【導(dǎo)讀】證項目后期順利開發(fā)建設(shè)，達到既定經(jīng)營目標(biāo)提供保障。信息處理是指公司獲取項目信息，對信息確認(rèn)、核實、調(diào)查的過程；人員能力表現(xiàn)等進行評估。負(fù)責(zé)對項目拓展風(fēng)險做出預(yù)警與識別；建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機制。建立完善法律合約審批、核查制度。配合項目拓展工作過程中融資計劃與方案制定；發(fā)展中心每季度完成房地產(chǎn)宏觀政策分析報告；管制情況等前期工作進行調(diào)查分析；作為項目分析材料組成部分；決策委員會議文件組成部門之一；查7天以上，并完成城市及區(qū)域市場投資潛力分析報告。項目責(zé)任人提交競爭方案或意見，做為談判策略重要依據(jù)。工作人員的欺詐行為，經(jīng)調(diào)查屬實，參照公司規(guī)定處罰；以上工作人員共同參與。查或抽查，若發(fā)現(xiàn)有相關(guān)內(nèi)容與事實嚴(yán)重不符，責(zé)其改正；法律文本要求規(guī)范化，法律文書的擬定應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司法律文本規(guī)范，提出獎懲報告，經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行。環(huán)節(jié)涉及的各項手續(xù)的辦理流程。

　　

【正文】 度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。 7. 附件 : 無 《項目中介管理制度 版》（試行草案） 1. 目的： 為規(guī)范集團項目儲備運作和管理，為集團戰(zhàn)略發(fā)展提供項目儲備的支撐，拓寬項目信息獲取渠道，規(guī)范總部及各公司項目拓展部門與項目中介溝通過程中的 工作，特制定本制度。 2. 范圍： 適用范圍：總部發(fā)展中心及各項目公司項目拓展部門 發(fā)布范圍：總部發(fā)展中心及各項目公司項目拓展部門 3. 名詞解釋： 項目儲備包括土地儲備和在建房地產(chǎn)項目儲備。 項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，能在我方與項目所有方之間進行協(xié)調(diào)和溝通的個人或單位。 項目所有方是指土地使用權(quán)人、房地產(chǎn)在建項目中土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人形成的共同體。 項目拓展部門是指總部發(fā)展中心項目拓展部及各項目公司負(fù)責(zé)項目拓展的部門或項目公司下屬項目部負(fù)責(zé)項目拓 展的工作人員。 項目責(zé)任人是指獲取中介項目信息的第一人、拓展項目小組的牽頭人。 項目備案是指各項目公司拓展項目達到備案標(biāo)準(zhǔn)后，向總部發(fā)展中心進行項目信息、項目資料及項目初步分析報告的備案，并留存項目資料。 4. 職責(zé)： 總部發(fā)展中心 : 負(fù)責(zé)督促各項目公司項目拓展部門對拓展項目及項目中介信息進行備案； 審定中介服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容； 負(fù)責(zé)已簽訂中介服務(wù)協(xié)議的備案工作。 項目公司主管領(lǐng)導(dǎo) /發(fā)展中心拓展部經(jīng)理： 負(fù)責(zé)督促拓展部門項目責(zé)任人及時進行項目備案； 協(xié)助拓展部門項目責(zé)任人進行項目的溝通和談判。 項目公司 拓展部門項目責(zé)任人 /發(fā)展中心拓展項目責(zé)任人： 負(fù)責(zé)厘清項目關(guān)系，認(rèn)定所拓展項目的中介； 負(fù)責(zé)向總部發(fā)展中心及時進行項目備案及中介信息的備案； 及時通報項目中介變更或變動的信息； 負(fù)責(zé)解釋與項目中介有關(guān)的信息和情況； 依制度中的中介服務(wù)協(xié)議范本，草擬中介服務(wù)協(xié)議書。 5. 作業(yè)內(nèi)容： 項目中介的分類 : 一類項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，能在我方與項目所有方之 間進行協(xié)調(diào)和溝通的，且對拓展項目合作能夠起關(guān)鍵性作用（能根據(jù)我方要求，對項目進行全程溝通）的個人或單位。 二類項目中介是指擁有 房地產(chǎn)項目信息資源，能在我方與項目所有方之間進行協(xié)調(diào)和溝通，且對拓展項目合作能夠起輔助性作用的個人或單位。 三類項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，但不具備溝通和協(xié)調(diào)能力及資源的個人或單位。 項目中介的認(rèn)定 : 可提供土地或在建房地產(chǎn)項目信息 ,并提供項目基礎(chǔ)資料及相關(guān)法律文件 ,達到總部發(fā)展中心項目備案標(biāo)準(zhǔn)的，即可認(rèn)定其為該項目的中介； 不能提供項目所有方信息并進行切實溝通和協(xié)調(diào)的 ,不能認(rèn)定其為該項目的中介； 提供項目信息不完整或有明顯不真實的不能認(rèn)定其為 該項目的中介； 項目中介以項目為單位，就同一項目而言，項目中介只有一個；中介為多人或多級時，視為一個中介團體； 拓展項目在總部發(fā)展中心進行項目備案時，信息來源屬項目中介的，須同時對該項目中介備案，項目中介信息由該拓展項目實際負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)核實并解釋。 項目責(zé)任人要保留項目中介在項目談判過程中起到中介服務(wù)作用的憑證，要在談判大綱、談判紀(jì)要等談判過程記錄文件中體現(xiàn)，作為最終確定該項目中介認(rèn)定結(jié)果的重要依據(jù)。 若同一項目出現(xiàn)多個中介時，可視如下不同情況進行選擇： 同一項目拓展部門內(nèi)，若針對同一項目出現(xiàn)多個中介，且多個中介互無關(guān)系時，選擇能夠提供較詳盡資料和信息的，溝通和協(xié)調(diào)能力強的； 同一項目拓展部門內(nèi)，若針對同一項目出現(xiàn)多個中介，且多個中介同屬一個服務(wù)機構(gòu)時，視其為一個中介團體； 不同項目拓展部門間，針對同一項目出現(xiàn)不同多個中介，以項目備案時間先后為準(zhǔn)，確定項目歸屬及項目中介，或以上級領(lǐng)導(dǎo)意見確定為準(zhǔn)。 項目備案標(biāo)準(zhǔn)： 項目簡介清楚明確，應(yīng)包含如下內(nèi)容 :項目座落、四至范圍、占地面積、 規(guī)劃建筑面積、規(guī)劃容積率 、各類建設(shè)產(chǎn)品及其規(guī)劃面積、地塊現(xiàn)狀、項目所有方的基本情況及意向轉(zhuǎn)讓價格。 項目法律文件，應(yīng)有以下法律文件中的一個或多個：立項批復(fù)、土地使用權(quán)證或土地出讓合同、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地許可證、建筑工程施工許可證等； 項目中介信息的備案內(nèi)容包括聯(lián)系人姓名、聯(lián)絡(luò)方式及通訊地址等基本信息。 項目中介接洽過程的工作原則 : 尊重第三方及其工作成果， 承認(rèn)項目中介方的信息提供、溝通協(xié)調(diào)的服務(wù)功能和作用； 注重接洽工作時的個人儀表，樹立良好的公司形象，詳細內(nèi)容參見《員工手 冊》及《拓展項目談判管理制度》； 在我方與項目所有方進行溝通前，要求項目中介提供公開的項目資料，原則上項目拓展工作人員不應(yīng)以任何名義簽訂保密協(xié)議。若確有必要簽訂保密協(xié)議的，須經(jīng)集團領(lǐng)導(dǎo)同意并授權(quán)執(zhí)行人，方可執(zhí)行； 項目拓展人員不應(yīng)向中介方承諾給付中介費用的額度； 中介費用額度的最終審定權(quán)歸集于集團副總級別以上人員； 與項目中介接洽過程中，要注意保守公司機密，不得泄露公司機密。 中介服務(wù)報酬及費用： 中介服務(wù)報酬的給付以項目中 介提供中介服務(wù)，使我方與項目所有方的合作達成，且合作協(xié)議正式生效為前提； 若項目成交總額款項是分期給付的，則相應(yīng)的，項目中介服務(wù)報酬也同比例分期給付； 三類項目中介的信息服務(wù)報酬付費區(qū)間為 :1—— 10 萬元人民幣； 二類項目中介的中介服務(wù)報酬按市場標(biāo)準(zhǔn)以項目成交合同額的 13‰（含稅）累時比例額度給付，該中介服務(wù)報酬須中介費出具正規(guī)發(fā)票； 項目中介付費標(biāo)準(zhǔn) 項目成交總價 付費標(biāo)準(zhǔn) 10 億元以上 % 8— 10 億元 % 5— 8 億元 % 2— 5 億元 % 2 億元以下 % 一類項目中介的中介服務(wù)報酬參照二類項目中介的付費標(biāo)準(zhǔn)，上浮 30—50%，或視項目具體情況，由雙方協(xié)商另行商定，經(jīng)集團領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后確定； 中介服務(wù)報酬額度中已包含項目中介應(yīng)繳納的各項稅費，我方不負(fù)責(zé)代繳任何稅費； 無論項目合作達成與否，項目中介在服務(wù)期間內(nèi)所發(fā)生的費用自行承擔(dān)，我方不予負(fù)擔(dān)； 若項目中介方發(fā)生如下情形，視情節(jié)輕重，予以核減中介費給付額： 在合作過程中溝通協(xié)調(diào)不利的； 在合作過程中有弄虛作假情節(jié)的； 在合作過程中發(fā)現(xiàn)有意向我方工作人員進行賄賂的； 在合作過程中泄露我方公司機密的。 從項目中介渠道獲取項目信息的操作流程： 前期接洽 獲取項目信息資料及法律文件 完成初步分析報告 獲取詳細資料 項目備案 與項目所有方接觸、溝通、談判 初步 可行 項目中介 項目中介 項目中介 中介認(rèn)定 中介備案 溝通協(xié)調(diào) 簽訂合作協(xié)議 簽訂中介服務(wù)協(xié)議 中介服務(wù)協(xié)議： 中介服務(wù)協(xié)議的簽訂以我方與項目所有方簽訂合作協(xié)議為前提； 中介服務(wù)協(xié)議的簽訂須經(jīng)由集團審批方生效，任何以個人名義簽訂的中介服務(wù)協(xié)議均屬無效。 中介服務(wù)協(xié)議內(nèi)容參照本制度附件之中介服務(wù)協(xié)議范本執(zhí)行； 6. 獎懲條例 : 對于引薦項 目中介并達成項目協(xié)議的公司拓展人員的獎勵辦法 ,相關(guān)內(nèi)容詳見《土地儲備獎勵制度》； 與中介接洽過程中不得接受他方人員的賄賂或回扣，否則將按公司相關(guān)制度給予懲處； 與中介接洽過程中泄露公司機密的，按公司相關(guān)制度給予懲處。 7. 注意事項 : 無 8. 附件 : 中介服務(wù)協(xié)議（試行草案） 項目 中介服務(wù)協(xié)議（試行草案） 委托 方 （以下簡稱甲方）： 通訊地址 ： 法定代表人： 中介方 （以下簡稱乙方）： 通訊地址 ： 法定代表人： 第一條 委托事項及具體要求： （一） 僅提供 項目的 相關(guān)信息資料及法律文件，并根據(jù)項目進展及甲方要求提供深入的情況資料； （二） 除提供 項目的相關(guān)信息資料和法律文件外，提供該項目談判過程中， 甲方與 項目所有方 進行項目談判過程中的溝通、協(xié)調(diào)等其它中介服 務(wù)。至甲方和項目所有方 訂立任何形式合作協(xié)議書后，乙方 中介 事項視為完成。 第二條 中介服務(wù) 期限： （一） 中介服務(wù) 期限至甲方與項目所有方訂立正式合作協(xié)議之日止； （二） 若最終未 達成合作協(xié)議的，合作談判中止之日即為中介服務(wù)期限截止日。 第三條 中介 報酬及支付期限： （一） 僅提供項 目相關(guān)信息資料 及法律文件的，在中介服務(wù)期滿后，且甲方與項目所有方達成合作協(xié)議后 日內(nèi)支付項目中介報酬，金額為 萬元人民幣； （二） 乙方促成合同成立的，報酬為促成合同 成交額 的 ‰ 。甲方應(yīng)在與 項目所有方 訂立合同后的＿＿＿日內(nèi)支付報酬。未促成合同成立的，乙方不得要求支付報酬。 第四條 中介 費用的負(fù)擔(dān)：乙方促成合同成立的，居間活動的費用由乙方負(fù)擔(dān) 。 第五條 如 甲方 未成功執(zhí)行上述 與項目所有方 的 合作協(xié)議 ， 乙方 不得向 甲方 要求任何報酬或費用 。 第六條 本合同解除的條件 ： （一） 當(dāng)事人就解除合同協(xié)商一致； （二） 因 不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的； （三） 在委托期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要義務(wù)； （四） 當(dāng)事人一方遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； （五） 當(dāng)事人一方遲延履行義務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。 第七條 違約責(zé)任 ： （一） 提供虛假信息、隱瞞重要事實或有惡意串通行為的，甲方除 可拒絕 支付 中介服務(wù) 報酬外，還 保留 對 甲方 造成的損失 向乙方 進行 追 償 的權(quán)利 。 （二） 乙方不得擅自轉(zhuǎn)讓甲方的經(jīng)濟成果，不得隱瞞合作方的真實情況，否則應(yīng)支付違約金或者賠償損失費。 （三） 違反本合同約定，或無故終止合同視為違約，違約方應(yīng)按合 同法有關(guān)規(guī)定 ,承擔(dān)違約責(zé)任。 （四） 在合同有效期內(nèi)，若無 不可抗拒因素發(fā)生，甲乙雙方中的任何一方都不得終止合同，終止合同方視為違約。 第八條 其他約定事項： （一） 中介方不得從事違反國家法律法規(guī)的活動； （二） 中介方不得以委托方的名義從事未經(jīng)委托方書面許可的活動； （三） 中介方在委托有效期間的費用開支由中介方自行承擔(dān)；其他費用另行商議。 （四） 中介方在 中介服務(wù) 期間所遭受的經(jīng)濟損失或其他損失，與委托方無關(guān)。 第九條 保密責(zé)任：任何一方對因項目中介服務(wù)而獲知的另一方的商業(yè)機密負(fù)有保密責(zé)任，不得向有關(guān)其他第三方泄露。 第十條 合同爭議的解決方式：本合同在履行過 程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人 協(xié)商解決；協(xié)商不成的，依法向乙方住所地人民法院起訴 。 第十一條 本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。 第十二條 合同一經(jīng)生效，即對雙方具有法律約束力。雙方經(jīng)協(xié)商一致可以對合同內(nèi)容進行變更或?qū)ξ幢M事項做出補充規(guī)定。變更或補充規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式，與本合同具有同等效力。 第十三條 本合同未作規(guī)定的，按《中華人民共和國合同法》的規(guī)定執(zhí)行。本合同相關(guān)條款的約定是在不違背國家法律、法規(guī)和地方性法規(guī)的前提下做出的，如果國家法律、法規(guī)和地方性法規(guī)對委托方、 中介方 及合作方資格及其他有關(guān)方面有特別規(guī)定的，從 其規(guī)定。 甲方： 乙方： 代表 人 ： 代表 人 ： 聯(lián)絡(luò)電話： 聯(lián)絡(luò)電話： 年 月 日 年 月 日