【正文】 柳州市天山公園及周邊城中村改造項目經(jīng)濟測算報告 呈交：柳州市建設(shè)投資開發(fā)有限公司 日期： 2021年 7 月 6 日 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 1 目錄 第一篇 項目理解 ......................................................................................................... 2 第一章 項目簡況 .......................................................................................................... 2 一、項目地理位置 .................................................... 2 二、項目地塊概況 .................................................... 4 第二章 項目優(yōu)勢、劣勢及機會與威脅分析 .............................................................. 4 一、優(yōu)勢分析 ........................................................ 4 二、劣勢分析 ........................................................ 4 三、機會分析 ........................................................ 4 四、威脅分析 ........................................................ 5 第二篇 項目經(jīng)濟指標評估 ......................................................................................... 5 第一章 項目技術(shù)經(jīng)濟指標估算 ................................................................................ 5 一、 A地塊主要技術(shù)指標評估 .......................................... 5 二、 B地塊主要技術(shù)指標評估 .......................................... 6 第三篇 項目開發(fā)順序方案 ......................................................................................... 7 一、開發(fā)方案設(shè)想 ........................................................................................................ 7 第四篇 項目整體定位建議 ......................................................................................... 8 第一章 項目目標客戶群定位 ...................................................................................... 8 一、住宅客戶群體分析 ................................................ 8 二、商業(yè)產(chǎn)品的客戶群體分析 .......................................... 8 第二章 項目市場定位 .................................................................................................. 9 一、形象定位的主線 .................................................. 9 二、支持點 .......................................................... 9 第三章 案名建議 .......................................................................................................... 9 第五篇 兩個方案技術(shù)經(jīng)濟指標及盈虧對比 ............................. 10 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 2 第 六 篇 第 一 方案建議經(jīng)濟測算（原規(guī)劃指標方案） ..................... 12 第一章 總地塊經(jīng)濟估算 ............................................................................................ 12 第一節(jié) 土地經(jīng)營盈虧平衡點分析 ...................................... 12 第二節(jié) 各地塊項目盈虧分析 .......................................... 13 一、 A地塊項目盈虧分析：（住宅用地） ................................ 13 二、 B地塊項目盈虧分析：（ 城市公園 用地） ............................ 17 三 、 B地塊項目盈虧分析：（ 農(nóng)貿(mào)市場 商業(yè)用地 ） ........................ 20 第 七 篇 第二方案建議經(jīng)濟測算 （增加 45 畝建設(shè)用地建議方案） ..... 24 第一章 總地塊經(jīng)濟估算 .............................................. 24 第一節(jié) 土地經(jīng)營盈虧平衡點分析 ...................................... 24 第二節(jié) 各地塊項目盈虧分析 .......................................... 25 一、 A地塊項 目盈虧分析：（住宅用地） ................................ 25 二、 B地塊項目盈虧分析：（ 城市公園 用地） ............................ 29 三、 B地塊項目盈虧分析：（ 農(nóng)貿(mào)市場商業(yè) 用地） ........................ 33 四、 C地塊盈虧分析（增加的 45 住宅建設(shè)用地） ........................ 37 第 八 篇 項目戶型及單體設(shè)計建議 .................................... 41 第一章 戶型配 比建議 ................................................ 41 第二章 戶型設(shè)計建議 ................................................ 43 第三章 單體設(shè)計建議 ................................................ 47 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 3 第一篇 項目理解 第一章 項目簡況 一、 項目地理位置 文廟 箭盤山公園 本項目位于天山路與靈湖路的圍合區(qū)域，東北方向由柳東路連接窯埠古鎮(zhèn)可直抵河?xùn)|中央商務(wù)區(qū)，向東側(cè)方向由靈湖路連接箭盤路可到箭盤山公園，向南由京港路連接城市主干道屏山大道，向西由水南路連接到文慧橋，可到達文廟和蟠龍山公園， 且近飛鵝商圈與五星商圈， 地理位置鬧中取靜， 十分優(yōu)越。 本項目 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 4 二、 項目地塊概況 從地勢 走向 看，本項目地塊 呈 西高東低 走勢 ， 且 中部凹陷。 從 項目形狀看，大致呈一個 梯形。從項目現(xiàn)狀看， 西北側(cè) （即天山路北面）為 中煤柳州燃氣公司、柳冶生活區(qū)、山體和 低矮的居民區(qū) 。 東北側(cè)為 柳東路， 路面部門已新建拓寬，且路兩側(cè)部分自建房 已拆除，但仍有部門自建房存在 。 南側(cè)為靈湖路 ，靈湖路與天山路交匯處為一個臨街市場， 市場內(nèi)部臟、雜、亂，車子很難 通過 此路 進入天山路， 而 靈湖路兩側(cè)為 低矮的自建居民區(qū)和一所 破舊的小學(xué) 。 地塊 內(nèi)部為 一個池塘，池塘四周堆 有 附近居民倒的生活垃圾，水質(zhì)烏黑渾濁， 且 散發(fā)臭氣 。池塘中央有一個山體組成的小島， 在 池塘邊為一片菜地 ，均為附近 居民種植的蔬菜 。此外，池塘 內(nèi)部還有 一條 狹窄的道 路 ，道路將池塘隔開 一分為二， 且 此 道 路連接里面的一個村子，內(nèi) 有 柳州市文物保護單位 —— 天山萬里摩崖石刻 。 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 5 第二章 項目優(yōu)勢、劣勢及機會與威脅分析 一 、優(yōu)勢分析 項目規(guī)模達到上百畝，屬于較大型樓盤，可塑性高； 項目 B地塊規(guī)劃要求 70%作為公園綠地，高綠化提升居住品質(zhì)； 項目將由國有企業(yè)背景的柳州市建設(shè)投資 開發(fā) 有限公司開發(fā)，其綜合實力強勁； 項目地處鬧中取靜的位置，較適宜居??； 項目近蟠龍山公園、文廟、窯埠古鎮(zhèn)和箭盤山公園，區(qū)位優(yōu)勢明顯； 項目近 中心，周邊有十五中、八中、箭盤山小學(xué) 等 學(xué)校和柳州醫(yī)專附屬醫(yī)院、柳州市腫瘤醫(yī)院等醫(yī)院 各類配套 ，生活配套齊全。 二、 劣勢分析 （ 1）項目周邊多為低矮和破舊的自建房居民區(qū)，不利于高品質(zhì)樓盤的塑造； （ 2）項目屬于舊城改造項目，拆遷和改造成本大 （ 3）項目遠離城市主干道，且四周道理狹窄，不利于車輛出行； （ 4）規(guī)劃中的可建住宅用地較少，能獲取的開發(fā)利潤不多； （ 5）項目附近的天山路、水南路等崎嶇破爛，不利于小區(qū)車輛出入行駛； （ 6）項目附近有一個臨街菜市，臟、雜、亂影響項目品質(zhì)。 三、 機會分析 （ 1）柳州作為一個三 線城市，房地產(chǎn)價格仍有較大的提升空間； （ 2）柳州實施超大城市戰(zhàn)略，城市化進程加快，房地產(chǎn)發(fā)展也將獲得更多機會； （ 3）柳州舊城改造，催生新的購房需求； （ 4）柳州大力發(fā)展城市旅游業(yè)，將為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造更多機會； （ 5）柳州打造廣西汽車城，將吸引更多人融入柳州，購房需求就得到不斷補充。 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 6 四、 威脅分析 （ 1）國家政策的變化仍然威脅項目售價的提升 （ 2）未來同質(zhì)化的競爭將越來越激烈 第 二 篇 項目 經(jīng)濟指標評估 第一章 項目技術(shù)經(jīng)濟指標 估算 根據(jù)貴方提供的 現(xiàn)有 資料，項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如下 ： 序號 指標名稱 單位 A 地塊 （商住用地） B 地塊 （城市公園用地） B 地塊 （商業(yè)用地） 1 總用地面積 m2 2 其 中 代征城市道路用地面積 m2 3 排水干渠保護面積 m2 4 項目凈用地面積 m2 6667 5 總建筑面積 m2 127624 2021 6667 6 其 中 地上建筑面積 m2 100624 2021 6667 其 住 宅建筑面積 m2 87356 商業(yè)建筑面積 m2 11068 6667 中 公共