【導(dǎo)讀】公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫。秉承"誠信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營理念，開拓進取。益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的工作生活質(zhì)量；發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)。哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社區(qū)棚戶區(qū)改造項目。增長，工業(yè)產(chǎn)值將達到上千億元，住房需求很大，礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，住宅從原2020多元增加到5000多元。造項目規(guī)劃總用地226467平方米，規(guī)劃總建筑面積616467平方米，居委會、派出所等設(shè)施。生活細(xì)節(jié)完美的追求。新敷設(shè)的供熱干線接入?？紤]留有余地，變壓器容量為待專業(yè)設(shè)計）千伏安。平房區(qū)電話局開設(shè)下屬分局解決。上房屋預(yù)售款，共投入總資金萬元。別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。而且要重視該項目的社會效益。承受總價格在100萬以上的占4%。

　　

【正文】 合計： 192426 萬元 二、 銷售收入 ： 多層住宅： 218233 5000=109116 萬元 高層住宅： 218233 6000=130939 萬元 商 服： 40000 8500=34000 萬元 合計： 274055 萬元 三、利潤： 銷售收入 274055－ 開發(fā)成本 192426=81629 萬元 39 十三、社會評價 一．項目對社會影響分析 隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市 場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造 適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量的 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) 居民 提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達到 30%， 將會吸引大批人員 前來居住。 除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機會。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須 要有 大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。可見，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。 二．項目對所在地的互適性分析 該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交 40 通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的 問題。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯 的 。 三．社會評價結(jié)論 總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。 項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施 社會因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對居民收入的影響 項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大 無嚴(yán)重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式 對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。 提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平 對居民就業(yè)的影響 對哈爾濱市 的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響 提高居民就業(yè)率 吸納無業(yè)居民就業(yè) 對不同利益群體的影響 項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小 項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。 定價要兼顧各方，按政策承建項目 對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對 地 區(qū) 基 礎(chǔ) 設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣 促進地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進程 持續(xù) 發(fā)展 對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無 無 無 41 十四、風(fēng)險分析 為了確保風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對“ 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) ”投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。 自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。 風(fēng)險 政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng) 42 險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。 經(jīng)濟風(fēng)險因國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)素主要是指一系列 與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)險。 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。 社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事 房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。 三．投資風(fēng)險的控制 43 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。該項目控制風(fēng)險的方式包括三項措 施： 開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項目。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)商 簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。 通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項 目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進行正確的科學(xué)的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。 良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風(fēng)險。 44 十五、研究結(jié)論與建議 一．推薦方案的總體描述 中國加入 WTO 后 ,投資政策再一次放寬。通過研 究本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢 , 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大，投資機構(gòu)決定實行獨資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。 二．推薦方案的優(yōu)缺點描述 1）項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 2）項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 * 項目總建筑面積 :616467 平方米 * 項目總投資 : 179276 萬元 * 項目財務(wù)利潤 : 81629 萬元 * 項目財務(wù)內(nèi)部收益率 :（ ） 上述經(jīng)濟指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。 3）項目具有突出優(yōu)勢 * 在附近區(qū)域與現(xiàn)代花園的競爭對手較少 45 * 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟 小區(qū)的定位屬中 、高 檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大 * 公司的資金具有優(yōu)勢 * 項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境） * 項目所處地塊的發(fā)展前景較好 4）項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小 本項目屬于大面積、大規(guī) 模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 1）項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。 2）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。 3）房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取委托銷售的方式。 通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢。 房地產(chǎn)投資機構(gòu)就該商品住宅項目的開發(fā)提出了兩個方案。方案（ 1）為大面積開發(fā)，方案（ 2）為小面積開發(fā)。兩方案的建設(shè)經(jīng)營期都為 3 年。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。 根據(jù)該地對住宅需求的預(yù)測，前兩年需求量較高的概率為 , 46 需求量較低的概率為 ,后三年需求量較高的概率為 ,需求量較底的概率為 在這種情況下用決策樹分析計算知： 大面積開發(fā)期望值： NPV（ 1） =（ 81629） 萬元 小面積開發(fā)期望值： NPV（ 2） =（ 69385） 萬元 由于 NPV（ 1）大于 NPV（ 2）。故選擇大面積開發(fā)方案為收益最 大方案。 三．結(jié)論與建議 從經(jīng)濟效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設(shè)前，進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報， 可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)， 起到了搞活經(jīng)濟的作用。 從社會效益來說： 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) 建成后，可提供住宅5455 套，將切實解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。 由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) 內(nèi)又一個亮點，為 哈 爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) 的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了哈爾濱 市的安居工程， 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) 人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表， 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) 人民能夠更好的感受到經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。 47 因此社會效益極為可觀。 從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施 以及 便利的交通，無疑 將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化 哈爾濱市平房區(qū)聯(lián)盟社 區(qū) 的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 （ 1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險。 （ 2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。 （ 3）要做精品。產(chǎn)品設(shè)計各個環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計出來的 標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。 （ 4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。 （ 5）注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項 工作。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險資金，不可挪用 。