【導(dǎo)讀】證項(xiàng)目后期順利開發(fā)建設(shè)，達(dá)到既定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)提供保障。信息處理是指公司獲取項(xiàng)目信息，對(duì)信息確認(rèn)、核實(shí)、調(diào)查的過程；人員能力表現(xiàn)等進(jìn)行評(píng)估。負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)警與識(shí)別；建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機(jī)制。建立完善法律合約審批、核查制度。配合項(xiàng)目拓展工作過程中融資計(jì)劃與方案制定；發(fā)展中心每季度完成房地產(chǎn)宏觀政策分析報(bào)告；管制情況等前期工作進(jìn)行調(diào)查分析；作為項(xiàng)目分析材料組成部分；決策委員會(huì)議文件組成部門之一；查7天以上，并完成城市及區(qū)域市場(chǎng)投資潛力分析報(bào)告。項(xiàng)目責(zé)任人提交競(jìng)爭(zhēng)方案或意見，做為談判策略重要依據(jù)。工作人員的欺詐行為，經(jīng)調(diào)查屬實(shí)，參照公司規(guī)定處罰；以上工作人員共同參與。查或抽查，若發(fā)現(xiàn)有相關(guān)內(nèi)容與事實(shí)嚴(yán)重不符，責(zé)其改正；法律文本要求規(guī)范化，法律文書的擬定應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司法律文本規(guī)范，提出獎(jiǎng)懲報(bào)告，經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行。環(huán)節(jié)涉及的各項(xiàng)手續(xù)的辦理流程。

　　

【正文】 度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。 7. 附件 : 無 《項(xiàng)目中介管理制度 版》（試行草案） 1. 目的： 為規(guī)范集團(tuán)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備運(yùn)作和管理，為集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展提供項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的支撐，拓寬項(xiàng)目信息獲取渠道，規(guī)范總部及各公司項(xiàng)目拓展部門與項(xiàng)目中介溝通過程中的 工作，特制定本制度。 2. 范圍： 適用范圍：總部發(fā)展中心及各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門 發(fā)布范圍：總部發(fā)展中心及各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門 3. 名詞解釋： 項(xiàng)目?jī)?chǔ)備包括土地儲(chǔ)備和在建房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。 項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源，能在我方與項(xiàng)目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通的個(gè)人或單位。 項(xiàng)目所有方是指土地使用權(quán)人、房地產(chǎn)在建項(xiàng)目中土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人形成的共同體。 項(xiàng)目拓展部門是指總部發(fā)展中心項(xiàng)目拓展部及各項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展的部門或項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓 展的工作人員。 項(xiàng)目責(zé)任人是指獲取中介項(xiàng)目信息的第一人、拓展項(xiàng)目小組的牽頭人。 項(xiàng)目備案是指各項(xiàng)目公司拓展項(xiàng)目達(dá)到備案標(biāo)準(zhǔn)后，向總部發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目信息、項(xiàng)目資料及項(xiàng)目初步分析報(bào)告的備案，并留存項(xiàng)目資料。 4. 職責(zé)： 總部發(fā)展中心 : 負(fù)責(zé)督促各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門對(duì)拓展項(xiàng)目及項(xiàng)目中介信息進(jìn)行備案； 審定中介服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容； 負(fù)責(zé)已簽訂中介服務(wù)協(xié)議的備案工作。 項(xiàng)目公司主管領(lǐng)導(dǎo) /發(fā)展中心拓展部經(jīng)理： 負(fù)責(zé)督促拓展部門項(xiàng)目責(zé)任人及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目備案； 協(xié)助拓展部門項(xiàng)目責(zé)任人進(jìn)行項(xiàng)目的溝通和談判。 項(xiàng)目公司 拓展部門項(xiàng)目責(zé)任人 /發(fā)展中心拓展項(xiàng)目責(zé)任人： 負(fù)責(zé)厘清項(xiàng)目關(guān)系，認(rèn)定所拓展項(xiàng)目的中介； 負(fù)責(zé)向總部發(fā)展中心及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目備案及中介信息的備案； 及時(shí)通報(bào)項(xiàng)目中介變更或變動(dòng)的信息； 負(fù)責(zé)解釋與項(xiàng)目中介有關(guān)的信息和情況； 依制度中的中介服務(wù)協(xié)議范本，草擬中介服務(wù)協(xié)議書。 5. 作業(yè)內(nèi)容： 項(xiàng)目中介的分類 : 一類項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源，能在我方與項(xiàng)目所有方之 間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通的，且對(duì)拓展項(xiàng)目合作能夠起關(guān)鍵性作用（能根據(jù)我方要求，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程溝通）的個(gè)人或單位。 二類項(xiàng)目中介是指擁有 房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源，能在我方與項(xiàng)目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通，且對(duì)拓展項(xiàng)目合作能夠起輔助性作用的個(gè)人或單位。 三類項(xiàng)目中介是指擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源，但不具備溝通和協(xié)調(diào)能力及資源的個(gè)人或單位。 項(xiàng)目中介的認(rèn)定 : 可提供土地或在建房地產(chǎn)項(xiàng)目信息 ,并提供項(xiàng)目基礎(chǔ)資料及相關(guān)法律文件 ,達(dá)到總部發(fā)展中心項(xiàng)目備案標(biāo)準(zhǔn)的，即可認(rèn)定其為該項(xiàng)目的中介； 不能提供項(xiàng)目所有方信息并進(jìn)行切實(shí)溝通和協(xié)調(diào)的 ,不能認(rèn)定其為該項(xiàng)目的中介； 提供項(xiàng)目信息不完整或有明顯不真實(shí)的不能認(rèn)定其為 該項(xiàng)目的中介； 項(xiàng)目中介以項(xiàng)目為單位，就同一項(xiàng)目而言，項(xiàng)目中介只有一個(gè)；中介為多人或多級(jí)時(shí)，視為一個(gè)中介團(tuán)體； 拓展項(xiàng)目在總部發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目備案時(shí)，信息來源屬項(xiàng)目中介的，須同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目中介備案，項(xiàng)目中介信息由該拓展項(xiàng)目實(shí)際負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)核實(shí)并解釋。 項(xiàng)目責(zé)任人要保留項(xiàng)目中介在項(xiàng)目談判過程中起到中介服務(wù)作用的憑證，要在談判大綱、談判紀(jì)要等談判過程記錄文件中體現(xiàn)，作為最終確定該項(xiàng)目中介認(rèn)定結(jié)果的重要依據(jù)。 若同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個(gè)中介時(shí)，可視如下不同情況進(jìn)行選擇： 同一項(xiàng)目拓展部門內(nèi)，若針對(duì)同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個(gè)中介，且多個(gè)中介互無關(guān)系時(shí)，選擇能夠提供較詳盡資料和信息的，溝通和協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的； 同一項(xiàng)目拓展部門內(nèi)，若針對(duì)同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個(gè)中介，且多個(gè)中介同屬一個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)時(shí)，視其為一個(gè)中介團(tuán)體； 不同項(xiàng)目拓展部門間，針對(duì)同一項(xiàng)目出現(xiàn)不同多個(gè)中介，以項(xiàng)目備案時(shí)間先后為準(zhǔn)，確定項(xiàng)目歸屬及項(xiàng)目中介，或以上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)意見確定為準(zhǔn)。 項(xiàng)目備案標(biāo)準(zhǔn)： 項(xiàng)目簡(jiǎn)介清楚明確，應(yīng)包含如下內(nèi)容 :項(xiàng)目座落、四至范圍、占地面積、 規(guī)劃建筑面積、規(guī)劃容積率 、各類建設(shè)產(chǎn)品及其規(guī)劃面積、地塊現(xiàn)狀、項(xiàng)目所有方的基本情況及意向轉(zhuǎn)讓價(jià)格。 項(xiàng)目法律文件，應(yīng)有以下法律文件中的一個(gè)或多個(gè)：立項(xiàng)批復(fù)、土地使用權(quán)證或土地出讓合同、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地許可證、建筑工程施工許可證等； 項(xiàng)目中介信息的備案內(nèi)容包括聯(lián)系人姓名、聯(lián)絡(luò)方式及通訊地址等基本信息。 項(xiàng)目中介接洽過程的工作原則 : 尊重第三方及其工作成果， 承認(rèn)項(xiàng)目中介方的信息提供、溝通協(xié)調(diào)的服務(wù)功能和作用； 注重接洽工作時(shí)的個(gè)人儀表，樹立良好的公司形象，詳細(xì)內(nèi)容參見《員工手 冊(cè)》及《拓展項(xiàng)目談判管理制度》； 在我方與項(xiàng)目所有方進(jìn)行溝通前，要求項(xiàng)目中介提供公開的項(xiàng)目資料，原則上項(xiàng)目拓展工作人員不應(yīng)以任何名義簽訂保密協(xié)議。若確有必要簽訂保密協(xié)議的，須經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)同意并授權(quán)執(zhí)行人，方可執(zhí)行； 項(xiàng)目拓展人員不應(yīng)向中介方承諾給付中介費(fèi)用的額度； 中介費(fèi)用額度的最終審定權(quán)歸集于集團(tuán)副總級(jí)別以上人員； 與項(xiàng)目中介接洽過程中，要注意保守公司機(jī)密，不得泄露公司機(jī)密。 中介服務(wù)報(bào)酬及費(fèi)用： 中介服務(wù)報(bào)酬的給付以項(xiàng)目中 介提供中介服務(wù)，使我方與項(xiàng)目所有方的合作達(dá)成，且合作協(xié)議正式生效為前提； 若項(xiàng)目成交總額款項(xiàng)是分期給付的，則相應(yīng)的，項(xiàng)目中介服務(wù)報(bào)酬也同比例分期給付； 三類項(xiàng)目中介的信息服務(wù)報(bào)酬付費(fèi)區(qū)間為 :1—— 10 萬元人民幣； 二類項(xiàng)目中介的中介服務(wù)報(bào)酬按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)以項(xiàng)目成交合同額的 13‰（含稅）累時(shí)比例額度給付，該中介服務(wù)報(bào)酬須中介費(fèi)出具正規(guī)發(fā)票； 項(xiàng)目中介付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目成交總價(jià) 付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 10 億元以上 % 8— 10 億元 % 5— 8 億元 % 2— 5 億元 % 2 億元以下 % 一類項(xiàng)目中介的中介服務(wù)報(bào)酬參照二類項(xiàng)目中介的付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，上浮 30—50%，或視項(xiàng)目具體情況，由雙方協(xié)商另行商定，經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后確定； 中介服務(wù)報(bào)酬額度中已包含項(xiàng)目中介應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，我方不負(fù)責(zé)代繳任何稅費(fèi)； 無論項(xiàng)目合作達(dá)成與否，項(xiàng)目中介在服務(wù)期間內(nèi)所發(fā)生的費(fèi)用自行承擔(dān)，我方不予負(fù)擔(dān)； 若項(xiàng)目中介方發(fā)生如下情形，視情節(jié)輕重，予以核減中介費(fèi)給付額： 在合作過程中溝通協(xié)調(diào)不利的； 在合作過程中有弄虛作假情節(jié)的； 在合作過程中發(fā)現(xiàn)有意向我方工作人員進(jìn)行賄賂的； 在合作過程中泄露我方公司機(jī)密的。 從項(xiàng)目中介渠道獲取項(xiàng)目信息的操作流程： 前期接洽 獲取項(xiàng)目信息資料及法律文件 完成初步分析報(bào)告 獲取詳細(xì)資料 項(xiàng)目備案 與項(xiàng)目所有方接觸、溝通、談判 初步 可行 項(xiàng)目中介 項(xiàng)目中介 項(xiàng)目中介 中介認(rèn)定 中介備案 溝通協(xié)調(diào) 簽訂合作協(xié)議 簽訂中介服務(wù)協(xié)議 中介服務(wù)協(xié)議： 中介服務(wù)協(xié)議的簽訂以我方與項(xiàng)目所有方簽訂合作協(xié)議為前提； 中介服務(wù)協(xié)議的簽訂須經(jīng)由集團(tuán)審批方生效，任何以個(gè)人名義簽訂的中介服務(wù)協(xié)議均屬無效。 中介服務(wù)協(xié)議內(nèi)容參照本制度附件之中介服務(wù)協(xié)議范本執(zhí)行； 6. 獎(jiǎng)懲條例 : 對(duì)于引薦項(xiàng) 目中介并達(dá)成項(xiàng)目協(xié)議的公司拓展人員的獎(jiǎng)勵(lì)辦法 ,相關(guān)內(nèi)容詳見《土地儲(chǔ)備獎(jiǎng)勵(lì)制度》； 與中介接洽過程中不得接受他方人員的賄賂或回扣，否則將按公司相關(guān)制度給予懲處； 與中介接洽過程中泄露公司機(jī)密的，按公司相關(guān)制度給予懲處。 7. 注意事項(xiàng) : 無 8. 附件 : 中介服務(wù)協(xié)議（試行草案） 項(xiàng)目 中介服務(wù)協(xié)議（試行草案） 委托 方 （以下簡(jiǎn)稱甲方）： 通訊地址 ： 法定代表人： 中介方 （以下簡(jiǎn)稱乙方）： 通訊地址 ： 法定代表人： 第一條 委托事項(xiàng)及具體要求： （一） 僅提供 項(xiàng)目的 相關(guān)信息資料及法律文件，并根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展及甲方要求提供深入的情況資料； （二） 除提供 項(xiàng)目的相關(guān)信息資料和法律文件外，提供該項(xiàng)目談判過程中， 甲方與 項(xiàng)目所有方 進(jìn)行項(xiàng)目談判過程中的溝通、協(xié)調(diào)等其它中介服 務(wù)。至甲方和項(xiàng)目所有方 訂立任何形式合作協(xié)議書后，乙方 中介 事項(xiàng)視為完成。 第二條 中介服務(wù) 期限： （一） 中介服務(wù) 期限至甲方與項(xiàng)目所有方訂立正式合作協(xié)議之日止； （二） 若最終未 達(dá)成合作協(xié)議的，合作談判中止之日即為中介服務(wù)期限截止日。 第三條 中介 報(bào)酬及支付期限： （一） 僅提供項(xiàng) 目相關(guān)信息資料 及法律文件的，在中介服務(wù)期滿后，且甲方與項(xiàng)目所有方達(dá)成合作協(xié)議后 日內(nèi)支付項(xiàng)目中介報(bào)酬，金額為 萬元人民幣； （二） 乙方促成合同成立的，報(bào)酬為促成合同 成交額 的 ‰ 。甲方應(yīng)在與 項(xiàng)目所有方 訂立合同后的＿＿＿日內(nèi)支付報(bào)酬。未促成合同成立的，乙方不得要求支付報(bào)酬。 第四條 中介 費(fèi)用的負(fù)擔(dān)：乙方促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān) 。 第五條 如 甲方 未成功執(zhí)行上述 與項(xiàng)目所有方 的 合作協(xié)議 ， 乙方 不得向 甲方 要求任何報(bào)酬或費(fèi)用 。 第六條 本合同解除的條件 ： （一） 當(dāng)事人就解除合同協(xié)商一致； （二） 因 不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； （三） 在委托期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要義務(wù)； （四） 當(dāng)事人一方遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； （五） 當(dāng)事人一方遲延履行義務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。 第七條 違約責(zé)任 ： （一） 提供虛假信息、隱瞞重要事實(shí)或有惡意串通行為的，甲方除 可拒絕 支付 中介服務(wù) 報(bào)酬外，還 保留 對(duì) 甲方 造成的損失 向乙方 進(jìn)行 追 償 的權(quán)利 。 （二） 乙方不得擅自轉(zhuǎn)讓甲方的經(jīng)濟(jì)成果，不得隱瞞合作方的真實(shí)情況，否則應(yīng)支付違約金或者賠償損失費(fèi)。 （三） 違反本合同約定，或無故終止合同視為違約，違約方應(yīng)按合 同法有關(guān)規(guī)定 ,承擔(dān)違約責(zé)任。 （四） 在合同有效期內(nèi)，若無 不可抗拒因素發(fā)生，甲乙雙方中的任何一方都不得終止合同，終止合同方視為違約。 第八條 其他約定事項(xiàng)： （一） 中介方不得從事違反國(guó)家法律法規(guī)的活動(dòng)； （二） 中介方不得以委托方的名義從事未經(jīng)委托方書面許可的活動(dòng)； （三） 中介方在委托有效期間的費(fèi)用開支由中介方自行承擔(dān)；其他費(fèi)用另行商議。 （四） 中介方在 中介服務(wù) 期間所遭受的經(jīng)濟(jì)損失或其他損失，與委托方無關(guān)。 第九條 保密責(zé)任：任何一方對(duì)因項(xiàng)目中介服務(wù)而獲知的另一方的商業(yè)機(jī)密負(fù)有保密責(zé)任，不得向有關(guān)其他第三方泄露。 第十條 合同爭(zhēng)議的解決方式：本合同在履行過 程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人 協(xié)商解決；協(xié)商不成的，依法向乙方住所地人民法院起訴 。 第十一條 本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。 第十二條 合同一經(jīng)生效，即對(duì)雙方具有法律約束力。雙方經(jīng)協(xié)商一致可以對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行變更或?qū)ξ幢M事項(xiàng)做出補(bǔ)充規(guī)定。變更或補(bǔ)充規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式，與本合同具有同等效力。 第十三條 本合同未作規(guī)定的，按《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定執(zhí)行。本合同相關(guān)條款的約定是在不違背國(guó)家法律、法規(guī)和地方性法規(guī)的前提下做出的，如果國(guó)家法律、法規(guī)和地方性法規(guī)對(duì)委托方、 中介方 及合作方資格及其他有關(guān)方面有特別規(guī)定的，從 其規(guī)定。 甲方： 乙方： 代表 人 ： 代表 人 ： 聯(lián)絡(luò)電話： 聯(lián)絡(luò)電話： 年 月 日 年 月 日