【導讀】本程序適用于設計招標。1）建筑面積超過30萬平方米的大型項目必須通過招投標形式確定設計單位。1）建筑面積在20萬平方米左右的中小型項目可以采取直接委托的方式。和變更，節(jié)約成本。并與其中整體實力較好的2－3家單位形成長期穩(wěn)定的合作關系。二次設計的單位選擇參考施工圖設計單位選擇方式。項目，以免影響設計服務的質(zhì)量。負責組織非施工圖類設計單位的預選與考察。負責非施工圖類招標文件的商務標的編寫。報公司計劃評審會評審。設計工作總體計劃》組織執(zhí)行。由技術管理部在設計單位信息庫中搜集符合設計要求的設計單位信息資料。入選設計單位名單經(jīng)技術決策委員會審。術管理部組織發(fā)標。3）集團技術決策委員會對推薦中標單位進行復核后上報總裁審批。工作計劃，經(jīng)城市公司總經(jīng)理審批后，上報集團技術管理部備案。設計部門負責對設計過程資料和成果進行整理和存檔。適用于項目策劃階段，即項目設計前期的設計管理。

　　

【正文】 綜合評審會由召集人以備忘錄的形式正式知會參加人員。 會議紀要 部門例會由部門管理秘書對會議紀要進 行綜合匯總并打印成日例會紀要、周計劃及月計劃等文件并發(fā)至部門各專業(yè)工程師。 內(nèi)部評審會及綜合評審會由召集人對會議紀要進行綜合匯總提交書面資料并交部門管理秘書存檔。 6. 支持性文件 無 7. 相關記錄 《技術管理部周評審工作計劃》 47 項目設計面積控制作業(yè)指引 編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準人 48 1. 目的 為了加強對項目面積的管理，特制定本指引。 2. 適用范圍 本指引適用于項目全過程 3. 術語與定義 無 4. 職責 報批報建部門 負責相關階段的報批報建 設計部門 負責依據(jù)報批的面積進行設計 配合報批報建工作的開展。 5. 工作職責 對《建設用地規(guī)劃許可證》（設計要點）的各項指標進行分析，對不合理處進行調(diào)整。按照《建設用地規(guī)劃許可證》的要求進行方案設計，設計過程中按照《建筑 設計技術經(jīng)濟指標計算規(guī)定》控制面積，如建筑面積與《建設用地規(guī)劃許可證》不符，需調(diào)整方案，直至相符為止。 方案設計報民防辦，取得《 市民防地下室建設意見征詢單》，按其規(guī)定的面積進行民防初步設計。 按照《建設用地規(guī)劃許可證》的要求和政府批準的方案進行施工圖設計，設計過程中按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》（ GB/）、《房屋建筑面積測繪技術規(guī)范》（ SZJG/T222021）控制面積，如建筑面積與《建設用地規(guī)劃許可證》不符，需在不影響方案設計的前提下調(diào)整施工圖，直至相符為止。方案、初步設 計、施工圖各階段報建表應嚴格按各階段的面積控制成果填寫。 施工圖報建后取得《建設工程規(guī)劃許可證》后，需核對其是否符合《建設用地規(guī)劃許可證》。 將國土局批準的施工圖進行預查丈量，核對預查丈量的結(jié)果與《建設工程規(guī)劃許可證》是否相符，如不符，需找出原因，必要時修改施工圖設計，重新報建。再正式進行預售測繪，取得《 市房屋建筑面積測繪報告》。 項目竣工后，核對《 市房屋建筑面積測繪報告》（竣工面積）與《 市房屋建筑面積測繪報告》（預售面積）是否相符，誤差范圍住宅應控制在每戶建筑面積 1%以內(nèi)，套內(nèi)建筑 面積 %以內(nèi)。 6. 支持性文件 《報批報建作業(yè)指引》 7. 相關記錄 （ 無 ） 49 住宅施工圖設計指導書 編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄 日 期 修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容 修改人 審核人 批準人 50 1. 目的 為使集團開發(fā)的住宅項目滿足居住舒適、造價經(jīng)濟、管理安全、維修方便、施工合理的 要求，提高住宅設計質(zhì)量，制訂本施工圖設計導引書。 2. 依據(jù) 本指導書作為項目設計指導手冊，是在國家相應標準及規(guī)范的基礎之上，結(jié)合集團以往住宅開發(fā)的實踐經(jīng)驗，對住宅設計中的一般要求和常用做法進行必要的明確、補充和完善后編制而成。 3. 適用范圍 承接集團在開發(fā)的住宅項目的施工圖設計單位，在住宅施工圖設計中宜參考本指導書，預防設計常見問題，統(tǒng)一設計做法、提高住宅設計質(zhì)量。 4. 內(nèi)容說明 本指導書以建筑設計的專業(yè)劃分章節(jié)，各專業(yè)設計人員可參考本專業(yè)章節(jié)的內(nèi)容進行設計。 各公司可針對具體項目增添工程作法要求。 本指導書中所列尺寸，未標明單位的按毫米計，標明單位的以所標單位為準。 5. 解釋權(quán) 本指導書的解釋權(quán)屬置業(yè)集團有限公司設計管理部。 51 目 錄 第一部分：住宅設計統(tǒng)一技術要求 ■ 建筑專業(yè) ■ 結(jié)構(gòu)專業(yè) ■ 電氣專業(yè) ■ 給排水、暖通專業(yè) 第二部分：建筑專業(yè)圖紙深度要求 第三部分：重點部位營造作法 第一部分 住宅設計統(tǒng)一技術要求 建筑專業(yè) 一、總平面設計 1. 消防 總圖中應做好消防車道及消防車登高面設計，注意人車分流 ；當消防車道下面為地下室時，結(jié)構(gòu)應考慮消防車總重 300KN 荷載 2. 附屬用房 管理用房應設在在小區(qū)顯著位置（如入口附近）。 垃圾站應設在住宅（區(qū)）的下風向和較隱蔽處設置，其面積不宜小于 6 ㎡ ，與住宅距離不宜小于 10m，外部與道路相連；垃圾站地面及內(nèi)壁宜貼光滑、宜清潔材料，并配置給排水設施。 二、單元戶型設計 1. 單元戶型基本設計要求 層高：采用分體空調(diào)的普通樓盤層高宜為 ，檔次較高的可為 ；若采用中央空調(diào)不宜小于 。 起居廳開間不宜小于 （凈寬）， 深寬比不宜大于 2；應減少開向起居廳的門洞，布置家具的墻面直線長度不應小于 3m；無陽臺的起居廳宜設計寬度大于 的低窗臺觀景凸窗。 廳房的地面對于中高檔物業(yè)可以考慮地面隔音做法，主臥室的隔墻如果有條件也可以采用隔音墻。 2. 廚房 櫥柜布置應遵循洗、切、炒的流線，并需考慮煤氣管的走向，盡量減少煤氣管的戶內(nèi)長度，以間距 800、單排布置為宜。爐灶應避開窗口設置；櫥柜進深宜 550，長度在 2021－ 3000 之間，吊柜進深 350，凈高不小于 500；廚房應考慮微波爐、消毒柜的 52 位置，并設相應的插座；電器 插座應避免靠近水盆、灶具。 冰箱位寬度不小于 650，若考慮美式大冰箱尺寸應為 800；注意冰箱門的開啟方便及冰箱散熱。高檔物業(yè)可以結(jié)合櫥柜做暗藏式冰箱位。 如洗衣機設在廚房，預留機位應不小于 600x600 并與櫥柜結(jié)合考慮；應設防止溢流和干涸的專用排水地漏地漏，地漏位于洗衣機出水口一側(cè)，離櫥柜距離不小于 200。 廚房吊柜設置時應注意避免擋窗。 吊頂下皮應高于窗洞上皮 50。 廚房應設排煙道；中高檔廚房應結(jié)合煙道設計管道井。（排煙道尺寸表詳見 “二 .單元戶型設計 ――9. 油煙機 ” ）為便于迅速排除油煙和異味，普通廚房外窗或外墻宜設換氣扇；高檔住宅廚房設吸頂式換氣扇。 廚房樓面結(jié)構(gòu)板未降板時應設 50 高門檻。 4. 衛(wèi)生間 當兩戶衛(wèi)生間位于凹槽相對布置時，窗應錯位布置避免通視；衛(wèi)生間窗宜采用磨砂玻璃。 應考慮坐便器等潔具上下水噪音對臥室的影響，不宜沿臥室墻面布置。 主人衛(wèi)生間臺面寬度宜 560－ 600，長度不小于 900，高度 850；坐便器凈寬宜為 900，最小凈寬不小于 850；淋浴間凈寬宜為 1000，最小凈寬不小于 900；淋浴開關距地 1000－ 1200，淋浴 噴頭由距地 1680－ 1880 上下推拉桿固定；地漏位于淋浴頭下部居中，并距墻 400；浴缸尺寸宜采用 7501550，檔次較高時可考慮增加浴缸平臺尺寸。 衛(wèi)生間排氣扇宜為為吸頂式 ,吊頂下皮應高于窗洞上皮 50。 衛(wèi)生間下沉式設計；樓面應為抗?jié)B混凝土，給水管管材宜采用新型管材，水平溢流管應接至排水立管。 大戶型主衛(wèi)生間宜洗、浴分間設，潔具設施要與戶型檔次相匹配；應設管道井；衛(wèi)生間的上下水立管不得在室內(nèi)露明。 暗廁應設計通風道，其位置應避免靠近給水管及設在門后。 成品排風道選用表 層數(shù) 尺 寸 ≤6 360200 或 380240 或 430290 7－ 9 500300 或 550350 10－ 30 600300 或 650350 注： “主－次－主 ”變壓式風道，且防止串味應采用單雙層分別排風系統(tǒng)。 2．高層排風道排風口應有防火止回閥，加工廠應隨風道統(tǒng)一供應。 衛(wèi)生間內(nèi)不設熱水器，如設獨立式壁掛爐應安置在廚房陽臺上，距地不小于 53 900，掛在可承重的實墻上，梁或墻上預留 Ф120 洞口。 衛(wèi)生間的地漏及排水坡度情況需在詳圖中表達清楚。 衛(wèi)生間內(nèi)避免有梁穿過 , 有梁穿過時應注意衛(wèi)生器具樓面留孔與梁的關系；注意給水管、排水管、煤氣管不發(fā)生沖突，立管不遮擋排氣洞口、不影響開窗。 衛(wèi)生間的下層為臥室或餐廳等部位時，結(jié)構(gòu)應降低樓板標高，衛(wèi)生器具排水方式為側(cè)排，防水等級宜升高。 洗手臺面下設儲物柜時，注意地漏與儲物柜之間關系。 衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)宜降板 50－ 100；未降板的衛(wèi)生間應設 50 高門檻。 5. 陽臺及露臺 非封閉陽臺地面應比室內(nèi)最少低 50，如有困難以及頂層露臺的門應設門檻；北方廚房的服務陽臺應為封閉陽臺，并做 保溫處理。 陽臺充分考慮晾衣遮雨設計，標明地漏并表示排水坡度。 開敞陽臺所有墻面 ﹑ 天花涂料部分為外墻涂料。 當洗衣機位于陽臺時，洗衣污水不應直接排到雨水管內(nèi)，應設防止溢流和干涸專用排水地漏；陽臺欄板要考慮洗衣機位的擺放避免鏤空；當洗衣機置于窗下時，窗臺高度不宜小于 1200，以保證窗的開啟和給水管的設置。 陽臺欄桿自建筑完成面計算高 1100,陽臺欄板下部應設 100 高邊梁；陽臺欄桿嚴禁橫向設計，防止幼兒攀爬，減少安全隱患。 觀景陽臺寬度不宜小于 1500，其它陽臺不宜小于 1200；進深大于 1500 的陽臺挑梁要設計成梯形，避免挑梁高度過大影響室內(nèi)采光。 陽臺排水禁止散排應設地漏，地漏的位置建筑專業(yè)要結(jié)合雨水管，宜靠近外墻、陽臺角端設置，不宜設在門口；陽臺地面應向地漏找坡。 陽臺門不宜采用門聯(lián)窗；考慮室內(nèi)鑲地板的高度，陽臺門下門框高度不應小于50，避免使室內(nèi)完成面高于門框，影響美觀且不防水；北方地區(qū)開敞陽臺門窗應為保溫門窗。 出露臺處可考慮反梁處理，通過調(diào)整屋面找坡，減少出露臺處的高差，若露臺底層功能容許，可考慮降板處理；花池需考慮底板與平臺完成面的高差， 并需有防水和排水處理。 高層陽臺使用玻璃欄板時應充分考慮安全性，玻璃厚度不小于 10 厚。北方地區(qū)高層住宅宜采用實體欄板。 6. 門 入戶門應在滿足防火規(guī)范的前提下，滿足隔音、防盜、防塵要求，寬度 1000x2100（普通） 1200x2300（中高檔，子母門 ,可根據(jù)不同的檔次設計不同的門洞高度，必要時門洞可高至 2400），位于門洞外樘；臥室門 900x2100，位于門洞中樘；廚房門 800x2100，位于門洞內(nèi)樘；衛(wèi)生間門 750x2100，位于門洞外樘。 54 廚衛(wèi)門下方宜設 250450 通 風百頁；無百頁者，門下空隙不應小于 25；傭人房門 800x2100，位于門洞中樘；門碰距地 100。 門垛尺寸 100－ 150 為宜，不應小于 50 ,且做構(gòu)造柱加固。 7. 窗 凸窗窗臺高宜 400－ 450，進深 500。 距地 900 高以下應為固定窗扇，且全落地窗應設 900 高窗護欄（窗外為陽臺或平臺時不受此限制）。 廳臥窗上皮距樓地面高度宜為 2300 或以上；廚衛(wèi)考慮設備污水管不穿洞（走梁下），可降低到 2200。 相同類型房間窗洞口尺寸宜盡量統(tǒng)一，主臥室采用（轉(zhuǎn)角）凸窗，窗 洞口寬2100~2400，次臥室窗洞口寬不小于 1500。 窗型設計時不應僅考慮外觀整體形象，還應考慮室內(nèi)通風 ,開啟扇面積不小于房間地板面積的 1/20 且廚房不得小于 ㎡ ；凸窗不應采用較特殊、拼接過多的窗型。 位于轉(zhuǎn)角處的窗（陽臺門）應避免視線干擾。 8. 空調(diào)位 空調(diào)室外機位應考慮便于安裝及維修的可能性，靠近窗洞口設置，盡量避免設在山墻面且旁邊未設窗，不便于空調(diào)機的安裝?？照{(diào)室外機位應考慮窗的開啟方向?？照{(diào)位設在凹槽內(nèi)時需考慮對窗槽內(nèi)的影響，距離過近而對吹的兩室外機需相互 錯位；空調(diào)外機不宜設置在封閉陽臺內(nèi)。 空調(diào)室外機安裝可采用相臨凸窗間放置、梁下挑板放置、陽臺或平層挑板放置等幾種方式，根據(jù)立面效果決定。同一位置安裝兩臺空調(diào)室外機時，在平面相同位置不同標高處分別挑板安裝。 空調(diào)室外機安放在上人平臺上時，應避免對人的活動產(chǎn)生不良影響。空調(diào)位均做裝飾處理，空調(diào)位周邊設鋁合金百葉進行裝飾，并設有活動扇以便于安裝。 空調(diào)室外機位 1000x550（雙機平行擺放時為 1800）（凈空），柜機的室外機位1100x550，下皮距地 1700（雙機 1000）。 采用分體式空調(diào)，空調(diào)室內(nèi)機應于室內(nèi)家具一起布置并表示，空調(diào)室內(nèi)機的位置應妥善考慮，出風口不應直接對向床頭；空調(diào)洞要靠近空調(diào)插座并在同一方位。 空調(diào)冷媒管穿外墻的洞口為 Ф70（雙機時為 Ф100），洞口內(nèi)外做 PVC 套管，管中心距地 2200，向外傾斜 10176。，并盡量減少內(nèi)外墻面暴露較長段空調(diào)管。 空調(diào)冷凝水管預埋，避免直接插入雨水管中，通常每層留三通，距地 1800；三通口留于室