【正文】 區(qū) ? “創(chuàng)意北京” —— “劇場聚集文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)” —— “演出娛樂中心區(qū)” ? “我們不是在開發(fā)一塊地 ,我們在創(chuàng)造一個(gè)城市的文化生活生態(tài)圈 ” ? 海淀有中關(guān)村 、 學(xué)院 、 歷史名園 、 政府機(jī)構(gòu)等 ,還臨著金融街，從人口結(jié)構(gòu)，社會層次文化基因而言都是得天獨(dú)厚，但是她欠缺真正的國際城市文化氛圍與大范圍的普遍的具體活動演出。 ? 隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的確立 ,經(jīng)濟(jì)全球一體化， WTO規(guī)則完全導(dǎo)入中國 ,科教興國戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的全面實(shí)施 ,意味著在中國的未來會更加國際化、市場化。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 正成為 21世紀(jì)全球最有前途的產(chǎn)業(yè)之一。據(jù)聯(lián)合國教科文組織統(tǒng)計(jì)， 1998 年全球有關(guān)文化創(chuàng)意產(chǎn)品方面的國際貿(mào)易額已經(jīng)占當(dāng)年全球總商品貿(mào)易量的%，從 1980年的 1998年的 。而隨著中國加入 WTO，國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，特別是北京市投資環(huán)境的進(jìn)一步改善，未來幾年的房地產(chǎn)業(yè)將會有非常廣闊的市場前景。北京作為中國的首都即將發(fā)展成為國際化大都市，作為近 13億人口大國的心臟，早已成為全世界關(guān)注的焦點(diǎn)，北京與國內(nèi)其他地區(qū)相比，其政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的地位優(yōu)勢得天獨(dú)厚，北京市政府也為其真正成為國際化大都市而不斷努力。 ? 良好的投資環(huán)境，廣闊的市場前景，使中國成為世界上最具活力和 競爭力的國家。 前置審批手續(xù)辦理 ? “北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目的前置審批階段已辦理辦理如下手續(xù)： ? 通過《關(guān)于綠化隔離地區(qū)項(xiàng)目審查第 58 次會議紀(jì)要》（北京市規(guī)劃委員會會議第 477 期）； ? 《關(guān)于綠化隔離地區(qū)項(xiàng)目審查第 60 次會議紀(jì)要》（北京市規(guī)劃委員會會議第 227 期）； ? 北京市交通委員會關(guān)于“北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目”交通影響評價(jià)報(bào)告評議意見的函（京交函 [2021]76 號）； ? 北京市國土資源局海淀分局關(guān)于“北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目” 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見（京國土海預(yù) [2021]79 號）； ? 北京市環(huán)境保護(hù)局關(guān)于“北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目”建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書的批復(fù)（京環(huán)審 [2021]1054 號）； ? 北京市規(guī)劃委員會規(guī)劃意見函復(fù)（ 2021 規(guī)函復(fù)字 0152 號） 11 4 項(xiàng)目開發(fā)思路 項(xiàng)目建設(shè)背景 ? 在二十世紀(jì)的后 20年，中國政府依托相對穩(wěn)定的國際、國內(nèi)環(huán)境，通過實(shí)行改革開放政策，實(shí)現(xiàn)了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步過渡，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長。 10 ? 這一建筑群由三個(gè)既相互聯(lián)系又相對獨(dú)立的區(qū)塊共同組構(gòu)成一個(gè)規(guī)模宏大、功能完備、設(shè)施齊全的高科技文化藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地?？偨ㄔO(shè)用地面積和總規(guī)劃建筑面積見下表 11。 9 主要規(guī)劃指標(biāo)說明并附控制性詳細(xì)規(guī)劃成果。因此，為了盡快實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)改鎮(zhèn)、村鎮(zhèn)城市化發(fā)展的目標(biāo)，充分整合土地資源，對土地進(jìn)行集約、合 理地利用，同時(shí)也為了解決農(nóng)村勞動力就業(yè)，本項(xiàng)目用地急待化零為整，統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)建設(shè)。而佟家墳村莊均為平房，非常破舊，亂搭蓋現(xiàn)象嚴(yán)重。 土地利用現(xiàn)狀情況分析 ? 本項(xiàng)目范圍內(nèi)建設(shè)用地全部為村鎮(zhèn)集體土地，規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)用地的性質(zhì)，用地現(xiàn)狀為村鎮(zhèn)企業(yè)用地和農(nóng)民居住用地，為北京海淀區(qū)四 季青鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司所屬的五家企業(yè)廠房用地和佟家墳村莊。 ? 從中關(guān)村外圍的工業(yè)地區(qū)或北京城市交通的特點(diǎn)以及城市結(jié)構(gòu)來看，這里可以成為西部的新城市中心的地方，也可以成為 20 余所大學(xué)和 200 余所科技公司、研究所創(chuàng)造未來的地方。 ? 在本案周邊，有近年開發(fā)建設(shè)的“ Wehouse” 、 “ 中間建筑 ”、“ 自在香山”、“御園 ” 、“西山美術(shù)館”、“香山清琴” 、“檀香山” 等多個(gè)大型住宅項(xiàng)目；世博偉業(yè)（集團(tuán)）投資控股有限公司 24 8 有規(guī)模龐大的世紀(jì)金源 shoppingmall、 大型專業(yè)店百安居、愛家家居，歐尚超市等組成的金四季購物中心也緊鄰本案。昆玉河、永定河的主河道從中流過，四環(huán)路、五環(huán)路橫跨其中，且近鄰中關(guān)村高科技園區(qū)。平均容積率 ，建筑限高1518 米，綠地率≥ 30％。 ? 這里距離北京大學(xué)、清華大學(xué) 20KM，距離中關(guān)村 15KM，距離頤和園 10KM。 ? ? ? 7 3 創(chuàng)意北京 項(xiàng)目 概括 項(xiàng)目區(qū)域位置描述和附圖，自然環(huán)境描述和分析 ? 本項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)興業(yè)地區(qū)，北臨紅葉南街，南臨杏石口 路，西臨旱河路，東臨機(jī)場西側(cè)路。 ? 倪德倫與世博控股的戰(zhàn)略合作是其第一次在亞洲興建和管理旗艦劇場，雙方的合作，在彌補(bǔ)文化設(shè)施建設(shè)等方面的不足的同時(shí)，將百老 匯一流的制作團(tuán)隊(duì)和先進(jìn)的管理模式引入中國，實(shí)現(xiàn)本地化經(jīng)營體系。 6 ? 倪德倫環(huán)球娛樂公司，倪德倫家族自大衛(wèi) .（ David T. Nederlander）于 1912 年創(chuàng)建以來，倪德倫家族合力運(yùn)營全球最大的現(xiàn)場演出娛樂公司之一。 ? 在較短的時(shí)期內(nèi)，在北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)成一座能夠適宜上演百老匯音樂劇的劇院。 ? 倪德倫家族將利用其在美國及全球的娛樂行業(yè)中具有不可替代的巨大影響力及深厚商業(yè)及企業(yè)資源，將其成功運(yùn)作百老匯劇目和管理高層次劇院的豐 富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識技能帶到中國，根據(jù)中國法律和中國文化產(chǎn)業(yè)政策，雙方致力于提升中國音樂劇及其他劇目的品位，推動百老匯音樂劇的交流，共同促進(jìn)中國文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ? 公司經(jīng)營理念： ? “珍惜土地資源，鑄造建筑精品” ? 商業(yè)及 劇場的統(tǒng)一化運(yùn)營管理 ? 2021年 11月 15日倪德倫環(huán)球娛樂有限公司 amp。主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域：房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、投資管理、咨詢等業(yè)務(wù)。 ? 集團(tuán)旗下的北京世博房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司作為一家投資型房地產(chǎn) 5 運(yùn)營商，秉承“珍惜土地資源、鑄造建筑精品”的經(jīng)營理念，截止 2021年在北京成功開發(fā)了近 萬平方米的“誠品建筑”住宅項(xiàng)目，現(xiàn)已全部入住取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，目前公司正在北京海淀區(qū)正在開發(fā)建設(shè)的有 萬平米商業(yè)項(xiàng)目、 70 萬平方米綜合商業(yè)辦公項(xiàng)目。 ? 世博投資控股集團(tuán)（民營企業(yè)）持股 51% ? 四季青農(nóng)工商總公司（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）持股 49% ? 世博偉業(yè)（集團(tuán)）投資控股有限公司始創(chuàng)于 2021 年，由單一房地產(chǎn)開發(fā)逐步發(fā)展為以投資金融、房地產(chǎn)、文化傳媒、物業(yè)管理、酒店服務(wù)業(yè)為主的綜合性集團(tuán)公司。北京市四季青農(nóng)工商總公司是海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)下屬企業(yè)，位于海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)正中，地理位置優(yōu)越，交通便利，按照北京市總體規(guī)劃屬于綠化隔離帶地區(qū)。 ? 北京興業(yè)創(chuàng)意園置業(yè)有限公司成立于 2021 年 1 月 4 日，是一家集房地產(chǎn)投資與開發(fā)、策劃與銷售等多種經(jīng)營并具有獨(dú)立法人資格及房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的民營與集體合資型企業(yè)，公司注冊資本 5000 萬元。十余個(gè)專業(yè)演出場所將彌補(bǔ)北京市專業(yè)演出場所缺乏的現(xiàn)狀，劇院聚集效應(yīng)與設(shè)計(jì)酒店、特色商業(yè)共同作用，必將成為引領(lǐng)國內(nèi) 外 文藝演出市場的風(fēng)向標(biāo) ，由此 帶動 的相關(guān)產(chǎn)業(yè)和 服務(wù)產(chǎn)業(yè) 將 產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)和社會效益 。百老匯音樂劇、爵士樂、魔術(shù)、話劇、兒童劇、傳統(tǒng)劇目每天都在變幻上演，絡(luò)繹不絕的市民和旅游團(tuán)在絢麗閃耀的霓虹燈、焰火表演中享受文化饕餮盛宴。 ? 項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)興業(yè)地區(qū)，北臨紅葉南街，南臨杏石口路，西臨旱河路，東臨機(jī)場西側(cè)路， 總占地面積 43 萬 平方米，總建筑面積 近 70 萬 平方米 。 項(xiàng)目定位概述 ? “創(chuàng)意北京”定位為“國際文化娛樂街區(qū)”，計(jì)劃把海淀區(qū) 70 萬平米的項(xiàng)目建設(shè)成為“演出娛樂街區(qū)”， 用全新的綜合城市開發(fā)模式開發(fā)運(yùn)營該項(xiàng)目，新建并以劇場 演出為核心發(fā)展酒店、購物消費(fèi)、辦公區(qū)及生活區(qū)為一體的綜合性開發(fā)體系。 “創(chuàng)意北京 —— 國際文化娛樂街區(qū)” 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 北京興業(yè)創(chuàng)意園置業(yè)有限公司 二零零九 年十 月 1 目 錄 1 “創(chuàng)意北京項(xiàng)目定位 ”——永不停歇的文化慶典 2 項(xiàng)目名稱 2 項(xiàng)目選址 2 項(xiàng)目定位概述 2 2 項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營團(tuán)隊(duì)介紹 4 項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)介紹 4 商業(yè)及劇場的統(tǒng)一化運(yùn)營管理 5 3 創(chuàng)意北京項(xiàng)目概括 7 項(xiàng)目區(qū)域位置描述和附圖，自然環(huán)境描述和分析 7 土地利用現(xiàn)狀情況分析 8 主要規(guī)劃指標(biāo)說明并附控制性詳細(xì)規(guī)劃成果。 9 前置審批手續(xù)辦理 10 4 項(xiàng)目開發(fā)思路 11 項(xiàng)目建設(shè)背景 11 “創(chuàng)意北京” —— 商業(yè)化運(yùn)營的文化娛樂街區(qū) 12 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 13 5 項(xiàng)目可行研究市場分析 19 “創(chuàng)意北京” —— 創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)政策可行性 19 區(qū)域環(huán)境概況與海淀發(fā)展趨勢 27 項(xiàng)目所屬區(qū)域房地產(chǎn)市場特征及分析 29 項(xiàng)目周邊同性質(zhì)項(xiàng)目 33 項(xiàng)目定位可行性 36 6 項(xiàng)目初步的經(jīng)濟(jì)測算分析 38 項(xiàng)目合作方案及 財(cái)務(wù)計(jì)算的假設(shè)依據(jù) 38 項(xiàng)目總投資估算 38 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 40 銷售收入測定 41 項(xiàng)目所有相關(guān)稅費(fèi)及現(xiàn)金利潤 43 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 43 7 社會影響分析 44 社會效果影響分析 44 社會適應(yīng)性分析 44 社會風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 44 附 件 46 2 ? 1 “創(chuàng)意北京 項(xiàng)目定位 ” —— 永不停歇的文化慶典 項(xiàng)目名稱 ? “北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園”（ 以下稱“ 項(xiàng)目 、 創(chuàng)意北京”） 項(xiàng)目選址 ? 位于海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)，東臨西郊機(jī)場，西臨旱河路，北臨檀香山別墅、南臨杏石口路。劇場聚集將造成獨(dú)特的群聚效應(yīng)，連同酒店、餐飲、影院、展覽館等各種文化娛樂場所，項(xiàng)目將造就豐富多彩的創(chuàng)意生活氛圍，必將成為北京新的文化之旅。世博控股集團(tuán)與紐約百老匯倪德倫環(huán)球娛樂公司的戰(zhàn)略合作揭開了國際文化娛樂中心這一創(chuàng)舉的幕布，項(xiàng)目將圍繞十余個(gè)專業(yè)表演劇場、十座現(xiàn)代化影廳為核心，打造由主題商業(yè) 3 街、 精品酒店、創(chuàng)意藝術(shù)空間相交織的具有文化引領(lǐng)功能、具有國際文化展示和交流作用、具有與百老匯、倫敦西區(qū)相媲美的國際知名的國際文化娛樂中心。 ? 開發(fā)團(tuán)隊(duì) 正在致力于整合國際先進(jìn)的文化資源和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，逐漸將具有世界影響力和具有民族文化特征的文化機(jī)構(gòu)整合到該項(xiàng)目中，結(jié)合商業(yè)開發(fā)和藝術(shù)創(chuàng)作的新型開發(fā)模式，強(qiáng)調(diào)世界文化展示和交流、科技和可持續(xù)發(fā)展、城市文化的保護(hù)和發(fā)展、市民的文化消費(fèi)環(huán)境的營造等特征。 ? 4 2 項(xiàng)目開發(fā)及 運(yùn)營團(tuán)隊(duì) 介紹 項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)介紹 ? 項(xiàng)目單位：北京興業(yè)創(chuàng)意園置業(yè)有限責(zé)任公司 ? 法人 代表 ：劉欣欣 ? 公司地址：北京市海淀區(qū)杏石口路 55 號金谷大廈一層 102 室 ? 房地產(chǎn)開發(fā)；銷售自行開發(fā)后的商品房；物業(yè)管理；項(xiàng)目投資及投資管理；投資顧 問；資產(chǎn)管理。 ? 北京興業(yè)創(chuàng)意園置業(yè)有限公司是北京市四季青農(nóng)工商總公司下屬二級公司。北京市四季青農(nóng)工商總公司近年來緊抓契機(jī)，下大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，利用地緣優(yōu)勢廣泛 進(jìn)行合作開發(fā)，至今已成功開發(fā)完成了誠品建筑、金雅園、長青園等多項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目。總部設(shè)在北京，注冊資本壹億元人民幣，下設(shè)北京世博偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京腦庫文化交流中心、北京馬奈國際商業(yè)會所管理有限公司、北京誠品頤和物業(yè)管理有限公司四個(gè)控股公司。 公司是按現(xiàn)代企業(yè)制度創(chuàng)建的專業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)公司。 ? “專業(yè)、誠信、務(wù)實(shí)、進(jìn)取”是公司發(fā)展的目標(biāo)，世博偉業(yè)投資控股有限公司將穩(wěn)健的邁好自己發(fā)展的每一步，并沿著自己的 運(yùn)行軌跡，逐步向集團(tuán)化、多元化的方向拓展，力爭將企業(yè)發(fā)展成為一個(gè)多元化的新型產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)合體。世博偉業(yè)投資控股有限公司就世博控股擬于北京市海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)興業(yè)地區(qū)建設(shè)北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目打造成具有國際影響的北京文化產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志性園區(qū)的事宜簽訂合作協(xié)議。雙方盡最大的努力，充分調(diào)動各自的資源，共同建設(shè)北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，使其成為具有國際廣泛影響的百老匯音樂劇及中國音樂劇的演出基地。以東方百老匯命名的劇院為標(biāo)志，運(yùn)用倪德倫家族的百年管理高層劇院豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能，將北京興業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)建成具有國際國內(nèi)較高知名度的，集音樂劇編 劇、創(chuàng)作、作曲、演員培訓(xùn)、交流、上演等為一體的中國百老匯基地。經(jīng)過三代人的經(jīng)營，倪德倫家族的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)涵蓋劇院管理和經(jīng)營的全部領(lǐng)域，以及票務(wù)、管理、經(jīng)營、營銷與廣告等現(xiàn)場娛樂業(yè)的各個(gè)方面，成為國際劇院演出行業(yè)最重要的領(lǐng)導(dǎo)者之一。劇場運(yùn)營商的成功經(jīng)營需要，具有 100 多年劇院管理和商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的百老匯家族倪德倫環(huán)球娛樂公司的經(jīng)驗(yàn)看來，劇場聚集的獨(dú)特群聚效應(yīng)，保持與區(qū)域內(nèi)酒店、商業(yè)綜合體之間緊密合作是能否取得商業(yè)運(yùn)作成功的基礎(chǔ)， 07 年《 42 街》、 08 年《阿依達(dá)》音樂劇的演出，倪德倫已經(jīng)取得了本地化經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)并進(jìn)行了完善的研究。兩條城市快速路相匯，臨近地鐵 12 號線規(guī)劃站。項(xiàng)目東西向約 1200 米，南北向約 480 米，由 A、 B、 C 三個(gè)地塊組成，總規(guī)模 地上 約 45萬平米 ，地下面積視規(guī)劃審批結(jié)果 ，預(yù)計(jì)分三期開發(fā)，產(chǎn)品包括低密度