香港太古城案例研究報告華潤地產(chǎn)31頁ppt-管理案例-資料下載頁
2025-08-09 11:02本頁面
【導(dǎo)讀】細類項目投資建設(shè)時當前。政策土地從香港開埠時起，港府就一直執(zhí)。行拍賣式的土地批租政策，在賣。地時利用批租契約對土地利用進。1994年以后，港府采取一系列措施壓抑。樓價，但未能抓緊時間增加土地供應(yīng)量。1973年底，港府制定官契條例，規(guī)定期滿土地可自動續(xù)期，地稅。1997回歸后，港府提出每年新建85000. 個住宅單位的目標，并增大土地供應(yīng)量。而97金融風(fēng)暴導(dǎo)致地產(chǎn)市道下滑，房地。產(chǎn)的滯后效應(yīng)導(dǎo)致98-2020年市場供應(yīng)量。179%，土地收益增加8倍。1998年，香港各地產(chǎn)商爆發(fā)降價促銷戰(zhàn)，其后，港府兩次停止勾地，試圖控制土。保留太古船塢舊址標記以及柏架。太古城興建時，并沒有刻意遺留古跡，但附近設(shè)有海防博物館，將歷史文物加。回到港口戰(zhàn)略，通過填海擴大港島空間。1970年，港府頒布租金管制。1972年，港督麥理浩公布。1991年，港府頒布8項打擊炒樓措施，并向售賣樓花。擴大土地供量，加快批地程序，解決居民居住問題。制于聯(lián)系匯率制影響跟隨減息，期間香港通。城市規(guī)劃獲得港府批準變更規(guī)劃，建立住宅社區(qū)
【正文】 續(xù)持有。 1982年到 1984年太古城的住宅開發(fā)暫時停頓，太古地產(chǎn)的工作重心轉(zhuǎn)移到太古城購物中心的興建與招商。直至 1985年地產(chǎn)市道復(fù)蘇，太古地產(chǎn)基本以市價出清積存單位，并開始觀海臺的開發(fā)，觀海臺的售賣情況較好。由于私人住宅市場在 85年有較大上升，出于提高人流，帶旺商業(yè)以及增加現(xiàn)金持有的考慮，太古地產(chǎn)修改規(guī)劃，在原規(guī)劃商業(yè)地段，劃出大部分興建海天花園，并在短期內(nèi)全部售完。 商鋪與寫字樓 租售選擇 商鋪全部出租，寫字樓出售部分占 39%，持有 61% 價格定位 四幢寫字樓的平均呎租為港幣 17元 2020年裝修后，太古城中心商場的租金水平目前上升到月尺租 200－ 300元。 招商策略 根據(jù)社區(qū)特征和社區(qū)居民的消費層次，引進家居用品主力店 UNY百貨及永安百貨。突出餐飲及娛樂功能，一樓設(shè)置港島唯一的一家冰場，五樓引入 UA電影院，三樓為美食廣場，盡可能的吸引人流，四樓則引入吸引年輕人的日本潮流連鎖品牌 LogOn， 整個商場的業(yè)態(tài)組合是 中檔定位的 SHOPING MALL式的購物、休閑、娛樂中心，這也是太古在港島首創(chuàng)的業(yè)態(tài)模式 銷售與價格策略 25 25 建成時售價 （元 /平方呎） 2020年 5月售價 （元 /平方呎） 翠湖臺 200 3,885 高山臺 240 4,688 金殿臺 400 5,082 安盛臺 550 4,849 海景花園 807 5,736 星輝臺 950 5,037 觀海臺 1100 5,359 海天花園 1100 5,405 26 26 分析維度 關(guān)鍵要素 具體描述 規(guī)模 建設(shè)規(guī)模 總建設(shè)規(guī)模為： 1,466萬 平方尺 住宅 1,085萬平方尺銷售面積 商業(yè) 太古城中心商場一期面積 85萬 平方尺，二期 平方尺 太古城中心寫字樓四期面積共為 270萬平方尺 人口規(guī)劃 規(guī)劃 12,698戶人家，規(guī)劃總?cè)丝诩s 5萬人 規(guī)模 27 27 財務(wù)模式 分析維度 關(guān)鍵要素 具體描述 財務(wù)模式 資金融通 太古城興建之初，太古地產(chǎn)的融資手法仍較為保守，主要通過太古地產(chǎn)上市，以及售賣土地籌集資金。 1975年，太古地產(chǎn)先后將賽西湖地塊和太古山谷地塊分別售賣于長江實業(yè)和南豐集團，套取現(xiàn)金 ，作為發(fā)展太古城的啟動資金。 土地運營 太古地產(chǎn)擁有的太古山谷地塊，被政府收回做地下鐵，部分被政府售予恒隆地產(chǎn)做康怡花園，而后補償給太古愛秩序灣新填海地17萬方尺。 資本運營 財務(wù)平衡 項目前期，太古城為減少現(xiàn)金投入，先在 1973年與大昌地產(chǎn)聯(lián)合組成太古昌發(fā)展，其中太古地產(chǎn)占有33%權(quán)益， 1974年，太古地產(chǎn)增持太古昌權(quán)益至 %，太古昌成為太古地產(chǎn)的附屬公司。太古昌在太古城一期、二期發(fā)展中擁有權(quán)益。后與怡和合組太古施利亞發(fā)展，由該公司向太古地產(chǎn)以市值購入地皮，建成后將利潤分成，這種方式一直持續(xù)到首四期 18棟樓宇建成后才告結(jié)束。 上市 1977年將太古地產(chǎn)上市融資 現(xiàn)金管理 在太古城前幾期售賣良好，有大量現(xiàn)金流在手時，太古地產(chǎn)選擇同時投資開發(fā)后幾期以及太古中心商場，同時通過借貸保證現(xiàn)金流平衡，80年太古洋行借貸達 20億七千萬。由于有大量現(xiàn)金在手，保持財務(wù)穩(wěn)定，在 1982年地產(chǎn)大衰退時，太古地產(chǎn)沒有通過賤賣樓盤套現(xiàn)，而是繼續(xù)持有海景花園等現(xiàn)房。 1983年，太古地產(chǎn)市值從 1981年的 ，但是在地產(chǎn)股中的排名反而升到第二。 私有化 1984年，太古趁地產(chǎn)股最低潮入市，以手中現(xiàn)金收購太古地產(chǎn)，將太古地產(chǎn)私有化，變?yōu)樘诺娜Y公司 28 28 團隊專業(yè)能力 分析維度 關(guān)鍵要素 具體描述 團隊專業(yè)能力 創(chuàng)新 港島第一個綜合性大型社區(qū)，第一個 SHOPPING MALL式的購物中心，第一個設(shè)有設(shè)有園藝花園及綠化平臺設(shè)計的大型私人住宅項目 專業(yè)化 太古城是太古地產(chǎn)操盤的第一個地產(chǎn)項目，籍此太古地產(chǎn)從一個非專業(yè)地產(chǎn)公司，通過與大昌、怡和等公司的合作，與自我團隊的培養(yǎng)，在短短幾年之內(nèi)，成為香港地產(chǎn)上市公司前三強，開始了在香港地產(chǎn)市場的全面發(fā)展 29 29 三、 總結(jié) 30 30 關(guān)鍵 成功 因素 項目名稱：太古城 區(qū)域 ﹕ 沒有在旺區(qū)拿地，獨立成區(qū)，自行配套，滾動開發(fā)，區(qū)域公交發(fā)達 土地規(guī)模大，單位成本低，占用流動資金少。（這是太古城的歷史形成的特點，而實際上土地規(guī)模與占用流動資金的比例多數(shù)是成正比的。） 與城市功能的配合：港島區(qū)沒有大型高級屋苑，而市場需求強烈，因此做成了港島第一個大型私人屋苑，同時有力地支持了公司自身的轉(zhuǎn)型 與市場時機配合：抓住市場上升的時機，抓住市場需求，及時推出，使得資金回籠迅速，站穩(wěn)了腳跟，抵受住了市場的動蕩 市場定位明確（中產(chǎn)階層），總體規(guī)劃、配套設(shè)施完善，以大型購物中心吸引人流（港島最早的購物中心）；購物中心也嚴格根據(jù)小區(qū)居民需求定位 總體規(guī)劃，滾動開發(fā)，循序漸進，結(jié)合地勢逐期推出，突出賣點 (海景 ) 建筑設(shè)計實用，以人為本，重視小區(qū)環(huán)境，重視居民舒適度，用料優(yōu)質(zhì) 有規(guī)模效應(yīng)，運營成本低，管理費低，而又能保服務(wù)質(zhì)量 財務(wù)：財務(wù)穏健，不冒進，摸著石頭過河 關(guān)鍵成功因素 31 31 關(guān)鍵不足因素 關(guān)鍵 不足 因素 項目名稱：太古城 1. 戶型設(shè)計有缺陷， 前期設(shè)計以十字形為主 ， 私隱度不高。后期設(shè)計以鉆石形為主，不實用 2. 中期開發(fā)進度冒進，由于地產(chǎn)衰退積壓了大量現(xiàn)樓 3. 推售不果斷，樓盤空置帶來較多資金成本 4. 土地獲取過程不可復(fù)制 5. 操作不嚴謹，沒有充分預(yù)計政策風(fēng)險
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1