【正文】 m2 12021 中 地下車庫(kù)面積 m2 15000 容積率 建筑密度 % 33 建筑物占地 m2 11068 綠地面積 m2 8385 綠地率 % 道路及地面硬化 m2 6373 地上停車場(chǎng)地 m2 7715 機(jī)動(dòng)車位（地面） 個(gè) 240 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 26 機(jī)動(dòng)車位（地下室） 個(gè) 675 非機(jī)動(dòng)車位（地面） 個(gè) 1713 住房總套數(shù) 套 849 7 陸地面積 m2 8 水體面積 m2 9 山體面積 m2 項(xiàng)目盈虧分析： A 地塊虧盈分析 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算基礎(chǔ) 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡） 總金額（元） 一 銷售總收入 ￥ 364,053, 1 住宅銷售 收入 ￥ 6, ￥ 136,067, 備注：住宅建筑面積 87356 ㎡ 安置建筑 面積 ㎡ =銷售面積 ㎡ 2 商業(yè)銷售收入（一層） 5534 ￥ 20, ￥ 110,680, 3 商業(yè)銷售收入（二層） 5534 ￥ 9, ￥ 49,806, 4 車位收入 675 ￥ 100, ￥ 67,500, 二 項(xiàng)目建設(shè)成本 總投入 ￥ 512,328, 三 稅費(fèi) ￥ 40,563, 1 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入 的 5% ￥ 364,053, ￥ 18,202, 2 城建稅 營(yíng)業(yè)稅的 7% ￥ 18,202, ￥ 1,274, 3 教育附加 稅 營(yíng)業(yè)稅的 3% ￥ 18,202, ￥ 546, 4 地方教育 附加稅 營(yíng)業(yè)稅的 2% ￥ 18,202, ￥ 364, 5 印花稅 建安合同按承包金額的萬(wàn)分之三貼花； ￥ 216,245, ￥ 64, 購(gòu)房合同按購(gòu)銷金額的萬(wàn)分之五貼花； ￥ 364,053, ￥ 182, 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 27 勘察設(shè)計(jì)合同 % ￥ 7,763, ￥ 3, 咨詢服務(wù)費(fèi) % ￥ 1,121, ￥ 借貸合同金額% ￥ 471,844, ￥ 23, 6 土地增值 稅預(yù)交 商業(yè)收入的 3%,住宅收入的%(144㎡以上2％ ) ￥ 296,553, ￥ 5,494, 7 企業(yè)所得 稅預(yù)交 銷售額的15%的 25%預(yù)征 ￥ 54,608, ￥ 13,652, 8 城鎮(zhèn)土地 使用稅 元 /㎡(按 3年計(jì) ) 33, ￥ 754, 四 項(xiàng)目盈利 ￥ 188,838, 開發(fā)投入成本： 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 單位 規(guī)模 投資 (萬(wàn)元 ) 備注 一 第一部分費(fèi)用 :工程費(fèi)用 萬(wàn)元 小高層商住樓 m2 53686 1710 元 /m2 多層商住樓 m2 44436 955 元 /m2 人防地下室 m2 12021 2500 元 /m2 地下車庫(kù) m2 15000 2021 元 /m2 公共配套用房（含青少年、老年活動(dòng)中心、物業(yè)管理用房、配電間、公廁等） m2 2021 950 元 /m2 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 m2 200 950 元 /m2 道路及地面硬化工程 m2 6373 210 元 /m2 地上停車場(chǎng)地 m2 7715 210 元 /m2 綠化工程 m2 8385 90 元 /m2 大門 個(gè) 3 20 萬(wàn)元 /個(gè) 圍墻 m 1100 450 元 /m 場(chǎng)內(nèi)供電 項(xiàng) 1 場(chǎng)內(nèi)給排水 項(xiàng) 1 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 28 自來水二次加壓 m2 60565 四層以上需自來水二次加壓，費(fèi)用為 10元 /㎡。 第一節(jié) 土地經(jīng)營(yíng)盈虧平衡點(diǎn)分析 根據(jù)貴方提供的 資料和 拆遷征地費(fèi)用約為 億， 項(xiàng)目 A、 B 地塊 折算 平均地價(jià)每畝地約為 萬(wàn)元 /畝。為了保持項(xiàng)目 盈虧平衡或者獲利 ，根據(jù)貴方要求，將 B 地塊公園綠地面積劃分出來 45 畝 建設(shè)用 地，增加為“項(xiàng)目 C 地塊”建設(shè) 住宅 用地 ，然后 將 項(xiàng)目 C 地塊按照項(xiàng)目 A 地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行估算，那么項(xiàng)目利潤(rùn)率為 %。 26667 10 元 /m179。 土方工程（客土回填） m3 100623 10 元 /m3 二 第二部分 :工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元 土地使用費(fèi) 畝 350 萬(wàn)元 /畝 土地契稅 萬(wàn)元 土地成交總價(jià) 3% 土地登記及交易費(fèi) 萬(wàn)元 土地成交總價(jià) % 建設(shè)單位管理費(fèi) 萬(wàn)元 財(cái)建 [2021]394 號(hào) 前期工作費(fèi) 萬(wàn)元 計(jì)價(jià)格 [1999]1283 號(hào) 環(huán)評(píng)費(fèi) 萬(wàn)元 計(jì)價(jià)格 [2021]125 號(hào) 代理招標(biāo)費(fèi) 萬(wàn)元 勘察費(fèi) 萬(wàn)元 (一 ) % 設(shè)計(jì)費(fèi) 萬(wàn)元 計(jì)價(jià)格（ 2021） 10 號(hào)文 施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi) 萬(wàn)元 (+) 7% 竣工圖編制費(fèi) 萬(wàn)元 () 8% 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 萬(wàn)元 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價(jià) 格 [2021]670 號(hào) 城鎮(zhèn)建設(shè)配套費(fèi) 萬(wàn)元 （ 53686*1000+44436*700） % 規(guī)劃測(cè)繪費(fèi) m2 127624 2 元 /m2 測(cè)量辦證費(fèi)用 m2 127624 元 /m2 工程保險(xiǎn)費(fèi) 萬(wàn)元 (一 ) % 白蟻防治費(fèi) m2 127624 2 元 /m2 新型墻體材料專項(xiàng)基金 m2 127624 元 /m2 散裝水泥專項(xiàng)資金 m2 127624 元 /m2 防雷測(cè)試費(fèi) 萬(wàn)元 13633 建筑物造價(jià)的 ‰ 節(jié)能檢驗(yàn)及評(píng)審費(fèi) m2 127624 12 元 /m2 銷售費(fèi)用 萬(wàn)元 銷售收入 4% 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 17 三 第一、二部分費(fèi)用合計(jì) 萬(wàn)元 四 基本預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 [(一 )＋ (二 )] 8% 五 工程靜態(tài)總投資 萬(wàn)元 六 建設(shè)期貸款利息 萬(wàn)元 (五 )* 1/2 2年 七 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 二、 B 地塊項(xiàng)目盈虧分析：（ 城市公園 用地 ） 經(jīng)濟(jì)計(jì)算指標(biāo) ： 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 B 地塊 （城市公園用地） 1 總用地面積 m2 2 其 代征城市道路用地面積 m2 3 排水干渠保護(hù)面積 m2 4 中 項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e m2 （ ） 5 總建筑面積 m2 2021 6 地上建筑面積 m2 2021 其 其 住宅建筑面積 m2 商業(yè)建筑面積 m2 中 公共建筑面積 m2 2021 中 地下建筑面積 m2 其 人防地下室面積 m2 中 地下車庫(kù)面積 m2 容積率 建筑密度 % 建筑物占地 m2 2021 綠地面積 m2 23491 綠地率 % 道路及地面硬化 m2 5000 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 18 地上停車場(chǎng)地 m2 2021 機(jī)動(dòng)車位（地面） 個(gè) 72 機(jī)動(dòng)車位（地下室） 個(gè) 非機(jī) 動(dòng)車位 個(gè) 200 住房總套數(shù) 套 7 陸地面積 m2 32491 8 水體面積 m2 31400 9 山體面積 m2 2826 項(xiàng)目盈虧分析 ： B 地塊城市公園用地虧盈分析 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算基礎(chǔ) 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡） 總金額（元） 一 銷售總收 入 ￥ 0 0 ￥ ￥ 0 0 ￥ ￥ 二 項(xiàng)目建設(shè) 成本 總投入 ￥ 92,524, 三 稅費(fèi) ￥ 11, 1 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入的 5% ￥ ￥ 2 城建稅 營(yíng)業(yè)稅的 7% ￥ ￥ 3 教育附加 稅 營(yíng)業(yè)稅的 3% ￥ ￥ 4 地方教育 附加稅 營(yíng)業(yè)稅的 2% ￥ ￥ 5 印花稅 建安合同按承包金額的萬(wàn) 分之三貼花； ￥ 20,620, ￥ 6, 購(gòu)房合同按購(gòu)銷金額的萬(wàn) 分之五貼花； ￥ ￥ 勘察設(shè)計(jì)合同 % ￥ 898, ￥ 咨詢服務(wù)費(fèi) % ￥ 451, ￥ 借貸合同金額 % ￥ 85,213, ￥ 4, 6 土地增值 稅預(yù)交 商業(yè)收入的 3%,住宅收入的 %(144㎡以上 2％ ) ￥ ￥ 7 企業(yè)所得 稅預(yù)交 銷售額的 25％（預(yù)征，可抵扣） ￥ ￥ 8 城鎮(zhèn)土地 使用稅 元 /㎡ (按 3 年計(jì) ) 0 ￥ 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 19 四 項(xiàng)目盈利 ￥ 92,535, 開發(fā)投入成本 ： 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 單位 規(guī)模 投資 (萬(wàn)元 ) 備注 一 第一部分費(fèi)用 :工程費(fèi)用 萬(wàn)元 公園管理用房 m2 750 950 元 /m2 商業(yè)服務(wù)用房 m2 310 950 元 /m2 配電室 m2 40 950 元 /m2 公共廁所和垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 m2 800 950 元 /m2 公園涼亭 m2 100 2021 元 /m2 道路及鋪裝場(chǎng)地 m2 5000 210 元 /m2 地上停車場(chǎng)地 m2 2021 210 元 /m2 綠化工程 m2 23491 500 元 /m2 公園出入口 項(xiàng) 1 50 場(chǎng)內(nèi)供電 項(xiàng) 1 80 場(chǎng)內(nèi)給排水 項(xiàng) 1 20 山體維護(hù)建設(shè) 項(xiàng) 1 80 污水治理費(fèi)用 項(xiàng) 1 80 治理原豬頭塘的 污水 衛(wèi)生及健身設(shè)施費(fèi)用 項(xiàng) 1 80 景觀工程 項(xiàng) 1 150 （小品、假山、 雕塑等） 二 第二部分 :工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元 土地使用費(fèi) 畝 萬(wàn)元 /畝 土地契稅 萬(wàn)元 土地成交總價(jià) 3% 土地登記及交易費(fèi) 萬(wàn)元 土地成交總價(jià) % 建設(shè)單位管理費(fèi) 萬(wàn)元 投資額 前期工作費(fèi) 萬(wàn)元 投資額 環(huán)評(píng)費(fèi) 萬(wàn)元 計(jì)價(jià)格（ 2021）125 號(hào) 勘察費(fèi) 萬(wàn)元 (一 ) % 設(shè)計(jì)費(fèi) 萬(wàn)元 計(jì)價(jià)格（ 2021）10 號(hào)文 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P R O P ER TY C O N S ULTA N TS LTD . 20 施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi) 萬(wàn)元 (＋ ) 9% 竣工圖編制費(fèi) 萬(wàn)元 () 8% 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 萬(wàn)元 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格[2021]670 號(hào) 代理招標(biāo)費(fèi) 萬(wàn)元 計(jì)價(jià)格[2021]1980 號(hào) 城鎮(zhèn)建設(shè)配套費(fèi) 萬(wàn)元 2021 700% 規(guī)劃測(cè)繪費(fèi) m2 2021 2 元 /m2 測(cè)量辦證費(fèi)用 m2 2021 元 /m2 工程保險(xiǎn)費(fèi) 萬(wàn)元 (一 ) % 白蟻防治費(fèi) m2 2021 2 元 /m2 新型墻體材料專項(xiàng)基金 m2 2021 元 /m2 散裝水泥專項(xiàng)資金 m2 2021 元 /m2 防雷測(cè)試費(fèi) 萬(wàn)元 建筑物造價(jià)的 ‰ 節(jié)能檢驗(yàn)及評(píng)審費(fèi) m2 2021 12 元 /m2 三 第一、二部分費(fèi)用合計(jì) 萬(wàn)元 四 基本預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 [(一 )＋ (二 )]8% 五 工程靜態(tài)總投資 萬(wàn)元 六 建設(shè)期貸款利息 萬(wàn)元 (五 ) 1/2 2 年 七 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 三 、 B 地塊項(xiàng)目盈虧分析 （農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 商業(yè) 用地 ） ： 經(jīng)濟(jì)計(jì)算指標(biāo) 根據(jù)貴方提供的資料，項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 估算 如下 ： 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 B 地塊 （商業(yè)用地） 1 總用地面積 m2 2 其 代征城市道路用地面積 m2 廣州 物業(yè)顧問有限公司 S UP R EME P