【導(dǎo)讀】核準(zhǔn)通過，歸檔資料。未經(jīng)允許，請勿外傳！類研究與策劃的創(chuàng)新價值與思維方式。從某種意義上而言，我們的可行性研究是城市開發(fā)性質(zhì)的，同時也是。一項市場引領(lǐng)與創(chuàng)造性工作，正因如此，將使我們有可能獲取項目的核心價值而為營銷創(chuàng)造無限可能。

　　

【正文】 5． 1 地理位置 ............................................................................ 27 5． 2 地塊情況 ........................................................................... 28 5． 3 周邊環(huán)境 ............................................................................ 29 5． 4 經(jīng)濟參數(shù) ........................................................................... 30 5． 5 SWOT 分析 ........................................................................... 30 5． 6 分析結(jié)論 ............................................................................ 32 6．市場定位 ....................................................................... 33 6． 1 市場定位的支撐點 .................................................................... 34 6． 2 市場定位的風(fēng)險 ...................................................................... 34 6． 3 價格定位 ............................................................................ 34 6． 4 客戶定位 ........................................................................... 36 7．規(guī)劃設(shè)計建議 ................................................................... 37 7． 1 總體布局建議 ....................................................................... 37 7． 2 設(shè)計建議 ............................................................................ 43 7． 3 綠化率的考慮 ....................................................................... 50 7． 4 商業(yè)裙房的設(shè)計 ...................................................................... 52 ...................................................................... 53 8． 1 投資估算 ............................................................................ 53 8． 2 財務(wù)分析 ............................................................................ 58 8. 3 項目敏感性分析 ...................................................................... 63 8. 4 項目盈虧平衡分析 .................................................................... 65 8. 5 財務(wù)分析結(jié)論 ........................................................................ 67 ............................................................... 68 9. 1 工期風(fēng)險及防范 ...................................................................... 68 9. 2 工程質(zhì)量風(fēng)險及防范 .................................................................. 69 9. 3 經(jīng)營風(fēng)險及防范 ...................................................................... 71 10．可行性分析結(jié)論 ................................................................. 75 經(jīng)濟概述 1． 1 保定城市概況 1． 1． 1 城市定位 保定市致力于發(fā)展成集工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為一體的開放型市區(qū)。是中國首都北京的南大門、衛(wèi)星城，國務(wù)院公布的歷史文化名城和對外開放城市。其意在建設(shè)中國北方獨具文化特色的園林 式、生態(tài)型、現(xiàn)代化宜居城市。 保定市城 市總體規(guī)劃于 2021 年 5 月 21 日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)正式實施 ， 城市性質(zhì)： 國家歷史文化名城，冀中地區(qū)中心城市 保定優(yōu) 勢獨特，在環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)域中居重 要地位。保定有全國最為繁忙的京 廣鐵路、京深、津保高速公路、 107 國道縱貫轄區(qū)南北，與首都國際機 場、正定機場、天津大港不過 2小時 車程。使保定形成四通八達、極為便 利的海陸空立體交通格局。 1． 1． 2 行政 區(qū)劃及人口 保定市下轄新市區(qū)、北市區(qū)、南市區(qū)、高開區(qū) 4 區(qū)（即市區(qū)部分）、 4 市、 18 個縣，總面積 萬平 方公里，總?cè)丝?1060 萬， 保定市區(qū) 100 萬左 右 。 1． 1． 3 經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 2021 年 保定市生產(chǎn)總值完成 億元，增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資 ，增長 %；全部財政收入 億元，增長 %；地方一般預(yù)算收入 億元，增長 %；社會消費品零售總額 億元，增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9632 元，農(nóng)民人均純收入 3686 元，分別增長 11%和 %。 保定市把產(chǎn)業(yè)發(fā)展放在城市發(fā)展的首位，以做大產(chǎn)業(yè)來做大城市，以產(chǎn)業(yè)興旺帶動城市繁榮。 盡年來，保定市的經(jīng)濟發(fā)展主要沿用以下思路： 1． 1． 4 城市 規(guī)劃 保定市總體規(guī)劃期限為 2021 年至 2020 年。總體規(guī)劃范圍分為三個層次：一是市域，即保定市行政區(qū)域，總面積 22113 平方公里；二是市區(qū)，即市區(qū)行政區(qū)范圍，面積 平方公里；三是主城區(qū)，即規(guī)劃城市建設(shè)用地范圍。 預(yù)計到 2020 年，全市城鎮(zhèn)化水平達到 50%，全市總?cè)丝诳刂圃?1200 萬人左右，主城區(qū)人口達到 115 萬人 。 主城區(qū)規(guī)劃居住人口和用地規(guī)模： 2021 年 90 萬人 平方公里 2020 年 115 萬人 平方公里 2021 年城建工作重點： ? 2021 年市區(qū)開工建設(shè)的 10 萬平方米經(jīng)濟適 用住房主體竣工； ? 2021 年市區(qū)新開工建設(shè) 10 萬平方米經(jīng)濟適用住房； ? 為人均建筑面積 15 平方米以下的城鎮(zhèn)最低收入家庭提供住房保障； ? 住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋面進一步擴大，市區(qū)物業(yè)管理覆蓋面達到 65%； ? 房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，違法違規(guī)行為明顯減少； ? 35%的縣（市）達到國家房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)； ? 房地產(chǎn)信息化建設(shè)力度進一步加大，市（縣）數(shù)字房管基本成雛形。 1． 2 保定市新市區(qū)簡介 新市區(qū)地處歷史文化古城保定市市區(qū)的西半部，是一座城鄉(xiāng)結(jié)合的新型城區(qū)，轄 6 個鄉(xiāng)， 6 個街道辦事處， 74 個行政村， 84 個 居民委員會，面積 平方公里，人口 萬。作為保定市新興的工業(yè)區(qū)，建區(qū)近 40 年來，特別是在改革開放的大潮中，新市區(qū)乘風(fēng)破浪，經(jīng)濟發(fā)展取得了輝煌成績，精神文明和物質(zhì)文明取得了長足進步，如一顆新星耀古城。 保定市區(qū)劃示意圖 南 市區(qū) 新市區(qū) 北 市區(qū) ? 優(yōu)越的地理位置 新市區(qū)位于保定市區(qū)的西半部，面積占整個保定市區(qū)的近 1/2，是保定市的政治、經(jīng)濟、文化、科技中心。全國著名的樂凱膠片公司、天鵝化纖集團、風(fēng)帆集團、天威集團等十余家大企業(yè)及新興的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)均座落在我區(qū)，為全區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展在人才、技術(shù)、 信息等方面提供了優(yōu)越的智力條件；天然氣管道縱貫我區(qū)，為全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展提供了能源保障；新市區(qū)交通發(fā)達，京廣鐵路、京深高速公路、保淶公路、保阜公路及市外環(huán)路均從區(qū)內(nèi)通過，形成了縱橫相貫，四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。 ? 雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ) 近年來，新市區(qū)大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使經(jīng)濟發(fā)展駛?cè)肓?快車道 ，一座座規(guī)模大、檔次高、集餐飲 和娛樂為一體的賓館、飯店拔地而起，第三產(chǎn)業(yè)的日益崛起成為全區(qū)新的經(jīng)濟增長點。 二產(chǎn) 向高、精、尖方向發(fā)展，以高新技術(shù)嫁接改造老企業(yè)，開發(fā)研制新產(chǎn)品，普遍提高產(chǎn)品科技含量，形成了一批龍頭企業(yè)、高科技拳頭產(chǎn)品 。 ? 理想的投資環(huán)境 為改善全區(qū)的投資環(huán)境，鼓勵國內(nèi)外客商前來投資興業(yè)，并切實保護投資者的合法利益，軟件上，區(qū)委、區(qū)政府在認(rèn)真執(zhí)行國家有關(guān)外商投資的法律、法規(guī)和政策的同時，制定出臺了 該 區(qū)《關(guān)于優(yōu)化環(huán)境、加快發(fā)展的若干規(guī)定》等一系列優(yōu)惠政策，并相繼成立了優(yōu)化環(huán)境工作領(lǐng)導(dǎo)小組、投資環(huán)境投訴中心、涉法案件投訴中心，項目服務(wù)審批大廳等，為投資者提供了多種方便條件和服務(wù)；硬件上，全區(qū)主要道路已進行了擴寬和改造，基本形成了縱橫相貫的交通網(wǎng)絡(luò)。保定市電信局、供水公司、電業(yè)局、煤氣公司均座落在 該 區(qū)，為 該 區(qū)發(fā)展提供了 充裕的水、電、汽和先進、便捷的通訊服務(wù)。結(jié)合舊村改造，全區(qū)的城區(qū)建設(shè)方興未艾，一個個小區(qū)相繼建立，為居民提供了舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境。 ? 今后發(fā)展方向 根據(jù)區(qū) 十五 規(guī)劃總體部署，大力實施 工業(yè)立區(qū)、開放強區(qū)、科教興區(qū)、三產(chǎn)富區(qū) 的發(fā)展戰(zhàn)略，以道路建設(shè)為突破口，大力開發(fā)房地產(chǎn)、努力營造大市場、工業(yè)上規(guī)模、農(nóng)業(yè)抓龍頭，重點加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育一批高新技術(shù)企業(yè)，創(chuàng)造一批走向全國乃至世界的名牌產(chǎn)品，使人民生活達到寬裕型小康。 2． 保定 房地產(chǎn)市場 分析 2． 1 保定房地產(chǎn)市場 發(fā)展?fàn)顩r 保定目前樓盤主要分布在新市區(qū)、北市區(qū)、南市區(qū)、高開區(qū)等四大區(qū)域，購買群體以本地人居多，社區(qū)規(guī)劃檔次一般。 2021 年以前，由于大量集資定向房的開發(fā)，以及相當(dāng)比重的經(jīng)濟解困房，尤其以秀蘭為首的保定本地開發(fā)商一直以來堅持開發(fā)低檔住宅，迎合舊城拆遷，致使保定的房價一直在 1500 元 /㎡左右徘徊。商品房供給基本集中在 1300～ 1600 元 /㎡的產(chǎn)品，真正中高檔的產(chǎn)品市場基本空缺。相當(dāng)一部分消費者的居住需求并沒有得到充分的滿足。 2021 年以后 , 隨著舊城改造的基本完成，拆遷改造量的逐漸減少，新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè) ,開發(fā)商逐 漸意識到光靠經(jīng)濟適用房難以適應(yīng)市場需求，已經(jīng)開始注重產(chǎn)品檔次和品質(zhì)，產(chǎn)品逐漸向中、高檔發(fā)展，產(chǎn)品品質(zhì)也在逐漸提高 ,價格也隨之增長。 ? 從價格角度來看 保定 2021 年底價格開始上揚，到 2021 年年底均價已漲到 2400 元 /㎡，一年內(nèi)均價增幅 30%；至 2021年底，均價為 2700 元 /㎡，（多層均價甚至到達 2950 元 /㎡）增幅為 10%，在經(jīng)歷了 2021 至 2021 年的房地產(chǎn)爆發(fā)期后，保定房地產(chǎn)正逐步進入理性時代，目前保定房價走勢以穩(wěn)步小幅上揚為主。 ? 從區(qū)域分布來看 北市區(qū)是開發(fā)熱點，據(jù)不完全統(tǒng)計， 2021 年保定市土地供 應(yīng)量為 3000 畝，其中近 2021 畝就集中在北市區(qū)。另外，老城區(qū)改造的土地資源已經(jīng)逐漸減少，相反新城區(qū)的空白土地獲得了新寵。開發(fā)商逐漸把開發(fā)重心轉(zhuǎn)向了新城區(qū)，東部和北部逐漸成為了保定市的熱點。 商業(yè)地產(chǎn)方面 ， 保定商業(yè) 地產(chǎn)仍 不成氣候，大部分已交房的項目商業(yè)一二層價格為 4500 元 /㎡，大部分樓盤商業(yè)部分價格 未定。 觀望市場 整體 的發(fā)展， 目前 保定商業(yè) 地產(chǎn) 市場尤其是項目周邊的市場氛圍 仍 有待培育。 預(yù)售制度方面， 保定房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分在未拿到預(yù)售許可證就開始預(yù)售，利用預(yù)售房款進行工程建設(shè)，邊蓋房邊收錢，市場相對不規(guī)范。保定市 外地開發(fā)企業(yè)少，當(dāng)?shù)乇Ｗo主義現(xiàn)象嚴(yán)重。 工程建設(shè)周期方面， 保定當(dāng)?shù)毓こ探ㄔO(shè)有種現(xiàn)象 ,每年 6 月 10 日至 6 月 30 日的麥?zhǔn)諘r期和每年 12 月 20 日至次年 2 月 28 日“冬眠” 時期工地一般都會停工，工程周期會因此拖延。 2． 2 在售項目分析 保定市住宅在售項目情況列表 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 開發(fā)商 詳細位置 體量（㎡） 綠化率 價格（元 /㎡） 開盤時間 入住時間 鉆石小區(qū) 普宅 保定市天碩房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 新市區(qū)七一中路 290號 58072 35% 2600 07/1/8 08/1/28 方清園小區(qū)二期 普宅 保定清山房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新市區(qū)光明路南 側(cè) 11895 40% 2200 07/5/1 07/12/30 新東方鳳凰城 普宅 保定