【正文】 剖面設(shè)計； d）準(zhǔn)備環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設(shè)計招投標(biāo)備案； e)如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，需要準(zhǔn)備《土地出讓轉(zhuǎn)讓合同》； f)手續(xù)準(zhǔn)備齊全向市規(guī)委申請用地規(guī)劃許可證； 工程規(guī)劃許可證 a) 準(zhǔn)備 人防設(shè)計審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計審核意見、 工程檔案登記證明、 “七通 ”服務(wù)協(xié)議等； b) 向市發(fā)改委和市建委申報年度開工計劃；此時要交納一定比例（一般 20%以上）的綜合地價款； c) 進(jìn)行全套建設(shè)施工 圖設(shè)計，包括 總平面設(shè)計，各層平面、各向立面設(shè)計、各層剖面設(shè)計和基礎(chǔ)平面、基礎(chǔ)剖面圖； d) 上報市規(guī)劃局進(jìn)行施工圖審查。 2. 范圍： 適用范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司 發(fā)布范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司 3. 名詞解釋： [前期開發(fā)手續(xù)流程 ]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項手續(xù)的辦理流程。 獎懲執(zhí)行 參照《土地儲備獎勵制度》及公司其它相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 6. 獎懲條例 : 獎懲依據(jù) 根據(jù)《項目拓展工作評價報告》對項目拓展過程中作業(yè)完成的時間節(jié)點、數(shù)量、質(zhì)量、工作人員表現(xiàn)等方面評價，對參與項目拓展過程工作人員給出綜合得分。 合約風(fēng)險防范 法律文本要求規(guī)范化，法律文書的擬定應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司法律文本規(guī)范，如有特殊情況需要變動、更改，需要向公司法律部門批準(zhǔn)許可； 內(nèi)部審查與外部咨詢相結(jié)合，按照公司規(guī)定完成法律文書編寫后，根據(jù)公司規(guī)定完成內(nèi)部審批，向公司法律顧問單位進(jìn)行法律咨詢，書面咨詢意見與合約共同備案。 廉正風(fēng)險防范 公司內(nèi)部或外部人員可向公司相關(guān)管理部門檢舉項目拓展過程中公司工作人員的欺詐行為，經(jīng)調(diào)查屬實，參照公司規(guī)定處罰； 嚴(yán)格按照《項目談判工作制度》規(guī)定，重要談判必須由公司兩個或兩個以上工作人員共同參與。 作業(yè)風(fēng)險防范 嚴(yán)格按照《土地儲備工作制度》完成初選、立項、 決策程序，依照項目評價體系，進(jìn)行評估與決策。 競爭風(fēng)險防范 項目責(zé)任人組織調(diào)查競爭手企業(yè)背景、合作條件、與合作方管理者“利害”關(guān)系； 項目責(zé)任人提交競爭方案或意見，做為談判策略重要依據(jù)。 財務(wù)部 配合項目拓展工作過程中融資計劃與方案制定； 配合項目拓展過程中對合作 方企業(yè)財務(wù)審查。 管理中心 接收項目拓展過程重要文件，進(jìn)行備案與管理； 配合發(fā)展中心發(fā)展中心進(jìn)行項目拓展后評價； 建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機制。 4. 職責(zé)： 發(fā)展中心 負(fù)責(zé)制定與修正項目拓展風(fēng)險控制制度； 負(fù)責(zé)在公司內(nèi)部對項目拓展風(fēng)險控制制度做出解釋； 負(fù)責(zé)對項目拓展風(fēng)險做出預(yù)警與識別； 負(fù)責(zé)項目拓展工作執(zhí)行、推進(jìn)、指導(dǎo)、監(jiān)督、核查、評價等工作； 負(fù)責(zé)對項目公司項目拓展部門提供必要技術(shù)支持與協(xié)作。 《總部項目拓展風(fēng)險管理制度 版》 1. 目的： 規(guī)范公司項目拓展工作，預(yù)防并規(guī)避項目拓展過程中產(chǎn)生的風(fēng)險，為保證項目后期順利開發(fā)建設(shè)，達(dá)到既定經(jīng)營目標(biāo)提供保障。 2. 范圍： 適用范圍：制度執(zhí)行單位 (宋體小四兩端對齊 ) 發(fā)布范圍：制度發(fā)放單位 (宋體小四兩端對齊 ) 3. 名詞解釋： 項目拓展是為獲得必要的土地儲備支撐公司戰(zhàn)略發(fā)展，本風(fēng)險制度控制過程為從取得信息到項目合作簽約； 競爭者主要指公司在拓展項目過程中遇到其它的競爭企業(yè)； 信息處理是指公司獲取項目信息，對信息確認(rèn) 、核實、調(diào)查的過程； 后評價是指在成功拓展某個項目后，對本項目拓展過程作業(yè)操作、工作人員能力表現(xiàn)等進(jìn)行評估。 項目拓展部門 負(fù)責(zé)按公司規(guī)定與規(guī)范完成項目 拓展過程的相關(guān)作業(yè)； 接受總部發(fā)展中心指導(dǎo)、監(jiān)督、核查，及時修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作業(yè)。 法律部 規(guī)范項目拓展過程中的法律文本； 建立完善法律合約審批、核查制度。 5. 作業(yè)內(nèi)容： 外部環(huán)境風(fēng)險防范 政策風(fēng)險防范 發(fā)展中心每季度完成房地產(chǎn)宏觀政策分析報告； 項目責(zé)任人要針對項目涉及房地產(chǎn)國家政策及地方實施細(xì)則、行業(yè) 管制情況等前期工作進(jìn)行調(diào)查分析；作為項目分析材料組成部分； 合約擬定中，將與合作方約定前期工作責(zé)任與分工，寫入合作協(xié)議或相 關(guān)法律合約； 融資風(fēng)險防范 項目責(zé)任人對當(dāng)期地方資本市場融資方法、融資條件、融資成本進(jìn)行調(diào)查分析 項目責(zé)任人根據(jù)調(diào)查結(jié)合公司財務(wù)計 劃制定融資方案及預(yù)案，做為提交決策委員會議文件組成部門之一； 市場風(fēng)險防范 發(fā)展中心市場研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點城市市場報告，作投資潛力評估； 項目所在地為非戰(zhàn)略重點城市，項目工作小組人員應(yīng)在項目所在城市考查 7 天以上，并完成城市及區(qū)域市場投資潛力分析報告。 內(nèi)部管理風(fēng)險防范 信息處理風(fēng)險防范 項目備案信息必須包含如下方面：合作者信息、土地性質(zhì)與用途、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（如無，以地籍材料為準(zhǔn)）、合作條件、以取得前期手續(xù)及權(quán)證等； 項目責(zé)任人應(yīng)在拓展項目立項前，核實前期手續(xù)文件及權(quán)證發(fā)布日期、發(fā)布機關(guān)，確定其時效性、有效性，如有過期，應(yīng)根據(jù)最新法規(guī)核定其申請延期、更新等合法性，在報告材料中注明核實人、核實日期； 項目責(zé)任人應(yīng)在拓展項目立項前，通過公開信息渠道或相關(guān)機構(gòu)核實項目相關(guān)信息，確保項目住處準(zhǔn)確性、真實性，在報告材料中注明核實人、核實日期； 項目責(zé)任人在進(jìn)行項目考察時，要對項目用地的建設(shè)限制條件、施工條件、干擾因素等方面做完整清楚記錄，要求注明規(guī)劃特殊要求與規(guī)范、圖象與視頻等說明資料齊全； 項目小組須盡職調(diào)查如下內(nèi)容，由項目負(fù)責(zé)人組織完成，并提交《項目盡職調(diào)查報告》； 項目調(diào)查主要包括：場地鄰里關(guān)系、前期工作可行、區(qū)域規(guī)劃動態(tài)等； 合作方企業(yè)調(diào)查主要包括：財務(wù)、法律、主體受權(quán)等方面。如有特殊情況，可通過董事會決議，方可簡化； 設(shè)立部門內(nèi)部信息庫使用權(quán)限，明確項目責(zé)任人，內(nèi)部研討及傳遞由專人登記管理，確保數(shù)據(jù)使用安全； 項目責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照項目工作計劃時間表，明確內(nèi)部傳遞、研討、審批時限要求，明確責(zé)任部門、責(zé)任人，如有變更由總經(jīng)理辦公會議審議通過； 參與項目的工作人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《談判工作制度》、《中介管理制度》、《項目評價制度》等制度與參照作業(yè)指導(dǎo)說明，完成相關(guān)工作。 決策風(fēng)險防范 項目責(zé)任人要保證決策項目材料準(zhǔn)確、完整； 發(fā)展中心指定或決策委員會委派專人，對相關(guān)決策項目分析報告進(jìn)行核查或抽查，若發(fā)現(xiàn)有相關(guān)內(nèi)容與事實嚴(yán)重不符，責(zé)其改正； 項目責(zé)任人在項目決策前七天向參與決策領(lǐng)導(dǎo)提交可研報告，并對決策委員進(jìn)行問題答疑； 所有參與決策人員在項目決策前，應(yīng)對呈報項目資料深入了解； 決策委員代表應(yīng)在項目決策前，進(jìn)行項目實地考查，并完成與合作方的初期談判。 控制后評價 拓展項目簽署合作合約后，由發(fā)展中心對簽約項目拓展過程工作進(jìn)行評價，對參與人員工作表現(xiàn)進(jìn)行評價，并編寫《項目拓展工作評價報告》； 評價結(jié)果報送管理中心，作為修正工作方法及流程的依據(jù)，作為獎勵激勵的依據(jù)。 獎懲標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)《土地儲備獎勵制度》結(jié)合參與項目拓展工作人員 綜合評價得分進(jìn)行獎勵； 項目拓展過程中出現(xiàn)廉政問題，通過監(jiān)督、檢舉發(fā)現(xiàn)，由管理中心按照公司規(guī)定處罰； 項目拓展過程中出現(xiàn)重大失職、特殊貢獻(xiàn)，由發(fā)展中心向總經(jīng)理辦公會提出獎懲報告，經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行。 7. 注意事項 無 8. 附件 無 《鵬房 總部項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度 版》 1. 目的： 為保證集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫 徹，建立良好的項目風(fēng)險控制體系、審計指標(biāo)體系和規(guī)范項目開發(fā)的作業(yè)流程，特制定本辦法。 [流程的標(biāo)準(zhǔn)時間 ]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各 項手續(xù)的辦理，按政策法規(guī) 規(guī)定或行業(yè)慣例，正常的辦理時間。 e) 以上手續(xù)及其它手續(xù)（如立項、用地規(guī)劃等手續(xù)）準(zhǔn)備齊全后，獲取 工程規(guī)劃許可證； 土地手續(xù) —— 國有土地使用證 a) 繳納土地出讓金，支付土地補償費； b) 準(zhǔn)備好公司執(zhí)照、立項批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地批復(fù)、出讓合同和出讓金、補償費繳款發(fā)票等手續(xù)，辦理國有土地使用證； 工程手續(xù) —— 工程施工許可證 a) 準(zhǔn)備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地征（或相關(guān)證明）和施工圖審查通知書； b) 進(jìn)行招投標(biāo)工作， 標(biāo)底制作；與中標(biāo)的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合同； c) 交納四源費、準(zhǔn)備建設(shè)資金落實證明和人防施工圖備案回執(zhí)等手續(xù)； d) 到市建委辦理工程施工許可證； 其他手續(xù) 主要是在辦理以上主要證件需要準(zhǔn)備和辦理的其他手續(xù)，如注冊公司手續(xù)、資質(zhì)級別證明、審定方案通知單、環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設(shè)計招投標(biāo)備案、 人防設(shè)計審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計審核意見、 工程檔案登記證明、 “七通 ”服務(wù)協(xié)議等手續(xù)； 項目開發(fā)手續(xù)流程標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)（針對二級開發(fā) ） 立項手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo) 如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項目，直接從土地中心轉(zhuǎn)立項只需要 12 個工作日； 非公開市場獲取的項目辦理各項立項手續(xù)，獲取立項批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)時間為45 個工作日； 規(guī)劃手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo) 項目辦理用地規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為 45 個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的總體設(shè)計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項目設(shè)計要求情況而定； 項目辦理 工程規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為 30 個工作日， 但是不包含辦理手續(xù)所需的施工 圖設(shè)計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項目設(shè)計要求情況而定； 土地手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo) 國有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標(biāo)準(zhǔn)時間為 20 個工作日； 辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補償費，故具體辦理時間也要根據(jù)項目資金安排和運營需要進(jìn)行調(diào)整； 工程手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo) 項目施工圖審查標(biāo)準(zhǔn)時間為 35 個工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進(jìn)行； 項目招投標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)時間為 30 個工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進(jìn)行 辦理 工程施工許可證標(biāo)準(zhǔn)時間為 10 個工作日； 項目前期開發(fā)手續(xù)流程整體辦理標(biāo)準(zhǔn)時間應(yīng)為 180 個工作日，折合 240個自然日，大約 8 個月的時間； . 項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門 項目的立項手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心針對項目情況進(jìn)行監(jiān)督控制； 項目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心配合總部總工辦針對項目情況進(jìn)行監(jiān)督控制； 項目開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法 項目公司針對項目具體情況，制定項目前期開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，包括辦理流程、時 間、責(zé)任部門及責(zé)任人，上報發(fā)展中心審批； 經(jīng)發(fā)展中心審核通過的項目開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，總部發(fā)展中心風(fēng)險控制部和總工辦安排專門人員組成項目監(jiān)督小組； 監(jiān)督小組至少 3 人構(gòu)成，其組員至少 1 個發(fā)展中心風(fēng)險控制部人員， 1個總工辦工程人員， 1 個總工辦設(shè)計人員； 監(jiān)督小組根據(jù)項目具體情況和運營要求，制定針對性的詳細(xì)的監(jiān)督辦法，并進(jìn)行監(jiān)督控制； 6. 獎懲條例 : 超額完成指標(biāo)獎勵辦法 獎勵標(biāo)準(zhǔn)：能夠保證前期開發(fā)手續(xù)流程的各項質(zhì)量下，以最短的時間獲取 了各項開發(fā)