【正文】 特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用 。 （ 4）項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。 （ 3）要做精品。 （ 1）實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。 縱觀開(kāi)發(fā)全過(guò)程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來(lái)看，該開(kāi)發(fā)方案是完全可行的。 47 因此社會(huì)效益極為可觀。 從社會(huì)效益來(lái)說(shuō)： 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) 建成后，可提供住宅5455 套，將切實(shí)解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問(wèn)題。 三．結(jié)論與建議 從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)：由于公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷(xiāo)售前景看好。 根據(jù)該地對(duì)住宅需求的預(yù)測(cè)，前兩年需求量較高的概率為 , 46 需求量較低的概率為 ,后三年需求量較高的概率為 ,需求量較底的概率為 在這種情況下用決策樹(shù)分析計(jì)算知： 大面積開(kāi)發(fā)期望值： NPV（ 1） =（ 81629） 萬(wàn)元 小面積開(kāi)發(fā)期望值： NPV（ 2） =（ 69385） 萬(wàn)元 由于 NPV（ 1）大于 NPV（ 2）。兩方案的建設(shè)經(jīng)營(yíng)期都為 3 年。 房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)就該商品住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提出了兩個(gè)方案。 3）房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，或采取委托銷(xiāo)售的方式。 1）項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開(kāi)發(fā)過(guò)程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。 2）項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 * 項(xiàng)目總建筑面積 :616467 平方米 * 項(xiàng)目總投資 : 179276 萬(wàn)元 * 項(xiàng)目財(cái)務(wù)利潤(rùn) : 81629 萬(wàn)元 * 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 :（ ） 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。通過(guò)研 究本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) , 調(diào)查市場(chǎng)行情，研究周邊地段樓盤(pán)銷(xiāo)售形式，經(jīng)過(guò)深入研究論證，該商品住宅項(xiàng)目盈利可能性較大，投資機(jī)構(gòu)決定實(shí)行獨(dú)資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的投資方式。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專(zhuān)家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。 良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng) 目的市場(chǎng)信息越多，作出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣極可能避免不必要因素的影響。所以回避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措 施： 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。 三．投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 43 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類(lèi)：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng) 42 險(xiǎn)、審批手續(xù)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。 定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目 對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展 對(duì) 地 區(qū) 基 礎(chǔ) 設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣 促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程 持續(xù) 發(fā)展 對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無(wú) 無(wú) 無(wú) 41 十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)“ 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) ”投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施 社會(huì)因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議 對(duì)居民收入的影響 項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大 無(wú)嚴(yán)重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式 對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。 三．社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 總的說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)于居民子女的上學(xué)問(wèn)題也是人們比較關(guān)心的 問(wèn)題。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周?chē)慕? 40 通條件較好?？梢?jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)的建設(shè)過(guò)程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量的 哈爾濱市平房區(qū) 聯(lián)盟社區(qū) 居民 提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到 30%， 將會(huì)吸引大批人員 前來(lái)居住。 ，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。 37 設(shè)備付款方面，通過(guò)與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。 增加初期收入，可以緩和資金矛盾。 d．銀行借款的成本率。 b．注意風(fēng)險(xiǎn)的影響，如投資風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)等。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動(dòng)并產(chǎn) 生變化。預(yù)計(jì)房屋預(yù)售金可達(dá) 35760 萬(wàn)元。抵押款和借款的比例稱(chēng)為 抵押存款限額。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。本公司可以向銀行證明幾個(gè)方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時(shí)的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠(chéng)實(shí)信用等。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種 應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。 一．資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開(kāi)工 資金 不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。隨著建設(shè)項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價(jià)值 和勞動(dòng)者所創(chuàng)造的收益價(jià)值。工程項(xiàng)目中的使用資金，包括固定資金和流動(dòng)資金。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開(kāi)始，本公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞就是能否通過(guò)資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。 小 區(qū)內(nèi)修建一個(gè)面積約 10000 平米的 廣場(chǎng) ，建兩個(gè)小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹(shù)木，安裝路燈。 形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。 電信：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 （ 待測(cè)算 ） 門(mén)的程控交換機(jī)，擬由 聯(lián)盟社區(qū) 電話局下屬分局解決。本項(xiàng)目住宅區(qū)內(nèi) 的道路 、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套， 均由黑龍江永益房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。 供氣：已 引入了天然氣高壓線，已建成 了天然氣高中壓調(diào)壓站。 雨，污水排放： 有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管 線，可以就進(jìn)排入 供熱： 新敷設(shè)的供熱干線接入。 （ 2） 土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金 ，由政府操作，先交后返 。 十、投資估算 一．根據(jù)擬訂項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案，確定各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程數(shù)量 本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約 22 萬(wàn)平方米 ，總建筑面積接近 61 萬(wàn)平方 米（其中公建面積約 2020 平方米 ，住宅建筑面積 616467 平方米 ），總戶數(shù) 5455 戶，綠化 率 30%，容積率 。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開(kāi)發(fā)。 二．勞動(dòng)定員 部 門(mén) 管理人員 營(yíng)業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計(jì) 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其中：辦公室 人事部 財(cái)務(wù)部 3 7 6 3 7 6 運(yùn)營(yíng)管理 其中：保安部 采購(gòu)部 工程部 5 10 20 2 10 2 7 10 32 銷(xiāo)售管理 其中：營(yíng)銷(xiāo)部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 2 1 7 1 1 3 6 10 4 7 合計(jì) 32 7 21 30 90 32 九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。這一組織形式既能及時(shí)指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門(mén)和專(zhuān)業(yè)人員的工作特長(zhǎng) ,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門(mén)之間 ,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。 物業(yè)管理部 ：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。作好銷(xiāo)售計(jì)劃的編織機(jī) 夠 銷(xiāo)售策劃工作。 E 做好工程決算及項(xiàng)目移交。 B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建 、占路，占地的辦理） 2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。 E 摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下有無(wú)國(guó)家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí)妥善處理。 C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。 4. 其它準(zhǔn)備： A 利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。 5)對(duì)特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。 3)編制或?qū)徍耸?工圖預(yù)算。 工程部 ： 一 .工程前期準(zhǔn)備 1. 技術(shù)準(zhǔn)備： 1)審核施工圖紙。 保安部 ：負(fù)責(zé) 巡 察 報(bào)告 、物資保護(hù)、 停車(chē)場(chǎng)管理 工作。 人事部 ：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎(jiǎng)懲，教育和培訓(xùn)工作。 組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會(huì) 監(jiān)理會(huì) 總經(jīng)理 專(zhuān)家委員會(huì) 行政副總 運(yùn)營(yíng)副總 銷(xiāo)售副總 辦 人 財(cái) 保 采 工 營(yíng) 售 物 公 事 務(wù) 安 購(gòu) 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷(xiāo) 服 管 務(wù) 理 部 部 部 29 辦公室 ： 負(fù)責(zé) 公司文檔管理 :可對(duì)公司的文檔進(jìn) 行分類(lèi)管理 。在制定管理方案時(shí)，我們對(duì)項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。 3．消防措施和設(shè)施 根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi) 危險(xiǎn)類(lèi)別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周?chē)涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 1．火災(zāi)危險(xiǎn)性分析 分析生產(chǎn)過(guò)程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物 品的