香港太古城案例研究報(bào)告華潤(rùn)地產(chǎn)31頁(yè)ppt-管理案例-資料下載頁(yè)
2025-08-09 11:02本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】細(xì)類(lèi)項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)當(dāng)前。政策土地從香港開(kāi)埠時(shí)起，港府就一直執(zhí)。行拍賣(mài)式的土地批租政策，在賣(mài)。地時(shí)利用批租契約對(duì)土地利用進(jìn)。1994年以后，港府采取一系列措施壓抑。樓價(jià)，但未能抓緊時(shí)間增加土地供應(yīng)量。1973年底，港府制定官契條例，規(guī)定期滿土地可自動(dòng)續(xù)期，地稅。1997回歸后，港府提出每年新建85000. 個(gè)住宅單位的目標(biāo)，并增大土地供應(yīng)量。而97金融風(fēng)暴導(dǎo)致地產(chǎn)市道下滑，房地。產(chǎn)的滯后效應(yīng)導(dǎo)致98-2020年市場(chǎng)供應(yīng)量。179%，土地收益增加8倍。1998年，香港各地產(chǎn)商爆發(fā)降價(jià)促銷(xiāo)戰(zhàn)，其后，港府兩次停止勾地，試圖控制土。保留太古船塢舊址標(biāo)記以及柏架。太古城興建時(shí)，并沒(méi)有刻意遺留古跡，但附近設(shè)有海防博物館，將歷史文物加?；氐礁劭趹?zhàn)略，通過(guò)填海擴(kuò)大港島空間。1970年，港府頒布租金管制。1972年，港督麥理浩公布。1991年，港府頒布8項(xiàng)打擊炒樓措施，并向售賣(mài)樓花。擴(kuò)大土地供量，加快批地程序，解決居民居住問(wèn)題。制于聯(lián)系匯率制影響跟隨減息，期間香港通。城市規(guī)劃獲得港府批準(zhǔn)變更規(guī)劃，建立住宅社區(qū)
【正文】 續(xù)持有。 1982年到 1984年太古城的住宅開(kāi)發(fā)暫時(shí)停頓，太古地產(chǎn)的工作重心轉(zhuǎn)移到太古城購(gòu)物中心的興建與招商。直至 1985年地產(chǎn)市道復(fù)蘇，太古地產(chǎn)基本以市價(jià)出清積存單位，并開(kāi)始觀海臺(tái)的開(kāi)發(fā)，觀海臺(tái)的售賣(mài)情況較好。由于私人住宅市場(chǎng)在 85年有較大上升，出于提高人流，帶旺商業(yè)以及增加現(xiàn)金持有的考慮，太古地產(chǎn)修改規(guī)劃，在原規(guī)劃商業(yè)地段，劃出大部分興建海天花園，并在短期內(nèi)全部售完。 商鋪與寫(xiě)字樓 租售選擇 商鋪全部出租，寫(xiě)字樓出售部分占 39%，持有 61% 價(jià)格定位 四幢寫(xiě)字樓的平均呎租為港幣 17元 2020年裝修后，太古城中心商場(chǎng)的租金水平目前上升到月尺租 200－ 300元。 招商策略 根據(jù)社區(qū)特征和社區(qū)居民的消費(fèi)層次，引進(jìn)家居用品主力店 UNY百貨及永安百貨。突出餐飲及娛樂(lè)功能，一樓設(shè)置港島唯一的一家冰場(chǎng)，五樓引入 UA電影院，三樓為美食廣場(chǎng)，盡可能的吸引人流，四樓則引入吸引年輕人的日本潮流連鎖品牌 LogOn， 整個(gè)商場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合是 中檔定位的 SHOPING MALL式的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)中心，這也是太古在港島首創(chuàng)的業(yè)態(tài)模式 銷(xiāo)售與價(jià)格策略 25 25 建成時(shí)售價(jià) （元 /平方呎） 2020年 5月售價(jià) （元 /平方呎） 翠湖臺(tái) 200 3,885 高山臺(tái) 240 4,688 金殿臺(tái) 400 5,082 安盛臺(tái) 550 4,849 海景花園 807 5,736 星輝臺(tái) 950 5,037 觀海臺(tái) 1100 5,359 海天花園 1100 5,405 26 26 分析維度 關(guān)鍵要素 具體描述 規(guī)模 建設(shè)規(guī)模 總建設(shè)規(guī)模為： 1,466萬(wàn) 平方尺 住宅 1,085萬(wàn)平方尺銷(xiāo)售面積 商業(yè) 太古城中心商場(chǎng)一期面積 85萬(wàn) 平方尺，二期 平方尺 太古城中心寫(xiě)字樓四期面積共為 270萬(wàn)平方尺 人口規(guī)劃 規(guī)劃 12,698戶(hù)人家，規(guī)劃總?cè)丝诩s 5萬(wàn)人 規(guī)模 27 27 財(cái)務(wù)模式 分析維度 關(guān)鍵要素 具體描述 財(cái)務(wù)模式 資金融通 太古城興建之初，太古地產(chǎn)的融資手法仍較為保守，主要通過(guò)太古地產(chǎn)上市，以及售賣(mài)土地籌集資金。 1975年，太古地產(chǎn)先后將賽西湖地塊和太古山谷地塊分別售賣(mài)于長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和南豐集團(tuán)，套取現(xiàn)金 ，作為發(fā)展太古城的啟動(dòng)資金。 土地運(yùn)營(yíng) 太古地產(chǎn)擁有的太古山谷地塊，被政府收回做地下鐵，部分被政府售予恒隆地產(chǎn)做康怡花園，而后補(bǔ)償給太古愛(ài)秩序?yàn)承绿詈５?7萬(wàn)方尺。 資本運(yùn)營(yíng) 財(cái)務(wù)平衡 項(xiàng)目前期，太古城為減少現(xiàn)金投入，先在 1973年與大昌地產(chǎn)聯(lián)合組成太古昌發(fā)展，其中太古地產(chǎn)占有33%權(quán)益， 1974年，太古地產(chǎn)增持太古昌權(quán)益至 %，太古昌成為太古地產(chǎn)的附屬公司。太古昌在太古城一期、二期發(fā)展中擁有權(quán)益。后與怡和合組太古施利亞發(fā)展，由該公司向太古地產(chǎn)以市值購(gòu)入地皮，建成后將利潤(rùn)分成，這種方式一直持續(xù)到首四期 18棟樓宇建成后才告結(jié)束。 上市 1977年將太古地產(chǎn)上市融資 現(xiàn)金管理 在太古城前幾期售賣(mài)良好，有大量現(xiàn)金流在手時(shí)，太古地產(chǎn)選擇同時(shí)投資開(kāi)發(fā)后幾期以及太古中心商場(chǎng)，同時(shí)通過(guò)借貸保證現(xiàn)金流平衡，80年太古洋行借貸達(dá) 20億七千萬(wàn)。由于有大量現(xiàn)金在手，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)定，在 1982年地產(chǎn)大衰退時(shí)，太古地產(chǎn)沒(méi)有通過(guò)賤賣(mài)樓盤(pán)套現(xiàn)，而是繼續(xù)持有海景花園等現(xiàn)房。 1983年，太古地產(chǎn)市值從 1981年的 ，但是在地產(chǎn)股中的排名反而升到第二。 私有化 1984年，太古趁地產(chǎn)股最低潮入市，以手中現(xiàn)金收購(gòu)太古地產(chǎn)，將太古地產(chǎn)私有化，變?yōu)樘诺娜Y公司 28 28 團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)能力 分析維度 關(guān)鍵要素 具體描述 團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)能力 創(chuàng)新 港島第一個(gè)綜合性大型社區(qū)，第一個(gè) SHOPPING MALL式的購(gòu)物中心，第一個(gè)設(shè)有設(shè)有園藝花園及綠化平臺(tái)設(shè)計(jì)的大型私人住宅項(xiàng)目 專(zhuān)業(yè)化 太古城是太古地產(chǎn)操盤(pán)的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，籍此太古地產(chǎn)從一個(gè)非專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)公司，通過(guò)與大昌、怡和等公司的合作，與自我團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)，在短短幾年之內(nèi)，成為香港地產(chǎn)上市公司前三強(qiáng)，開(kāi)始了在香港地產(chǎn)市場(chǎng)的全面發(fā)展 29 29 三、 總結(jié) 30 30 關(guān)鍵 成功 因素 項(xiàng)目名稱(chēng)：太古城 區(qū)域 ﹕ 沒(méi)有在旺區(qū)拿地，獨(dú)立成區(qū)，自行配套，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，區(qū)域公交發(fā)達(dá) 土地規(guī)模大，單位成本低，占用流動(dòng)資金少。（這是太古城的歷史形成的特點(diǎn)，而實(shí)際上土地規(guī)模與占用流動(dòng)資金的比例多數(shù)是成正比的。） 與城市功能的配合：港島區(qū)沒(méi)有大型高級(jí)屋苑，而市場(chǎng)需求強(qiáng)烈，因此做成了港島第一個(gè)大型私人屋苑，同時(shí)有力地支持了公司自身的轉(zhuǎn)型 與市場(chǎng)時(shí)機(jī)配合：抓住市場(chǎng)上升的時(shí)機(jī)，抓住市場(chǎng)需求，及時(shí)推出，使得資金回籠迅速，站穩(wěn)了腳跟，抵受住了市場(chǎng)的動(dòng)蕩 市場(chǎng)定位明確（中產(chǎn)階層），總體規(guī)劃、配套設(shè)施完善，以大型購(gòu)物中心吸引人流（港島最早的購(gòu)物中心）；購(gòu)物中心也嚴(yán)格根據(jù)小區(qū)居民需求定位 總體規(guī)劃，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，循序漸進(jìn)，結(jié)合地勢(shì)逐期推出，突出賣(mài)點(diǎn) (海景 ) 建筑設(shè)計(jì)實(shí)用，以人為本，重視小區(qū)環(huán)境，重視居民舒適度，用料優(yōu)質(zhì) 有規(guī)模效應(yīng)，運(yùn)營(yíng)成本低，管理費(fèi)低，而又能保服務(wù)質(zhì)量 財(cái)務(wù)：財(cái)務(wù)穏健，不冒進(jìn)，摸著石頭過(guò)河 關(guān)鍵成功因素 31 31 關(guān)鍵不足因素 關(guān)鍵 不足 因素 項(xiàng)目名稱(chēng)：太古城 1. 戶(hù)型設(shè)計(jì)有缺陷， 前期設(shè)計(jì)以十字形為主 ， 私隱度不高。后期設(shè)計(jì)以鉆石形為主，不實(shí)用 2. 中期開(kāi)發(fā)進(jìn)度冒進(jìn)，由于地產(chǎn)衰退積壓了大量現(xiàn)樓 3. 推售不果斷，樓盤(pán)空置帶來(lái)較多資金成本 4. 土地獲取過(guò)程不可復(fù)制 5. 操作不嚴(yán)謹(jǐn)，沒(méi)有充分預(yù)計(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)
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