【導(dǎo)讀】柳州市天山公園及周邊城中。村改造項目經(jīng)濟測算報告。日期：2021年7月6日。廣州物業(yè)顧問有限公司。第七篇第二方案建議經(jīng)濟測算.....24

　　

【正文】 七 項目總投資 萬元 二、 B 地塊項目盈虧分析：（ 城市 公園 用地 ） 經(jīng)濟計算指標 序號 指標名稱 單位 B 地塊（城市公園用地） 1 總用地面積 m2 2 其 代征城市道路用地面積 m2 3 排水干渠保護面積 m2 4 中 項目凈用地面積 m2 37202（ 畝） 5 總建筑面積 m2 2021 6 地上建筑面積 m2 2021 其 其 住宅建筑面積 m2 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 30 中 商業(yè)建筑面積 m2 公共建筑面積 m2 2021 中 地下建筑面積 m2 其 人防地下室面積 m2 中 地下車庫面積 m2 容積率 建筑密度 % 建筑物占地 m2 2021 綠地面積 m2 綠地率 % 道路及地面硬化 m2 地上停車場地 m2 300 機動車位（地面） 個 10 機動車位（地下室） 個 非機動車位（地面） 個 50 住房總套數(shù) 套 7 陸地面積 m2 9643 8 水體面積 m2 24733 9 山體面積 m2 2826 項目盈虧分析 B 地塊城市公園 用地虧盈分析 序號 項目 計算基礎(chǔ) 計算標準 計算標準（元 /㎡） 總金額（元） 一 銷售總收入 ￥ 0 0 ￥ ￥ 0 0 ￥ ￥ 二 項目建設(shè)成本 總投入 ￥ 51,167, 三 稅費 ￥ 5, 1 營業(yè)稅 銷售收入 的 5% ￥ ￥ 2 城建稅 營業(yè)稅的 7% ￥ ￥ 3 教育附加 稅 營業(yè)稅的 3% ￥ ￥ 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 31 4 地方教育 附加稅 營業(yè)稅的 2% ￥ ￥ 5 印花稅 建安合同按承包金額的萬分之三貼花； ￥ 10,967, ￥ 3, 購房合同按購銷金額的萬分之五貼花； ￥ ￥ 勘察設(shè)計合同 % ￥ 507, ￥ 咨詢服務(wù)費 % ￥ 295, ￥ 借貸合同金額% ￥ 47,123, ￥ 2, 6 土地增值 稅預(yù)交 商業(yè)收入的 3%,住宅收入的%(144㎡以上2％ ) ￥ ￥ 7 企業(yè)所得 稅預(yù)交 銷售額的25％（預(yù)征，可抵扣） ￥ ￥ 8 城鎮(zhèn)土地 使用稅 元 /㎡(按 3年計 ) 0 ￥ 四 項目盈利 ￥ 51,172, 開發(fā)投入成本 序號 工程或費用名稱 單位 規(guī)模 投資 (萬元 ) 備注 一 第一部分費用 :工程費用 萬元 公園管理用房 m2 750 950 元 /m2 商業(yè)服務(wù)用房 m2 310 950 元 /m2 配電室 m2 40 950 元 /m2 公共廁所和垃圾轉(zhuǎn)運站 m2 800 950 元 /m2 公園涼亭 m2 100 2021 元 /m2 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 32 道路及鋪裝場地 m2 210 元 /m2 地上停車場地 m2 300 210 元 /m2 綠化工程 m2 500 元 /m2 公園出入口 項 1 50 場內(nèi)供電 項 1 80 場內(nèi)給排水 項 1 20 山體維護建設(shè) 項 1 80 污水治理費用 項 1 80 治理原豬頭 塘的污水 衛(wèi)生及健身設(shè)施費用 項 1 80 景觀工程 項 1 150 （小品、假山、雕塑等） 二 第二部分 :工程建設(shè)其他費用 萬元 土地使用費 畝 萬元 /畝 土地契稅 萬元 土地成交總 價 3% 土地登記及交易費 萬元 土地成交總價 % 建設(shè)單位管理費 萬元 投資額 前期工作費 萬元 投資額 環(huán)評費 萬元 計價格（ 2021） 125號 勘察費 萬元 (一 ) % 設(shè)計費 萬元 計價格（ 2021） 10 號文 施工圖設(shè)計審查費 萬元 (＋ ) 9% 竣工圖編制費 萬元 () 8% 工程建設(shè)監(jiān)理費 萬元 國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價格[2021]670號 代理招標費 萬元 計價格[2021]1980號 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 33 城鎮(zhèn)建設(shè)配套費 萬元 2021 700% 規(guī)劃測繪費 m2 2021 2 元 /m2 測量辦證費用 m2 2021 元 /m2 工程保險費 萬元 (一 ) % 白蟻防治費 m2 2021 2 元 /m2 新型墻體材料專項基金 m2 2021 元 /m2 散裝水泥專項資金 m2 2021 元 /m2 防雷測試費 萬元 建筑物造價 的 ‰ 節(jié)能檢驗及評審費 m2 2021 12 元 /m2 三 第一、二部分費用合計 萬元 四 基本預(yù)備費 萬元 [(一 )＋(二 )] 8% 五 工程靜態(tài)總投資 萬元 六 建設(shè)期貸款利息 萬元 (五 )1/2 2 年 七 項目總投資 萬元 三 、 B 地塊項目盈虧分析：（ 農(nóng)貿(mào)市場商業(yè)用地 ） 經(jīng)濟計算指標 根據(jù)貴方提供的資料，項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 估算 如下 ： 序號 指標名稱 單位 B 地塊（商業(yè)用地） 1 總用地面積 m2 2 其 代征城市道路用地面積 m2 3 排水干渠保護面積 m2 4 中 項目凈用地面積 m2 6667（ 10 畝） 5 總建筑面積 m2 6667 6 地上建筑面積 m2 6667 其 其 住宅建筑面積 m2 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 34 中 商業(yè)建筑面積 m2 6667 公共建筑面積 m2 中 地下建筑面積 m2 其 人防地下室面積 m2 中 地下車庫面積 m2 容積率 建筑密度 % 38 建筑物占地 m2 2533 綠地面積 m2 1667 綠地率 % 道路及地面硬化 m2 1366 地上停車場地 m2 1100 機動車位（地面） 個 40 機動車位（地下室） 個 40 非機動車位（地面） 個 100 住房總套數(shù) 套 7 陸地面積 m2 8 水體面積 m2 9 山體面積 m2 項目盈虧分析： B 地塊商業(yè)虧盈分析 序號 項目 計算基礎(chǔ) 計算標準 計算標準（元 /㎡） 總金額（元） 一 銷售（安置）總收入 由農(nóng)民按成本 價回購 ￥ 18,042, 二 項目建設(shè)成本 總投入 ￥ 18,038, 三 稅費 ￥ 3, 1 營業(yè)稅 銷售收入 的 5% ￥ ￥ 2 城建稅 營業(yè)稅的 7% ￥ ￥ 3 教育附加 營業(yè)稅的 ￥ ￥ 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 35 稅 3% 4 地方教育 附加稅 營業(yè)稅的 2% ￥ ￥ 5 印花稅 建安合同按承包金額的萬分之三貼花； ￥ 8,640, ￥ 2, 購房合同按購銷金額的萬分之五貼花； ￥ ￥ 勘察設(shè)計合同 % ￥ 408, ￥ 咨詢服務(wù)費 % ￥ 146, ￥ 借貸合同金額% ￥ 17,296, ￥ 6 土地增值 稅預(yù)交 商業(yè)收入的 3%,住宅收入的%(144㎡以上2％ ) ￥ ￥ 7 企業(yè)所得 稅預(yù)交 銷售額的25％（預(yù)征，可抵扣） ￥ ￥ 8 城鎮(zhèn)土地 使用稅 元 /㎡(按 3年計 ) 0 ￥ 四 項目盈利 ￥ 開發(fā)成本投入 序號 工程或費用名稱 單位 規(guī)模 投資 (萬元 ) 備注 一 第一部分費用 :工程費用 萬元 農(nóng)貿(mào)市場 m2 6667 955 元 /m2 地上停車場地 m2 1100 210 元 /m2 道路及地面硬化 m2 1366 210 元 /m2 圍墻 m 420 450 元 /m 大門 個 1 20 萬元 /個 綠化工程 m2 1667 60 元 /m2 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 36 場內(nèi)供電 項 1 場內(nèi)給排水 項 1 燃氣工程 m2 6667 按住宅建筑面積計算， 15元 /平方米。 土方工程（客土回填） m179。 26667 10 元 /m179。 二 第二部分 :工程建設(shè)其他費用 萬元 土地使用費 畝 10 萬元 /畝 土地契稅 萬元 土地成交總 價 3% 土地登記及交易費 萬元 土地成交總價 % 建設(shè)單位管理費 萬元 投資額 前期工作費 萬元 投資額 環(huán)評費 萬元 計價格（ 2021） 125號 勘察費 萬元 (一 ) % 設(shè)計費 萬元 計價格（ 2021） 10 號文 施工圖設(shè)計審查費 萬元 (＋ ) 10% 竣工圖編制費 萬元 () 8% 工程建設(shè)監(jiān)理費 萬元 國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價格[2021]670號 代理招標費 萬元 城鎮(zhèn)建設(shè)配套費 萬元 6667 700% 規(guī)劃測繪費 m2 6667 2 元 /m2 測量辦證費用 m2 6667 元 /m2 工程保險費 萬元 (一 ) % 白蟻防治費 m2 6667 2 元 /m2 新型墻體材料專項基金 m2 6667 元 /m2 散裝水泥專項資金 m2 6667 元 /m2 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 37 防雷測試費 萬元 建筑物造價 的 ‰ 節(jié)能檢驗及評審費 m2 6667 12 元 /m2 人防異地建設(shè)費 萬元 6667*4%1500 三 第一、二部分費用合計 萬元 四 基本預(yù)備費 萬元 [(一 )＋(二 )] 8% 五 工程靜態(tài)總投資 萬元 六 建設(shè)期貸款利息 萬元 (五 ) 1/2 2 年 七 項目總投資 萬 元 四 、 C 地塊盈虧分析（增加的 45 畝 住宅建設(shè)用地） 經(jīng)濟計算指標 根據(jù)貴方提供的資料，項目指標基礎(chǔ)按照 A地塊指標數(shù)據(jù)估算如下：（可售住宅面積：78899㎡，可售商業(yè)面積： 9106㎡） 序號 指標名稱 單位 C 地塊（住宅用地） 1 總用地面積 m2 2 其 代征城市道路用地面積 m2 3 排水干渠保護面積 m2 4 中 項目凈用地面積 m2 （ 45畝） 5 總建筑面積 m2 114005 6 地上建筑面積 m2 90005 其 其 住宅建筑面 積 m2 78899 中 商業(yè)建筑面積 m2 9106 公共建筑面積 m2 2021 中 地下建筑面積 m2 24000 其 人防地下室面積 m2 10500 中 地下車庫面積 m2 13500 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 38 容積率 建筑密度 % 33 建筑物占地 m2 9900 綠地面積 m2 7500 綠地率 %