【導(dǎo)讀】方米，總建筑面積3500平方米，由一主一副兩棟建筑構(gòu)成。同意將此處資產(chǎn)以每年23萬(wàn)元的價(jià)格出租，租期為3年。行了裝修改建，作為酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。穩(wěn)定，基本保持盈利狀態(tài)。到今年5月份，租期將滿，承租。行裝修改造，特編制此報(bào)告。中主樓客房91個(gè),副樓功能用房25個(gè))。同時(shí)進(jìn)行綠化、停。車場(chǎng)、管網(wǎng)、線路等配套設(shè)施翻新。酒店行業(yè)是一個(gè)古老的行業(yè)，已有數(shù)千年的歷史。的發(fā)達(dá)而發(fā)展起來(lái)的。改革開放三十多年來(lái)，中國(guó)酒店業(yè)伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)。發(fā)展以及國(guó)際酒店業(yè)的滲透不斷成長(zhǎng)，生命力愈加旺盛。1980年開始，中國(guó)酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模成倍數(shù)地加速發(fā)展。店的供給量隨著需求的擴(kuò)大而快速增長(zhǎng)。增加，XX市酒店行業(yè)迎來(lái)了飛速發(fā)展的黃金時(shí)期。

　　

【正文】 米或中心距棚下 。 （ 5） 火災(zāi)報(bào)警接線端子箱明裝電井墻上，底邊距地 米。 （ 6） 模塊箱暗裝于墻上，底邊距地 米。 （ 7） 消 防廣播音箱吸頂安裝；或明裝于墻上，頂邊距棚下 米。 （ 8 ） 火 災(zāi) 報(bào) 警 線 路 采 用 阻 燃 型 銅 芯 導(dǎo) 線 30 S15 （ 9） 24V 電源線路采用阻燃型銅芯導(dǎo)線 S20 （ 10） 消防泵，噴淋泵、防排煙等用電設(shè)備，均采用耐火型銅芯電纜。 （ 11） 所有消防線路均采用鋼管沿墻內(nèi)，柱內(nèi)及地面內(nèi)暗敷設(shè)。 （ 12） 如明設(shè)鋼管應(yīng)做防火處理。 安全疏散措施 （ 1） 本建筑為 L 型造型，因此在端部設(shè)有疏散樓梯，以便于雙向疏散。 （ 2） 安全疏散門開啟方向與疏散方向相同。 （ 3） 疏散封閉樓梯間門 采用乙級(jí)防火門。 應(yīng)急照明措施 （ 1） 應(yīng)急照明的安裝部位 疏散照明、疏散指示安裝在人群安全疏散線路上，即走道、樓梯間及拐角處。 （ 2） 應(yīng)急照明電源 安全照明的轉(zhuǎn)換時(shí)間要求不超過 ,安全照明電源采用燈具自帶電蓄電池。 （ 3） 安全照明、備用照明和疏散照明用普通節(jié)能燈。疏散指示標(biāo)志燈必須采用消防認(rèn)證產(chǎn)品。燈具安裝部位一般 31 在走道及樓梯轉(zhuǎn)角處。疏散標(biāo)志的箭頭應(yīng)指向通往出口的方向。燈具安裝高度一般疏散出口標(biāo)志安裝在安全出口的頂部 處，上邊緣距天花板應(yīng)等于或大于 。如天花板的高度較低，在疏散門的兩側(cè) 墻上設(shè)置，標(biāo)志的中心點(diǎn)距地面的高度應(yīng)在 — 之間。采用吊桿的疏散指示標(biāo)志的下邊緣距地面的高度應(yīng)大于或等于 2m。疏散指示標(biāo)志安裝在樓梯間、疏散走道及轉(zhuǎn)角處 1m 以下的墻上（轉(zhuǎn)角處需增設(shè)一盞標(biāo)志）。標(biāo)志的間距不應(yīng)大于 20m。封閉樓梯間應(yīng)安裝疏散指示標(biāo)志。疏散標(biāo)志燈應(yīng)用不燃燒材料制燈具外殼燈罩，其標(biāo)志的箭頭指向應(yīng)與逃生疏散方向一致。所有安裝金屬構(gòu)件均應(yīng)做防腐處理。 衛(wèi)生間安全措施 公共衛(wèi)生間及客房衛(wèi)生間地面磚采用防滑型，避免發(fā)生客人滑倒事故。 第十章 投資估算及資金來(lái)源 一、 編制依據(jù) 《建設(shè)項(xiàng) 目投資估算編審規(guī)程》 CECA/GC12021 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格 [2021]10 號(hào)等有關(guān)文件精神，計(jì)算工程其他費(fèi)用。 設(shè)計(jì)文件。批準(zhǔn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 (包括文字說(shuō)明和圖紙 )。 32 工程建設(shè)各類投資估算指標(biāo)、概算指標(biāo)、類似工程實(shí)際投資資料。 設(shè)備現(xiàn)行出廠價(jià)格 (含非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備 )及運(yùn)雜費(fèi)率。 現(xiàn)行的建筑安裝工程費(fèi)用定額及其他費(fèi)用定額指標(biāo)。 其他有關(guān)文件、合同、協(xié)議書等。 工程所在地形、地貌、地質(zhì)條件、水電氣源、基礎(chǔ)設(shè)施條件等現(xiàn)場(chǎng)情況，以及其 他有助于編制投資估算的參考資料。 二、投資估算說(shuō)明 根據(jù)本項(xiàng)目建筑裝修設(shè)計(jì)方案 和 國(guó)家旅游局《關(guān)于賓館建設(shè)宏觀調(diào)控的若干意見》 (1999 年 )， 編制項(xiàng)目投資估算表 。 三、投資估算 本項(xiàng)目 估算總 投資 1078 萬(wàn)元， 包括工程費(fèi)、設(shè)備工具購(gòu)置及開辦費(fèi)、其它費(fèi)、預(yù)備金，投資費(fèi)用中沒有考慮鍋爐改造、與市政外網(wǎng)連接費(fèi)、道路、綠化費(fèi)及消防水池建設(shè)費(fèi)。詳見下表： 工程投資估算匯總表 序號(hào) 工程費(fèi)用名稱 費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 合計(jì) (萬(wàn)元 ) 一 工程費(fèi) 改造工程費(fèi) 700 裝修工程費(fèi) 300 以上費(fèi)用合計(jì) (一 )： 1000 二 其它費(fèi)用 項(xiàng)目管理費(fèi) 3 3 可行性研究報(bào)告咨詢費(fèi) 2 2 33 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 20 20 工程監(jiān)理費(fèi) 4 4 環(huán)評(píng)費(fèi) 2 2 質(zhì)量檢測(cè)監(jiān)督費(fèi) 2 2 以上費(fèi)用合計(jì)（二）： 33 三 設(shè)備工具購(gòu)置及開辦費(fèi) 25 以上費(fèi)用合計(jì)（三）： 25 四 備用金 預(yù)備費(fèi) 20 20 以上費(fèi)用合計(jì)（四）： 20 總合計(jì) 1078 四、資金來(lái)源 本項(xiàng)目所需資金，全部由項(xiàng)目實(shí)施單位負(fù)責(zé)籌措解決。 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、編制依據(jù) 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 國(guó)家和主管部門發(fā)布的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)程等。 政府建設(shè)行政主管部門發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目預(yù)算編制方法。 項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及概算等批復(fù)情況 政府建設(shè)行政主管部門發(fā)布的預(yù)算定額 (預(yù)算指標(biāo) )、費(fèi)用定額等 其他有關(guān)資料 34 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目計(jì)算期為 15 年，含建設(shè)期 4 個(gè)月。 項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取 8%。 稅金：營(yíng)業(yè)稅及附加稅按 %的稅率繳納。 營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè) XXX 酒店裝修改造工程結(jié)束投入運(yùn)營(yíng)后，年?duì)I業(yè)收入可達(dá) 380 萬(wàn)元 ，主要由客房收入、餐飲娛樂收入和會(huì)務(wù)收入 三部分構(gòu)成 ，其中：客房入住率根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)按 70%計(jì)算，年收入 約 260 萬(wàn)元；餐飲娛樂年收入 80 萬(wàn)元；會(huì)務(wù)年收入 40萬(wàn)元。 本項(xiàng)目應(yīng)納稅稅額 （ 1） 營(yíng)業(yè)稅及附加稅 %(餐飲、客房、會(huì)議服務(wù) ) （ 2） 城建稅 (按營(yíng)業(yè)稅 )5% （ 3） 教育附加費(fèi) (按營(yíng)業(yè)稅 )3% （ 4） 土地使用稅 12 元 /m2年 （ 5） 企業(yè)所得稅 (按毛利潤(rùn) )25% 經(jīng)營(yíng)成本估算 經(jīng)營(yíng)成本包括營(yíng)業(yè)費(fèi)用、企業(yè)管理費(fèi)、職工工資福利費(fèi)(不含折舊與攤銷 )等，合計(jì)為 235 萬(wàn)元 ，其中：營(yíng)業(yè)費(fèi)用每年 140 萬(wàn)元，企業(yè)管 理費(fèi)每年 50 萬(wàn)元，職工工資福利費(fèi)（ 不含折舊與攤銷 ）每年 45 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 35 根據(jù)本項(xiàng)目投資估算和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用計(jì)算，本項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年度經(jīng)營(yíng)收入為 380 萬(wàn)元 ，經(jīng)營(yíng)成本為 235 萬(wàn)元，營(yíng) 業(yè)稅及附加和土地稅、房產(chǎn)稅合計(jì)為 萬(wàn) 元。 根據(jù)現(xiàn)金流量計(jì)算，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi) ： 達(dá)產(chǎn)年凈利潤(rùn)： 萬(wàn)元 累計(jì)凈現(xiàn)金流量： 萬(wàn)元 累計(jì)凈現(xiàn)值： 萬(wàn)元 投資回收期： 年 內(nèi)部收益率： %8% 綜上所述， 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)收入的對(duì)比，直接影響著項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)營(yíng)工作中，控制經(jīng)營(yíng)成本和提高經(jīng)營(yíng)收入是保證較好經(jīng)濟(jì)收益的前提。充分進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)分析后，那么重點(diǎn)就應(yīng)放在經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本方面上。精心策劃細(xì)節(jié)、提高管理人員素質(zhì)，在細(xì)節(jié)上無(wú)紕漏，在人員上絕不估惜和將就。把加強(qiáng)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理放在首位，增加經(jīng)營(yíng)收入，降低經(jīng)營(yíng)成本，打造“不開門都盈利”的高水平管理理念和團(tuán)隊(duì)，這也本項(xiàng)目實(shí)施過程中的重點(diǎn)。 第十二章 社會(huì)效益分析 一、社會(huì)影響分析 隨著人民生活水平的不斷提高，人們的物質(zhì)生活條件不斷改善，可支配的收入大幅度增加，人們對(duì)精神生活的需要和質(zhì)量有了新的選擇和更高要求。 XXX 酒店的 裝修 改造 注重 36 運(yùn)用適應(yīng)時(shí)代 潮流的裝飾設(shè)計(jì)新理念，突出 酒店 經(jīng)營(yíng)的主體性和個(gè)性，滿足客人在快節(jié)奏的社會(huì)中追求完善舒適的心理需要。項(xiàng)目投資方向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，與地方經(jīng)濟(jì)形成互動(dòng)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。解決社會(huì)就業(yè)問題。項(xiàng)目建設(shè)符合構(gòu)建和諧社會(huì)的目標(biāo)，具有較強(qiáng)的社會(huì)意義 。 二、互適性分析 XXX 酒店裝修改造 工程位于 XX縣 XX鎮(zhèn) XX路 ,這一項(xiàng)目的實(shí)施將提高酒店 的服務(wù)能力， 吸引客源，增加酒店?duì)I業(yè)收入， 提高 酒店競(jìng)爭(zhēng)力 ， 也 有利于促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成互動(dòng)，是促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效措施 。 第十三章 結(jié)論和建議 一、結(jié)論 根據(jù)本項(xiàng) 目的可行性研究分析，本項(xiàng)目符合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，符合城市規(guī)劃和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要。 本項(xiàng)目實(shí)施有利于開發(fā) XX 縣 旅游資源，推動(dòng)旅游事業(yè)發(fā)展。 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 萬(wàn)元，累計(jì)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)回收期為 年，內(nèi)部收益率為 %。 本項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目中符合國(guó)家節(jié)能環(huán)保政策要求。 綜上所述， XXX 酒店裝修改造工程具有較強(qiáng)的社會(huì)效益和 一定 的經(jīng)濟(jì)效益，該項(xiàng)目投入使用后將 提高酒店的服務(wù)能 37 力，吸引客源，增加酒店?duì)I業(yè)收入，提高酒店競(jìng)爭(zhēng)力，也有利于促進(jìn) 地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成互動(dòng)， 為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出較大貢獻(xiàn)。 因此， 本項(xiàng)目具有較強(qiáng)可行性。 二、建議 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng) 過程中，要特別注意加強(qiáng)污染防治與治理，嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)搞好 環(huán)境保護(hù) 。 對(duì)所有的配套管線和效率低、耗能高、不利于環(huán)境保護(hù)的設(shè)備，進(jìn)行全面更新造及周邊環(huán)境的綠化、美化、亮化。并根據(jù)整體布局，對(duì)隱蔽管線走向作相應(yīng)的調(diào)整，為 酒店 整體經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)性、安全性、環(huán)保性和舒適性打下良好的基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目利潤(rùn)率較低，投資回收期較長(zhǎng)，且酒店的經(jīng)營(yíng)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于 XXX 酒店所在地交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯， 建議 XX院 XX 分公司 可酌情考慮 以現(xiàn)有資產(chǎn)入股，與人聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；或?yàn)楸苊鈬?guó)有資產(chǎn)貶值，可經(jīng)嚴(yán)格評(píng)估定價(jià)后，將此處資產(chǎn)進(jìn)行妥善處置，以減少管理成本和管理風(fēng)險(xiǎn)。