【導(dǎo)讀】工程咨詢有限公司。二項目背景及必要性。三項目實施的有利條件。五建設(shè)單位基本情況。八項目實施進度安排。十一項目組織與管理，勞動定員和人員培訓。十二可行性研究的結(jié)論與建議。項目承辦單位、法人代表及所有制形式。綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，龜力設(shè)施，供。全部投資內(nèi)部收益率所得稅前?！犊h國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃》。度假村開發(fā)有限公司是一家實力雄厚的民營企業(yè)，公司負責人不但。項目建成后，預(yù)計年營業(yè)收入萬元，

　　

【正文】 、其他直接費 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購置費 8 八、設(shè)備安裝費 9 九、設(shè)備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計 十四 健身步道 1 一、土建直接費 米 1000 2 二、其他直接費 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 7 七、燈光設(shè)備購置費 8 八、燈光設(shè)備安裝費 9 九、設(shè)備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計 十五 環(huán)境小品 (包括香火一條街 ) 1 一、土建直接費 平方米 2 二、其他直接費 3 三、現(xiàn)場經(jīng)費 4 四、間接費 5 五、利潤 6 六、稅金 － 41－ 序號 項目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 7 七、設(shè)備及材料、 植物購置費 8 八、設(shè)備及材料、植物安裝費 9 九、設(shè)備間接費 10 十、利潤 11 十一、稅金 12 十二、小計 游賞設(shè)施投入合計 流動資金估算： 根據(jù)經(jīng)營實際情況，本項目各項流動資產(chǎn)和流動負債的周轉(zhuǎn)天數(shù)和年周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為： 應(yīng)收帳款 30 天 12 次 存 貨 其中：低值易耗品 30 天 12 次 原 材 料 10 天 36 次 現(xiàn) 金 30 天 12 次 應(yīng)付帳款 15 天 24 次 根據(jù)上述周轉(zhuǎn)天數(shù)和周轉(zhuǎn)達次數(shù)，并對應(yīng)年成本費用，可以分別計算出流動資產(chǎn)額和流動負債額，從而可以估算出每年所需的流動資金 (詳見附表 2)。 資金來源與籌措 本項目一期總投資 10208 萬元。其中：企業(yè)自籌資金 7208 萬元，申請金融機構(gòu)貸款 3000 萬元。 資金償還期測算 還款資金來源如下： (1)還款期內(nèi)利潤總額除部分用于新增流動資金占用外，其余全部用于還貸。 (2)還款期內(nèi)提取的折舊全部用于還貸。 根據(jù)上述還貸資金來源，本項目銀行貸款資金最短償還期為 4 年 (含建設(shè)期 年 )， 本項目資金償還期測算詳見附表 附表 8。 － 42－ 第十章 經(jīng)濟分析 財務(wù)評價說明 本次可行性報告只對度假村一期工程投資和收益進行經(jīng)濟分析，按照項目實施進度安排，在 2021 年 12 月份將完成度假村一期工程的主要項目，包括主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、溫泉山莊、溫泉游泳館、露天泡澡池、水上娛樂中心等，并開始營業(yè)， 2021 年期間邊營業(yè)邊建設(shè)，至 2021 年 12 月底完成一期工程的全部建設(shè)。 財務(wù)評價依據(jù) (1)本項目評價期 10 年，其中建設(shè)期 年，經(jīng)營期 9 年，參照周邊地區(qū)現(xiàn)有成熟景區(qū)的旅游招待統(tǒng)計資料，結(jié)合 度假村的總體建設(shè)目標，度假村正常經(jīng)營后，年招待人數(shù)將在 20 萬人左右，并能實現(xiàn)每年 6％的平均增長幅度，由于項目存在邊經(jīng)營邊建設(shè)的過程，經(jīng)營期第一年為預(yù)計收入水平的 50％，第二年為預(yù)計收入水平的 70％，第三年為預(yù)計收入水平的 90％，第四年開始正常經(jīng)營，同時考慮到度假村的建設(shè)規(guī)模和接待能力，度假村的年最高接待人數(shù)定為 50 萬。 (2)本項目在產(chǎn)品成本和費用估算中，對原材料、輔料等單位價格變化不進行估算，門票收入成本按照收入的 10％計算，餐飲成本根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定為 45％，住宿成本按照收入的 35％計算，娛樂和購物成本按 照 25％計算。 (3)工資按勞動定員中不同崗位進行估算，普通員工平均工資定為 1000元／月，中級管理人員和技術(shù)人員平均工資定為 1600 元／月，高級管理人員平均工資定為 2500 元／月，附加費按工資額的 ％計取，主要用于社會保險費、醫(yī)藥費、職工困難補助和其他福利性開支。三項合計，本項目平均年工資和附加費總額為 萬元。在計算工資及福利支出時，已經(jīng)考慮了每年的工資增長因素。 (4)折舊按平均年限折舊法計算，構(gòu)筑物、公路折舊年限為 25 年，殘值率 取 5％，年折舊率為 ％；建筑物折舊年限為 40 年，殘值 率取 5％，年折舊率為 ％。機器設(shè)備和環(huán)境小品等平均折舊年限為 10 年，殘值 － 43－ 率取 5％，年折舊率為 ％； (5)修理費用：設(shè)備按 2％預(yù)計 (修理費用中包含了修理用的配件 )，其它按 1％預(yù)計。 (6)財務(wù)費用按項目所申請的貸款額，根據(jù)商業(yè)銀行一年期貸款年利率％計算。企業(yè)自籌資金不計利息。 (7)銷售費用前三年按銷售收入的 1％計算，三年后按 ％計算。 (8)其他費用含管理費用及其他不可見費用，按銷售收入的 5％計算。 (9)財務(wù)折現(xiàn)率按 8%計算。 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 預(yù)期營業(yè)收入明細表見下表 (8－ 1)： 表 預(yù)期營業(yè)收入明細表 單位：人民幣萬元 項 目 數(shù)量 說明 預(yù)計度假村 2021 年接待旅游人數(shù) 10 萬人 預(yù)計營業(yè)收入 其中：洗浴門票收入 1200 120 元／票 餐飲收入 600 人均消費 60 元 溫泉山莊客房收入 1080 總住宿招待能力 400 人／天，入住率約40％ (隨游客人數(shù)增長而增長，最高定為 80%)，平均房價 元／間 貴賓樓客房收入 140 總住宿招待能力 50 人／天，入住率約25％ (隨游客人 數(shù)增長而增長，最高定為 60%)，平均房價 800 元／間 娛樂及購物收入 560 年接待人次按總?cè)藬?shù)的 70％計算，人均消費 80 元 香火一條街租賃收入 從 2021 年開始計算，初始租金暫定 1萬元／間 年，預(yù)計年增長 10％ 收入合計： 3580 預(yù)計 2021 年收入 5042 年接待人數(shù) 14 萬人 預(yù)計 2021 年收入 6477 年接待人數(shù) 18 萬人 預(yù)計 2021 年收入 年接待人數(shù) 20 人 － 44－ 明細情況情參見表 10－ 2：度假村預(yù)期收入計算表 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 5％，各項附加稅費 為營業(yè)稅的 10％。 所得稅、公積金和公益金 按年利潤總額 (扣除以前年度虧損后數(shù) )的 25％計算所得稅。盈余公積金按稅后利潤的 10％提取。 總成本及經(jīng)營成本估算 本項目產(chǎn)品各年總成本費用估算見附表 5。 由項目附表 5 可見，本項目計算期平均計算，固定成本占總成本費用％，可變成本費用為占總成本費用 ％。 財務(wù)效益分析 盈利能力分析 經(jīng)測算，本項目的投資利潤率為： ％，計算公式：投資利潤率 =年平均利潤總額 247。項目總投資 100％。 (年平均利潤 總額指標詳見附表 6)；靜態(tài)投資回收期為 年 (含項目建設(shè)期 年 )，財務(wù)內(nèi)部收益率 ％ (稅后 )，財務(wù)凈現(xiàn)值 5248 萬元 (稅后 )。 清償能力分析 經(jīng)測算，建設(shè)項目計算期內(nèi)資產(chǎn)負債率較低，貸款資金最短還款期為 4年，還款能力較強。 (上述指標詳見附表 附表 9) 不確定性分析 敏感性分析：如圖所示，最敏感因素是預(yù)期獲取的收入。如項目投資后能獲得預(yù)期收入 萬元，項目計算期可得凈現(xiàn)金流量 8943 萬元；如預(yù)期收入增加 10％，達到 萬元，則可得凈現(xiàn)金流量 13425 萬元； 如預(yù)期收入減少 10％，只有 元，則只可得凈現(xiàn)金流量 4460 萬元。 如本項目投資后所獲取的收入低于 5970 萬元，將會出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負數(shù)。 － 45－ 凈現(xiàn)金流量(萬元) 敏感性分析 16000 14000 12021 10000 8000 收入 投資 經(jīng)營成本 6000 4000 2021 0 10%0－ 10% 增減幅度 ＋ 10％ 計劃水平 － 10％ 營業(yè)收入 13425 8943 4460 投資總額 7996 89413 9896 經(jīng)營成本 7599 89413 10286 － 46－ 度假村預(yù)期營業(yè)收入計算表 表 10－ 2 金額單位：人民幣萬元 計算 年度 預(yù)計游 客人數(shù) 山莊住宿總接待能力 預(yù)計山莊住宿人數(shù) 入住 率％ 貴賓樓總接待能力 預(yù)計貴 賓樓住 宿人數(shù) 入住 率％ 洗浴門票收入 山莊住宿收入 貴賓樓住宿收入 餐飲 收入 娛樂及購入收入 香火一條街租賃收入 收入 合計 2021 100000 112021 45000 40 14000 3500 25 201I 140000 112021 63000 56 14000 4900 35 2021 180000 112021 81000 72 14000 6300 45 2021 202100 112021 90000 80 14000 7000 50 20210 212021 112021 90000 80 14000 7400 53 2021 224700 112021 90000 80 14000 7800 56 2021 238200 112021 90000 80 14000 8300 59 2021 252500 112021 90000 80 14000 8300 59 2021 267600 112021 90000 80 14000 8300 59 2021 283700 112021 90000 80 14000 8300 59 2020 300000 112021 90000 80 14000 8300 59 － 47－ 第十一章 項目組織與管理、 勞動定員和人員培訓 項目組織和管理 為確保項目建設(shè)的順利實施，切實提高工程建設(shè)質(zhì)量和效益，項目建 設(shè)必須按照有關(guān)房屋、公路建設(shè)技術(shù)規(guī)程開展，并按基本建設(shè)程序?qū)椖繉嵤┕芾怼? 項目的建設(shè)由度假村開發(fā)有限公司負責，為了項目的順利實施，開發(fā)公司擬聘請縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門的有關(guān)技術(shù)人員作為項目顧問，共同領(lǐng)導(dǎo)本項目的實施。 公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制，公司法人代表將由擔任。 管理機構(gòu)設(shè)置和職能劃分 度假村有限公司內(nèi)設(shè)辦公室、財務(wù)部、工程部 、客戶部、餐飲部、住宿部、保安部，定員 100 人。項目建成后，按企業(yè)組織統(tǒng)一管理。落實管護人員，開展上崗培訓，提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)；同時建立健全各項運行管護規(guī)章制度，認真貫徹實施。 (參見組織機構(gòu)設(shè)置圖 ) 勞動定員 參見表 ：崗位定員表 表 11—1 崗位定員表 序號 崗位名稱 定員 1 高級管理人員 3 2 中級管理人員 14 3 服務(wù)人員 (包括領(lǐng)班等低級管理人員 ) 68 4 技術(shù)人員 5 5 保安人員 10 合計 100 組織機構(gòu)設(shè)置圖： － 48－ 項目經(jīng)營管理措施 (1)為了保證經(jīng)營的順利進行，公司將聘請專業(yè)的酒店管理咨詢公司，對企業(yè)內(nèi)控制度進行優(yōu)化，制定財務(wù)管理、資金管理、費用管理、生產(chǎn)管理、物資管理、人事管理等各個方面的管理制度，并建立相應(yīng)的獎罰措施，爭取用制度規(guī)范員工的行為。 (2)度假村的日常經(jīng)營管理將由聘請的酒店專業(yè)管理人員進行。 (3)與地方旅游管理部門加強協(xié)作，明示投訴電話，建立健全監(jiān)督機制，加強度假村工作人員的職業(yè)培訓教育，增加工作人員的綜合素質(zhì)，維護游客的 正當權(quán)益。 (4)落實 安 全管理措施，加強游客安全管理，完善安全工作預(yù)案，杜絕重大安全責任事故。 (5)落實旅游市場管理措施，加強管理，杜絕商業(yè)欺詐行為。 (6)落實環(huán)境衛(wèi)生管理措施，加大衛(wèi)生管理投入，保證游客飲食衛(wèi)生。 辦公室 財務(wù)部 工程部 保安部 餐飲部 住宿部 客戶部 董事會 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 － 49－ 人員培訓 項目完成后，公司會招聘一批旅游和酒店管理專業(yè)畢業(yè)的大中專畢業(yè)生，在基層鍛煉一段時間后充實到中、低層管理崗位，普通的服務(wù)人員從本地招聘，上崗前擬采取的主要技術(shù)培訓措施有： (1)參加政府勞動部門組織的上崗資格學習； (2)聘請禮儀公司對酒店服務(wù)人員進行酒店禮儀培訓； (3)鼓勵員工進行相關(guān)專業(yè)的學習和考試，并給予相應(yīng)獎勵； (4)選派文化程度高、工作責任心強的員工到有關(guān)大專院校進行短期培訓。 勞動保護與安全 景區(qū)內(nèi)