【導(dǎo)讀】發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛，規(guī)范房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估行為，統(tǒng)一評(píng)估程序和方法，使評(píng)估結(jié)果客觀、公正、合理，制定本規(guī)程。估，但存在安全隱患的房屋除外。質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》編制。市現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。房屋的實(shí)體、功能、環(huán)境等不符合國(guó)家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或合同約定的要求。識(shí)，并簽訂書(shū)面協(xié)議。由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度等給予技術(shù)判斷，并出具書(shū)面專業(yè)意見(jiàn)。屋質(zhì)量缺陷各方當(dāng)事人共同簽訂房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)方案認(rèn)可協(xié)議；少一名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)該項(xiàng)目，直至完成。2擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道；評(píng)估作業(yè)方案的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)告知委托人。評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋質(zhì)量缺陷進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并有至少二名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。通過(guò)廣泛搜集評(píng)估時(shí)點(diǎn)的建筑工程市場(chǎng)價(jià)格水平確定。接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費(fèi)率測(cè)算。1房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用；

　　

【正文】 由于修復(fù)活動(dòng)造成直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。當(dāng)被拆除物具有可回收殘值而產(chǎn)生收益時(shí)，應(yīng)在上述支出費(fèi)用的基礎(chǔ)上扣除該部分收益后確定評(píng)估值。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁(yè) 共 33 頁(yè) 針對(duì)具體的房屋質(zhì)量缺陷，公式 中的費(fèi)用構(gòu)成可能是全部 5 項(xiàng)費(fèi)用或 部分項(xiàng)目費(fèi)用。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)收集的資料和現(xiàn)場(chǎng)查勘情況，分析房屋質(zhì)量缺陷修復(fù)活動(dòng)產(chǎn)生的影響，包括對(duì)房屋原有裝飾裝修、附屬設(shè)備設(shè)施、使用人及周邊環(huán)境等的影響，合理確定缺陷損失的費(fèi)用構(gòu)成。 評(píng)估人員應(yīng)參照相應(yīng)的房屋修繕工程預(yù)算定額確定拆除、修繕、恢復(fù)工程的費(fèi)用構(gòu)成 (詳見(jiàn) )及計(jì)算規(guī)則 ,定額中的預(yù)算價(jià)格可以作為參考依據(jù)，或是在市場(chǎng)價(jià)格依據(jù)不充分時(shí)采用。 本條中工程費(fèi)用的構(gòu)成內(nèi)容是根據(jù)相應(yīng)的房屋修繕工程預(yù)算定額的計(jì)算規(guī)則確定的。 直接費(fèi)按工程量與其單價(jià)的乘積進(jìn) 行測(cè)算，其中工程量應(yīng)按照房屋修繕工程預(yù)算定額中相關(guān)工程量計(jì)算規(guī)則測(cè)算，而單價(jià)應(yīng)按照收集的市場(chǎng)價(jià)格水平并結(jié)合房屋質(zhì)量缺陷狀況綜合確定。 間接費(fèi)是按直接費(fèi)與間接費(fèi)率的乘積進(jìn)行測(cè)算，利潤(rùn)是按直接費(fèi)、間接費(fèi)之和與利潤(rùn)率的乘積進(jìn)行測(cè)算，稅金是按直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)之和與國(guó)家規(guī)定稅率的乘積進(jìn)行測(cè)算，工程費(fèi)用則是上述直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金之和。 上述各項(xiàng)費(fèi)用的費(fèi)率應(yīng)根據(jù)房屋質(zhì)量缺陷的實(shí)際狀況、現(xiàn)場(chǎng)施工條件等因素，參照房屋修繕工程預(yù)算定額中的指導(dǎo)費(fèi)率綜合確定。 如果委托人能夠提供相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的修復(fù)方案工程造價(jià) ，其結(jié)果可作為確定工程費(fèi)用的參考依據(jù)。 本條列舉了幾種常見(jiàn)的直接經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)用中尚應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況確定其他類型的直接經(jīng)濟(jì)損失。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 29 頁(yè) 共 33 頁(yè) 被拆除物僅為暫時(shí)性拆除，并且在修繕工程完成后仍將其復(fù)位的，不應(yīng)計(jì)算其回收殘值，而且在計(jì)算恢復(fù)工程直接費(fèi)時(shí)不應(yīng)計(jì)算相應(yīng)的材料費(fèi)用。 被拆除物拆除后不再利用的，評(píng)估人員應(yīng)收集評(píng)估時(shí)點(diǎn)的回收市場(chǎng)價(jià)格確定其價(jià)值。 資本化法 房屋質(zhì)量缺陷僅造成實(shí)際凈收益減損，但對(duì)房屋耐久性無(wú)影響的，應(yīng)選用本條公式 進(jìn)行損失測(cè)算。 房屋質(zhì)量缺陷僅造成房屋實(shí)際使用年限縮短，使得房屋收益年限減少的，應(yīng)選用本條公式 進(jìn)行損失測(cè)算。 收益年期減少是指由于房屋質(zhì)量缺陷使得房屋耐久性降低所造成的房屋使用年限的縮短，繼而引起房屋收益年期的減少。 租金收入減少是指由于房屋質(zhì)量缺陷的影響使得房屋收益單價(jià)低于正常合理的市場(chǎng)單價(jià)水平，上述兩種單價(jià)的差值與房屋收益面積的乘積即構(gòu)成凈收益損失額 △ Ai。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加是指由于房屋質(zhì)量缺陷使得房屋能源消耗、維護(hù)等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加而導(dǎo)致的實(shí)際凈收益減少，而每年由于房屋質(zhì)量缺陷存在需要增加 的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用即為凈收益損失額 △ Ai。 價(jià)差法 類似的無(wú)質(zhì)量缺陷房屋是指與評(píng)估對(duì)象所在房屋的用途和建筑結(jié)構(gòu)相同、所處地段相近的不存在質(zhì)量缺陷的房屋。 類似的有質(zhì)量缺陷房屋是指與評(píng)估對(duì)象所在房屋的用途和建筑結(jié)構(gòu)等相 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 30 頁(yè) 共 33 頁(yè) 同、所處地段相近的房屋，而且該房屋存在與評(píng)估對(duì)象類似的房屋質(zhì)量缺陷。 本條中的市場(chǎng)比較法應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》相關(guān)程序、原則使用，評(píng)估人員應(yīng)注意區(qū)分與本規(guī)程中市場(chǎng)比較法的差異。 市場(chǎng)比較法 本條規(guī)定了市場(chǎng)比較法的可比實(shí)例、因素修正 系數(shù)與損失價(jià)值之間的關(guān)系。 選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求： 1 缺陷的部位、類型、程度等與待估缺陷類似； 2 補(bǔ)償日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)相近，不宜超過(guò)一年； 3 補(bǔ)償金額為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。 進(jìn)行補(bǔ)償情況修正，應(yīng)排除補(bǔ)償行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例補(bǔ)償價(jià)格偏差，特別是評(píng)估人員應(yīng)了解可比實(shí)例補(bǔ)償價(jià)格所包含的具體補(bǔ)償內(nèi)容，剔除非缺陷因素的補(bǔ)償部分價(jià)格。 進(jìn)行補(bǔ)償日期修正，可根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的變化，采用定基或環(huán)比的方法進(jìn)行確定。 房屋質(zhì) 量缺陷狀況主要包括缺陷發(fā)生的部位、類型、程度等，將可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象的這些缺陷狀況進(jìn)行比較修正。 每個(gè)可比實(shí)例經(jīng)過(guò)各項(xiàng)修正之后，都會(huì)相應(yīng)地得出一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，但不同可比實(shí)例修正后的金額可能是不一致的，而本條正是為了明確確定最終評(píng)估結(jié)果的計(jì)算原則。 6 房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估方法的應(yīng)用 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 31 頁(yè) 共 33 頁(yè) 可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷損失以成本法為主要評(píng)估方法是基于如下考慮：拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用及被拆除物殘值可采用相應(yīng)房屋修繕工程預(yù)算定額結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格水平確定；部分直接經(jīng)濟(jì)損失可采用修復(fù)施工的合理工期等量化 指標(biāo)來(lái)確定；某些房屋質(zhì)量缺陷的特殊性使得采用其它評(píng)估方法難以測(cè)算等。 目前建筑工程市場(chǎng)上清單報(bào)價(jià)應(yīng)用較多，相應(yīng)各類工程內(nèi)容的綜合價(jià)格水平易于獲取，因此在確定拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用時(shí)可使用綜合單價(jià)進(jìn)行損失測(cè)算。 本條確定了周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用的測(cè)算方法，其中安置天數(shù)應(yīng)考慮施工前的準(zhǔn)備天數(shù)和施工后的養(yǎng)護(hù)天數(shù)。 ～ 這兩條中所列房屋質(zhì)量缺陷會(huì)直接造成房屋的收益或交易價(jià)值降低，因此適合選用資本化法、價(jià)差法進(jìn)行損失價(jià)值測(cè)算。 鄰近房屋損壞的補(bǔ)償 ,其 類型也可能是多種多樣 ,所以應(yīng)根據(jù)損壞的實(shí)際狀況 ,按照本規(guī)程相關(guān)原則選用適宜的方法測(cè)算。 施工影響的補(bǔ)償是指拆除修復(fù)施工在合理影響范圍內(nèi)對(duì)周邊環(huán)境造成的安全保障、人員出行便利、噪音超標(biāo)、有害物質(zhì)、有害氣體及其它環(huán)境污染需要進(jìn)行補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用支出。 不可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷，一般難以從修復(fù)重置成本角度測(cè)算其損失價(jià)值，因此主要從經(jīng)濟(jì)價(jià)值變化出發(fā)考慮使用資本化法、價(jià)差法、市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算。 出租房屋存在房屋質(zhì)量缺陷的，一般會(huì)導(dǎo)致其收益價(jià)值降低，因此適合選用資本化法進(jìn)行損失 價(jià)值測(cè)算。 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 32 頁(yè) 共 33 頁(yè) 自用房屋可從市場(chǎng)上搜集相應(yīng)的交易案例或補(bǔ)償案例 , 選用價(jià)差法或市場(chǎng)比較法進(jìn)行損失價(jià)值測(cè)算。 7 房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估結(jié)果 ～ 本規(guī)程規(guī)定了選用兩種或兩種以上方法評(píng)估時(shí)，宜采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值確定最終評(píng)估結(jié)果。 當(dāng)選用一種方法時(shí)，應(yīng)說(shuō)明采用一種方法的原因。 若一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目中包含多項(xiàng)房屋質(zhì)量缺陷時(shí)，宜分項(xiàng)進(jìn)行計(jì)算。 對(duì)各分項(xiàng)缺陷測(cè)算時(shí)，應(yīng)根據(jù)其不同的特點(diǎn)分別選用適宜的評(píng)估方法，各分項(xiàng)缺陷的評(píng)估結(jié)果累加值即為最終結(jié)果。 8 房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告 評(píng)估報(bào)告是記述評(píng)估過(guò)程、反映評(píng)估成果的文件，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)全面性、公正性、客觀性、準(zhǔn)確性以及高度的概括性。 評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)按順序完整地記載本條規(guī)定的事項(xiàng)。 敘述式和表格式是房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估報(bào)告的兩種格式，估價(jià)師可根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況按照本條規(guī)定的原則確定評(píng)估報(bào)告格式。 評(píng)估報(bào)告記載的技術(shù)路線主要包括評(píng)估技術(shù)方案的選擇、確定及理由，評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)清楚地表達(dá)出評(píng)估的具體思路。 評(píng)估作業(yè)期是指評(píng)估機(jī)構(gòu)自正式接受評(píng)估委托至完成評(píng)估報(bào)告的日期 。 評(píng)估結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)效性，在一定條件下得出結(jié)論只能適用于特定時(shí)期。隨著政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等狀況的變化，評(píng)估對(duì)象的價(jià)格或者價(jià)值可能發(fā)生很大的變化。因此，評(píng)估報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成評(píng)估報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，但在市場(chǎng)狀況變化很大的場(chǎng)合，評(píng)估報(bào)告應(yīng)用的有 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 33 頁(yè) 共 33 頁(yè) 效期一般不超過(guò)半年。 評(píng)估中所使用的假設(shè)條件主要包括對(duì)未來(lái)預(yù)期、或者對(duì)某些難以確定的事項(xiàng)等所作的必要假設(shè)。它們可能對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響，因此應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明評(píng)估結(jié)果的應(yīng)用限制條件。 本條規(guī)定是為加強(qiáng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任心，增加評(píng)估報(bào)告 中的嚴(yán)肅性而制定的。它是評(píng)估報(bào)告中的必要組成部分。 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明中強(qiáng)調(diào)的是以評(píng)估中的事實(shí)為依據(jù)，并已如實(shí)加以記載。例如，本條所稱陳述的事實(shí)是真實(shí)的和正確的，是指注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師本人在評(píng)估報(bào)告中沒(méi)有捏造事實(shí)的行為，而并不包含其他人的行為。 如有重要專業(yè)幫助者，應(yīng)注明其給予估價(jià)師幫助的內(nèi)容，并在評(píng)估報(bào)告中簽字。