【導讀】游消費市場的結(jié)構(gòu)變化為背景，結(jié)合陜西及西安市的旅游消費市場需求提出的。隨著科學技術(shù)和社會生產(chǎn)力的進步，人們的生活質(zhì)量也有了極大的提高。世界各國政府都將旅游業(yè)視為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)之一。游活動具有了良好的基礎(chǔ)條件。進入21世紀以來，“勤奮地工作，健康地生活，愜意地享。受”正在成為一種時尚的生活理念。此建都，留下了豐富的文化遺產(chǎn)。西安地跨秦嶺山地和渭河平原兩大地理單元，是我國南。改革開放以來，西安旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴大。者197萬人次，創(chuàng)匯億美元，在全國居于前列。國內(nèi)旅游迅猛發(fā)展，四年共接待國。內(nèi)生產(chǎn)總值的11%、%、12%和%，旅游業(yè)已成為西安經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。集團現(xiàn)有20家全資子公司，1家控股公司，1家參股公司。目前，年接待游客約30萬人次。的秦嶺北麓，距離西安市70公里。區(qū)地帶，年平均氣溫為℃。最熱為7月，極端氣溫℃，平均氣溫為℃。量毫米，平均降水日數(shù)天，多集中在7月至9月，最大降雨量為毫米，旅游適宜天氣為2

　　

【正文】 會對環(huán)境造成污染源。本項目建成后，只是產(chǎn)生洗浴尾水、客房污水、廢水和餐飲產(chǎn)生一些帶油污水，經(jīng)過處理，可以達到《污水綜合排放標準》GB897888的要求。 環(huán)境保護及防治措施 提出熱水資源的綜合利用的途徑和方式。例如，熱水養(yǎng)殖魚類，熱水培育熱帶植物，開發(fā)熱水的醫(yī)用價值。對于溫泉泡湯池回收用后的廢水，收集至廢水池，經(jīng)沉淀、過濾、消毒處理后，供園內(nèi)景觀及綠化、洗車等用水。 對于客房污、廢水經(jīng)中水和污水處理站處理然后排入城市排水管網(wǎng)。 對于廚房帶油污水，經(jīng)隔油器將油污分離后排入市外污水管。 3 、其他環(huán)保及勞保防護設施 變壓器高壓開關(guān)柜選用帶保護裝置的產(chǎn)品，確保工人操作安全。 消防措施：工程設計對消防、排煙、嗓聲、空調(diào)的防治均采取了必要的措施， 地熱水資源保護 以熱水產(chǎn)量為依據(jù)，以用水量適度小于產(chǎn)水量為要求，合理地制定溫泉游覽園的容量、規(guī)模、開采強度、用水強度等一系列指標。大力進行溫泉熱水資源的梯級開發(fā)，加強尾水的綜合利用，節(jié)約能源，保護環(huán)境，提高熱水資源利用的綜合效益。 第六章 開發(fā)建設與經(jīng)營管理 第一節(jié) 組織機構(gòu)設置及適應性分析 根據(jù)陜西旅游集團公司和樓觀臺森林公園簽署的有關(guān)協(xié)議，以及省計劃委員會關(guān)于項目的批復精神，擬由雙方為基礎(chǔ)或聯(lián)合其他法人企業(yè)，組建一個有限責任公司負責項目的 西安 建筑科技大學城市規(guī)劃院 28 開發(fā)建設及經(jīng)營管理。有限責任公司按照《公司法》的規(guī)定設立，調(diào)動多 方的積極性，實行資源和資金的以及管理的最優(yōu)組合。公司自主經(jīng)營、自負盈虧，有利于項目的融資、建設和經(jīng)營管理，有利于在該項目獲得成功的基礎(chǔ)上，尋求全面整合樓觀臺森林公園旅游資源，加大開發(fā)領(lǐng)域和范圍，打造和建設一個依托西安大都市的新型文化旅游區(qū)，獲得更多的效益。 有限公司的組織機構(gòu)如下： 董事會 監(jiān)事會 總經(jīng)理 總 市 浴 客 餐 會 工 計 人 業(yè) 行 經(jīng) 場 場 房 飲 議 程 劃 力 務 政 理 營 服 服 服 娛 設 財 資 發(fā) 保 辦 銷 務 務 務 樂 備 務 源 展 安 公 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 室 第二節(jié) 人力資源配置及員工培訓 一、人力資源配置 根據(jù)項目規(guī)劃，公司所需員工為 206 人，具體組成如下表： 序號 工作部門 一線員工 管理人員 輔助管理人員 小計 1 總經(jīng)理辦公室 5 5 10 2 市場營銷部 2 8 10 3 浴場服務部 60 2 4 66 4 客房服務部 40 2 2 44 5 餐飲服務部 30 2 2 34 6 會議娛樂部 5 1 6 7 計劃財務部 2 4 6 8 工程設備部 5 1 2 8 9 業(yè)務發(fā)展部 1 2 3 西安 建筑科技大學城市規(guī)劃院 29 10 行政保衛(wèi)部 20 2 2 24 11 合計 160 20 31 211 12 所占比例 % % % 100% 二、人力資源管理 公司總經(jīng)理由公司董事會聘任，副總經(jīng)理由總經(jīng)理提名報董事會批準，部門經(jīng)理由總經(jīng)理 考察選聘，管理人員由總經(jīng)理辦公室考察報總經(jīng)理批準，公司聘任，營業(yè)員、服務員等由公司人力資源部面向社會擇優(yōu)錄用，并與公司簽訂勞動合同。 三、員工培訓 根據(jù)員工所在的事業(yè)部分別培訓，采取理論和實踐相結(jié)合的原則，選取有相關(guān)項目管理經(jīng)驗的人員。 對于主要管理人員，在開業(yè)前送到國內(nèi)同類最優(yōu)企業(yè)接受規(guī)范化專業(yè)培訓，并組織赴境外考察學習； 對一般管理人員和員工，采用實地培訓的原則，聘請專家就地培訓，可以在企業(yè)內(nèi)部培訓、也可以到國內(nèi)同類最優(yōu)企業(yè)考察學習，或參加國內(nèi)培訓等多種方式相結(jié)合。 第二節(jié) 項目建設進度計劃 根據(jù)項目總 體目標和階段目標，各階段計劃如下表所示： 項目建設進度計劃 序號 工作內(nèi)容 實施時間（天） 階段目標 1 施工圖設計 90 分批完成專業(yè)施工圖設計 2 施工圖審查 60 辦理報批手續(xù)等 3 工程招標及施工準備 60 完成招標及現(xiàn)場“三通一平” 4 土建施工及設備訂貨 300 5 設備安裝及裝修 120 6 室外工程及人員培訓 90 7 營銷組織及試營業(yè) 60 市場營銷提高 8 正式開業(yè) 西安 建筑科技大學城市規(guī)劃院 30 第三節(jié) 建設施工與經(jīng)營管理的銜接 由于樓觀道溫泉項目涉及景點內(nèi)容多、工期緊，因此須做好統(tǒng)籌安排， 多個小項目同時開工建設，而且在建設的中后期，就需要成立市場拓展部，組建相應的運營管理機構(gòu)，招聘新員工并進行培訓，確保項目竣工后即能對游客正式順利開放，投入運營。 第七章 經(jīng)濟效益分析 第一節(jié) 投資估算 一、設投資估算 樓觀臺道溫泉建設項目投資估算內(nèi)容包括：土建工程、給排水工程、消防工程、通風空調(diào)工程、水處理工程、變配電工程、照明工程、電視電話網(wǎng)絡系統(tǒng)、火災報警系統(tǒng)、園林綠化、小品、構(gòu)筑物等。 二、 編制依據(jù) 規(guī)劃設計圖及有關(guān)說明； 采用現(xiàn)行的標準圖集、規(guī)范、工藝標準、材料做法； 1999 年陜西省建筑工程綜合 預算定額； 2021 年全國統(tǒng)一安裝工程預算定額陜西省價目表； 2021 年陜西省室內(nèi)裝飾共預算定額； 相關(guān)文件及費用定額。 三、其它說明 材料差價按照 2021 年第三期《陜西省建設工程材料信息價》及當?shù)厥袌鰧嶋H價格編制； 土方工程按照自然地坪相當于設計的室外標高，所挖土方可作為回填土計算； 家具：工器具費用為 萬元，詳細計算如下： 西安 建筑科技大學城市規(guī)劃院 31 紫云苑： 萬元 其中：灶具 5 萬元，餐桌： 40* 萬元 = 萬元，空調(diào)： 1341 m2 *50 元 m2= 萬元 萬象觀門庭： 萬元 其中：服務臺 、寫字臺 萬元，沙發(fā) 萬元，電腦 2*+2*= 萬元，空調(diào) 360 m2*50元 = 萬元 會議中心 萬元 其中：家具娛樂設施 8 萬元，空調(diào) 1160 m2*50 元 = 萬元 客舍湯泡： 家具 3 萬元 客舍賓館：標準間 萬元 *58 間 +服務 3 萬元 = 萬元 其中：單人床 2*= 萬元，茶幾 萬元，床頭柜 萬元，沙發(fā) 3* 萬元= 萬元，寫字臺 萬元，電視 萬元，空調(diào) 萬元，電腦 萬元 特色賓館： 萬元 *59 間 +服務 3 萬元 = 萬元 其中：單人床 *2= 萬元，寫字臺 萬元，電視 萬元，床頭柜 萬元，沙發(fā) 萬元，空調(diào) 萬元 八卦金湯： 萬元 其中：沙發(fā) *10=3 萬元，服務臺 1 萬元，其它 3 萬元，衣柜 124m*2*2=496 m2*= 萬元，電腦 *3= 萬元，單人床、床柜 34*= 萬元，空調(diào) 1656 m2* 元 / m2= 萬元 服務：木屋 2 萬元 別墅： 萬元 其中：單人床、床頭柜 32*=8 萬元，沙發(fā) 20*=3 萬元，沙發(fā)椅 32*=萬元，茶幾 3*= 萬元，寫字臺 16*= 萬元，大電視 3*= 萬元，衣柜 16*= 萬元，小電視 16*1=16 萬元，電腦 3*= 萬元 營業(yè)用車： 80 萬元 合計： 萬元 *110%= 萬元 辦公及生活家具購置費： +3（其它） = 萬元 其中：宿舍床 41*= 萬元，衣柜 14*= 萬元，寫字臺、椅 14*=萬元，辦公寫字臺 2*+20*= 萬元，文件柜 1 萬元，電腦 10*= 萬元，汽車 50萬元 西安 建筑科技大學城市規(guī)劃院 32 附：建設工程投資估算表、單位工程概算表 第二節(jié) 投資結(jié)構(gòu)及經(jīng)營計劃 一、投資結(jié)構(gòu) 項目注冊資本 1000 萬元，自籌資金 500萬元，其余萬元為銀行貸款或企業(yè)融資。 二、建設進度計劃 本項目建設期根據(jù)項目實施計劃建議確定為 。從 施工圖委托設計開始 建設到竣工建成試營業(yè)，估計施工實際工期為 30個月左右。 三、經(jīng)營計劃 根據(jù)項目市場預測分析和實際情況，合作方研究決定，本項目經(jīng)營 計劃開始營業(yè)第二年起即達到正常經(jīng)營水平，正常經(jīng)營年的經(jīng)濟指標按市場調(diào)查到的實際水平和全國同行業(yè)或類似行業(yè)的平均水平確定。 第三節(jié) 經(jīng)營效益預測 一、客源市場分析 基本客 源市場：主要來自于西安市的游客，數(shù)量可占到 80%。 另外也 包括日本、韓國、東南亞等國家以及臺港澳的 部分 游客 。 擴大客源市場：周邊地、市、縣例如咸陽、寶雞、興平、楊凌、戶縣以及當?shù)氐挠慰?，?shù)量約占 15%。 機會客源市場：來自于全國各地的途徑游客（含公差）慕名而來，約占 5%。 二、營業(yè)收入 預測 溫泉湯泡收入 溫泉湯泡設計接待量為 1400 人次 /日，按設計接待量的 70%計，每天接待數(shù)為 980人次。 設計客房總計床位為 219 床，入住率按 70%計，每天入住客人為 153人（此 153 人可 西安 建筑科技大學城市規(guī)劃院 33 免費享受湯泡服務）。 溫泉湯泡門市價為 88 元 /人次。 湯泡收入應為 （ 980 153） * 88 元 = 72776（元） 湯泡附加收入 （保健按摩、香熏、鐘點休息房等項目） 可按湯泡收入的 20%計，即 72776 * 20%=14555（元） 湯泡每日收入為 72776 + 14555 = 87331 （元） 客房收入 所有客房入住率均按 70%計算，經(jīng)濟型 單間房價按 158 元 /天計，標間按 218 元 /天計，豪華型客房按 318 元 /天計，則日收入為： 經(jīng)濟性單間 158 *27 * 70% = 2986（元）； 經(jīng)濟性標準間 218 * 30 * 70% = 4578（元）； 豪華標準間 318 * 66 * 70% = 14692（元） 客房每日收入為 2996 + 4578 + 14692 = 22446（元） 會議、娛樂、停車、購物等其它消費收入 參照市場同類消費比例，按客房總收入的 20%、湯泡收入的 15%計， 則日收入為 22446 * 20% + 87331 *15% = 13222（元） 餐飲收入 餐飲人數(shù)按實際接待湯泡人數(shù) 980 人的 50%計，每人消費 20 元，住宿客人 70%計，每人消費 50 元， 則餐飲日均營業(yè)額為 980 * 50% * 20 + 153 * 70% * 50 = 15155（元），按毛利率 50%計，餐飲日收入為： （元） 別墅收入 別墅共三套。別墅消費實行整體出租，以每套均價 3800 元 /日計， 則日收入為： 3800 * 3 = 11400（元） 總收入 湯泡、客房、餐飲及其他以全年營業(yè) 300 日計 算，別墅按全年營業(yè) 100 日計算，則年收入約為： （ 87331 + 22446 + 13222 + ） * 300 + 11400 *100 =40312950（元） 三、營業(yè)成本費用測算： 稅率 西安 建筑科技大學城市規(guī)劃院 34 按國家有關(guān)規(guī)定，營業(yè)稅取營業(yè)額的 5%，城市建設維護稅取營業(yè)稅的 7%，教育費附加取營業(yè)稅的 3%，企業(yè)所得稅取利潤的 33%。 前期費用 建設單位管理費取建安工程費用的 3%，工程監(jiān)理費取建安工程造價的 %，建筑工程設計費取 3%；勘察設計費取總投資的 %。 廣告及其他費用（含管理費） 正常年份 按年營業(yè)收入的 2%計 取。 為加強樓觀道溫泉項目的前期宣傳和營銷推廣，從試營業(yè)年起，連續(xù)兩年廣告費每年再計提 200 萬元 。 折舊費 折舊基金，建設工程折舊年限為 20年，設備 1012年，辦公及交通運輸設備為 5年，殘值率為 10%。 維護修理費 考慮溫泉項目的特殊性，水電以及其他設施維護費用取年折舊費用的 50%。 人員工資費用 樓觀道溫泉項目 設計需要員工數(shù)為 202 人，年人均工資支出（含薪水、獎金、津貼等） 萬元，每年共計 505 萬元。 三項公積金 按稅后利潤 10%計提。 項目總成本費用估 算見附表 3。 工會經(jīng)費，按工資總額的 2%計取。 保險費用，按年營銷收入的 %計。 經(jīng)計算，項目在資金變化較為文電、營運正常年（第五年），營業(yè)收入為 ，經(jīng)營成本為 。項目計算其年均經(jīng)營成本為 。 四、附表： 附表一 固定資產(chǎn)折舊計算表 附表二 收入及稅收估算表 附表三 經(jīng)營成本費用估算表 附表四 損益及利潤分配表 附表五 借款償還預測表 附表六 建設資金分年度投入計劃表 西安 建筑科技大學城市規(guī)劃院 35 附表七 現(xiàn)金流量表