【導(dǎo)讀】『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?amp;#183;做成功物業(yè)管理人！』。中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)。辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)自查。物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督檢查。為提高我市辦公樓物業(yè)管理服務(wù)水平，保障顧客和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)。范物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，為顧客創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管。理?xiàng)l例》和上海市的有關(guān)法規(guī)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)可作為選擇或提供物業(yè)管理服務(wù)的參考依據(jù)，同時(shí)可作為規(guī)范物業(yè)管理服

　　

【正文】 一、無(wú)擦痕、無(wú)積灰、無(wú)污漬。 涂料 無(wú)灰塵、無(wú)污漬 金箔面 光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污漬。 部位清潔要求 辦公樓不同部位的環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)要求（見(jiàn)表 4）。 表 4 環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)要求 項(xiàng)目 服務(wù)要求 走廊、門(mén)廳、大堂、電梯廳、樓梯或消防梯地面 地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，地面干凈有光澤，無(wú)垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現(xiàn)象，保持地面材質(zhì)原貌。門(mén)框、窗框、窗 臺(tái)、金屬件表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)絮狀物。旋轉(zhuǎn)門(mén)、門(mén)中軸、門(mén)框、門(mén)邊縫部位光亮、無(wú)痕跡、無(wú)灰塵。旋轉(zhuǎn)門(mén)空調(diào)出風(fēng)口無(wú)灰塵、無(wú)污跡。門(mén)把手干凈、無(wú)痕跡、定時(shí)消毒。 樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、指示牌 保持干凈、無(wú)灰塵、光亮。窗框、窗臺(tái)、金屬件表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)絮狀物。指示牌、廣告牌無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)痕跡，金屬件表面光亮，無(wú)痕跡。 消防栓、消防箱、公共設(shè)施 保持表面干凈，無(wú)灰塵、無(wú)污漬。報(bào)警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。噴淋蓋、煙感器、喇叭無(wú)灰塵、無(wú)污漬。監(jiān)控?cái)z像頭、門(mén)警器表面 光亮、無(wú)灰塵、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)絮狀物。消防栓外表面光亮、無(wú)痕跡、無(wú)灰塵，內(nèi)側(cè)無(wú)灰塵、無(wú)污跡。 天花板、風(fēng)口、公共燈具內(nèi)或外 目視無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)，表面、接縫、角落、邊線等處無(wú)污漬、無(wú)灰塵、無(wú)斑點(diǎn)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管 理人！』 第 24 頁(yè)，共 29 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 走廊、樓梯窗玻璃、大堂門(mén)廳、電梯廳玻璃 保持潔凈、光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)水跡 平臺(tái)、屋頂 無(wú)垃圾堆積。 服務(wù)功能性用房（如會(huì)議室、接待室、茶水間） 保持干凈、整潔、無(wú)垃圾。熱水爐外殼應(yīng)無(wú)污跡、水漬。 不銹鋼臺(tái)面無(wú)水跡、無(wú)污漬、無(wú)擦痕。不銹鋼水槽干凈、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)污跡無(wú)雜物、水垢，落水口無(wú)污垢。冷、熱水籠 頭表面光亮、無(wú)污漬、無(wú)水垢。下水道無(wú)異味、定期滴入消毒液。 公共衛(wèi)生間 坐廁內(nèi)、小便池內(nèi)刷洗干凈、噴灑消毒，保持無(wú)異味、無(wú)污跡、無(wú)水漬、無(wú)垃圾、無(wú)積水，鏡面保持光亮，無(wú)水跡，面盆無(wú)水銹。云石臺(tái)面無(wú)水跡、無(wú)皂跡、無(wú)毛發(fā)，光潔明亮。潔具應(yīng)表面光潔、明亮、內(nèi)外側(cè)無(wú)污漬、無(wú)毛發(fā)、無(wú)異味、定時(shí)消毒。鏡子明凈、無(wú)水漬、無(wú)擦痕、鏡框邊緣無(wú)灰塵。廢物箱表面無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)異味，定時(shí)消毒。外露水管連接處無(wú)堿性污垢 ,管道表面光亮、無(wú)灰塵。衛(wèi)生間內(nèi)保持空氣清新、無(wú)異味。 地下車(chē)庫(kù) 保持地面無(wú)垃圾、無(wú)污垢；空氣流暢，無(wú)異味。 車(chē)庫(kù)管道無(wú)積灰、無(wú)污垢。燈泡、燈管、指示燈明亮、無(wú)積灰。燈罩無(wú)積灰、無(wú)污跡。地面無(wú)積灰、無(wú)積水。定位桿、減速條無(wú)積灰、無(wú)污垢。反光鏡干凈、明亮、無(wú)污跡、水漬。消防通道無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)雜物。 垃圾收集 垃圾收集點(diǎn)周?chē)孛鏌o(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)污跡、無(wú)異味、干凈整潔。 電梯轎廂 轎廂壁無(wú)浮灰；不銹鋼表面光亮、無(wú)污跡。垂直升降電梯轎廂四壁光潔明亮 ,操作面板無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)擦痕 ,保持空氣清新、無(wú)異味。 自動(dòng)扶梯踏步、階梯干凈、無(wú)灰塵、無(wú)污跡橡膠扶手保持色澤均一 ,無(wú)灰塵、無(wú)污漬、定時(shí)消毒，玻璃、不銹鋼外殼按表 3 相關(guān)條款的規(guī)定。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管 理人！』 第 25 頁(yè)，共 29 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地、花臺(tái)、明溝 廣場(chǎng)地面干凈。明溝無(wú)雜物，無(wú)積水。外圍通道地面應(yīng)保持暢通，無(wú)堆放雜物、無(wú)積灰、積水、無(wú)污跡、油漬、輪胎印，地面應(yīng)保持原色。各類(lèi)告示牌、照明燈具、欄桿、立柱、反光鏡等表面無(wú)積灰、無(wú)污垢、無(wú)污跡。水池內(nèi)無(wú)漂浮物、無(wú)沉積雜物、無(wú)青苔、水保持清澈、無(wú)異味。辦公樓各進(jìn)出口臺(tái)階地面、地墊按表 3 相關(guān)條款的規(guī)定。綠地、花壇、隔離帶、周?chē)鸁o(wú)雜物、無(wú)積水。 設(shè)備機(jī)房、管道 無(wú)衛(wèi)生死角、無(wú)垃圾堆積，無(wú)灰塵、目視無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)污漬、無(wú)水漬。 外墻 目視潔凈、光亮、無(wú)污垢。表面 、接縫、角落、邊線等處潔凈，無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)劃痕。 垃圾箱房 箱房封閉式專(zhuān)人管理，箱房循環(huán)保潔；整潔、干凈、無(wú)異味，滅害措施完善。廢棄物收集箱外側(cè)表面光潔、無(wú)灰塵。廢棄物收集箱內(nèi)側(cè)干凈、無(wú)殘留物、無(wú)異味、定時(shí)消毒。廢棄物及時(shí)收集，不滿(mǎn)溢。 煙灰缸、垃圾桶 桶無(wú)滿(mǎn)溢、無(wú)異味、無(wú)污跡、煙缸內(nèi)煙蒂不多于三支。 消殺滅害 對(duì)通風(fēng)口、明溝、垃圾房噴灑藥水，安排滅蟑螂、老鼠。 電器設(shè)施 燈泡、燈管無(wú)灰塵。燈罩無(wú)灰塵、無(wú)污跡。其它裝飾件無(wú)灰塵、光亮、無(wú)污跡。開(kāi)關(guān)、插座、配電箱無(wú)灰塵、無(wú)污跡。 外幕墻 按表 3 相 關(guān)要求。 9 綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù) 綠化擺放 室內(nèi)綠化應(yīng)根據(jù)顧客的需要擺放，室內(nèi)綠化應(yīng)做到正常養(yǎng)護(hù)，及時(shí)更換，保持鮮艷。 室內(nèi)綠化擺放要求（見(jiàn)表 5）。 表 5 室內(nèi)綠化擺放分項(xiàng)養(yǎng)護(hù)要求 項(xiàng) 目 服務(wù)要求 修剪、更換 安排室內(nèi)綠化修剪與鮮花擺放。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管 理人！』 第 26 頁(yè)，共 29 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 綠化外觀 葉片光澤、花朵鮮艷。土壤表層無(wú)雜物、無(wú)枯葉。整體造型應(yīng)所選品種的觀賞效果一致。葉子健壯，葉色正常，在正常的條件下不黃葉、不焦葉、不落葉。 擺放 根據(jù)顧客需要或合同約定在公共部位擺放綠化，布局合理、均勻、疏密有度。盆栽植物的色彩，形態(tài)和氣質(zhì)應(yīng) 與空間大小、裝飾氛圍及功能相協(xié)調(diào)。 選種 光度、溫度、濕度的耐受程度適宜，觀賞性強(qiáng)、觀賞周期長(zhǎng)，管理方便。 其他 室內(nèi)盆栽應(yīng)選用無(wú)毒、無(wú)害、無(wú)味、園藝型肥料。存活率、造景、修剪、施肥、病蟲(chóng)害控制。發(fā)現(xiàn)病變、蟲(chóng)害、枯萎應(yīng)及時(shí)更換。 綠化養(yǎng)護(hù) 室外綠化養(yǎng)護(hù)要求（見(jiàn)表 6）。 表 6 室外綠化養(yǎng)護(hù)分項(xiàng)養(yǎng)護(hù)要求 項(xiàng) 目 服務(wù)要求 總要求 一級(jí)綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)達(dá)到綠地或花壇內(nèi)各類(lèi)喬、灌、草等綠化存活率 100%。綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持常年完好。植物群落完整，層次豐富，黃土不裸露，有整體觀賞效果。植物季相分明 ，色彩艷麗，生長(zhǎng)茂盛。 修剪 年普修 8 遍以上，草屑即時(shí)清，切邊整理 3 次以上，草坪常年保持平整、邊緣清晰，草高度不應(yīng)超過(guò) 9cm。樹(shù)冠完整美觀，分枝點(diǎn)合適，枝條粗壯，無(wú)枯枝死杈；主側(cè)枝分布勻稱(chēng)、數(shù)量適宜、修剪科學(xué)合理；內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光。樹(shù)、喬木類(lèi)要求樹(shù)冠圓整、樹(shù)勢(shì)均勻， 45 度剪口靠節(jié)光滑。針葉樹(shù)應(yīng)保持明顯頂端優(yōu)勢(shì)?；ü嗄鹃_(kāi)花及時(shí)，株形豐滿(mǎn)，花后修剪及時(shí)合理、無(wú)殘花。綠籬修剪要保持觀賞面枝葉豐滿(mǎn)、茂密、平整、整齊一致，整型樹(shù)木造型雅觀。草坪修剪不能超過(guò) 5 ㎝、平整無(wú)雜草、無(wú)纏繞、無(wú)空禿，及時(shí)切邊，草坪邊緣線清晰 。 灌溉 常年保持有效供水，草地充分生長(zhǎng)，用覆沙保持調(diào)整，保持地形平整，排水流暢。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管 理人！』 第 27 頁(yè)，共 29 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 中耕除草、松土 年中耕除草、疏松表土 10 次以上，土壤疏松通透，無(wú)雜草。 施肥 按植物品種、生長(zhǎng)、土壤狀況，適時(shí)、適量施肥。年普施基肥不少于 1 遍，花灌木追復(fù)合肥 2 遍，充分滿(mǎn)足植物生長(zhǎng)需要。植物、草皮根部土壤保持疏松、無(wú)板結(jié)、呈饅頭狀。土壤理化性狀： PH 值 6. ， Ec 值 (mS.㎝ˉ )。 病蟲(chóng)害防治 預(yù)防為主，生態(tài)治理，各類(lèi)病蟲(chóng)害發(fā)生低于防治指標(biāo)。植物、草皮無(wú)病斑、無(wú)成蟲(chóng)。植物枝葉無(wú)蟲(chóng)害咬口、排泄物 、無(wú)懸掛或依附在植物上的蟲(chóng)繭、蟲(chóng)囊、休眠蟲(chóng)體及越冬蟲(chóng)蛹。 扶正、加固 按規(guī)范做好綜合防護(hù)措施，及時(shí)扶正加固。 其它 綠草如茵，綠期在 250 以上，斑禿黃萎 5%。無(wú)白色垃圾、綠化生產(chǎn)垃圾（如樹(shù)枝、樹(shù)葉、草屑等）。無(wú)死樹(shù)缺株、無(wú)雜草、無(wú)枯枝爛頭。無(wú)積水，無(wú)干旱。 10 倉(cāng)儲(chǔ)與搬運(yùn) 貯存 基本要求 分類(lèi)清楚，堆放整齊，賬、卡、物保持一致。 溫度、濕度適宜，不合格品及廢棄物處置及時(shí)。 危險(xiǎn)化學(xué)品貯存 危險(xiǎn)化學(xué)品的采購(gòu) 宜做到即買(mǎi)即用。 危險(xiǎn)化學(xué)品的貯存應(yīng)符合 GB15603《常用危險(xiǎn)化學(xué)品貯存通則》及《上海市危險(xiǎn)化學(xué)品安全管理辦法》規(guī)定的要求。 消防器材貯存 各類(lèi)消防器材應(yīng)嚴(yán)格按照使用說(shuō)明要求的溫度、濕度等儲(chǔ)存條件貯存。 搬運(yùn)堆放 搬運(yùn)時(shí)，物資應(yīng)堆放整齊，必要時(shí)應(yīng)對(duì)各層之間進(jìn)行防護(hù)。庫(kù)存物資放置高度不應(yīng)超過(guò)三倍的包裝疊加高度，水平長(zhǎng)度不應(yīng)超過(guò)其兩倍的疊加寬度。易損、易碎、壓力容器等物資的搬運(yùn)，應(yīng)嚴(yán)格按照產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、通用的搬運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行操作。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管 理人！』 第 28 頁(yè)，共 29 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 庫(kù)區(qū)安全與環(huán)境 庫(kù)區(qū)安全 —— 禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)出倉(cāng)庫(kù)； —— 庫(kù)區(qū)嚴(yán)禁煙火，如確需動(dòng)火的，應(yīng)得到主管部門(mén)批準(zhǔn)，并將該區(qū)域的易燃易爆物資、危險(xiǎn)化學(xué)品搬離之后方可進(jìn)行； —— 庫(kù)區(qū)應(yīng)配置相應(yīng)數(shù)量的消防器材，定期檢查消防器材的有效使用情況； —— 產(chǎn)生緊急情況時(shí)，應(yīng)按應(yīng)急預(yù)案迅速做出響應(yīng)，及時(shí)報(bào)告主管人員，并做好記錄。 庫(kù)區(qū)環(huán)境 —— 保持倉(cāng)庫(kù)地面、墻面及各類(lèi)設(shè)施、照明設(shè)備無(wú)灰塵、污垢、劃痕、污漬、霉點(diǎn)等現(xiàn)象，接縫處無(wú)積塵； —— 保持空氣流暢，保證物資干燥，防止受潮； —— 定期對(duì)倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行適當(dāng)清理； —— 對(duì)不合格品或廢棄物應(yīng) 嚴(yán)格按照相應(yīng)規(guī)定予以處理；固體廢棄物的回收實(shí)施率宜達(dá)到 100%。 11 檢驗(yàn)方法 自主檢查 服務(wù)人員自查 從事物業(yè)管理服務(wù)每一位員工均應(yīng)對(duì)所提供的服務(wù)實(shí)施自主檢查，遇質(zhì)量異?；蛘哳櫩椭苯油对V時(shí)，應(yīng)及時(shí)糾正，如系重大或特殊異常應(yīng)立即報(bào)告主管人員。 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)自查 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)自主檢查的主要方式：常規(guī)例行檢查、夜間巡查、全面自查。 物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督檢查 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查，進(jìn)行顧客意見(jiàn)征詢(xún)和管理服務(wù)工 作自查評(píng)定。 特種設(shè)備安全監(jiān)察 應(yīng)參照《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定的要求實(shí)施。 顧客滿(mǎn)意 辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行顧客意見(jiàn)征詢(xún)，征詢(xún)項(xiàng)目包括：顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、辦公樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放養(yǎng)護(hù)服務(wù)等 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管 理人！』 第 29 頁(yè)，共 29 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 方面。還可采取電話聯(lián)系、走訪、懇談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查、聯(lián)誼活動(dòng)、顧客聯(lián)系函、顧客滿(mǎn)意度測(cè)評(píng)等多種形式，與顧客保持聯(lián)系，征求顧客意見(jiàn)。意見(jiàn)征詢(xún)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)整改，并對(duì)整改結(jié)果進(jìn)行回訪。