【正文】 提高。 2） 收 入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。 3） 文化水平較高：他們的年齡的大多在 35~45 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境 。 4） 對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性 .安全性的要求以 11 外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作， 對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。 這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險不會太大 . ：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風(fēng)險。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng) 險較小。 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模 和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料 供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 一．建設(shè)規(guī)模 考慮到自有資金的有限 ， 聯(lián)盟社 區(qū) 項目規(guī)劃建設(shè)用 地 226467 平方米 ，建筑面積 616467 平方米，其中住宅 436467 平方米， 商服 40000平方米， 公建 2020 平方米。總居住戶數(shù) 5455 戶，規(guī)劃總居住人口16365 人，容積率 ， 綠化覆蓋率 30%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有 12 會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集 貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。 二．產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔 高層、 多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 現(xiàn)代 聯(lián)盟社區(qū) 主要居住對象 以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： （待設(shè)計） 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾，（歐式設(shè)計） 面：現(xiàn)澆坡 屋面、 彩色機制瓦 、歐式屋面 2) 室內(nèi)： ： 用戶 自理 ： 用戶 自理 ： 用戶 自理 ：塑鋼窗 ：分戶門為高級防盜、防火門，塑鋼門 13 ： 用戶 自理 ： 用戶 自理 ： 理石踏步 3) 配套設(shè)備： 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。 ：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。 ：煤氣管道安裝到廚房。 ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。 ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。 4) 智能化系統(tǒng)： ：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、 24 小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路 4. 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。 座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。 14 欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時，可設(shè)臺階和擋土墻， 方便排水。 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。 廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。 附表 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標(biāo) 項 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 5455 居住人數(shù) 人 16365 戶均人口 人 3 總建筑面積 ㎡ 616467 ㎡ 436467 ㎡ 2020 住宅平均層數(shù) 層 容積率 綠地率 % 30 四、選址方案 眼下人們買房，不光看房型、地段 、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù) 造就 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社 區(qū) 建設(shè)規(guī)劃的要求。 適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。 適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。 擁有便利的交通條件。 滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。 15 一．項目概況 1. 自然條件 通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好 ，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造 61 萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。 2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò) 連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。 為居民日常生活提供便 捷。 聯(lián)盟社區(qū)這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天社 區(qū) 一塊黃金地段開發(fā)熱土。該街區(qū)各項目配套設(shè)施正在不斷完善 。如菜場、超市、郵局、銀行、??隨著大量居民入 住 ，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。 二．開發(fā)地址的獲取與開發(fā) 1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項目建設(shè)用地按如下程序進行： (1)申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進行選址。 (2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調(diào)查研究制定補償方案。 (3)申請批準(zhǔn)。向 哈爾濱 市 人民政府正式申請審批，批準(zhǔn)后的征地方 16 案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。 (4)發(fā)布 用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。 (5)簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機關(guān)簽證。 (6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。 2. 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費和土地批租費 (詳見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表 )。 三．建設(shè)條件 1. 供水 有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 2. 雨，污水排放 現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水 管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進排入。 3. 供熱 新敷設(shè)的供熱干線接入。 4. 供電 考慮留有余地，變壓器容量為 （ 待專業(yè)設(shè)計 ） 千伏安。 5. 供氣 目前，本項目建設(shè)場地與“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行 ，煤氣直接安裝到廚房。 17 6. 電信 本項目 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) 開設(shè)下屬分局解決。 四．建設(shè)規(guī)模 總占地面積 226467 平方米 ，總建筑面積 616467 平方米（其中公建面積約 2020 平方米），總戶數(shù) 5455 戶，綠化 率 30%，容積率 。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心二組團”，中心區(qū)天然山石人工 瀑布，周邊兩個組團各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行???? 五．環(huán)境保護 1. 大氣 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。 2. 污水處理 本項目產(chǎn)生 的污 水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油、 沉淀處理后排入下水道。 五、節(jié)能節(jié)水措施 一．節(jié)能措施 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社 區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國 家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取 18 有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 建筑節(jié)能技術(shù) 該工程維護結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用 150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280300kg/ =() 外墻：普通內(nèi) 墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 巖棉保溫 板 （有新規(guī)范要求） ，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=() 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7106第 2級，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 3級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7108第 4級，外墻窗均為塑鋼三 玻，其傳熱系數(shù)為 k=(),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為 k=( 樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=() 采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施 小區(qū)供熱 可直接進入 供熱管網(wǎng) (熱效率為 80%)、 APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管 (熱效率達 90%)、自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保 19 溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。 供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安 裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。可避免水力平衡調(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。 建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中， 應(yīng)大量應(yīng)用 新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 地基處理采用 條形基礎(chǔ)， 排水管采用 UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋 面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用 SBC120防水做法；塑鋼門窗采用單框三 層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎?；電表為 DDY17磁卡電表；水表采用 ZS2遠(yuǎn)程控制裝置； GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機硅廚廁防水技術(shù)。 二．節(jié)水措施 小區(qū)水環(huán)境 20 合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立 完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。 對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。 以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到