【導(dǎo)讀】的委托對橫崗XX酒店項目的可行性進行了研究。XX酒店嚴格按照國際四星級酒店標準運作管理，酒店在傳。統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。深圳市橫崗XX酒店，屬于四星級高級商務(wù)旅游酒店，單體29層，需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟；目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū)18個，廠房。全鎮(zhèn)國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。1990年，橫崗鎮(zhèn)以其經(jīng)濟、文化等方面的輝煌成就被評為“中。1996年，橫崗鎮(zhèn)農(nóng)村三級股份合作制被評為“中華之最”。正在進行的農(nóng)村股份合作制改革再次使橫崗成為人們關(guān)注的焦點。尤其是近幾年來，橫崗鎮(zhèn)堅持高起點、高標準改善投資環(huán)境，崗鎮(zhèn)也在橫崗之前成為大盤開發(fā)地。機，橫崗未來的外資工業(yè)、商務(wù)、旅游等行業(yè)都有非常大的發(fā)展空間，美山莊”、振業(yè)地產(chǎn)萬平方米的橫崗項目都將加快建設(shè)進程。

　　

【正文】 收房價（元 /間 /天） 464 338 348 600 868 379 實際客房月收入（元） 545， 664 1， 095， 120 187， 920 36， 000 36， 456 1， 901， 160 其他營業(yè)收入 316， 336 月經(jīng)營成本（元） 按行業(yè)平均成本 50%計算 1， 108， 748 月預(yù)期收益（元） 1， 108， 748 回報 方式一 月按揭供款（元） 銷售均價 7000 元 /平方米，銷售 總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按七成 20年按揭 ， 每月供款為 655909 元 655， 909 預(yù)期贏余（元） 452， 839 回報 方式二 7%固定回報（元） 銷售均價 7000 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按 7%固定回報 ， 每月還款為 元 825， 454 預(yù)期贏余（元） 283， 294 注： （ 1）酒店現(xiàn)有實際用于對外經(jīng)營的客房數(shù)為 372 間（不包括兩套總統(tǒng)套房和用做其他用途的兩套豪華套房）；根據(jù) 372 套房面積計算，實際可銷售面積為 平米； （ 2）根據(jù)酒店客房現(xiàn)有出租率水平及后續(xù)經(jīng)營發(fā)展趨勢，預(yù)計酒店客房出租率在短期內(nèi)有望達到 50%左右的水平，因此，將現(xiàn)有%的出租率調(diào)高到 45%的水平進行計算。 按照項目實際成本率 68%，入住率 45%測算： 經(jīng)營測算表（二） 類別 A B C D E 合計 客房種類 豪華房 標準房 高級房 商務(wù)套房 豪華套房 深圳 XX 酒店可行性研究報告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 44 客戶數(shù)量（間） 98 180 60 20 14 372 月出租率（ %） 40 60 30 10 10 45 實收房價（元 /間 /天） 464 338 348 600 868 379 實際客房月收入（元） 545， 664 1， 095， 120 187， 920 36， 000 36， 456 1， 901， 160 其他營業(yè)收入 316， 336 月經(jīng)營成本（元） 按項目實際成本率 68%計算 1， 500， 000 月預(yù)期收益（元） 717， 496 回報 方式一 月按揭供款（元） 銷售均價 7000 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按七成 20年按揭 ， 每月供款為 655909 元 655， 909 預(yù)期贏余（元） 61， 587 回報 方式二 7%固定回報（元） 銷售均價 7000 元 /平方米，銷售總面積為 平方米，銷售總額為 141506330 元， 按 7%固定回報 ， 每月還款為 825454 元 825， 454 預(yù)期贏余（元） 107， 958 小結(jié)： 從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營成本率 50%核算，無論選擇單純免月供回報模式還是固定 7%經(jīng)營回報模式都有一定利潤空間，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險較??； 從表二可知：依據(jù)本項目現(xiàn)有經(jīng)營成本率 68%核算，如果選擇單純免月供回報模式基本能做到收支平衡 ，每月有 61587 元的盈余；如果選擇固定 7%經(jīng)營回報模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營收入情況會出現(xiàn)一定虧損，每月有 10 萬元左右資金將用于補貼給業(yè)主的經(jīng)營回報。深圳 XX 酒店可行性研究報告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 45 按照 20 年計算，在現(xiàn)有酒店經(jīng)營狀況不變的情況下，總共補貼金額為 2400 萬。 深圳 XX 酒店可行性研究報告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 46 本項目收益測算分析 按照項目成本率 50%計算經(jīng)營收益： 按照 本項目經(jīng)營測算所得 如果以免月供回報模式，則每月回報成本為： 655909 元 如果以 7%固定回報模式，則每月回報成本為： 825454 元 下表分別以兩種回報模式計算： 開房率 月客房收入 月客房成本 回報 方式 回報 成本 利潤 20年利潤 （萬元） 40% 1691856 元 約 845928 元 免月供 655909 190019 4560 7%回報 825454 20474 491 50% 2114820 元 約 1057410元 免月供 655909 401501 9636 7%回報 825454 231956 5567 60% 2537784 元 約 1268892元 免月供 655909 612983 14712 7%回報 825454 443438 10643 70% 2960748 元 約 1480374元 免月供 655909 824465 19787 7%回報 825454 654920 15718 80% 3383712 元 約 1691856元 免月供 655909 1035947 24863 7%回報 825454 866402 20794 90% 3806676 元 約 1903338元 免月供 655909 1247429 29938 7%回報 825454 1077884 25869 按照項目成本率 60%計算經(jīng)營收益： 開房率 月客房收 入 月客房成本 回報 方式 回報 成本 利潤 20年利潤 （萬元） 40% 1691856 元 約 1015114元 免月供 655909 20833 500 7%回報 825454 148712 3569 深圳 XX 酒店可行性研究報告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 47 50% 2114820 元 約 1268892元 免月供 655909 190019 4560 7%回報 825454 20474 491 60% 2537784 元 約 1522670元 免月供 655909 359205 8621 7%回報 825454 189660 4552 70% 2960748 元 約 1776449元 免月供 655909 528390 12681 7%回報 825454 358845 8612 80% 3383712 元 約 2030227元 免月供 655909 697576 16742 7%回報 825454 528031 12673 90% 3806676 元 約 2284006元 免月供 655909 866761 20802 7%回報 825454 697216 16733 深圳 XX 酒店可行性研究報告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 48 按照項目現(xiàn)有成本率 68%計算經(jīng)營收益： 開房率 月客房收入 月客房成本 回報 方式 回報 成本 利潤 20年利潤 （萬元） 40% 1691856元 約 1150462 元 免月供 655909 114515 2748 7%回報 825454 284060 6817 50% 2114820元 約 1438078 元 免月供 655909 20833 500 7%回報 825454 148712 3569 60% 2537784元 約 1725693 元 免月供 655909 156182 3748 7%回報 825454 13363 321 70% 2960748元 約 2021309 元 免月供 655909 291530 6997 7%回報 825454 121985 2928 80% 3383712元 約 2300924 元 免月供 655909 426879 10245 7%回報 825454 257334 6176 90% 3806676元 約 2588540 元 免月供 655909 562227 13493 7%回報 825454 392682 9424 小結(jié)： 針對項目成本率從 50%到 68%的經(jīng)營測算，我們可以明顯看出：酒店運營成本的高低已成為本項目實施投資回報方式的決定因素。 ABC 認為：項目酒店作為產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項目的后續(xù)經(jīng)營及發(fā)展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤空間仍然很大。 本項目的經(jīng)營、銷售收入和經(jīng)營成本三個因素分別變動對項深圳 XX 酒店可行性研究報告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 49 目效益均會產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進行測算，結(jié)果如下： 敏感性分析 因素變化 測算結(jié)果 基本方案 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)經(jīng)營收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)經(jīng)營成本上升 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 1, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)售價收入下降 5% 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 2, 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 經(jīng)測算可知： 本項目的 經(jīng)營 成本 、經(jīng)營 收入 及銷售收入三 個因素分 別變動對項目效益會產(chǎn)生影響。 其中經(jīng)營收入和經(jīng)營成本 對項目效益的影響較大 ，是關(guān)系到項目盈利能力大小的關(guān)鍵； 項目經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、銷售收入在不利影響下，項目指標深圳 XX 酒店可行性研究報告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 50 表現(xiàn)一般，說明項目抗風(fēng)險能力一般。 測算過程詳見附表 6：《敏感性分析表》。 完善城市功能，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程 該項目的銷售將進一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推動 片區(qū) 的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程； 增加財政稅收 該項目的銷售預(yù)計將為國家創(chuàng)造銷售稅費相關(guān)稅利近千萬元 ； 提升品牌形象 該項目的推出將極大提 升橫崗?fù)顿Y股份有限公司和橫崗鎮(zhèn)政府的品牌形象。 深圳 XX 酒店可行性研究報告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 51 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 經(jīng)過對全國和深圳經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對 20212021 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為： ■ 項目的變更是必要的、可行的、合理的 ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的 ■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃 ■ 在 20212021 年將該項目投放市場的時機是可行的 ■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營 條件基本成熟 結(jié)論 ：在宏觀政策、經(jīng)濟、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項目作為產(chǎn)權(quán)式酒店銷售是可行的！ 深圳 XX 酒店可行性研究報告（草案） 湖州維尼斯酒店管理有限公司 52 如何提高酒店的盈利能力？ 樹立橫崗鎮(zhèn)最高檔酒店形象： （ 1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂部分統(tǒng)一引進知名經(jīng)營管理品牌公司整合經(jīng)營，提升經(jīng)營管理水平和檔次； （ 2）增加產(chǎn)品附加價值，并在形象和服務(wù)上獨樹一幟，迅速和市場上的競爭對手相區(qū)別； （ 3）將購房客戶吸收為會員，提升投資回報附加值，增加購買吸引力 ，促進項目銷售；同時有利于提高以后酒店經(jīng)營的入住率； （ 4）建立長期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場占有率。 降低固定成本和提高盈利能力 （ 1）引進知名酒店管理公司作酒店管理顧問 隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競爭歸根結(jié)底已成為酒店管理公司之間的競爭。酒店管理公司的經(jīng)營水平直