【導(dǎo)讀】主要規(guī)劃指標(biāo)說明并附控制性詳細(xì)規(guī)劃成果?！氨本┡d業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園”。公區(qū)及生活區(qū)為一體的綜合性開發(fā)體系。劇場(chǎng)聚集將造成獨(dú)特的群聚。造就豐富多彩的創(chuàng)意生活氛圍，必將成為北京新的文化之旅。項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)興業(yè)地區(qū)，北臨紅葉南街，南臨。杏石口路，西臨旱河路，東臨機(jī)場(chǎng)西側(cè)路，總占地面積43萬平方米，總建筑面積近70萬平方米。十余個(gè)專業(yè)演出場(chǎng)所將彌補(bǔ)北京市專業(yè)演出場(chǎng)所缺乏的。生巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。北京興業(yè)創(chuàng)意園置業(yè)有限公司成立于2021年1月4日，是一家集。北京興業(yè)創(chuàng)意園置業(yè)有限公司是北京市四季青農(nóng)工商總公司下屬。體規(guī)劃屬于綠化隔離帶地區(qū)。世博偉業(yè)（集團(tuán)）投資控股有限公司始創(chuàng)于2021年，由單一房地?？偛吭O(shè)在北京，注冊(cè)資本壹億元人民。事宜簽訂合作協(xié)議。動(dòng)百老匯音樂劇的交流，共同促進(jìn)中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其成為具有國(guó)際廣泛影響的百老匯音樂劇及中國(guó)音樂劇的演出基地。以東方百老匯命名的劇院為標(biāo)志，運(yùn)用倪

　　

【正文】 ? 2021年，海淀區(qū)共成交土地 5宗，較去年同期減少 3宗，建設(shè)用地面積 萬平方米，同比下降 %，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，同比下降 %，其中，住宅類用地占總量的六成左右。 ? 商品房市場(chǎng)供求同比出現(xiàn)大幅回落，住宅價(jià)格漲幅為 % ? 2021年，海淀區(qū)商品房供應(yīng)量為 ，同比減少 %，其中商品住宅占比 %；商品房成交量為 萬平方米，同比減少 %，其中，商品住宅成交量占比不足六成；住宅市場(chǎng)價(jià)格依然高位運(yùn)行，達(dá)到 17021元 /平方米。 ? 2021 年上半年，海淀區(qū)商品房月度供求比多呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，下半年呈現(xiàn)供大于求局面 ? 2021年，海淀區(qū)商品房市場(chǎng)月度供求比變化明顯。從圖中可以看出，以 2021年 5月為分界線，除 4月外， 15月商品房供求關(guān) 系一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，其中， 3 月份的供求比達(dá)到 1： 14，表現(xiàn)出鮮明的供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)； 5月份以后，除 10 月份沒有供應(yīng)外，其他月份均處于供大于求的狀態(tài)，供求最為平衡的 8 月份供求比為 1： 。 ? 商品房市場(chǎng)由供不應(yīng)求迅速轉(zhuǎn)為供大于求， 供求比曲線出現(xiàn)近期的“陰跌” 31 走勢(shì)，主要是受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體持續(xù)低迷和宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣影響。 ? 供應(yīng)分析 ? 2021年，海淀區(qū)商品房供應(yīng)量為 ，其中，其中住宅占比 % ? 受可開發(fā)土地面積的限制， 2021 年，海淀區(qū)商品房總供應(yīng)面積為 萬平方米，與 2021 年相比減少 ，降幅為 %。其中，商品住宅供應(yīng)面積為 ，占總量的 %，這一比例較去年同期高出 個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)、辦公及其他物業(yè)供應(yīng)面積為 萬平方米，占商品房總供應(yīng)量的 %。 ? ? 成交分析 ? 2021年，海淀區(qū)商品房成交量為 ，其中，住宅占比不足六成 ? 2021 年，海淀區(qū)商品房總成交量為 萬平方米，同比下降 %。其中，商品住宅成交量為 萬平方米，占總成交量的 %，該比例與 2021 年相比降低了 個(gè) 百分點(diǎn)；商業(yè)、辦公及其他物業(yè)的成交量為 萬平方米，占海淀區(qū)商品房成交總量的 %。 ? 數(shù)據(jù)顯示，受供應(yīng)量大幅減少和市場(chǎng)低迷的影響，海淀區(qū) 2021 年商品房成交量下降幅度較大，但做為近年來傳統(tǒng)的熱點(diǎn)區(qū)域和京城高科技產(chǎn)業(yè)集聚中心，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力依然不可小視。 32 ? ? 價(jià)格分析 ? 2021年，海淀區(qū)住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為 17012元 /平方米，商品住宅成交均價(jià)為 18196元 /平方米 ? 2021 年，海淀區(qū)住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為 17012 元 /平方米，相比 2021 年的13702 元 /平方米上漲 %。從月度成交均 價(jià)走勢(shì)上來看， 2021年下半年，海淀區(qū)住宅月度成交均價(jià)走高趨勢(shì)明顯，并于 8 月份達(dá)到 22927 元 /平方米的高點(diǎn)，雖然接下來的 4個(gè)月震蕩下行，但價(jià)格依然處于高位運(yùn)行。 ? 總體看來， 2021年 112月份海淀區(qū)的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)，主要是因?yàn)楹５韰^(qū)本年度供應(yīng)量的大幅減少，而良好區(qū)位條件和發(fā)展?jié)摿τ质购５韰^(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持旺盛需求，從而拉高價(jià)格；另外，從成交結(jié)構(gòu)來看，成交量較大的項(xiàng)目中別墅和普通住宅混合體項(xiàng)目居多，也是成交價(jià)格上漲的重要原因。 ? ? 2021 年，海淀區(qū)商品住宅市場(chǎng)的成交均價(jià)為 18196 元 /平方米，較住宅均價(jià) 17012元 /平方米高出 1184元 /平方米。從月度成交均價(jià)走勢(shì)上來看，商品房住宅的價(jià)格走勢(shì)與住宅市場(chǎng)走勢(shì)相似，均呈現(xiàn)前升后降的局面。 2021年下半年，商品住宅價(jià)格出現(xiàn)下行的趨勢(shì)，震蕩盤整開始。 ? 33 序號(hào) 物業(yè)名稱 別墅形態(tài) 價(jià)格 1 諸子階 聯(lián)排別墅、雙拼別墅 35000元 /平方米 2 燕西臺(tái) 聯(lián)排 28000元 /平方米 3 香邑山 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅 19000元 /平方米 4 金隅山墅 疊拼別墅、聯(lián)排別墅 19000元 /平方米 5 香山清琴 獨(dú)棟、雙拼 55000元 /平方米 6 香山 81號(hào)院 聯(lián)排 Townhouse 24000元 /平方米 7 WE 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼別墅 30000元 /平方米 8 萬城華府 疊拼、空中、平層別墅 37000元 /平方米 9 香山甲第 雙拼、聯(lián)排別墅 20210元 /平方米 10 西山美廬 獨(dú)棟別墅 47000元 /平方米 11 檀香山別墅 聯(lián)排、雙拼 21000元 /平方米 12 香山別墅 聯(lián)排別墅 23000元 /平方米 13 御墅臨楓 聯(lián)排別墅、花園洋房、觀景公寓 22021元 /平方米 14 西山美墅館 獨(dú)棟、 TONWHOUSE、疊 拼、平層公寓 24000元 /平方米 15 頤安別墅 獨(dú)棟別墅 17000元 /平方米 16 半山楓林 聯(lián)排 21000元 /平方米 17 香山藝墅 聯(lián)體、獨(dú)立 231000元 /平方米 序號(hào) 物業(yè)名稱 物業(yè)類別 物業(yè)價(jià)格 1 新華聯(lián)國(guó)際 公寓 25000元 /平方米 均 2 金澳國(guó)際 公寓 18200元 /平方米 均 3 中關(guān)村公館 公寓 20210元 /平方米 均 4 中灣國(guó)際 公寓 22021元 /平方米 均 5 艾瑟頓國(guó)際公寓 公寓 17900元 /平方米 均 6 華爾街公寓 公寓 12021元 /平方米 均 7 紐約客 公寓 18000元 /平方米 均 8 御園 公寓 4500 萬元 /套 高 9 金隅山墅 別墅 19000元 /平方米 均 10 四季香山 公寓 17000元 /平方米 均 11 美麗經(jīng)典園 普通住宅 14000元 /平方米 均 12 西釣魚臺(tái)嘉園 普通住宅 18000元 /平方米 均 13 上河村 普通住宅 24000元 /平方米 均 14 大通成府公館 普通住宅 17300元 /平方米 起 15 新興年代 普通住宅 14000元 /平方米 均 16 香溪度 (熙湖二期 ) 普通住宅 14000元 /平方米 均 17 丹青府 普通住宅 13000元 /平方米 均 項(xiàng)目 周邊同性質(zhì)項(xiàng)目 （ 立項(xiàng)名稱 翰河園） 34 ? 項(xiàng)目概況： ? 物業(yè)地址： 海淀區(qū)旱河路與閔莊路交叉口西北角，四季青公園西側(cè)； ? 開 發(fā) 商： 永泰房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司 ； ? 土地使用年限： 50年 ； ? 物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：科研辦公樓； ? 占地面積： 20萬平方米 ；建筑面積： ；容積率： ； 綠化率： 35% ； ? 按揭成數(shù)：最高 5成 10年。 ? 產(chǎn)品類型與售價(jià) ? 疊拼房 ? 1~2層：面積： 360平米（其中地上 280平米，地下 80平米）； ? 單價(jià)： 16， 000元 /平米； ? 總價(jià)： 580萬元； ? 地下室部分計(jì)入建筑面積，有產(chǎn)權(quán)。 ? 3~4層：面積： 260平米（送 80~100 平米露臺(tái)） ? 單價(jià)： 18， 000元 /平米； ? 總價(jià)： 470萬元； ? 露臺(tái)部分屬贈(zèng)送面積。 ? 銷售狀況：疊拼產(chǎn)品銷售狀況上、下兩種相差不大。 ? 獨(dú)棟別墅 ? 370平 米（其中地上 270平米，地下 100平米） ? 單價(jià)： 23， 000元 /平米； ? 總價(jià)： 850萬元； ? 470平米（其中地上 360平米，地下 110平米） ? 單價(jià)： 22， 000元 /平米； ? 總價(jià)： 1030萬元。 ? 注：獨(dú)棟別墅產(chǎn)品地下室部分都計(jì)入建筑面積，有產(chǎn)權(quán)。 ? 銷售狀況： 370平米小面積銷售要好于 470大面積的產(chǎn)品。 ? 35 ? （一）、項(xiàng)目概況 ? 物業(yè)地址： 位于四季青鎮(zhèn)西山地區(qū) ? 開 發(fā) 商： 北京西山產(chǎn)業(yè)投資有限公司 ； ? 土地使用年限： 50年 ； ? 物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：科研辦公樓； ? 項(xiàng)目總占地面積： 211500平方米； ? 現(xiàn)開發(fā)為一期：占地面積 72021平米；建筑面積： 81500平方米；容積率：1。 13； 綠化率： 30% ； ? 按揭成數(shù)：最高 5成 10年。 ? ? （二）、產(chǎn)品類型與售價(jià) ? 藝術(shù)家工作室（回字形疊拼 LOFT） ? 1~2層：面積： 200平米（其中地上 150平米，地下 50平米）； ? 1層： 4米層高； 2層： 3米層高；地下室： 4米層高 ? 單價(jià)： 16， 000元 /平米； ? 總價(jià)： 320萬元； ? 地下室部分計(jì)入建筑面積，有產(chǎn)權(quán)。 ? 3~4層：面積： 180平米（送 40~50平米露臺(tái)） ? 3層：層高 2平米， 4層：層高 3米 ? 單價(jià)： 14， 300元 /平米； ? 總價(jià)： 256萬元； ? 露臺(tái)部分屬贈(zèng)送面積。 ? 疊拼房 ? 1~2層： A、面積： 330平米（其中地上 240平米，地下 90平米）； ? B、面積： 360平米（其中地上 260平米，地下 100平米） ? 單價(jià)： 14， 000~15， 000元 /平米； ? 總價(jià)： 480~550 萬元； ? 地下室部分計(jì)入建筑面積，有產(chǎn)權(quán)。 ? 3~4層： A、 面積： 230平米（送 90~100平米露臺(tái)） ? B、面積： 260平米（送 100~200 平米露臺(tái)） 36 ? 單價(jià)： 17,000~18， 000元 /平米； ? 總價(jià)： 410~440萬元； ? 露臺(tái)部分屬贈(zèng)送面積。 ? 聯(lián)排 TOWNHOUSE別墅 ? 面積： 387平米（其中地上 267平米，地下 120平米）； ? 單價(jià)： 16， 000~19， 000元 /平米； ? 總價(jià)： 620~730 萬元； ? 地下室部分計(jì)入建筑面積，有產(chǎn)權(quán)。 項(xiàng)目定位可行性 ? 北京市文化消費(fèi)市場(chǎng)與國(guó)際都市的數(shù)量差距甚遠(yuǎn) ，目前北京市共擁有劇場(chǎng)約 35家，但相對(duì)于一千五百多萬的常住人口，則猶顯數(shù)量缺乏，而且分布比較分散，并未形成任何集聚效應(yīng)。劇場(chǎng)建筑大部分建于上世紀(jì)五六十年代，雖然都經(jīng)過幾次翻新與維修，但現(xiàn)代化程度依然與國(guó)際化劇場(chǎng)相距甚遠(yuǎn)。眾多的劇場(chǎng)和戲劇演出的繁榮是城市之所以成為國(guó)際知名城市的重要因素。世界著名的城市，例如在巴黎擁有 600座劇場(chǎng)、柏林 150余座、紐約 1100處盈利性演出場(chǎng)所，倫敦 100個(gè)。從英國(guó)倫敦西區(qū) 49個(gè)劇場(chǎng)集中的案例可以發(fā)現(xiàn)，“劇場(chǎng)聚集”演出產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)會(huì)帶動(dòng)觀光業(yè)、展覽業(yè)、商業(yè)零售業(yè)等其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展，形成由產(chǎn)業(yè)鏈接帶來 1： 7的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。 ? 其次：北京是擁有我國(guó)最重要的演出藝術(shù)創(chuàng)作、演出的資源及人才，北京擁有文藝表演團(tuán)體 119個(gè)， 2021年全市 54家營(yíng)業(yè)性演出場(chǎng)所（其中劇場(chǎng)為 35個(gè)）共演出 13240場(chǎng)，比 06年（ 9280場(chǎng)）增長(zhǎng) %。觀眾總?cè)藬?shù)達(dá) 人次 ,比去年同期（ 528萬人次）增加 %，演出總收入達(dá) 。北京所擁有的行業(yè)資源和觀眾消費(fèi)需要是 32個(gè)劇場(chǎng)成功運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，北京演出市場(chǎng)仍呈現(xiàn)出直線上升的趨勢(shì)。 ? 第三：演出聚集對(duì)旅游帶動(dòng)力的影響， 2021年， 以旅游觀眾為 主， 13家專營(yíng) 旅游演出場(chǎng)所 得 演出收入 。由于現(xiàn)有硬件設(shè)施的局限性、演出運(yùn)營(yíng)與觀眾消費(fèi)行為的脫離，演出所創(chuàng)造和帶來的社會(huì)效應(yīng)受到了極大的制約，紐約百老匯的觀眾結(jié)構(gòu)就可以發(fā)現(xiàn)， 看演出的人除了門票之外，還會(huì)有很多附帶的開銷和支出，比如演出前在劇院附近用餐、乘坐交通工具、外地觀眾前來 37 觀看演出的旅館住宿以及城市間的交通費(fèi)用等。 集中的文化消費(fèi)場(chǎng)所 無形中拉動(dòng)了周邊的消費(fèi)市場(chǎng)，提供了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展注入活力。 38 6 項(xiàng)目初步的經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析 項(xiàng)目合作方案 及財(cái)務(wù)計(jì)算的假設(shè)依據(jù) ? 本項(xiàng)目為科研及服 務(wù)用地立項(xiàng)，屬于北京市綠色隔離地區(qū)用地，與四季青鎮(zhèn)合作開發(fā)，具體合作條件是， 北京興業(yè)創(chuàng)意園置業(yè)有限責(zé)任公司承擔(dān) 10億人民幣拆遷，并向四季青鎮(zhèn)交付 16萬平米商業(yè)及辦公用房， 作為土地開發(fā)成本。 項(xiàng)目總投資估算 ? 本估算以北京市現(xiàn)行概算編制有關(guān)定額和規(guī)定和類似工程造價(jià)指標(biāo)為依據(jù)，主要資料如下： ? （ 1） 2021年《北京市建設(shè)工程概算定額》； ? （ 2） 2021年《北京市建設(shè)工程概算費(fèi)用定額》； ? （ 3）建設(shè)工程其他費(fèi)用計(jì)算相關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)； ? （ 4） 2021《北京工程造價(jià)信息》、《建設(shè)工程價(jià)格信息》 ； ? （ 5）同類工程造價(jià)指標(biāo)； ? （ 6）其它相關(guān)資料。 ? 投資估算說明 ? （ 1）工程費(fèi)用 ? 各類功能用房中，裝修標(biāo)準(zhǔn)均采用簡(jiǎn)單裝修標(biāo)準(zhǔn)，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采用相關(guān)定額及最近類似工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 ? （ 2）土地取得費(fèi)用 ?