【導讀】管理、核算分析等各方面的具體工作。公司的各項工作必須為完成公司的中長期發(fā)展規(guī)劃、年度經(jīng)營計劃、各階段目標而展開，加強計劃管理和預算管理是公司財務管理的重點。公司開發(fā)經(jīng)營的目的是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，財務管理是公司各項工。“各部門”是公司下設的綜合管理部、財務管理部等職能或業(yè)務部門；“本地項目公司”是指公司直屬的、不具有獨立法人資格的本地項目組織；“異地項目公司”是指公司所屬的異地項目組織；“分管領導”是指公司高層管理層中分管或主管某項工作的人員；“部門負責人”除了另有說明外僅指各部門經(jīng)理；手冊持有者離開本公司時，須將手冊交還綜合管理部，辦理核收登記。財務制度》以及本公司章程，制定本辦法。第三條公司變更資本金結構，或注入新的資金，須按照公司章程經(jīng)公司股東會批準。第四條公司流動資金由公司法人代表或授權代表負責籌集。未經(jīng)授權的內(nèi)部機構或個人以公

　　

【正文】 他人員值班收款。 （一） 收款程序 合同簽訂 前 ，客戶向負責簽約的置業(yè)顧問領取收款通知單 ； 客戶 憑收款通知單 到指定銀行 交付款項 ； 客戶繳款后持銀行存款票據(jù)交 財務管理部 專職收款員 ； 財務管理部 專職收款員開具相應票據(jù) 給客戶； 營銷管理部 在核準后與客戶簽訂合同。 （二） 款項繳存 收取客戶現(xiàn)金的， 收款必須就近、當日存入開戶銀行；可以少量庫現(xiàn)以備付退款或找零 ，每日庫現(xiàn)不得超過 1000 元 。 收款員當日收款后，應及時全額向出納交款驗票，確保收款準確、票款相符。當日不能交付的，按規(guī)定流程第二天上班時交付；當日不能交付大額資金（壹萬元以上）的，應向 財務管理部 負責人電話請示后處理，切不可擅自帶回家中。 （三） 注意收款安全。當日收 取的現(xiàn)金 繳存 銀行時，須請示 公司 安排專車送到銀行，確實無法安排專車的，請示 營銷管理部 負責人安排至少一人陪同。 第五條 收款票據(jù)處理 收款后應按規(guī)定開具蓋有 公司 發(fā)票專用章的正式收據(jù)、發(fā)票。收款單據(jù)上要填寫全部收款票據(jù)要素，如開票時間、姓名、樓盤名稱、房 號、單價、總價（含大小寫）、開票人、收款人、領票人外，還要注明收款方式（現(xiàn)金、支票），如收到支票的，還要注明簽發(fā)支票的銀行、支票類型、支票號碼。開具全額發(fā)票的，可以憑票抵扣已交款，另外交付現(xiàn)金的，要注明本次收現(xiàn)金額，包含已發(fā)放貸款的，GMS管理體系文件 財務 管理手冊 26 經(jīng)財務查證后注明已發(fā)放的貸款類型（公積、按揭貸款）與金額；領票人憑身份證和合同簽名收票，并登記身份證號，非本人簽收的，代理人憑委托代理書簽收，并登記代理人身份證件。 第六條 更名、換房、退款的處理?？蛻粢蟾?、換房時，應由 營銷管理部 置業(yè)顧問填好銷售異動單，報至 營銷管理部 經(jīng)理審 批，收款員憑 審 批單辦理換票手續(xù)，置業(yè)顧問同時辦理合同更新手續(xù)；客戶申請退定時，其銷售異動表報至 分管副總、 財務管理部經(jīng)理 、 總 經(jīng)理 審批后辦理退款手續(xù)；客戶申請退房時，須填寫銷售異動表，按上述流程簽字審批至 分管 副總 、 財務管理部經(jīng)理、 總經(jīng)理 ，到 公司財務管理部 辦理退款手續(xù)。 上述申請表，一式兩聯(lián)， 營銷管理部 經(jīng)理 和 財務管理部 各留存 一份。 第七條 違規(guī)責任 （一）非財務人員（包括 營銷管理部 經(jīng)理、置業(yè)顧問等）擅自收取客戶現(xiàn)金的， 公司 將給予嚴重警告處分。以任何理由據(jù)為已有的， 公司 將以“挪用公款”保留追究其民事和刑事責任的權利。 （二）收款、開票操作失誤的，應向客戶賠禮道歉。造成損失的，應協(xié)助客戶追索損失。 （三）專職收款員在交、存款或開具財務票據(jù)失誤的， 公司 視情節(jié)嚴重程度酌情處理。 第八條 未盡事宜，由 財務管理部 負責解釋。 第九條 本規(guī)程自頒布之日起施行。 GMS管理體系文件 財務 管理手冊 27 附件： 定價表 項目名稱 ： 樓號 ： 編號： 制表人： 營銷管理部 經(jīng)理： 財務管理部經(jīng)理 分管 副總 ： 總經(jīng)理： 單元： 單元： 單元： 單元： 房號 定價 房號 定價 房號 定價 房號 定價 GMS管理體系文件 財務 管理手冊 28 銷售異動表 編號： 客戶姓名： 房號： 合同編號： 合同金額： 已繳 款項 首付款： 元， 房貸： 元， 貸款手續(xù)費： 元， 其他： 元 合計： 元 財務核實： 異動情況： □ 更名 □ 換房 □ 退房 客戶簽名： 更名 更名后客戶姓名： 換房 換房后房號： 換房后合同金額： 元 退房 應扣違約金： 元 應退款合計： 元 備注 總經(jīng)理： 財務管理部經(jīng)理： 分管 副總 ： 營銷管理部 經(jīng)理： 置業(yè)顧問： GMS管理體系文件 財務 管理手冊 29 財務 核算 管理 辦法 第一章 總 則 第一條 目的 為了加強 公司 的成本、費用核算，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā) 公司 成本核算方法，根據(jù)《財務通則》、《會計準 則》和《房地產(chǎn)開發(fā) 公司 會計制度》，結合本 公司 實際情況，制定本辦法。 第二條 適用范圍 本 辦法 適用于 公司 所有具有實際控制權的開發(fā)項目成本核算和管理費用、營業(yè)費用核算等 。 第二章 開發(fā)成本核算 第三條 成本核算 職責分配 （一） 公司 總經(jīng)理對 公司 開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效果負全面責任 ， 各分管副 總經(jīng)理 協(xié)助總經(jīng)理 做好職責范圍內(nèi)的 成本控制工作。 （二） 財務管理部 負責 公司 的 全面經(jīng)濟核算， 具體職責有： 負責編制計劃成本 ，提出成本控制目標，制定成本控制措施， 對成本控制效果負責。 核算開發(fā)項目實際成本， 并 編制和匯總年、季度成本報表 。 （三） 公司 各職能部門 、 項目公司 應結合本部門的職責，向 財務管理部 提供有關數(shù)據(jù)資料，對本部門 、 項目公司 的成本管理負責。 第四條 成本核算的對象 成本核算對象一般應在開工之前確定，一經(jīng)確定就不得任意改變，更不能互能混淆、串戶。成本核算對象應結合工程地點、用途、結構、裝修、層高及施工隊伍等因素，分別做以下處理： （ 一 ） 一般的開發(fā)項目以每一獨立編制設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程項目為成本核算對象。 （ 二 ） 同一開發(fā)地點，結構類型相同的群體開發(fā)項目開竣工時間相近，同一施工隊伍施工，可以合并 為一個成本核算對象。 （ 三 ） 對于 異地 項目公司 或本地 個別規(guī)模較大、工期較長的項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。 GMS管理體系文件 財務 管理手冊 30 第五條 各成本項目的預算成本（計劃成本）和實際成本的核算范圍，計算口徑必須一致。 第六條 成本核算應根據(jù)計算期內(nèi)已完工程實際消耗和實際價格 ，按照 “ 權責發(fā)生制 ” 的原則，分別進行成本核算，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、準確及時。按照 “ 收益與費用配比 ” 的原則，正確使用 “ 待攤費用 ” 和 “ 預提費用 ” 科目。 第七條 成本項目 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā) 公司 會計制度規(guī)定， 房地產(chǎn) 開發(fā)產(chǎn)品的成 本項目分為： ——土地征用及拆遷補償費； ——前期工程費； ——建筑安裝工程費； ——基礎設施建設費； ——公共配套設施費； ——開發(fā)間接費。 第八條 成本開支范圍 詳見附表。 第九條 計劃成本編制 （一） 開發(fā)項目的計劃成本是確定商品房價格的依據(jù) ， 是編制年度計劃成本，制定成本降低措施、內(nèi)部承包考核的依據(jù) ， 是控制、分析、考核成本支出的依據(jù) 。 計劃成本由 成本管理部 負責 編報。 （ 二 ） 編制計劃成本的依據(jù) 經(jīng)批準的開發(fā)項目總體規(guī)劃； 工程項目設計概算； 經(jīng)審核的工程預算，平方米造價指標、中標價等； 市政府發(fā)布的征用土地和動遷的法規(guī)以及依法規(guī)而進行征地動遷的測算資料； 中國人民銀行發(fā)布的有關貸款利率現(xiàn)行文件； 管理費用計算方法； 市政府及其他有關部門制定的有關稅費標準。 第十條 公司 成本管理部 與 財務管理部 協(xié)商 成本計劃指標，并考核計劃指標 的 完成情況。 第十一條 成本分析 成本分析實行全面分析和單項專題分析相結合，分季、年度分析，并加以說明。主要采用因素分析和對比分析法 進 行成本分析。 （一） 因素分析法：按成本項目逐個分析影響因素。 GMS管理體系文件 財務 管理手冊 31 （二） 對比分析法：以實際指標與計劃指標分析對比，找出實際與計劃的 差異，可以說明計劃完成的情況，為進一步分析提供方向；同規(guī)模 公司 相比，可以找出各單位的差距原因。 第十二條 成本報表 （一） 公司財務管理部 負責 本地 直屬項目 的成本報表的編制，異地 項目公司 負責所屬 項目的成本報表的編制 并及時報送 公司財務管理部 。 （二） 為了及時了解 公司 成本費用情況，指導 公司 成本核算， 各 項目公司 必須按季度 末十日前 上報在 建開發(fā)產(chǎn)品成本表、已完開發(fā)產(chǎn)品成本表和開發(fā)間接費用。 第三章 管理費用核算 第十三條 管理費用是指 公司 行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用 。 第十四條 公司 管理費用 的 內(nèi)容主要包括： （一） 工資：指 公司 行政管理部門員工的工資、工資性補貼及獎金等； （二） 福利費：指按照 公司 行政管理部門員工工資總額的 14%提取的職工福利費； （三） 社會保險金：指 公司 按照規(guī)定為行政管理部門員工繳納的養(yǎng)老金、失業(yè)金等； （四） 職工教育經(jīng)費：指按照 公司 員工工資總額的 %提取的職工教育經(jīng)費； （五） 工會經(jīng)費：指按照 公司 員工工資總額的 2%提取的工會經(jīng)費； （六） 折舊費：指 公司 各 部門使用屬于固定資產(chǎn)的電器、車輛、家俱等的折舊費； （七） 辦公費：包括三項費用，辦公用品、電話費、資料費，其中資料費主要 指復印費、報刊、相關書籍等； （八） 車輛：指 公司 用車的日常開支，包括燃油費、通行費、年檢費、保險費、保養(yǎng)費、停車費、交通事故處理費等，不包括出差用車費用； （九） 物料消耗：指 公司 管理部門使用的不屬于固定資產(chǎn)的器具、家俱等低值易耗品及其攤銷費； （十） 水電費及維修費：指 公司 辦公場所耗用的水、電費及 綜合管理部 、辦公設備等的維修費用； （十一） 會務費：指 公司 召開各種會議及參加外部會議發(fā)生的費用； （十二） 稅金：指 公司 按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、 營業(yè) 稅、土地使用稅、印花稅等； （十三） 業(yè)務招待費：指 公司 為業(yè)務經(jīng)營的合理需 要而支付的招待費用； （十四） 差旅費：指 公司 行政 管理部門員工因公出差的差旅費、交通住宿誤餐補助費以及出差用車的燃油費、通行費等； （十五） 審計咨詢費：指 公司 聘請外部審計機構進行審計、驗資、資產(chǎn)評估等發(fā)生的各項費用以GMS管理體系文件 財務 管理手冊 32 及因 公司 管理需要而支付的咨詢費； （十六） 壞賬準備：指 公司 為各項應收款項（包括應收賬款及其他應收款）提取的壞賬準備； （十七） 獎勵基金：指按照 公司 管理規(guī)定計提的獎勵基金； （十八）其它 ：指上述內(nèi)容沒有涵蓋但確屬于管理費用支出范圍的其他費用，如：訴訟費、開辦費攤銷費、無形資產(chǎn)攤銷、防暑降溫費、辦公場 所綠化費等。 第四章 營業(yè)費用核算 第十五條 營業(yè)費用是指 公司 在銷售、轉讓、出租開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用 。 其主要內(nèi)容包括： 第十六條 公司 營業(yè) 費用 的 內(nèi)容主要包括： （一） 工資：指 公司營銷管理部 門員工的工資、獎金、工資性補貼等； （二） 福利費：指按照 公司營銷管理部 門員工工資總額的 14%提取的職工福利費； （三） 社會保險金：指 公司 按照規(guī)定為 營銷管理部 門員工繳納的養(yǎng)老金、失業(yè)金等； （四） 折舊費：指 公司營銷管理部 門使用屬于固定資產(chǎn)的電器、車輛、家具等的折舊費； （五） 差旅費：指 公司營銷管理部 門