【導(dǎo)讀】配套的不斷完善，片區(qū)的未來投資升值潛力將日益顯現(xiàn)。主要區(qū)域，具有進(jìn)城不近塵，遠(yuǎn)離喧囂卻不遠(yuǎn)離繁華的環(huán)境優(yōu)勢。規(guī)模優(yōu)勢：140公頃的規(guī)模，是個準(zhǔn)大盤概念，因其規(guī)模較大的優(yōu)勢，具有極強(qiáng)。組合開發(fā)的條件。借助這種強(qiáng)大的區(qū)位利好，可以極大地縮短公眾對石門新區(qū)的心理。地處機(jī)場南側(cè)，城市近郊區(qū)，周邊配套極少，地塊商業(yè)缺乏傳承價值的支持。在社區(qū)商業(yè)配套和生活設(shè)施尚未完

　　

【正文】 景觀環(huán)境 景觀園林規(guī)劃越來越成為衡量一個居住社區(qū)品質(zhì)高低的重要標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商們不惜重金邀請國內(nèi)外的一流的景觀園林設(shè)計公司。大連不少社區(qū)的景觀規(guī)劃就出自一流的設(shè)計公司，也達(dá)到了不錯的銷售業(yè)績。 在景觀園林設(shè)計上，建議強(qiáng)調(diào)不同層次、不同規(guī)模綠化和景觀空間的運用，特別要重視中央綠化和組團(tuán)綠化的結(jié)合，社區(qū)內(nèi)部需要規(guī)劃有相對完善、具備一定規(guī)模的中央綠化或者園林設(shè)計，和住宅組團(tuán)所形成的宅間綠地協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 另外，社區(qū)景觀環(huán)境規(guī)劃多注重互動型景觀的塑造，取代大規(guī)模的觀賞性的景觀園林。植被綠化、小家庭院、 疊橋溪水可以創(chuàng)造出社區(qū)的空間感覺、藝術(shù)氛圍和視線層次，并將社區(qū)環(huán)境向人文型轉(zhuǎn)化，以滿足居住者精神需求。 在景觀設(shè)計上應(yīng)著重考慮以下方面的實現(xiàn)： ? 多層次綠化系統(tǒng)： 舒適的綠化系統(tǒng)要有近景、中景、遠(yuǎn)景三個層次，近景多以大草坪與主景樹為主，而中景多為大小喬木及灌木，遠(yuǎn)景則應(yīng)盡量用高大喬木的重復(fù)樹種。在邊界部分，灌木與地面覆蓋植物可以作為主要景觀元素來限定空間，軟化建筑，起到屏風(fēng)和景觀的作用。 ? 有節(jié)奏的開放空間： 樹、草坪等種植與開放空間的交替關(guān)系是居住區(qū)環(huán)境的節(jié)奏。居住區(qū)內(nèi)的開放空間節(jié)奏以步行三至五分鐘作為衡量標(biāo)準(zhǔn)， 諸如廣場、大草坪、網(wǎng)球場、水池等均以此標(biāo)準(zhǔn)間隔布置。 ? 小型組團(tuán)綠化： 借鑒“ Green Park”規(guī)劃理念，通過曲徑通幽的景觀處理打破傳統(tǒng)兵營式景觀排列，每一個組團(tuán)里的住戶的后院綠地直接與組團(tuán)內(nèi)步行道公共綠地相連，無形中拉近了鄰里的親密感，構(gòu)成了極佳的私家綠園感受。 大連市房地產(chǎn)市場研究 市場研究 市場定位 專題研究 85? 坡體綠化： 結(jié)合現(xiàn)狀標(biāo)高及設(shè)計后的臺階，自然的出現(xiàn)一些住宅附近與人行步道之間的高差，利用這些高差再加上人為因素，可制造出緩坡，利用適合當(dāng)?shù)厣L的草坪及灌木、因勢就形，形成山水居住小區(qū)。 ? 迷你公園和玩樂空間： 設(shè)置小型的公共公園遍布于社區(qū)內(nèi)，可作 為小尺度親密性開放空間提供給鄰里區(qū)，小公園間通過步行道相連，成為整個社區(qū)開放空間的一部分。 中密度產(chǎn)品單體設(shè)計 占有住宅總建筑規(guī)模 90%的花園洋房、多層與小高層產(chǎn)品，其單體設(shè)計效果直接影響著項目的整體形象和風(fēng)格，它們和低密度住宅、公共配套設(shè)施應(yīng)達(dá)到既有各自的特點和風(fēng)格，又是一個和諧統(tǒng)一的整體。 建筑風(fēng)格 一種上層的建筑風(fēng)格能帶給人耳目一新的感受。據(jù)調(diào)查顯示，購房者普遍存在潛在的心理需求，即希望自己的居住環(huán)境具有可識性和示范性，而這種可識性和示范性往往能通過建筑語言最有力的傳達(dá)。 大連市房地產(chǎn)市場研究 市場研究 市場定位 專題研究 86 建議花園洋房、多 層、小高層采 用北美風(fēng)格 ，因為 北美住宅造價經(jīng)濟(jì)、簡潔實用、施工迅速簡便還有一種現(xiàn)代的自然美。這種建筑不但保持著美國文化的傳統(tǒng)，又富有時代感。而且，它還可以根據(jù)戶主、環(huán)境、氣候、材料而靈活應(yīng)變， 所以有理由相信這種住宅能適應(yīng)大連市小康之家的經(jīng)濟(jì)能力和生活方式，會受到廣泛的歡迎。 北美住宅的建筑風(fēng)格特點： ? 強(qiáng)調(diào)保持材料本色 這 種住宅只用磚、木、紙、水泥、玻璃五種材料，而且還盡量使用工廠成品，因此比較經(jīng)濟(jì)。由于這種建筑消除了一切不必要的裝飾，強(qiáng)調(diào)保持材料本色，所以給建筑帶來了一種自然的美。 ? 與環(huán)境協(xié) 調(diào) 北美建筑師很 善于利用材料和空間造型取得與周圍環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系。在設(shè)計中體現(xiàn)了磚、木的本來面目，它們都是與大自然相依的。 ? 茶褐色或紅棕色的磚墻是最好的土色 北美建筑中多用茶褐色或紅磚色的的磚墻，并且，多出現(xiàn)在局部，用以強(qiáng)調(diào)豎向線條，突出中心壁爐，與水平線條的夾心板墻形成對比，恰到好處的展現(xiàn)了磚的材料紋理、色彩和砌筑工藝。 ? 體現(xiàn)建筑的內(nèi)在功能和目的 大連市房地產(chǎn)市場研究 市場研究 市場定位 專題研究 87北美住宅大多數(shù)具簡潔的形體，直線方角，內(nèi)部空間流動而功能分區(qū)很明確，表達(dá)了與環(huán)境的配合，突出了材料的性能，這樣就既具有美國文化的精神，又是一種現(xiàn)代的住宅。 功能區(qū)設(shè)計 功能區(qū)設(shè) 計應(yīng)該根據(jù)人的行為方式把一定的空間組織起來，通過流線設(shè)計分割空間，從而達(dá)到劃分不同功能區(qū)域的目的。 一般來說，居室中的流線可劃分為家務(wù)流線、家人流線和訪客流線，三條線不能交叉，這是流線設(shè)計中的基本原則。 ? 訪客流線 訪客流線主要指由入口進(jìn)入客廳區(qū)域的行動路線。訪客流線不應(yīng)與家人流線和家務(wù)流線交叉，以免在客人拜訪的時候影響家人休息或工作。而流線作為功能分區(qū)的分隔線劃分出主人的接待區(qū)和休息區(qū)。面積較大的戶型可以根據(jù)功能的要求設(shè)置有起居室和會客室。 ? 入大門處需要有一過渡空間，裝修時可以設(shè)計一個玄關(guān)，對整套房的私密性有很好的保證； ? 客廳的空間應(yīng)十分獨立，無其他任何房門與其相對，客廳的空間幾乎不受任何干擾； 大連市房地產(chǎn)市場研究 市場研究 市場定位 專題研究 88 ? 盡量使主要功能房間（客廳、臥室）朝南，而輔助功能的房間（如書房、衛(wèi)生間、廚房等）朝北布局，達(dá)到了通風(fēng)和采光效果最優(yōu)化。 ? 窗的設(shè)計應(yīng)與窗外景觀相結(jié)合、強(qiáng)調(diào)戶型的觀景性，同時應(yīng)多采用局部的角窗、外飄窗等輔助設(shè)計，以增加廳及居室的采光面積，而且增加戶型使用的情趣。 ? 家人流線 家人流線主要存在于臥室、衛(wèi)生間、書房等私密性較強(qiáng)的空間。在主臥室里設(shè)計一個獨立的浴室和衛(wèi)生間，為夜間起居提供了便利。此 外，床、梳妝臺、衣柜的擺放要適當(dāng)，不要形成空間死角，讓主人感覺無所適從。 ? 盡力做到兩個衛(wèi)生間，設(shè)計有明窗通風(fēng)和采光，主臥房應(yīng)設(shè)有獨立衛(wèi)生間，私密性強(qiáng)；陽臺應(yīng)一南一北，有利觀景、通風(fēng)和晾曬衣物等功能。 大連市房地產(chǎn)市場研究 市場研究 市場定位 專題研究 89 ? 每個臥室的面積分配要合理，其中主臥室較大，建筑面積應(yīng)為 20 平方米左右，次臥室應(yīng)為 13－ 16 平方米。并且主臥室與北面臥室的門對開，會十分有利于南北空氣對流。 ? 家務(wù)流線 為家務(wù)活動而合理設(shè)計的流線，包括廚房、餐廳、生活陽臺等的設(shè)置。比如以 L 型流線廚房設(shè)計，是最輕松的下廚流線。 ? 廚房、飯廳和生活陽臺等建議按 照功能來分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。做到動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，過渡自然，互不干擾。 ? 公共交通空間設(shè)計 在多層住宅及小高層住宅中，由于公攤面積相對較多，公共交通空間如樓道、電梯等公共空間也越來越受到關(guān)注。通過考察我們發(fā)現(xiàn)，考究的公共空間設(shè)計能大大提高產(chǎn)品的檔次。比如，在每個單元入口放置休閑石凳，供住戶出入時臨時休息、等候，是人大連市房地產(chǎn)市場研究 市場研究 市場定位 專題研究 90性化的功能設(shè)計。 對于 45 層的普通多層住宅和花園洋房來說，由于沒有設(shè)置電梯，住戶每天都在經(jīng)歷著爬樓梯，這個過程往往是乏味的，而如果通過交通空間的處理，便為住宅 增加了趣味。比如，全觀景落地窗。它采用空間共享的設(shè)計，和首層門廳結(jié)合為一體，有良好的景觀視線，使得垂直交通開敞明亮，人在上下樓梯時能直接欣賞室外的景色。 而小高層住宅的交通空間則更為復(fù)雜，由樓梯、電梯、管井、入戶門等要素組成，可產(chǎn)生多種組合形式，對單元戶型設(shè)計有很大的影響，是住宅設(shè)計的關(guān)鍵部分。市場上有不少樓梯間面積浪費、空間布置不合理，住戶心理感覺差，這些都需要在設(shè)計時避免，使交通空間更加合理、經(jīng)濟(jì)和適用。 花園、露臺的應(yīng)用 現(xiàn)代人們通常所說的花園洋房是將空中花園引入低層或多層住宅中，有平層 和躍層形式，通常在城市中擁有優(yōu)美的景觀環(huán)境。利用立體綠化、露臺、層層退臺等方式形成的類公寓的住宅產(chǎn)品，但帶給人的視覺和空間感受又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了普通公寓型住宅，因此大連市房地產(chǎn)市場研究 市場研究 市場定位 專題研究 91賦予美稱為“花園洋房”。本案的花園洋房產(chǎn)品正是介于普通多層住宅與疊拼別墅的中高端產(chǎn)品，因此，要在設(shè)計上突出與普通多層的區(qū)別。在設(shè)計花園、露臺時，可采用下列幾種方式： ? 退臺空中花園：一般是住戶的獨享空間，并且該項目周圍應(yīng)該有比較好的自然景觀，退臺花園不但自成一體，還要與自然環(huán)境有效結(jié)合，才能取得明顯的效果； ? 陽臺空中花園：是將陽臺功能擴(kuò)大，從 而形成私家花園； ? 內(nèi)部空中花園：是套型內(nèi)部犧牲一部分面積，形成入戶花園 低密度產(chǎn)品單體設(shè)計 建筑風(fēng)格 整個社區(qū)的建筑風(fēng)格基調(diào)是北美風(fēng)格，當(dāng)然，最能體現(xiàn)社區(qū)形象的低密度建筑也不大連市房地產(chǎn)市場研究 市場研究 市場定位 專題研究 92例外，建議 聯(lián)排別墅的建筑風(fēng)格也為北美風(fēng)格。 如上面中密度產(chǎn)品中提到的，北美風(fēng)格的建筑物有它顯著的特點，這些特點尤其能在低密度產(chǎn)品中體現(xiàn)。希望建筑師抓住這些特點，創(chuàng)造出舒適而富有時代感的北美風(fēng)格建筑。 組合模式 聯(lián)排別墅有多種組合模式，考慮到大連本地的居住習(xí)慣和空間的利用，建議采用 L型的組合模式或者內(nèi)庭的模式。 L 型模 式，每個單元前面形成一個小的院落，使彼此之間有視覺的遮擋，但此方案所需戶型面積及面寬較大（見圖 61）；內(nèi)庭模式吸取了傳統(tǒng)民居的作法，每戶增加了內(nèi)庭院，形成了很有趣味的私密空間 （見圖 62）。 圖 61： L 型模式的運用 大連市房地產(chǎn)市場研究 市場研究 市場定位 專題研究 93 圖 62 內(nèi)庭園模式的運用 疊拼別墅入戶模式有兩種： 一種是疊上、疊下均歸入一個公共單元門，疊上通過公共樓梯走到三層回家；另一種是疊上住戶通過公共樓梯進(jìn)門，疊下從室外直接進(jìn)家，做到完全的獨門獨戶。 本案建議采用 疊上、疊下均歸入一個公共單元門， 疊上通過內(nèi)置的 公共樓 梯 進(jìn)入自大連市房地產(chǎn)市場研究 市場研究 市場定位 專題研究 94家門戶 。內(nèi)置的樓梯為整體建筑外立面的完整性和統(tǒng)一性提供了可能，讓整個社區(qū)彼此協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 功能區(qū)設(shè)計 以功能為中心來定義室內(nèi)空間是低密度住宅區(qū)別于公寓的關(guān)鍵因素之一。低密度產(chǎn)品的室內(nèi)空間設(shè)計通常以功能區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)將空間劃分為 5 個區(qū)： 禮儀區(qū)（入口門廳、起居廳、餐室、盥洗室）： 建議餐廳與起居廳形成落差，以區(qū)隔功能空間，豐富空間層次感，即保持人際交往與家庭生活各自功能獨立，又使彼此之間互通呼應(yīng)。在普及明衛(wèi)、明廚的設(shè)計之后，餐廳的設(shè)計逐漸受到重視，不但要求設(shè)計有陽光餐廳，而且還希望餐廳內(nèi)部或者外部 能有良好的景觀視野。起居、餐廳局部挑空，或者采用夾層的設(shè)計，不但使空間得到延伸，而且也增強(qiáng)了室內(nèi)的通透性和視覺效果，大連市房地產(chǎn)市場研究