【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)。十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。公司法定代表人：××本案將建設(shè)成為一個(gè)具先進(jìn)水平的配送物流、商業(yè)、會(huì)展、項(xiàng)目規(guī)劃用地66700平方米，建筑面積72020平方米。主要基礎(chǔ)工程建設(shè)項(xiàng)。目包括園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)及堆場(chǎng)、商業(yè)店鋪建筑；園內(nèi)市政設(shè)施；園內(nèi)道路等。合計(jì)項(xiàng)目投資總額5000萬(wàn)元。其余均在二期工程投入，預(yù)計(jì)總投資約為5000萬(wàn)元。項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)。要和南昌物流市場(chǎng)發(fā)展變化趨勢(shì)，符合江西生米大橋物流基地的發(fā)展規(guī)劃要求；項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后，將提供近萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，特別是第三類。項(xiàng)目分析結(jié)果表明，項(xiàng)目是必要的，也是可行的，建議考慮實(shí)施。目前基本形成了全國(guó)從南到北。隨著省委省政府“兩篇文章”的英明定位，建設(shè)花園城市，掀。商貿(mào)物流、制造產(chǎn)業(yè)等的成功運(yùn)籌，證明了產(chǎn)業(yè)碰撞。濟(jì)意識(shí)與思想觀念。會(huì)主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的巨大作用。

　　

【正文】 /平方米，堆場(chǎng)平均造價(jià) 360元 /平方米； 故 倉(cāng)庫(kù) 建筑成本投資約 1080萬(wàn)元，堆場(chǎng) 建筑成本投資約 900萬(wàn)元 ，合計(jì) 1980萬(wàn)元。 ◎商業(yè)店鋪 占地面積為 6700 平方米，是沿 街道兩邊商業(yè)店鋪建筑物平均 3 層，進(jìn)深平均約 10 米、開間平均約 6 米，其總建筑面積 2 萬(wàn)平方米。內(nèi)設(shè)中、西式餐飲、娛樂、健身、購(gòu)物等場(chǎng)所。根據(jù)南昌市商業(yè)店鋪建筑 綜合造價(jià) 800 元 /平方米，故其商業(yè)投資約 1600 萬(wàn)元人民幣。 （上述建設(shè)中，己包含園區(qū)道路、輔助設(shè)施如修理、消防設(shè)施以及水電設(shè)施，但不包括庫(kù)場(chǎng)內(nèi)專用設(shè)備如裝卸設(shè)備、配送車輛、分揀設(shè)備、專用貨架及冷藏設(shè)備等購(gòu)置費(fèi)用。） ②園區(qū) 主 通道 按照生米大橋物流 園區(qū) 道路規(guī)劃，其園區(qū) 主 通道 規(guī)劃為寬 10米，長(zhǎng) 800米共8000平米的 園區(qū) 主 通道 ，而 主通道平均造價(jià) 700元 /平方 米 ； 故其投資約為 560萬(wàn)元。 ③物流信息系 統(tǒng) 根據(jù)目前國(guó)內(nèi)信息系統(tǒng)建設(shè)和南昌市具體條件，預(yù)計(jì)信息系統(tǒng)總投入為 160萬(wàn)元。 根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)， 總成本投入 預(yù) 為 5000萬(wàn) 元。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為 國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 《生米大橋物流中心》項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 22 項(xiàng)目土地成本為 700萬(wàn)元人民幣、 園區(qū)物流設(shè)施 基礎(chǔ)工程建設(shè)總投資 4140萬(wàn)元人民幣，其次加上信息 系統(tǒng)總投入為 160萬(wàn)元， 合計(jì)項(xiàng)目投資總額 5000萬(wàn)元。 項(xiàng)目分二期開發(fā)建設(shè)，周期時(shí)間為二年，一期工程預(yù)計(jì)投資約 3000萬(wàn)元，其余均在二期工程投入，預(yù)計(jì)總投資約為 5000萬(wàn)元。 第七章 融資方案 項(xiàng)目融資組織形式為項(xiàng)目法人融資形式。項(xiàng) 目融資主體為南昌博成實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。是家私營(yíng)企業(yè)，法定代表人 為 ，注冊(cè)資本？萬(wàn)元，公司地址：室。 項(xiàng)目自有資金籌措為 3000萬(wàn) 元。 項(xiàng)目自有資金籌措擬通過以下幾種方式解決： ⑴項(xiàng)目法人資本金，南昌博成實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司為開發(fā)本項(xiàng)目； 項(xiàng)目建設(shè)投入資金除項(xiàng)目自有資金外。債務(wù)資金為 2020萬(wàn) 元，主要通過向銀行申 請(qǐng)中長(zhǎng)期開發(fā)貸款的形式解決。 銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)的利息按每年實(shí)際發(fā)生額分期支付，在項(xiàng)目租賃回款到位后償還本金。償還 貸款的資金來源主要是項(xiàng)目可用于還本的開發(fā)投資利潤(rùn)。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為 國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 《生米大橋物流中心》項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 23 本項(xiàng)目融資方案中屬于項(xiàng)目法人自籌資金的份額較高， 3000萬(wàn) 元的資本金達(dá)到 項(xiàng)目總投資額的 60%，根據(jù)法人 南昌博成實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 的現(xiàn)有實(shí)力，自籌資本金 的能力可以得到保證。 雖然，目前的宏觀政策環(huán)境導(dǎo)致銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款控制較嚴(yán)，基于本項(xiàng)目很好的市場(chǎng)前景 ，豐厚的投資匯報(bào)，信用等級(jí)，再加上開發(fā)商自有資本金比例高達(dá) 60%，項(xiàng)目四證齊全，完全滿足銀行開發(fā)貸款的一切條件， 爭(zhēng)取到2020萬(wàn) 元 左右的銀行開發(fā)貸款是完全有可能的。 在項(xiàng)目投入總資金中， 自有資金部分占： 60% 債務(wù)資金部分占： 40% 對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，融資結(jié)構(gòu)基本算合理，債務(wù)資金利息負(fù)擔(dān)不重。 對(duì)于以上融資結(jié)構(gòu)，基于自有資金和銀行開發(fā)貸款占去絕大部分比例的情況，雖然如今銀行加息，貸款利息水平有所增加，中長(zhǎng)期貸款利率 9%，但總的來看，不管是債 務(wù)性固定回報(bào)率融資，還是權(quán)益性融資，都將面臨較大的融資成本支出，銀行開發(fā)貸款成本相比之下還是處于一個(gè)較低的水平，在這種情況下，此融資方案的成本算較低水平。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為 國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 《生米大橋物流中心》項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 24 第八章 財(cái)務(wù)分析 本報(bào)告財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)是通過充分借鑒廣東、浙江、江蘇等地關(guān)于物流園內(nèi)出租市場(chǎng)規(guī)律及收入項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，做個(gè)以下科學(xué)、合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，以及結(jié)合工業(yè)園投資規(guī)模估算， 本項(xiàng)目的收入來源主要是 商業(yè)店鋪銷售收入、 設(shè)施租賃收入 兩大部分 ，根據(jù) 南昌 市目前倉(cāng)庫(kù)租金水平， 生米大橋 物流園區(qū) （ 倉(cāng)庫(kù) 、 堆場(chǎng)等） 設(shè)施租金標(biāo)準(zhǔn)暫定為 18元 /㎡ 月； 其 園區(qū)設(shè)施平均 出租率為 80%。 ① 故園區(qū)建成后（ 倉(cāng)庫(kù) 、 堆場(chǎng) 等） 設(shè)施 的年 租賃收入 約 。 ② 商業(yè)店鋪銷售收入預(yù)計(jì)為 10000萬(wàn)元。 ③ 南昌物流網(wǎng)的年?duì)I業(yè)收入預(yù)計(jì)為 500萬(wàn)元。 ◎ 成本分析 根據(jù)本次研究中制定的營(yíng)運(yùn)方案，將由 南昌博成實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 具體執(zhí)行建設(shè)方案，公司編制在 6人以內(nèi)，行政預(yù)算開支按人均 （包括人員工資和日常行政開支），總計(jì) 15萬(wàn)元。此外，由于該公司擔(dān)負(fù)著物流園區(qū)信息系統(tǒng)（ 南昌 物流 網(wǎng) ）的日常維護(hù)與換 代升級(jí)任務(wù)，尚需支出維護(hù)成本 15萬(wàn)元。 根據(jù)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)的總資產(chǎn)投資 5000萬(wàn)元人民幣，而園區(qū)商業(yè)店鋪銷售收入約 10000萬(wàn)元 ； （ 倉(cāng)庫(kù) 、 堆場(chǎng) 等） 設(shè)施 的年 租賃收入 約 ；南昌物流網(wǎng)的年?duì)I業(yè)收入預(yù)計(jì)為 500萬(wàn)元。 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為 國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 《生米大橋物流中心》項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 25 項(xiàng) 目 金 額（萬(wàn)元） 銷售收入 （ 10年折舊） 1000 設(shè)施租賃收入 信息平臺(tái)收入 500 主營(yíng)利潤(rùn) 所得稅（按 15%預(yù)測(cè)） 凈利潤(rùn) 根據(jù) 上述財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的結(jié)果顯示，項(xiàng)目建成后，將每年實(shí)現(xiàn) 萬(wàn) 元人民的營(yíng)業(yè)收入。 每年創(chuàng)稅額將超過 萬(wàn)元（所得稅按 15%測(cè)算）。項(xiàng)目投資回報(bào)率 %，項(xiàng)目建成后， 年左 右就會(huì)收回投資。 項(xiàng)目建成后，年?duì)I業(yè)額達(dá) 元，每年創(chuàng)稅額 ，年投資回報(bào)率 %，項(xiàng)目投資回收期約為 。項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)較優(yōu)，財(cái)務(wù)上是可行的。 第九章 報(bào)告總結(jié) 《生米大橋物流 園區(qū) 》項(xiàng)目建設(shè)在時(shí)、空條件和市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)環(huán)境的選擇中，可謂盡善盡美，且經(jīng)濟(jì) 效益和社會(huì)效益的分析和預(yù)測(cè)是實(shí)事求是的，尤其是項(xiàng)目建成后對(duì)帶動(dòng)和促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測(cè)分析是客觀的。 《生米大橋物流 園區(qū) 》以中部崛起、制造業(yè)基地、南昌物流基地大市場(chǎng)為房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為 國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 《生米大橋物流中心》項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 26 背景，以物流服務(wù)與全國(guó)、江西及南昌現(xiàn)代化電子物流發(fā)展為主線，力圖突破以簡(jiǎn)單運(yùn)輸、粗糙服務(wù)等為主題的現(xiàn)有的“企業(yè)物流”模式，開拓一條電子化、信息化、物流市場(chǎng)化發(fā)展的“新線路”，富有創(chuàng)造性，符合中國(guó)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、發(fā)展的新趨勢(shì)，因而是完全可行的。 本項(xiàng)目的建設(shè)資金應(yīng)通過發(fā)展商等金融渠道，集中地進(jìn)行籌集。建設(shè)期應(yīng)特別注重資金的運(yùn)用，千方百計(jì)挖掘潛力 ，厲行節(jié)約，降低成本，確保優(yōu)質(zhì)工程，實(shí)現(xiàn)形象、品牌工程，使每個(gè)項(xiàng)目因子建成樣板、建成現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)的“物流 園區(qū) ”。