售項(xiàng)目為 21 個(gè)。 榆林房地產(chǎn)起步于九五時(shí)期，經(jīng)過 10 多年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍不斷壯大，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 130 多家，住宅設(shè)計(jì)理念和建設(shè)水平不斷提高，人民群眾居住條件不斷改善，全市城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá) 29 平方米。 棚戶區(qū)改造，有待加強(qiáng) （六）榆林（ 3747 元 /㎡） 榆林受地理因素影響城市規(guī)劃外的土地由 于荒漠化嚴(yán)重，造成規(guī)劃內(nèi)土地尤為稀缺，土地投資較為火熱，從而讓房價(jià)水漲船高。 安居工程建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 特征： 土地資源緊張，地價(jià)高漲 置業(yè)人群較為單一 開發(fā)區(qū)域集中，多數(shù)項(xiàng)目皆在寶塔 區(qū) 市場較不規(guī)范 （五）銅川（ 2551 元 /㎡） 銅川市位于陜西省中部，經(jīng)濟(jì)發(fā)展遲緩，銅川地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展一直很緩慢，市場化從 05 年開始，才三四年的時(shí)間，處于發(fā)展的初級階段，宏觀政策方面的對市場的影響并不大，市場主要是以剛性需求為主，在售項(xiàng)目 59 個(gè)，均價(jià)為 2551 元 /㎡。和省會(huì)城市西安相比，延安市場畢竟開發(fā)得晚一些，正走在發(fā)展階段。延安均價(jià)為 3536 元 /㎡，在售項(xiàng)目僅有 18個(gè)，是十個(gè)城市中在售項(xiàng)目最少的城市。 住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問題依然突出 房地產(chǎn)開發(fā)層次尚處于初級階段。 特征： 開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大。但是近年來，東高新國家級開發(fā)區(qū)的迅速崛起，使得人們開始矚目寶雞。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資總額的比重，由 2020 年的 %上升到 2020 年的 %，已成為拉動(dòng)寶雞固定資產(chǎn)投資增長和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要力量。 特征： 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 房地產(chǎn)市場供需兩旺，價(jià)格穩(wěn)升 房地產(chǎn)市場趨于縱深化發(fā)展 安居工程建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 產(chǎn)品理念 較為傳統(tǒng)，呈現(xiàn)扁平化特征 （三）寶雞（ 2268 元 /㎡） 寶雞房地產(chǎn)市場從 2020 年開始起步，但是較為緩慢，直到 2020 年在寶雞國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展和城市化快速推進(jìn)的過程中，房地產(chǎn)業(yè)才有了較快的增漲。不過咸陽城區(qū)面積相對有限，目前咸陽商品房市場供應(yīng)集中于城內(nèi)以及城南西咸共建區(qū)，城北、城東及城西相對偏少。均價(jià)在 09 年上漲幅度尤大，已經(jīng)“破五”目前為 5181 元 /㎡，高于其他九個(gè)城市的均價(jià)最低也在 2020 元 /㎡以上。在 2020 年西安樓市更是較為火爆， 111 月的新房成交量為 萬平方米，創(chuàng)造了新的歷史記錄。 （一）西安（ 5181 元 /㎡） 西安作為二線城市，房地 產(chǎn)市場發(fā)展從 1992 年起步，經(jīng)過 1992－1999 年的起步、調(diào)整上升期，到 2020－ 2020 年相對穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展期，經(jīng)歷了 2020－ 2020 的政策調(diào)整、快速提升期，再到 2020 年 — 2020 年， 安居工程建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整期。 （八）政策助推陜西省地產(chǎn)快速發(fā)展 從西部大開發(fā)、到西咸一體化、再到西部金三角（西安、成都、重慶）、以至最近的天水 —— 關(guān)注經(jīng)濟(jì)帶，一系列利好政策的實(shí)施以及將要實(shí)施都對陜西省的房地產(chǎn)市場有著積極促進(jìn)的作用 . 三、陜西房地產(chǎn)市場典型城市房地產(chǎn)發(fā)展分析 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng) 數(shù)據(jù)研究中心通過對十個(gè)典型城市的調(diào)研分析，按照各個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模以及發(fā)展?jié)摿Φ牟煌?、按照相?yīng)的比重得出陜西省整體普通住宅的均價(jià)為 4297 元 /㎡。當(dāng)前 我國的住房保障制度尚處在建設(shè)的初期，其受惠面較窄，且門檻較高，可操作性一般。而陜西二手房交易市場的發(fā)展?fàn)顩r，則表明陜西房地產(chǎn)市場仍存在著較大的結(jié)構(gòu)性缺陷，二手房市場不夠活躍，有待進(jìn)一步的加強(qiáng)。而上海、廣州等城市二手房交易量已超過了新建房屋交易量，南京、武漢等城市新建商品房與二手房交易的比率基本相當(dāng)。以西安市為例，其二手房市場 2020 年啟動(dòng)，當(dāng)年交易量不足 40 萬平方米。 （六）二手房交易市場不夠活躍 二手房市場的迅速拓展，對盡快緩解無房戶住房需求，盤活陜西整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)一級市級都有著積極意義。 （五）居住從“有”到“優(yōu)” 從 1999 年到 2020 年的十年間，陜西省人均住房面積基本保持了每年 平方米的增長速度，從 1999 年的 平 方米增長至 2020 年的 平方米，而與 92 年的人均住房面積不到 10 平方米相比，翻了近一倍。消費(fèi)需求、投資需求、供給緊張以及房地產(chǎn)開 安居工程建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 發(fā)成本的增加都會(huì)導(dǎo)致我省房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。 （四）陜西省房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)小幅升高的態(tài)勢 從 1999 年開始至今 10 年的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，陜西省房地產(chǎn)銷售價(jià)格也在逐年攀升，上漲速度逐年增加，從 1999 年到 2020 年，房地產(chǎn)銷售價(jià)格的上漲速度保持在百分之一點(diǎn)多，之后波動(dòng)上升， 07 年達(dá)到 %的增幅， 08 年雖然受到國際金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)銷售價(jià)格的上漲速度卻再次提高，達(dá)到了 %。自 1992 年以來，西安房地產(chǎn)業(yè)從市 場初步啟動(dòng)到相對高速發(fā)展以來，今年 110 月西安樓市銷量已超 18年歷年的全年總量，而 11 月更是創(chuàng)下歷年西安樓市單月成交量新高。 （三）剛性需求強(qiáng)勁，市場需求潛力較大 2020 年 11 月，西安商品房市場成交 萬平方米，同比增長%，環(huán)比增長 %。建成后，以戶均建筑面積為 100 平方米計(jì)算，也至少可滿足 10 萬戶家庭的居住需求。其他城市的房地產(chǎn)市場是突飛猛漲的，而西安的房地產(chǎn)市場是循序漸進(jìn)的，穩(wěn)中有升的，市場很平穩(wěn)。以省會(huì)西安為例，大致低檔住宅為每平方米 5000 元，中檔住宅為每平方米 安居工程建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 7000 元，高檔住宅為每平方米一萬至一萬五千元千元。以西安市為例，（西安是陜西省省會(huì)，西安的房地產(chǎn)業(yè)在全省的房地產(chǎn)業(yè)占有的比例在 60%以上，是陜西省房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分 。而伴隨著外地知名品牌房企相繼入駐陜西省，更是加劇了品質(zhì)化房地產(chǎn)競爭。而購房者的觀念也有所調(diào)整，以前人們僅僅將房子作為居住的場所， 而現(xiàn)在房產(chǎn)已經(jīng)成為投資置業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)，對項(xiàng)目的品質(zhì)有了更為確切的認(rèn)識。這個(gè)十年是陜西省房地產(chǎn)業(yè)在政策調(diào)整中穩(wěn)步前行的過程，也 是“從居住有其屋到居者優(yōu)其屋”的過程，這個(gè)過程主要就是對房地產(chǎn)品質(zhì)化的要求，品質(zhì)化包括房地產(chǎn)的現(xiàn)代化、品牌化、以及文化居住、差異化、細(xì)化等等多方面的綜合。而伴隨著 09 年天水 ——關(guān)中經(jīng)濟(jì)帶的誕生，陜西省房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來了發(fā)展的高峰。在西安房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，陜西省的房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)展的順風(fēng)順?biāo)?。這個(gè)時(shí)間段的陜西省房地產(chǎn)市場集起步、發(fā)展、上升為一體，完成了從市場初步啟動(dòng)到相對高速發(fā)展的過程，房地產(chǎn)業(yè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展， （三）房地產(chǎn)市場品質(zhì)化階段（ 2020