【導(dǎo)讀】工程咨詢有限公司。二項(xiàng)目背景及必要性。三項(xiàng)目實(shí)施的有利條件。五建設(shè)單位基本情況。八項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排。十一項(xiàng)目組織與管理，勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)。十二可行性研究的結(jié)論與建議。項(xiàng)目承辦單位、法人代表及所有制形式。綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場(chǎng)館間道路，停車場(chǎng)，龜力設(shè)施，供。全部投資內(nèi)部收益率所得稅前?！犊h國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”規(guī)劃》。度假村開發(fā)有限公司是一家實(shí)力雄厚的民營(yíng)企業(yè)，公司負(fù)責(zé)人不但。項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)收入萬元，

　　

【正文】 、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 十四 健身步道 1 一、土建直接費(fèi) 米 1000 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 7 七、燈光設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 8 八、燈光設(shè)備安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 十五 環(huán)境小品 (包括香火一條街 ) 1 一、土建直接費(fèi) 平方米 2 二、其他直接費(fèi) 3 三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 4 四、間接費(fèi) 5 五、利潤(rùn) 6 六、稅金 － 41－ 序號(hào) 項(xiàng)目 工程量 金額 (萬元 ) 單位 數(shù)量 7 七、設(shè)備及材料、 植物購(gòu)置費(fèi) 8 八、設(shè)備及材料、植物安裝費(fèi) 9 九、設(shè)備間接費(fèi) 10 十、利潤(rùn) 11 十一、稅金 12 十二、小計(jì) 游賞設(shè)施投入合計(jì) 流動(dòng)資金估算： 根據(jù)經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的周轉(zhuǎn)天數(shù)和年周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為： 應(yīng)收帳款 30 天 12 次 存 貨 其中：低值易耗品 30 天 12 次 原 材 料 10 天 36 次 現(xiàn) 金 30 天 12 次 應(yīng)付帳款 15 天 24 次 根據(jù)上述周轉(zhuǎn)天數(shù)和周轉(zhuǎn)達(dá)次數(shù)，并對(duì)應(yīng)年成本費(fèi)用，可以分別計(jì)算出流動(dòng)資產(chǎn)額和流動(dòng)負(fù)債額，從而可以估算出每年所需的流動(dòng)資金 (詳見附表 2)。 資金來源與籌措 本項(xiàng)目一期總投資 10208 萬元。其中：企業(yè)自籌資金 7208 萬元，申請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)貸款 3000 萬元。 資金償還期測(cè)算 還款資金來源如下： (1)還款期內(nèi)利潤(rùn)總額除部分用于新增流動(dòng)資金占用外，其余全部用于還貸。 (2)還款期內(nèi)提取的折舊全部用于還貸。 根據(jù)上述還貸資金來源，本項(xiàng)目銀行貸款資金最短償還期為 4 年 (含建設(shè)期 年 )， 本項(xiàng)目資金償還期測(cè)算詳見附表 附表 8。 － 42－ 第十章 經(jīng)濟(jì)分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說明 本次可行性報(bào)告只對(duì)度假村一期工程投資和收益進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，在 2021 年 12 月份將完成度假村一期工程的主要項(xiàng)目，包括主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、溫泉山莊、溫泉游泳館、露天泡澡池、水上娛樂中心等，并開始營(yíng)業(yè)， 2021 年期間邊營(yíng)業(yè)邊建設(shè)，至 2021 年 12 月底完成一期工程的全部建設(shè)。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) (1)本項(xiàng)目評(píng)價(jià)期 10 年，其中建設(shè)期 年，經(jīng)營(yíng)期 9 年，參照周邊地區(qū)現(xiàn)有成熟景區(qū)的旅游招待統(tǒng)計(jì)資料，結(jié)合 度假村的總體建設(shè)目標(biāo)，度假村正常經(jīng)營(yíng)后，年招待人數(shù)將在 20 萬人左右，并能實(shí)現(xiàn)每年 6％的平均增長(zhǎng)幅度，由于項(xiàng)目存在邊經(jīng)營(yíng)邊建設(shè)的過程，經(jīng)營(yíng)期第一年為預(yù)計(jì)收入水平的 50％，第二年為預(yù)計(jì)收入水平的 70％，第三年為預(yù)計(jì)收入水平的 90％，第四年開始正常經(jīng)營(yíng)，同時(shí)考慮到度假村的建設(shè)規(guī)模和接待能力，度假村的年最高接待人數(shù)定為 50 萬。 (2)本項(xiàng)目在產(chǎn)品成本和費(fèi)用估算中，對(duì)原材料、輔料等單位價(jià)格變化不進(jìn)行估算，門票收入成本按照收入的 10％計(jì)算，餐飲成本根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定為 45％，住宿成本按照收入的 35％計(jì)算，娛樂和購(gòu)物成本按 照 25％計(jì)算。 (3)工資按勞動(dòng)定員中不同崗位進(jìn)行估算，普通員工平均工資定為 1000元／月，中級(jí)管理人員和技術(shù)人員平均工資定為 1600 元／月，高級(jí)管理人員平均工資定為 2500 元／月，附加費(fèi)按工資額的 ％計(jì)取，主要用于社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)、職工困難補(bǔ)助和其他福利性開支。三項(xiàng)合計(jì)，本項(xiàng)目平均年工資和附加費(fèi)總額為 萬元。在計(jì)算工資及福利支出時(shí)，已經(jīng)考慮了每年的工資增長(zhǎng)因素。 (4)折舊按平均年限折舊法計(jì)算，構(gòu)筑物、公路折舊年限為 25 年，殘值率 取 5％，年折舊率為 ％；建筑物折舊年限為 40 年，殘值 率取 5％，年折舊率為 ％。機(jī)器設(shè)備和環(huán)境小品等平均折舊年限為 10 年，殘值 － 43－ 率取 5％，年折舊率為 ％； (5)修理費(fèi)用：設(shè)備按 2％預(yù)計(jì) (修理費(fèi)用中包含了修理用的配件 )，其它按 1％預(yù)計(jì)。 (6)財(cái)務(wù)費(fèi)用按項(xiàng)目所申請(qǐng)的貸款額，根據(jù)商業(yè)銀行一年期貸款年利率％計(jì)算。企業(yè)自籌資金不計(jì)利息。 (7)銷售費(fèi)用前三年按銷售收入的 1％計(jì)算，三年后按 ％計(jì)算。 (8)其他費(fèi)用含管理費(fèi)用及其他不可見費(fèi)用，按銷售收入的 5％計(jì)算。 (9)財(cái)務(wù)折現(xiàn)率按 8%計(jì)算。 營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 預(yù)期營(yíng)業(yè)收入明細(xì)表見下表 (8－ 1)： 表 預(yù)期營(yíng)業(yè)收入明細(xì)表 單位：人民幣萬元 項(xiàng) 目 數(shù)量 說明 預(yù)計(jì)度假村 2021 年接待旅游人數(shù) 10 萬人 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入 其中：洗浴門票收入 1200 120 元／票 餐飲收入 600 人均消費(fèi) 60 元 溫泉山莊客房收入 1080 總住宿招待能力 400 人／天，入住率約40％ (隨游客人數(shù)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，最高定為 80%)，平均房?jī)r(jià) 元／間 貴賓樓客房收入 140 總住宿招待能力 50 人／天，入住率約25％ (隨游客人 數(shù)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，最高定為 60%)，平均房?jī)r(jià) 800 元／間 娛樂及購(gòu)物收入 560 年接待人次按總?cè)藬?shù)的 70％計(jì)算，人均消費(fèi) 80 元 香火一條街租賃收入 從 2021 年開始計(jì)算，初始租金暫定 1萬元／間 年，預(yù)計(jì)年增長(zhǎng) 10％ 收入合計(jì)： 3580 預(yù)計(jì) 2021 年收入 5042 年接待人數(shù) 14 萬人 預(yù)計(jì) 2021 年收入 6477 年接待人數(shù) 18 萬人 預(yù)計(jì) 2021 年收入 年接待人數(shù) 20 人 － 44－ 明細(xì)情況情參見表 10－ 2：度假村預(yù)期收入計(jì)算表 銷售稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 5％，各項(xiàng)附加稅費(fèi) 為營(yíng)業(yè)稅的 10％。 所得稅、公積金和公益金 按年利潤(rùn)總額 (扣除以前年度虧損后數(shù) )的 25％計(jì)算所得稅。盈余公積金按稅后利潤(rùn)的 10％提取。 總成本及經(jīng)營(yíng)成本估算 本項(xiàng)目產(chǎn)品各年總成本費(fèi)用估算見附表 5。 由項(xiàng)目附表 5 可見，本項(xiàng)目計(jì)算期平均計(jì)算，固定成本占總成本費(fèi)用％，可變成本費(fèi)用為占總成本費(fèi)用 ％。 財(cái)務(wù)效益分析 盈利能力分析 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為： ％，計(jì)算公式：投資利潤(rùn)率 =年平均利潤(rùn)總額 247。項(xiàng)目總投資 100％。 (年平均利潤(rùn) 總額指標(biāo)詳見附表 6)；靜態(tài)投資回收期為 年 (含項(xiàng)目建設(shè)期 年 )，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％ (稅后 )，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 5248 萬元 (稅后 )。 清償能力分析 經(jīng)測(cè)算，建設(shè)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率較低，貸款資金最短還款期為 4年，還款能力較強(qiáng)。 (上述指標(biāo)詳見附表 附表 9) 不確定性分析 敏感性分析：如圖所示，最敏感因素是預(yù)期獲取的收入。如項(xiàng)目投資后能獲得預(yù)期收入 萬元，項(xiàng)目計(jì)算期可得凈現(xiàn)金流量 8943 萬元；如預(yù)期收入增加 10％，達(dá)到 萬元，則可得凈現(xiàn)金流量 13425 萬元； 如預(yù)期收入減少 10％，只有 元，則只可得凈現(xiàn)金流量 4460 萬元。 如本項(xiàng)目投資后所獲取的收入低于 5970 萬元，將會(huì)出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負(fù)數(shù)。 － 45－ 凈現(xiàn)金流量(萬元) 敏感性分析 16000 14000 12021 10000 8000 收入 投資 經(jīng)營(yíng)成本 6000 4000 2021 0 10%0－ 10% 增減幅度 ＋ 10％ 計(jì)劃水平 － 10％ 營(yíng)業(yè)收入 13425 8943 4460 投資總額 7996 89413 9896 經(jīng)營(yíng)成本 7599 89413 10286 － 46－ 度假村預(yù)期營(yíng)業(yè)收入計(jì)算表 表 10－ 2 金額單位：人民幣萬元 計(jì)算 年度 預(yù)計(jì)游 客人數(shù) 山莊住宿總接待能力 預(yù)計(jì)山莊住宿人數(shù) 入住 率％ 貴賓樓總接待能力 預(yù)計(jì)貴 賓樓住 宿人數(shù) 入住 率％ 洗浴門票收入 山莊住宿收入 貴賓樓住宿收入 餐飲 收入 娛樂及購(gòu)入收入 香火一條街租賃收入 收入 合計(jì) 2021 100000 112021 45000 40 14000 3500 25 201I 140000 112021 63000 56 14000 4900 35 2021 180000 112021 81000 72 14000 6300 45 2021 202100 112021 90000 80 14000 7000 50 20210 212021 112021 90000 80 14000 7400 53 2021 224700 112021 90000 80 14000 7800 56 2021 238200 112021 90000 80 14000 8300 59 2021 252500 112021 90000 80 14000 8300 59 2021 267600 112021 90000 80 14000 8300 59 2021 283700 112021 90000 80 14000 8300 59 2020 300000 112021 90000 80 14000 8300 59 － 47－ 第十一章 項(xiàng)目組織與管理、 勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn) 項(xiàng)目組織和管理 為確保項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施，切實(shí)提高工程建設(shè)質(zhì)量和效益，項(xiàng)目建 設(shè)必須按照有關(guān)房屋、公路建設(shè)技術(shù)規(guī)程開展，并按基本建設(shè)程序?qū)?xiàng)目實(shí)施管理。 項(xiàng)目的建設(shè)由度假村開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)，為了項(xiàng)目的順利實(shí)施，開發(fā)公司擬聘請(qǐng)縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門的有關(guān)技術(shù)人員作為項(xiàng)目顧問，共同領(lǐng)導(dǎo)本項(xiàng)目的實(shí)施。 公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司法人代表將由擔(dān)任。 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和職能劃分 度假村有限公司內(nèi)設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部 、客戶部、餐飲部、住宿部、保安部，定員 100 人。項(xiàng)目建成后，按企業(yè)組織統(tǒng)一管理。落實(shí)管護(hù)人員，開展上崗培訓(xùn)，提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)；同時(shí)建立健全各項(xiàng)運(yùn)行管護(hù)規(guī)章制度，認(rèn)真貫徹實(shí)施。 (參見組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖 ) 勞動(dòng)定員 參見表 ：崗位定員表 表 11—1 崗位定員表 序號(hào) 崗位名稱 定員 1 高級(jí)管理人員 3 2 中級(jí)管理人員 14 3 服務(wù)人員 (包括領(lǐng)班等低級(jí)管理人員 ) 68 4 技術(shù)人員 5 5 保安人員 10 合計(jì) 100 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖： － 48－ 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理措施 (1)為了保證經(jīng)營(yíng)的順利進(jìn)行，公司將聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理咨詢公司，對(duì)企業(yè)內(nèi)控制度進(jìn)行優(yōu)化，制定財(cái)務(wù)管理、資金管理、費(fèi)用管理、生產(chǎn)管理、物資管理、人事管理等各個(gè)方面的管理制度，并建立相應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施，爭(zhēng)取用制度規(guī)范員工的行為。 (2)度假村的日常經(jīng)營(yíng)管理將由聘請(qǐng)的酒店專業(yè)管理人員進(jìn)行。 (3)與地方旅游管理部門加強(qiáng)協(xié)作，明示投訴電話，建立健全監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)度假村工作人員的職業(yè)培訓(xùn)教育，增加工作人員的綜合素質(zhì)，維護(hù)游客的 正當(dāng)權(quán)益。 (4)落實(shí) 安 全管理措施，加強(qiáng)游客安全管理，完善安全工作預(yù)案，杜絕重大安全責(zé)任事故。 (5)落實(shí)旅游市場(chǎng)管理措施，加強(qiáng)管理，杜絕商業(yè)欺詐行為。 (6)落實(shí)環(huán)境衛(wèi)生管理措施，加大衛(wèi)生管理投入，保證游客飲食衛(wèi)生。 辦公室 財(cái)務(wù)部 工程部 保安部 餐飲部 住宿部 客戶部 董事會(huì) 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 － 49－ 人員培訓(xùn) 項(xiàng)目完成后，公司會(huì)招聘一批旅游和酒店管理專業(yè)畢業(yè)的大中專畢業(yè)生，在基層鍛煉一段時(shí)間后充實(shí)到中、低層管理崗位，普通的服務(wù)人員從本地招聘，上崗前擬采取的主要技術(shù)培訓(xùn)措施有： (1)參加政府勞動(dòng)部門組織的上崗資格學(xué)習(xí)； (2)聘請(qǐng)禮儀公司對(duì)酒店服務(wù)人員進(jìn)行酒店禮儀培訓(xùn)； (3)鼓勵(lì)員工進(jìn)行相關(guān)專業(yè)的學(xué)習(xí)和考試，并給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)； (4)選派文化程度高、工作責(zé)任心強(qiáng)的員工到有關(guān)大專院校進(jìn)行短期培訓(xùn)。 勞動(dòng)保護(hù)與安全 景區(qū)內(nèi)