【導(dǎo)讀】龍區(qū)白沙河片區(qū)。2021年8月，經(jīng)國家廣播電影電視總局批準(zhǔn)設(shè)立。國家級(jí)影視產(chǎn)業(yè)實(shí)驗(yàn)區(qū)?；^為繁榮的省會(huì)城市，擁有通達(dá)全國與世界的立體交通體系。用以建設(shè)中國影視文化產(chǎn)業(yè)支柱型企業(yè)。度假村、影視主題花園??制片人、影視明星陳紅策劃發(fā)起。的理論指導(dǎo)精神。文化產(chǎn)業(yè)強(qiáng)調(diào)本土化和國際化的雙重結(jié)合?？萍嫉认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是一條現(xiàn)實(shí)可行的路徑。目前，國內(nèi)已經(jīng)形成長三角、珠三角、環(huán)渤海三大文化產(chǎn)業(yè)帶，代科技，所帶來的資本收益會(huì)高于沿海地區(qū)。從全球發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和趨勢(shì)來看，文化產(chǎn)業(yè)是全球最賺錢的產(chǎn)業(yè)，有識(shí)之士將其稱為是前景無限的“產(chǎn)業(yè)金礦”。在全球化競(jìng)爭(zhēng)中的實(shí)力。文化產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)在我國十一五計(jì)劃中得到充分重視。達(dá)到4685億元左右。文化產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員顯著增加，人均增加值穩(wěn)步提高。2021年到2021年，三年的數(shù)字分別是，項(xiàng)指標(biāo)上恰恰領(lǐng)先于全國，更領(lǐng)先于大都市。這說明，在中西部大。度，名列世界第三位，正由電影生產(chǎn)大國向電影強(qiáng)國轉(zhuǎn)變。

　　

【正文】 2021年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值為 335353 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 ％，實(shí)現(xiàn)年初制定的 “ 保八 ” 目標(biāo)。 2021 年中國物價(jià)呈現(xiàn)全年下降但年底上升的格局，其中ＣＰＩ（居民消費(fèi)價(jià)格）全年下降 ％，但年底兩月分別同比上漲 ％和％。 在國際金融危機(jī)沖擊下，在經(jīng)歷了一年的調(diào)整，中國經(jīng)濟(jì) 增速逐季加快，企業(yè)利潤由降轉(zhuǎn)升，居民收入穩(wěn)定增長，通縮陰影逐漸消退，但在 %的 GDP預(yù)示著中國將會(huì)較快發(fā)展的同時(shí)，通脹預(yù)期也相應(yīng)有所增強(qiáng)。當(dāng)前 %的通脹率仍處于正常水平，只要不超過 4％就不會(huì)影響正常發(fā)展。如何在保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的同時(shí)防范物價(jià)較快上升，將成為宏觀調(diào)控的新考驗(yàn)。 全國房地產(chǎn)運(yùn)行情況 2021 年在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是熱鬧的一年，也是火爆的一年。隨著經(jīng)濟(jì)情勢(shì)的不斷走強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)借助政策東風(fēng)捷報(bào)頻傳。各 55 地天價(jià)地王頻出、銷售價(jià)格一路高歌，人們仿佛又看到 2021年樓市的場(chǎng)面。 數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)局 56 從房地產(chǎn)開發(fā)上看， 2021 年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積三十一點(diǎn)九六億平方米，比上年增長 %；房屋新開工面積十一點(diǎn)五四億平方米，增長 %；房屋竣工面積七點(diǎn) 零 二億平方米，增長 %。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積三萬一千九百零六萬平方米，比上年下降 %；完成土地開發(fā)面積二萬三千萬平方米，下降百分之 %。 從銷售情況上看，全國商品房銷售面積九萬三千七百一十三萬平方米，比上年增長 %；商品房銷售額四萬三千九百九十五億元，比上 年增長 %，其中商品住宅銷售額增長八成。個(gè)人按揭貸款八千四百零三億元，增長 %。商品房銷售額近四萬四千億元， 從價(jià)格水平上看，全國七十個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅逐月增長， 12月份的同比漲幅達(dá)到 %，漲幅比十一月份擴(kuò)大二點(diǎn)一個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅比十一月份擴(kuò)大 零 點(diǎn)三個(gè)百分點(diǎn)。與上年同月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲的城市有六十九個(gè)，只有唐山下降百分之二。漲幅最大是廣州，達(dá) %，金華、深圳、?？诤捅本q幅均超一成。 2021 年全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)隨經(jīng)濟(jì)走勢(shì)快速回升，大部分的城市出現(xiàn) 了房價(jià)上漲過快的情況。在國家的政策方向由 “ 保增長 ” 向 57 “ 促轉(zhuǎn)變 ” 的調(diào)整過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的的平穩(wěn)健康發(fā)展成為下一步的調(diào)整目標(biāo)。 全國政策 縱觀 2021年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了周期性的變化，國家也在與房地產(chǎn)相關(guān)的各領(lǐng)域出臺(tái)了一系列政策。 政策一 、 二手房營業(yè)稅優(yōu)惠終止 營業(yè)稅優(yōu)惠終結(jié)提高炒房成本， 2021年以來樓市新一波的上漲，很大程度上不是自住需求井噴造成的，而是投資性和投機(jī)性需求的增加所直接推動(dòng)的，有不少炒房者利用銀行資金購得了多套物業(yè)。一定程度上造成了房價(jià)不斷飆升，尤其是高端高檔住宅市場(chǎng)更是由于具有較 好的保值增值性而火爆異常，并同時(shí)使得住宅空置率日益提高。 政策二 、 70/90 政策淡出歷史舞臺(tái) 70/90 政策始于 2021 年，政策執(zhí)行三年來，雖然增加了小戶型市場(chǎng)占有率，但也滋生了一些問題，比如，開發(fā)商變相修改結(jié)構(gòu)，以贈(zèng)送陽臺(tái)面積、增大挑高變雙層結(jié)構(gòu)、兩套房打通連售等方式頻打 “ 擦邊球 ” 。隨著全球金融危機(jī)沖擊國內(nèi)市場(chǎng)，國家于去年下半 58 年調(diào)整宏觀調(diào)控戰(zhàn)略，將房地產(chǎn)作為 國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)給予了重點(diǎn)政策支持，以刺激市場(chǎng)回暖，雖然未 出臺(tái)政策取消，但是國內(nèi)大部分大中型城市的開發(fā)商已經(jīng)開始頻頻動(dòng)作，無視此政策的存在。 政策三 、 二套房貸政策收緊 6 月 22日，銀監(jiān)會(huì)印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求各銀行嚴(yán)格把關(guān)二套房按揭貸款的審查和發(fā)放。經(jīng)過兩個(gè)月過渡期，銀行各項(xiàng)操作規(guī)定也基本落實(shí)到位。 “ 二套房貸 ” 政策旨在打擊炒樓投機(jī)，防止樓價(jià)虛高，但也減弱了部分改善型買家的消費(fèi)意愿。 政策四 、 公積金對(duì)接保障房 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》，對(duì)試點(diǎn)目標(biāo)原則、職工權(quán)益保障、資金使用方向、貸款風(fēng)險(xiǎn)防范、工程建設(shè)質(zhì)量等方面作出了明確規(guī)定， “ 公積金 ” 和 “ 保障房 ” 由此實(shí)現(xiàn) “ 對(duì)接 ” 。 政策五 、 國務(wù)院調(diào)整項(xiàng)目資本金比例 房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本金比例出現(xiàn) 1996年資本金制度建立以來的首次調(diào)低。其中，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例從2021 年的 35%調(diào)低至 20%，恢復(fù)到 1996 年的水平。其他房地產(chǎn)開發(fā) 59 項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%。此次涉及諸多行業(yè)的調(diào)整被視為經(jīng)濟(jì)下行周期中的重大宏觀調(diào)控舉措。上一次資本金比例調(diào)整可追溯至 2021年的經(jīng)濟(jì)過熱周期。此輪調(diào)整旨在引導(dǎo)私人資本流向，在總量刺激的同時(shí)，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。 政策六 、 五部委收緊土地出讓款，首付不得低于 50% 2021 年 12月 17日財(cái)政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部、審計(jì)署日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，指出市縣國土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過一年。經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的 50%。土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款（租金）應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。對(duì)于未按時(shí)繳納土地價(jià)款的單位和個(gè)人，要依法采取有效措施限期追繳。除因不可抗力未及時(shí)繳納土地出讓收入外，要嚴(yán)格按規(guī)定加 收違約金。對(duì)于未按時(shí)繳納土地價(jià)款、未按合同約定動(dòng)工建設(shè)的單位和個(gè)人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動(dòng)；有關(guān)拖欠和違約信息要計(jì)入其誠信檔案，可以通過提高競(jìng)買保證金或違約金等方式，限制其參加土地招 、 拍 、 掛活動(dòng)。 60 昆明 地方政策： 回顧 2021年昆明房地產(chǎn)政策，是一個(gè)由松至緊的變化過程。 政策一 、 兩增加四促進(jìn) 增加就業(yè)，增加對(duì)低收入人群補(bǔ)助。促進(jìn)住房消費(fèi)，促進(jìn)汽車市場(chǎng)健康消費(fèi)，促進(jìn)家電消費(fèi)，促進(jìn)農(nóng)機(jī)消費(fèi)。 通過一系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)居民進(jìn)行消費(fèi)，拉動(dòng)消費(fèi)。房地產(chǎn)作為其中一項(xiàng)重點(diǎn)，作用不可忽 視。 政策二 、 廉租房出售討論稿擬定 50平方米以內(nèi)的房屋出售價(jià)格原則上不能低于建設(shè)成本的80%，超出 50平方米的部分，按照建設(shè)成本價(jià)出售。房屋購買后 10年內(nèi)不得上市交易。 解決低收入家庭購房需求，保證市場(chǎng)正常次序。 政策三 、 主城區(qū)城鎮(zhèn)住房 /集體土地改造拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)償辦法 城市大規(guī)模改造建設(shè)中，通過政策來維護(hù)被拆遷方合法 利益，維護(hù)拆遷者拆遷成本，管理拆遷市場(chǎng)價(jià)格，使其合理化、規(guī)范化 ，并出臺(tái)了相關(guān)法規(guī)、措施及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 61 政策四 、 二手房房最低指導(dǎo)價(jià) 本次出臺(tái)的最低指導(dǎo)價(jià)，地段共分為一環(huán)路以內(nèi)和一環(huán)路以外二環(huán)路 以內(nèi)等兩個(gè)檔次，住宅分為 2021 年以前竣工和 2021 年以后竣工兩個(gè)分類，并推出了商業(yè)營業(yè)用房最低指導(dǎo)價(jià)。一環(huán)路以內(nèi)2021 年以前竣工的住宅最低指導(dǎo)價(jià)為 3200 元， 2021 年以后竣工的指導(dǎo)價(jià)為 3800 元，商業(yè)營業(yè)用房為 8000 元；一環(huán)路以外二環(huán)路以內(nèi)， 2021 年以前竣工的住宅最低指導(dǎo)價(jià)為 2700 元， 2021 年以后竣工的指導(dǎo)價(jià)為 3200 元，商業(yè)營業(yè)用房為 7000 元。此政策主要為保證交易公平。 政策五 、 二十不 “ 二十不 ” 涵蓋昆明城市開發(fā)建設(shè)的諸多方面，對(duì)開發(fā)商品房項(xiàng)目的停車位、商業(yè)設(shè)施建設(shè)，一定區(qū)域內(nèi)的住宅高度、 綠地建設(shè)等都做出了明確要求。主要目的為規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)，規(guī)范城市建設(shè)。 政策六 、 保護(hù)采光權(quán) 2021年 11月底出臺(tái)了《建設(shè)項(xiàng)目日照分析管理暫行規(guī)定》，保障居民日照采光權(quán)。新出臺(tái)的《暫行規(guī)定》采用對(duì)連續(xù)日照時(shí)間 62 不小于 60分鐘的時(shí)間段進(jìn)行累加，使得日照分析更加科學(xué)合理。同時(shí)，對(duì)建設(shè)單位及日照分析報(bào)告編制單位應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)責(zé)任進(jìn)行了明確。 三 、 昆明 房地產(chǎn)運(yùn)營情況 2021年可謂是昆明經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中最具挑戰(zhàn)的一年，面對(duì)國際金融危機(jī)的沖擊和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的壓力，面對(duì)自身發(fā)展中的諸多困難和各種自然災(zāi)害的影響，地區(qū)生產(chǎn) 總值達(dá)到約 1800億元，增長 12%；完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入 ，增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16500元，增長 13%。農(nóng)民人均純收入達(dá)到5080元，增長 %；全年接待國內(nèi)外旅客 3158萬人次，增長 %，旅游總收入實(shí)現(xiàn)了 221億元；各類大型會(huì)展交易創(chuàng)收 240億元。 2021 年昆明市土地交易市場(chǎng) 分析 2021 年昆明市的土地交易市場(chǎng)較為活躍，除 2 月份春節(jié)期間，其余月份均有成交 ， 2021年 4 月成交最多 。并以 4 月份的成交數(shù)量最多。 1 至 12月份共成交了 58塊地塊，成交畝數(shù)達(dá)到 63 畝。昆明市去內(nèi)以南市區(qū)成交最為活躍。 以昆明方位劃分比例為呈貢 21%，海口 5%，南部 42%，西部 18%，北部 7%， 7%。 混合性質(zhì)土地各類型所占比例是： 商業(yè) +居住占 10%，商業(yè) +金融占 30%，商業(yè) +商務(wù)占 10%，居住 +商業(yè) +教育占 10%，居住 +醫(yī)療占 10%，居住 +商業(yè)+金融占 30%，居住 +金融占 10%。 成交土地性質(zhì) 比例 ，在成交的土地中工業(yè)用地的比例為 39%，居住用地的比例為 18%，混合性質(zhì)用地的比例為 16%，商業(yè)用地的比 例為 12%，倉儲(chǔ)用地的比例為 5%，教育用地的比例為 4%，文體用地的比例為 2%，市政用地的比例為 4%。 而在混合性質(zhì)用地中以商業(yè)混合用地的比例最高。 通過對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)查與分析，歸納為以下三個(gè)特征： 一是 市場(chǎng)活躍，交易量大。 在全年的交易時(shí)間中，僅有 2 月份、 10月份和 12月份 3 個(gè)具有特定因素的時(shí)間外，其余時(shí)間一級(jí)土地市場(chǎng)所成交的土地?cái)?shù)量均較大， 4 月份更是達(dá)到了月成交 10塊土地的最高數(shù)量。 二是 區(qū)域分化明顯。 南市區(qū)、呈貢和西市區(qū)成為了圈昆明市土地成交最為活躍的區(qū)域，不僅僅是因?yàn)榈赜虬l(fā)展和城中村改造，在很大程度上也和 昆明市的新出臺(tái)的城市規(guī)劃緊密相關(guān)。城市的擴(kuò)張和發(fā) 64 展建設(shè)使政府大力促進(jìn)重點(diǎn)區(qū)域的建設(shè)，因此，南市區(qū)的行政區(qū)規(guī)劃、呈貢的新城建設(shè)和西市區(qū)的在建設(shè)提供了更多的土地供應(yīng)量，而開發(fā)商也不會(huì)輕易放過任何機(jī)會(huì)。 三是 商業(yè)為王。 商業(yè)的價(jià)值回報(bào)使其成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的香餑餑，因此商業(yè)用地成為土地交易中的最高比例占有者。 規(guī)劃公示 2021 年規(guī)劃公示項(xiàng)目數(shù)量共 149個(gè)，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目 51個(gè)，占 34%。 規(guī)劃公示房地產(chǎn)項(xiàng)目各版塊所占比例為北市板塊 8%，世博板塊 10%，東市板塊 8%， 東南板塊 17%，官南板塊 6%，滇池板塊 15%，高 新板塊 4%，一環(huán)內(nèi)板塊 12%,一、二環(huán)之間板塊 14%。規(guī)劃公示房地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)所占比例是 :居住 47%，商業(yè) 23%，公園居住 2%，商務(wù)4%，商業(yè)居住 6%，建筑改造 2%，商務(wù)辦公 8%，外立面改造 2%，住宅辦公 6%。 公示房地產(chǎn)項(xiàng)目中，官南板塊的項(xiàng)目最多，占 17%，其次滇池板塊和一環(huán)至二環(huán)板塊占比也較大，分布為 15%和 14%。未來這三個(gè)板塊將是項(xiàng)目開發(fā)密集區(qū)域，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 。 65 公示項(xiàng)目仍然以居住性質(zhì)項(xiàng)目為主，占 47%，另外商業(yè)性質(zhì)項(xiàng)目占比也較大，占 23%。當(dāng)前開發(fā)環(huán)境下，越來越多的項(xiàng)目把目光投向了更具升值潛力 的商業(yè)地產(chǎn)，出現(xiàn)了大規(guī)模體量的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。 昆明房地產(chǎn)供應(yīng)情況 昆明市 2021 共開盤 84次，除了東市區(qū)因區(qū)域定位及發(fā)展?fàn)顩r開盤數(shù)量較少，包括近郊在內(nèi)，各區(qū)域全年的開盤均比較活躍，其中以南市區(qū)的開盤次數(shù)最多。在所開盤的樓盤當(dāng)中，有新開樓盤的初次亮相，但更多的是同一樓盤多次開盤，每次以不同的房源或不同的產(chǎn)品進(jìn)行多次營銷。 從供應(yīng)量上看， 2021 年的面世的新增供應(yīng)量達(dá)到 萬平方米，其供應(yīng)峰值在 6 月份達(dá)到頂點(diǎn)，進(jìn)入 2021年下半年后，各月的產(chǎn)品供應(yīng)量較 6 月份有所下降，但是各月的供應(yīng)保持一個(gè)較 為活躍的狀態(tài)。 66 四 、 需求情況 從昆明市各次的樓盤銷售狀況上看， 2021 年昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求市場(chǎng)比較旺盛。原因如下： 經(jīng)歷了金融危機(jī)的沖擊之后，消費(fèi)者的購房需求被整體的市場(chǎng)環(huán)境所壓制，可支配收入的下降和對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的憂慮使消費(fèi)者在 2021年壓抑了自有的需求。而在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之后，在緩解了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)擔(dān)憂之，但催生的房價(jià)上漲也促使消費(fèi)者為避免在未來支付更多的成本而釋放購房需求。 從投資者的角度，在確定經(jīng)濟(jì)不會(huì)繼續(xù)下滑之后，趁房價(jià)還具有升值潛力而進(jìn)行固定資產(chǎn)投資會(huì)獲得盡可能多的收益。因此，不管是從剛性需求還是投資需求， 2021年昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求市場(chǎng)足以容納市場(chǎng)的供應(yīng)量，并以官南、滇池、高新板塊的銷售率為首，在 12月份呈現(xiàn)出各版塊銷售率超過 95%的狀況。 67 五 、 房地產(chǎn) 價(jià)格走勢(shì) 2021 年昆明市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)相比起一、二線城市而言，波動(dòng)幅度是比較平穩(wěn)，但也是處在一個(gè)平穩(wěn)上升的通道。 從各物業(yè)的價(jià)格走勢(shì)上看，價(jià)格排名依次為商業(yè)、別墅、 寫字樓 、普通住宅。商業(yè)均 價(jià)最高達(dá)到