【導讀】工程投資管理、財務管理、人力資源管理和行政管理。目前集團承擔著房地產(chǎn)。公司的投資管理，房地產(chǎn)公司的總體流程如下圖。管理、工程管理、工程投資管理、材料管理、營銷策劃管理。

　　

【正文】 制、對施工單位的勞動力組織實施監(jiān)控等。 在施工過程中如發(fā)現(xiàn)問題， 工程部或現(xiàn)場指揮部 責令施工單位整改，直至監(jiān)理單位驗收通過。 工程部監(jiān)督施工資料的完善和質(zhì)量記錄的規(guī)范。 當工程施工結(jié)束后，進入工程驗收管理流程。 （機密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 37 第四節(jié) 工程簽證管理 0 3 . 0 4 工 程 簽 證 流 程施 工 監(jiān) 理 單 位中 惠 房 地 產(chǎn) 相 關(guān) 部 門YYNN監(jiān) 理 單 位 審 核 工 程簽 證 單工 程 簽 證 單是 否 批 準工 程 副 總 審 核總 經(jīng) 理 審 批現(xiàn) 場 指 揮 部 各 專 業(yè) 人 員現(xiàn) 場 測 算 工 程 量是 否 批 準施 工 單 位 提 出 書 面 工程 簽 證 單預 算 室 對 工 程 進 行 復審 并 予 以 簽 證是 否 批 準經(jīng) 總 經(jīng) 理 審 批 的 工 程 簽 證 單 項 目 經(jīng) 理 將 簽 證 交 施 工 單位 并 將 一 份 交 由 工 程 資料 管 理 員 保 存是 否 予 以 簽 證YN工 程 部 經(jīng) 理 審 核是 否 批 準NNN （機密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 38 1 適用范圍 適用于公司在 施工過程中對零星工程量 的 簽證管理。 2 控制目標 確保工程變更的合理性、經(jīng)濟性。 確保工程變更處于受控狀態(tài)。 確保工程變更能得到及時、準確記錄。 3 關(guān)鍵控制點 監(jiān)理單位審核施工單位提出的《工程 簽證單》。 現(xiàn)場指揮部各專業(yè) 人員現(xiàn)場測量工程量。 預算室對工程變更量進行復審，審核工程量是否超出工程預算。 工程副總審核工程量和《工程簽證單》。 總經(jīng)理審批《工程簽證單》。 4 工作程序及內(nèi)容 施工單位提出書面工程變更簽證單。 監(jiān)理單位審核變更簽證是否屬實，工程變更是否對工程質(zhì)量有影響，施工單位對變更的工程完成情況等，對工程變更過程全過程進行監(jiān)控。如果不準確，則要求施工單位重新修改工程簽證單。 現(xiàn)場指揮部主管組織有關(guān)人員現(xiàn)場測量工程量以及對變更工程完成的質(zhì)量情況進行考察，并予以簽證。如果不準確，則要求施工單位修 改工程簽證單，直到甲、乙雙方對變更的工程量都確認。 現(xiàn)場指揮部對工程變更簽證后交預算室，預算室對工程變更量進行復審，審核工程量是否超出工程預算。如果預算室予以簽證，則交工程副總審核；如果沒有確認，則要求施工單位修正工程變更簽證單，直到預算室確認為止。 工程部經(jīng)理審核工程量和變更簽證單 ,不能通過則要求施工單位重新編寫工程變更簽證單。 經(jīng)工程副總審核后，交總經(jīng)理審批。 經(jīng)總經(jīng)理審批后的《工程變更簽證單》交現(xiàn)場指揮部主管?，F(xiàn)場指揮部主管交一份施工單位，一份交由工程資料管理員存檔。 （機密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 39 第五 節(jié) 工程驗收管理 0 3 . 0 5 工程驗收管理流程、監(jiān)理 施工單位、中惠房地產(chǎn) 相關(guān)單位YN工程部申請政府職能部（ ）門 質(zhì)檢站 進行主體驗收是否合格政府職能部門提出整改意見、施工單位收集 整理相關(guān)材料并報工程部和監(jiān)理單位、監(jiān)理組織施工單位 設計、院 工程部對工程進行驗，收 并形成先期驗收報告監(jiān)理組織三方提前一個月召開主體驗收會議,了解相關(guān)驗收規(guī)范先期驗收報告Y工程竣工驗收報告施工單位按整改意見進行整改是否通過整改完畢工程部督促施工單位填報《 》 竣工驗收申請表 工程部和施工單位確定工程、竣工驗收日期 并提前三天聯(lián)系相關(guān)單位、 、監(jiān)理組織甲方 乙方 設計、院 質(zhì)檢站五方聯(lián)合驗收提出整改意見N施工單位將工程和工程所有，資料向甲方移交 并形成移交清單甲方工程部將工程移交物業(yè)管理單位、資料管理員提出歸檔 備案的，文件清單和時間 工程部門按、照要求收集相關(guān)文件 資料資料管理員對移交的檔、 ，案 資料進行備案 并將資料向物業(yè)管理部門移交 （機密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 40 1 適用范圍 適用于公司開發(fā)建設的工程項目驗收 管理 。 2 控制目標 確保工程如期驗收 ,達到國家驗收規(guī)范要求。 3 關(guān)鍵控制點 監(jiān)理單位組織對工程進行先期驗收。 工程部請求政府部門對主體工程驗收 。 甲方、乙方、監(jiān)理、設計院和質(zhì)檢站五方聯(lián)合驗收。 4 工作程序及內(nèi)容 監(jiān)理單位組織三方 （甲方、乙方 、監(jiān)理） ，提前一個月召開主體驗收會議，了解相關(guān)驗收規(guī)范和流程。 施工單位收集、整理相關(guān)材料，并報工程部和監(jiān)理單位。 監(jiān)理單位組織施工單位、工程部對工程進行驗收，并形成先期驗收報告。如先期驗收沒有通過，則要求施工單位進行整改，直到通過為止。 在主體竣工前，工程部請求政府職能部門（質(zhì)檢站）對工程質(zhì)量進行驗收。驗 收 不合格的，政府職能部門提出整改意見，施工單位根據(jù)政府部門的整改意見對 工程進行整改，整改完工后，重新申請政府職能部門進行驗收，直到主體驗收 合格。 質(zhì)檢站驗收 合格后，工程部督促施工單位填寫《竣工驗收申請表》，并完成工程資料、圖紙的收集、整理工作。 工程部和施工單位共同研究確定工程竣工驗收日期，并提前三天與相關(guān)單位聯(lián)系。 甲方、乙方、監(jiān)理單位、設計院和質(zhì)檢站五方聯(lián)合組織對工程進行 竣工驗收，驗收沒有通過的，形成整改意見。 施工單位按照整改意見對工程進行整改，整改完工后，請求質(zhì)檢站對工程重新進行核驗。 工程通過五方驗收，則形成《工程竣工報告》。 資料管理員提出歸檔、備案的文件清單和文件提交時間，工程部按照要求，收集相關(guān)文件 、圖紙和 資料 。 施工單位將 工程和 工程所有的圖紙資料向甲方移交，并形成移交清單。 （機密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 41 資料管理員根據(jù)檔案管理規(guī)范要求對工程部和施工單位移交的檔案、圖紙及其它資料進行備案，并將資料向物業(yè)管理部門移交。 工程部負責將工程 移交給物業(yè)管理單位。 物業(yè)管理部門接收工程和工程資料，并由專門的部門和人員對其進行管理。 （機密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 42 第四章 工程投資管理 工程投資管理就是在項目的策劃、設計、發(fā)包和項目施工階段，將投資控制在預定的目標之內(nèi)，以保證項目建設過程中合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。 根據(jù)房地產(chǎn)公司的運作特點，我們將 工程投資管理的幾個關(guān)鍵點：預、 決算管理 、設計付款 管理、施工 付款 管理、工程變更費用管理和 材料付款 管理 等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行了規(guī)范。 以下所包含的流程為： 預 決 算 管 理 設 計 付 款 管 理 施 工 付 款 管 理 工 程 變 更 費 用 管 理 材 料 付 款 管 理 預、 決算控制流程：適用于本公司預決算室的預決算工作。保證工程預、決算階段投資控制的有效實施，提高預、決算工作效率。 設計付款流程： 適用于公司工程設計費用付款的管理。 確保設計費用付款處于控制狀態(tài)。 工程施工付款流程：適用于公司工程施工費用付款的管理。確保工程施工費用付款處于受控狀態(tài)。 工程變更費用付款流程：適用于公司在建工程變更費用的管理。確保工程變更的嚴肅性和規(guī)范性，確保工程變更費用處于受控狀態(tài)。 材料付款流程：適用于公司材料費用付款的管理。確保建筑材料（設備）檢驗合格后才能付款，確保建筑材料（設備）付 款處于控制狀態(tài)。 （機密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 43 第一節(jié) 預、決算管理 工程 預、決算管理流程相關(guān)部門 預算室總經(jīng)理、集團領導施工單位審核工程施工付款申請審核設計變更工程費用申請預算室編制《工程投資概算書》計財部、規(guī)劃設計部、工程部、營銷策劃部會審集團領導審批總經(jīng)理審核進入工程施工付款流程監(jiān)理公司專業(yè)技術(shù)人員對施工單位的決算書進行審核進入材料付款流程進入設計變更工程費用批準流程進入工程變更簽證付款流程審核工程變更簽證付款申請審核材料付款申請施工單位工程決算書送造價咨詢單位審計工程決算書總經(jīng)理審核集團領導審批YYYYYNN NN預算室對工程進行經(jīng)濟技術(shù)指標分析YN N進入設計付款流程審核設計付款申請預算室審核Y計財部轉(zhuǎn)成本Y工程項目總體規(guī)劃 工程詳細總體規(guī)劃工程投資概算書預算室根據(jù)工程進度進行預算控制規(guī)劃設計部根據(jù)《工程投資概算書》編制設計招標書預算室根據(jù)《工程施工圖》編制工程預算施工單位竣工驗收結(jié)束后，按照合同規(guī)定的時間編制工程決算書，并將有效變更通知、變更簽證單附后設計院提供施工圖紙 （機密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 44 1 適用范圍 適用于 公司預 （ 決 ） 算室 在項目策劃時的概算、施工過程中核算、竣工時對工程進行 決算 的管理 。 2 控制目標 保證工程預、決算 階段的有效控制，提高預（ 決 ） 算工作效率。 3 關(guān)鍵控制點 工程副總組織相關(guān)部門對預算室編制的《工程投資概算 書》進行會審。 總經(jīng)理負責審核《工程投資概 算書》。 集團領導負責審批房地產(chǎn)公司的《工程 投資 預算書》。 監(jiān)理單位審核施工單位編制的《工程決算書》。 預算室審核《工程決算書》。 造價咨詢單 位對《工程決算書》進行審計。 總經(jīng)理負責審核《工程決算書》。 集團領導負責審批房地產(chǎn)公司的《工程決算書》。 4 工作程序及內(nèi)容 預算室根據(jù)《工程項目總體規(guī)劃》和《工程詳細總體規(guī)劃》 編制 《工程投資概算書》。 工程副總組織相關(guān)部門 包括計財部、規(guī)劃設計部、工程部、營銷策劃部 ， 對《工程投資概算書 》 進行評審，提出評審意見，預 （決） 算室根據(jù)修改意見進行修改，評審通過后提交總經(jīng)理審批。 總經(jīng)理 根據(jù)權(quán)限 審批，超出 審批 權(quán)限的交集團領導審批 ，審批通過后 形成《工程投資概算書》。 規(guī)劃設計部根據(jù)《工程投資概算書》編制設計招標書。 設計 院根據(jù)設計招標書提供施工圖紙。 預 （決） 算室根據(jù)《工程施工圖》編制工程預算。預 （決） 算室根據(jù)工程進度進行預算控制。 預（決）算室審核設計付款申請，進入設計付款流程。 預 （決） 算室審核設計變更費用申請，進入設計變更工程費用批準流程 。 預 （決） 算室審核工程施工付款申請，進入工程施工付款管理流程 。 （機密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 45 預 （決） 算室審核工程材料付款申請，進入材料付款流程。 預（決）算室審核變更簽證付款申請，進入工程變更簽證付款流程。 施工單位竣工驗收結(jié)束后，按照合同規(guī)定的時間編制施工單位工程決算書，項目施工負責人簽字或蓋章認可的竣工圖 ，竣工圖與原施工圖有差異處需附相應的設計變更單，并將有效變更通知、變更簽證單附后。 工程竣工決算要求由項目施工負責人報送完整、有效、真實的決算資料，對不符合要求的資料，預 （ 決 ） 算人員有權(quán)拒絕接收。 監(jiān)理公司專業(yè)技術(shù)人員對施工單位的決算書進行審核，經(jīng)過監(jiān)理審核通過后，將施工單位工程決算書提交給預（決）算室審核。 經(jīng)過預（決）算室審核后，形成工程決算書。如 預（決）算室存在異議，則請施工單位修改，直到預（決）室審核通過后，如 與施工單位的決算存在較大分歧時，報預算室主管處理。 預 （決） 算編制人員將決算書交由造價咨詢 單位審計，并跟蹤審計過程，直至取得工程三算審查單。 總經(jīng)理審核通過審計 決算書。 集團領導審批房地產(chǎn)公司的決算書。 決算書獲審批后一周內(nèi)，預算室主管負責組織對每個單項工程結(jié)果進行經(jīng)濟技術(shù)指標分析。 計財部根據(jù)決算數(shù)據(jù) 轉(zhuǎn) 入 成本。 （機密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 46 第二節(jié) 設計費用付款管理 0 4 . 0 2 設 計 費 用 付 款 流 程相 關(guān) 部 門設 計 單 位設 計 單 位 提 出 書 面 付款 申 請 報 告 或 催 款 函付 款 申 請 報 告YYYN規(guī) 劃 設 計 部 根據(jù) 設 計 合 同 進行 審 核是 否 批 準是 否 批 準計 財 部