【導(dǎo)讀】隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大和投資形式的多樣化，對物業(yè)經(jīng)營管理的需求與日俱增。物業(yè)的業(yè)主或投資者。希望通過物業(yè)經(jīng)營管理，不僅使其物業(yè)在運(yùn)行使用過程中能夠保值，而且實(shí)現(xiàn)增值。這就要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物。業(yè)運(yùn)行管理服務(wù)，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展。企業(yè)資產(chǎn)中房地產(chǎn)資產(chǎn)通常占相當(dāng)大的比重，其管理質(zhì)量的好壞，有著至關(guān)重要的影響。產(chǎn)管理和物業(yè)管理師在企業(yè)經(jīng)營決策中扮演著越來越重要的角色。命周期的綜合性管理服務(wù)。我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類。損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應(yīng)；相對于乙級寫字樓，丙級寫字樓的租金。別甲級和乙級寫字樓就比較困難。5萬人，年?duì)I業(yè)額在3000～10000萬元人民幣之間。業(yè)額在3000萬元人民幣以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維

　　

【正文】 資機(jī)會可能會得到 30％的投資收益，但也有可能連 10％也得不到，因?yàn)槠渫?資有較大的風(fēng)險；而對于前者來說，他可以保證得到 15％的投資收益，但其幾乎放棄了得到 30％投資收益的可能性。 2．根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向 雖然風(fēng)險客觀存在，但與項(xiàng)目相關(guān)的個別風(fēng)險，對于不同的開發(fā)商，其控制和管理此類風(fēng)險的能力是有很大差異的。風(fēng)險水平高的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對于管理水平和專業(yè)化程度高的開發(fā)企業(yè)來說，其風(fēng)險水平就沒有那么高。 高檔精裝修住宅，其利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，但由于存在多潛在的風(fēng)險，因此只有少量有專業(yè)管理能力的開發(fā)商敢于涉足。不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)也有很大差異，萬科專 注于住宅尤其是城郊結(jié)合部地區(qū)住宅的開發(fā)，并非萬科不愿意去獲取寫字樓開發(fā)的利益，只是在寫字樓市場上萬科不具備高于其競爭對手的能力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要向?qū)I(yè)化發(fā)展，房地產(chǎn)市場上幾乎不存在萬能的開發(fā)商。 3．根據(jù)風(fēng)險周期變化特點(diǎn)把握投資時機(jī) 風(fēng)險尤其是系統(tǒng)性的市場風(fēng)險的變化是有規(guī)律的，這種規(guī)律就是房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)或周期波動規(guī)律。根據(jù)不同市場區(qū)域、不同物業(yè)類型的市場風(fēng)險狀態(tài)及其發(fā)展變化規(guī)律，就可以判斷不同房地產(chǎn)子市場在周期波動中所處的階段。又由于房地產(chǎn)開發(fā)是為了滿足預(yù)期未來的市場需求而非當(dāng)前需求，這就為開發(fā)商 適時選擇進(jìn)入和推出市場的時機(jī)提供了條件。 應(yīng)該指出的是，利用房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律進(jìn)行反周期操作，即低潮時買土地、潮時賣產(chǎn)品，是許多開發(fā)商希望達(dá)到的境界。然而，能真正做到反周期操作的開發(fā)商，還只是少數(shù)。因?yàn)榉粗芷诓僮魇怯袟l件的，它要求開發(fā)商在市場不景氣時，仍然保持較強(qiáng)的開發(fā)投資能力。 區(qū)位的含義 第二節(jié)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇 一、區(qū)位的含義 房地產(chǎn)投資的三要素是?區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位?。這充分說明了在房地產(chǎn)投資中，區(qū)位選擇的特殊重要性。 房地產(chǎn)投資中?區(qū)位?的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資 場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。 對區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。例如前述的宗地，就位于北京市 CBD范圍內(nèi)，為高檔辦公、酒店、國外駐京機(jī)構(gòu)和大使館集中的地區(qū)，該地區(qū)就業(yè)人口以中高級白領(lǐng)階層為主，收入水平和支付能力較高，各種消費(fèi)需求的晶位代表著時代的潮流。某一具體區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了該區(qū)位附近的市場需求和消費(fèi)特征。 房地產(chǎn)投資者對區(qū)位的把握還須利用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光。雖然某一宗地的地理位置不可能變化，但隨著 16 宏 觀社會經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，城市中各區(qū)位的相對重要性也會不斷地發(fā)生變化。例如，上海浦東原來是上海人?寧要浦西一張床、不要浦東一套房?的地區(qū)，但隨著浦東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施、就業(yè)環(huán)境等發(fā)生了很大的變化，逐漸變成為上海人向往的地區(qū)；北京市前門商業(yè)區(qū)原是北京市三大中心商業(yè)區(qū)之一，但隨著北京市城市建設(shè)的發(fā)展，交通等市政條件優(yōu)良的新中心商業(yè)區(qū)陸續(xù)建成，前門商業(yè)區(qū)逐漸失去了對投資者和消費(fèi)者尤其是中高檔消費(fèi)者的吸引力。因此，房地產(chǎn)投資者要關(guān)注城市或地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃及城市規(guī)劃，用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光，來認(rèn)識和把 握房地產(chǎn)投資中的?區(qū)位?。 二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求 (一 )居住物業(yè) 居住項(xiàng)目主要為人們工作勞動之余提供一個安靜舒適的生活休息空間，此類項(xiàng)目的投資區(qū)位選擇時要考慮的主要因素包括： 1． 市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。市政公用設(shè)施主要為居民的生活居住提供水、電、燃?xì)獾?，公建配套設(shè)施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、康體設(shè)施等。 2．公共交通便捷程度。從我國目前的居民家庭結(jié)構(gòu)來分析，大多數(shù)屬于工薪階層，私人汽車還只是剛剛進(jìn)入少數(shù)家庭，對方便快捷的公共交通系統(tǒng)的依賴程度非常 大，因此居住項(xiàng)目區(qū)位選擇時應(yīng)認(rèn)真考慮公共交通系統(tǒng)的完備程度。 3．環(huán)境因素。隨著城市居民生活水平的提高，對居住環(huán)境提出了越來越高的要求。山、水、綠地、陽光、清新的空氣、無噪聲污染等，都是居民選擇安居，進(jìn)而也是房地產(chǎn)商在選擇居住項(xiàng)目區(qū)位時要慎重考慮的因素。 4．居民人口與收入。居住項(xiàng)目的市場前景受附近地區(qū)人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭收入水平、人口流動性、當(dāng)前居住狀況等方面的影響。居住項(xiàng)目投資如果選擇在人口素質(zhì)高、支付能力強(qiáng)的地區(qū)進(jìn)行，就意味著提高了成功的可能性。 (二 )寫字樓物業(yè) 影響寫字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇的特 殊因素包括： 1． 與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。商業(yè)辦公也存在著聚集效應(yīng)，同樣位于城市中心商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目，則其未來的使用者就可以方便地同位于相同區(qū)域的客戶開展業(yè)務(wù)。因此，與另外商業(yè)設(shè)施接近的程度，決定了寫字樓項(xiàng)目對未來使用者的吸引力。 2．周圍土地利用情況和環(huán)境。如果寫字樓項(xiàng)目所處的位置，周圍有很多工業(yè)建筑、環(huán)境惡劣，就會大大降低該寫字樓的吸引力。寫字樓的區(qū)位還可能由于其鄰近政府、大型公司或金融機(jī)構(gòu)的辦公大樓而增加對租戶的吸引力。 3．易接近性。寫字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇還應(yīng)重視其易接近性。大型寫字樓建筑往往能容納成 千上萬的人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進(jìn)出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的檔次。寫字樓建筑周圍如有多種交通方式可供選擇 (公共汽車、地鐵、高速公路等 )能極大地方便在寫字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會影響到寫字樓的易接近性。一般來說，中心商務(wù)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商務(wù)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。 (三 )零售商業(yè)物業(yè) 零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項(xiàng)目的主要消費(fèi)者的分布范圍。商業(yè) 輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。 商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的 60％～ 75％都來自該區(qū)域次要區(qū)域是距離項(xiàng)目所處地點(diǎn) 5～ 15kin的區(qū)域 (對市級購物中心而言 )，項(xiàng)目營業(yè)額的 15％～ 20％來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn) 15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的 5％～ 15％。 (四 )工業(yè)物業(yè) 工業(yè)項(xiàng)目場地的選擇時須考慮的特殊因素包括：當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材 料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。 17 第 5講課件講義 第 5講講義 現(xiàn)金流量 第三章：房地產(chǎn)投資分析技術(shù) 內(nèi)容提要： 投資分析的基本概念 現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算 設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價指標(biāo) 某出租公寓項(xiàng)目投資分析案例 考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應(yīng)考人員對資金的時間價值、復(fù)利計(jì)算公式、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析方法和房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價指標(biāo)的熟悉程度以及運(yùn)用復(fù)利系數(shù)、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析方法和房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價方法，解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理實(shí)踐問題的能力和知識水平。 考試的基本要求： 掌握：現(xiàn)金流量、資金的時間價值、單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息的計(jì)算方法、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析方法 熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法、資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用、投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)計(jì)算方法 了解：名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別、房地產(chǎn)投資動態(tài)盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法 第一節(jié)投資分析的基本概念 一、現(xiàn)金流量 房地產(chǎn)投資活動可以從實(shí)物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進(jìn)行考察。從實(shí)物形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表 現(xiàn)為投資者利用所購置的房地產(chǎn)，通過物業(yè)管理活動，最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空間。從貨幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入。 對于一個特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式 (包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式 )體現(xiàn)的資金流出或資金流人。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時期各時點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流人叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流人系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn) 金流人。現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人之差稱為凈現(xiàn)金流量。 對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等。 房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。 現(xiàn)金流量圖 二、現(xiàn)金流量圖 把某一項(xiàng)投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向 (收入或支出 )、數(shù)額和發(fā)生時點(diǎn)都不 盡相同。為了正確地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果評價，有必要借助現(xiàn)金流量圖來進(jìn)行分析?，F(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時期內(nèi)資金運(yùn)動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪人一個時間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流人、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。 繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是： 1．以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上? o?點(diǎn)通常表示當(dāng)前時點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動的時間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時刻。時點(diǎn)? 1?表示第 1個計(jì)息周期的期末，同時又是 第 2個計(jì)息周期的開始，以此類推，如圖 3— 1所示。 18 2．如果現(xiàn)金流出或流人不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個簡化假設(shè)，能夠滿足投資分析工作的需要。 3．為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資 P作為上一周期期末，即第 0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第 0周期的由來。 4．相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點(diǎn)的現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭 頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量 (圖 3— 2)。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。 房地產(chǎn)置業(yè)投資 三、房地產(chǎn)置業(yè)投資 廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資，所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指投資者在投資活動中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。 房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)購置投資和流動資 金投入兩部分。房地產(chǎn)購置投資是指用于購置房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，該投資在物業(yè)投入出租經(jīng)營后，隨著固定資產(chǎn)在使用過程中的磨損和貶值，其價值逐漸以折舊的形式計(jì)人出租經(jīng)營成本，并通過出租經(jīng)營收入以貨幣形式回到投資者手中。流動資金則是指投資者在物業(yè)開始出租經(jīng)營前有限墊付、在出租經(jīng)營后用于購買原材料、燃料動力、備品備件，支付工資和其他費(fèi)用的周轉(zhuǎn)資金。流動資金在每個生產(chǎn)經(jīng)營周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個項(xiàng)目壽命周期內(nèi)始終被占用，直到項(xiàng)目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產(chǎn)與流通，以貨幣資金形式被收回。 房地產(chǎn)置 業(yè)投資的現(xiàn)金流量 四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量 (一 )現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語 在房地產(chǎn)投資分析中，人們通常使用特定的專業(yè)術(shù)語來描述與現(xiàn)金流相關(guān)的各種類型的收入和費(fèi)用，這些術(shù)語包括： 1．潛在毛租金收入 物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。一旦建立起這個潛在毛租金收人水平，該數(shù)字就在每個月的報(bào)告中保持相對穩(wěn)定。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租 客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。 2．空置和收租損失 實(shí)際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。在物業(yè)收入的現(xiàn)金流中，空置和收租損失從潛在毛租金收人中扣除后，就能得到某一報(bào)告期 (通常為一個月 )實(shí)際的租金收入。欠繳的租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失一般分開記錄，當(dāng)欠繳的租金最終獲得支付時，仍可以計(jì)人收入項(xiàng)目下，只有最終不予支付的租金才是實(shí)際的租金損失。 3．其他收入 物業(yè)中設(shè)置的自動售貨機(jī)、投幣電話等獲得 的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計(jì)劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項(xiàng)目上。 4．有效毛收入 從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入一空置和收租損失十其他收入。 5．運(yùn)營費(fèi)用 19 收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本 (建筑物及相關(guān)場地的維護(hù)、維修費(fèi) )、為租客提供服務(wù)的費(fèi)用 (公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔 、保安等 )，保險費(fèi)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營費(fèi)用的范疇。 6．凈運(yùn)營收益 從有效毛收人中扣除運(yùn)營費(fèi)用