【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)市場日益激烈的競爭，宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，集團(tuán)公司香港成功上市，公司跨越式發(fā)展，都對公司成本管理水平提出了更高的要求。為了提高公司成本管控的能。開發(fā)前期對項目目。事中控制、事后分析不斷強(qiáng)化，實現(xiàn)了成本管理由“被動適應(yīng)”到“主動統(tǒng)籌”的提升。項目全過程成本管理體系經(jīng)過兩年的實踐，取得了良好的效果。該體系的建立和完善。供了切實的保障。產(chǎn)開發(fā)投資逐年增加，房地產(chǎn)企業(yè)日益增多。隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，特別是隨著土地市場的規(guī)范，拿地成本的日益上升，建設(shè)成本的合理管控日益顯得重要。好，提供適銷對路的產(chǎn)品外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項費(fèi)用支出。成本控制偏重事后核算，事前控制、事中控制比較薄弱。中立于不敗之地。開竣工面積、銷售收入、開發(fā)進(jìn)度的要求逐漸向獲得更多凈利潤轉(zhuǎn)變。率、加強(qiáng)成本異地管控、保證經(jīng)營利潤的實現(xiàn)是我們必須盡快解決的問題。效成本也時有發(fā)生。

　　

【正文】 目管理員三者簽字方有效 )。 成本管理員 應(yīng) 及時復(fù)核洽商金額，并按洽商審批流程及時向公司發(fā)起審批，保證洽商管理的 嚴(yán)謹(jǐn)性 、 實時性 和 及時性 ， 確保項目動態(tài)成本的準(zhǔn)確性。 3．結(jié)算管理 合同結(jié)算是合同管理的結(jié)束工作，是合同實際發(fā)生金額的最終確認(rèn)?！昂玫拈_始不如好的結(jié)束”，只有控制 好 合同的結(jié)算，才能保證項目的盈利水平。合同是否能夠及時、準(zhǔn)確結(jié)算，是開發(fā)項目綜合管理能力的重要體現(xiàn)之一，要做好合同的結(jié)算工作，就必須在合同簽訂 、合同履行、現(xiàn)場管理等各方面做好基礎(chǔ)性工作，理順各種關(guān)系。同時，合同結(jié)算金額是進(jìn)行項目竣工成本總結(jié)分析的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確。 項目部和成本管理部，應(yīng)嚴(yán)格按照公司的結(jié)算管理流程，督促施工單位及時上報結(jié)算文件，分別做好結(jié)算的初審和復(fù)審工作，充分各自作用，在規(guī)定的時間內(nèi)，及時、準(zhǔn)確的完成合同的結(jié)算工作，控制成本最終支出，保證項目經(jīng)濟(jì)效益。 （六）責(zé)任成本分解 及 考核 “責(zé)任成本體系”是全過程成本管理體系的重要組成部分，是項目目標(biāo)成本管理的保障和考核體系。 “ 責(zé)任成本體系 ” 的目標(biāo)是明確 各 專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)， 并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評價其職責(zé)履行情況。 “ 責(zé)任成本體系 ” 包含 四個 要素 ：主責(zé)部門 、責(zé)任范圍、考核指標(biāo)和評價部門。 主責(zé)部門即是 房地產(chǎn)開發(fā)項目拓展、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、銷售客服等職能部門 。 責(zé)任范圍 是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中各主責(zé)部門對其負(fù)責(zé)專業(yè) 職能 領(lǐng)域所發(fā)生的成本費(fèi)用負(fù)責(zé)，比如規(guī)北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 14 劃設(shè)計部對設(shè)計費(fèi)用負(fù)責(zé)，市場營銷部對項目營銷費(fèi)用負(fù)責(zé)。 考核指標(biāo) 采用定量考核 指標(biāo)和定性考核 指標(biāo) 相結(jié)合 ， 以定量指標(biāo)為主 ，定量考核指標(biāo)的高低反映主責(zé)部門在其職能范圍內(nèi)成本管理情況的好壞。 評價部門 是指 及時計算 、 提供反饋指標(biāo) 的部門和公司專門負(fù) 責(zé)考核的部門 。 責(zé)任成本 分解是以項目的合約規(guī)劃為基礎(chǔ)，明確全部合同的主責(zé)部門，將主責(zé)部門職責(zé)范圍內(nèi)的合同及金額進(jìn)行歸集，并由主責(zé)部門簽訂《部門 (項目部 )責(zé)任成本承包任務(wù)書》，要求主責(zé)部門在項目開發(fā)過程中嚴(yán)格執(zhí)行。 “ 責(zé)任成本 分解 ” 回答 了 在成本管理相關(guān) 流程 業(yè)務(wù)中 “ 誰來做、做什么 ” 的問題，是成本管理體系架構(gòu)在部門職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實。 責(zé)任成本考核是根據(jù)主責(zé)部門《責(zé)任成本承包任務(wù)書》，對其職能范圍內(nèi)成本管理結(jié)果進(jìn)行評價。在 各 主責(zé) 部門發(fā)表自我評價的基礎(chǔ)上， 由成本管理部 就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理 ，是否 符合成本管理宗旨， 發(fā)表評價意見，形成項目責(zé)任成本分析報告 ，提交公司管理部和人力資源部，最終由公司 預(yù)算考核委員會進(jìn)行考核。 責(zé)任成本考核結(jié)果應(yīng)該與部門、責(zé)任人績效考核結(jié)果有機(jī)的結(jié)合起來，實行獎懲和激勵。 只有建立“責(zé)任成本體系”并在項目開發(fā)過程中嚴(yán)格執(zhí)行，才能充分發(fā)揮主責(zé)部門、責(zé)任人的積極性，在日常工作中合理控制成本支出，減少無效成本的發(fā)生，提高公司成本管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。 （七）成本評估 項目成本評估是指項目竣工結(jié)算后，對項目實際成本進(jìn)行后評估工作，對比項目實際成本與目標(biāo)成本的差異，分析成本的執(zhí)行過程，總結(jié)成 本管理的得失，整理技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，形成開發(fā)項目的成本評估報告，為后續(xù)項目成本的測算提供數(shù)據(jù)，為后續(xù)項目成本的管控提供經(jīng)驗。 （八）成本信息化建設(shè) 開發(fā)項目全過程成本管理是個復(fù)雜的系統(tǒng)，僅憑人力，無法滿足公司 跨越式 發(fā)展對成本管理的要求，必須建立適應(yīng)公司現(xiàn)行管控模式的成本管理信息化體系 ，即 ERP 成本管理系統(tǒng)，提高 成本管理 工作效率。成本 信息化建設(shè)是全過程成本管理體系 的 實現(xiàn)工具。 ERP 成本管理系統(tǒng)其實是一個能 實時反映出項目成本的信息平臺，它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實時記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實現(xiàn)業(yè) 務(wù)、 成本 、資金 的綜合管理 。整個系統(tǒng)是圍繞合同管理進(jìn)行的，包括了目標(biāo)成本、 合約規(guī)劃、 合同 報審 、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計劃、動態(tài)成本 、竣工成本 等功能。 ERP 系統(tǒng) 不僅能為領(lǐng)導(dǎo)決策提供 依據(jù)， 而且提高了 相關(guān)人員 管理 效率 ， 并 通過 即時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 15 本的差異 ，實現(xiàn) 項目 成本 監(jiān)控 和預(yù)警， 大幅提升 了公司成本管理 能力，進(jìn)而提高 了公司 的核心競爭力。 三 、 項目 全過程成本管理的實施情況 2021年以來， 我們順應(yīng)公司管控模式的轉(zhuǎn)變 ，在公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，通過向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)鑒戒，大膽實踐，積極探索適應(yīng)公司 發(fā)展 的成本管理辦法， 初步 建立了項目目標(biāo)成本管控體系、動態(tài)成本監(jiān)控體系 、 合同管理體系 和 ERP 成本管理系統(tǒng) 。 目前 全部在施項目都已編制并審定目標(biāo)成本，土橋項目、大興黃村項目、東沙河南區(qū)項目、杭州 2－ A 地塊項目、朝陽新城 EF 組團(tuán)項目正在進(jìn)行目標(biāo)成本的編制 ， 全部在施項目均實現(xiàn)動態(tài)成本管理，定期召開項目成本管理員溝通會， 及時發(fā)現(xiàn) 偏差 、及早補(bǔ)救， 初步 實現(xiàn)了 成本 風(fēng)險的預(yù)警和規(guī)避 ， 并借助地產(chǎn) ERP 成本管理系統(tǒng)進(jìn)行日常 合同管理。已竣工項目均對項目竣工成本進(jìn)行了后評估，總結(jié)了管理中存在的不足之處，為后續(xù)項目積累了經(jīng)驗。 現(xiàn)在我們正在公司的正確領(lǐng)導(dǎo) 下，切實、穩(wěn)妥推進(jìn)合約規(guī)劃體系和責(zé)任成本體系，改進(jìn) ERP成本系統(tǒng)，以期全面實現(xiàn)開發(fā)項目的全過程成本管理。 兩年的實踐中， 雖然 遇到了一些問題和困難，但是在公司的領(lǐng)導(dǎo)和部門的支持下也取得了較好效果，理順了成本管理的流程，加強(qiáng)了項目成本 的 事前預(yù)計和事中控制，抓住了成本管理的重點(diǎn)，提高了 公司 成本管理水平，促進(jìn)了公司核心競爭力、市場應(yīng)變力的提升，從而堅定了我們實施開發(fā)項目全過程成本管理的信心和決心。 四 、 結(jié)論 跨越式 發(fā)展對成本管理 工作 提出了新的要求， 建立和健全開發(fā)項目全過程成本管理體系是公司成本管理的必然 選 擇 。只有革新成本管理的理念，建立開發(fā)項目全過程成本管理體系 ,加強(qiáng)成本控制，才能提高公司的 成本管理能 力 。 、龐大的系統(tǒng)，需要公司全體部門、員工主動參與和積極 溝通 ，全過程成本管理體系的建立和實施才能有效實現(xiàn)。 成本管理系統(tǒng)是開發(fā)項目全過程成本管理體系的實現(xiàn)工具和技術(shù)保障。 為了實現(xiàn)“百年老店”的夢想，為了滿足公司發(fā)展對成本管理的要求，我們將繼續(xù) 學(xué)習(xí) 思考 、開拓 進(jìn)取 、求實創(chuàng)新，不斷完善公司成本管理方式， 不斷 提高成本管理水平。我們堅信，在公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下， 通過大家 的齊心協(xié)力，公司 “百年老店”的 愿景必將實現(xiàn)。 北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 16 附表 1． 項目目標(biāo)成本模板 項目目標(biāo)成本模板 2． 項目合約規(guī)劃模板 合約規(guī)劃模板 3． 項目責(zé)任成本模板 責(zé)任成本模板