【正文】 與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。 (4)需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數(shù)十億元人民幣，即使令投資者只支付 30％的資本金用作前期投資或首期付款，也超出了許多投資者的能力。這些缺點(diǎn)突出表現(xiàn)在： (1)流動性差。 (5)提高投資者的資信等級。包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和抵押貸 款公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。 (2)能夠得到稅收方面的好處。 第 4講課件講義 第 4講講義 房地產(chǎn)投資的利弊 四、房地產(chǎn)投資的利弊 1．房地產(chǎn)投資之利 (1)相對較高的收益水平。 (七 )相互影響性 相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響 。政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價(jià)值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的 影響，土地不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。因此，房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到周圍環(huán)境的影響。主要做法是：銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司 (SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個集合內(nèi)貸款的期限、 計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。新興國家和地區(qū)，如泰國、韓國、馬來西亞、中國香港等，也開始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn) 間接投資工具。 按 資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。 房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。 間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。 房地產(chǎn)投資的形式 二、房地產(chǎn)投資的形式 房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。 第一節(jié)：房地產(chǎn)投資 一、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。因此，大多數(shù)建議都會要求投保方對物業(yè)可能產(chǎn)生的損失進(jìn)行全額保險(xiǎn)。這需要事先與保險(xiǎn)公司簽訂合約，每年繳納一定的保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)公司會按照合同內(nèi)容為必要的修繕或者重置提供支持。 (五 )設(shè)施設(shè)備管理 設(shè)施設(shè)備管理問題是物業(yè)管理中的一個新問題，其邊界并不確定，不同的物業(yè)項(xiàng)目、不同的使用者都有不盡相同的設(shè)施設(shè)備管理問題。對于其他物業(yè)有重要影響的維護(hù)費(fèi)用問題在商業(yè)物業(yè)上體現(xiàn)并不明顯。 對于工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的 維修和維護(hù)。 (四 )未來維修和維護(hù) 在計(jì)劃進(jìn)行新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候，經(jīng)常忽視物業(yè)管理師的參與。此時(shí)雙方就會通過溝通來確定一個讓大家都感覺可以接受的解決方式，業(yè)主會盡可能地將這些修繕責(zé)任托付給租戶承擔(dān)。這些費(fèi)用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例計(jì)算。因此很多租約都會要求租戶能夠提前支付這筆款項(xiàng)。還有一種方式是以收益為基數(shù)，按照一定比例提取公共成本，但這種方法也同樣存在一定的問題。例如在一個購物中心中的某個店鋪，其支付的租金將覆蓋很多種服務(wù)，公共服務(wù)項(xiàng)目在其支出中所占的比例和其他租戶相比可能會有所不同。業(yè)主會要求租戶按期繳納相應(yīng)的費(fèi)用，然后再匯總進(jìn) 行專項(xiàng)支出。一旦租約停止，可能全部的租金收人都不夠進(jìn)行這項(xiàng)維修或者更新工作。 (2)租戶要各自支付保險(xiǎn)費(fèi)，但不必向業(yè)主另外支付一筆用來補(bǔ)償業(yè)主為整體物業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)庇護(hù)的費(fèi)用，即租戶可能會從業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)組合中獲得降低風(fēng)險(xiǎn)等方面的益處，但他們不必為此而專門付費(fèi)。但是以下四種情況除外： (1)物業(yè)有多個租戶，每個租戶提供一定比例 的租金，作為整體物業(yè)的開支來源。 (3)租戶可能對物 業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時(shí)為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性帶來的意外成本。 (二 )現(xiàn)金流和成本管理 支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，支出的幾個重要方面：日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收。如果土地的面積比較大，特別是上面有建筑物或者其他東西存在時(shí)，往往需要特別的監(jiān)護(hù)和合適的管理，這同時(shí)也增加了成本和費(fèi)用。 例如，有一宗在已開發(fā)物業(yè)旁邊的一小塊土地，它本身可能適合進(jìn)行某種開發(fā)，但可能因?yàn)榕潘到y(tǒng)或者其他某項(xiàng)關(guān)鍵服務(wù)無法實(shí)現(xiàn)，也可能因?yàn)橐?guī)劃管理部門認(rèn)為它沒有達(dá)到開發(fā)要求的成熟度，這塊土地?zé)o法進(jìn)行實(shí)際的開發(fā)運(yùn)作。相比之下，擁有和管理物業(yè)則需要支出各種各樣的成本和費(fèi)用，這些支付不僅數(shù)額較大，而且是維持物業(yè)正常使用和保證其保值升值不可缺少的組成部分。 在合適的選擇下，整體風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該盡可能低。這個原則獲 得了廣泛的認(rèn)可，并且被歸納為一句話：?不要把雞蛋放在同一個籃子里。 (五 )進(jìn)行資產(chǎn)組合 資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應(yīng)當(dāng)把一些合適的持有物進(jìn)行分散，從而有效地抵消一部分風(fēng)險(xiǎn)。在低成本的計(jì)算機(jī)硬件和功能強(qiáng)大，操作簡單的計(jì)算機(jī)軟件問世后，數(shù)據(jù)搜集、分類、存儲和重新獲得信息的工作變得比較容易了。 (三 )構(gòu)建信息基礎(chǔ) 提出一個建議和制定一個策略的首要前提是有足夠的信息可用。 目前在英國，已有至少八九種主流的監(jiān)控工具，盡管這些監(jiān)控工具有不同的誤差和特點(diǎn)，但在市場表現(xiàn)和評估信息的基礎(chǔ)上，都可以用來對物業(yè)資產(chǎn)的資本增長率、租金變化和收益變動等績效指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)測。 與此同時(shí)，投資者還需要有應(yīng)對機(jī)遇的愿望和能力，因?yàn)檫@些機(jī)會總是發(fā)生在最不可能發(fā)生和最不方便操作的時(shí)候。 物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作 三、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作 (一 )確定戰(zhàn)略 大多數(shù)投資者對金融市場有較為深刻的理解，但對那些缺乏實(shí)際物業(yè)投資經(jīng)驗(yàn) 的投資者來說，需要了解投資股票和直接物業(yè)投資的差異。 房地產(chǎn)組合投資 管理公司則以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)／回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ)，來詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。更確切地說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。 在這里，物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機(jī)構(gòu)投資者來促使這三個目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。 3．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時(shí)管理多宗物業(yè)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。管理型和綜合型物業(yè)管理企業(yè)，也能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)。 2．專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) 專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，由于物業(yè)管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建筑設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、建筑維護(hù)與維修、環(huán)境綠化、停車場具有很強(qiáng)的專業(yè)性，設(shè)立專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)，既能提高管理效率 和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益。 物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在。 此外，物業(yè)管理企業(yè)的管理工作，還要與基金管理公司的投資策略、現(xiàn) 金流量管理、財(cái)務(wù)計(jì)劃等進(jìn)行有效的配合。 例如，在新加坡嘉德置地集團(tuán)發(fā)起的嘉茂房地產(chǎn)投資信托基金 (嘉茂 REITs)的組織結(jié)構(gòu)中 (圖 1— 1)，為了使該房地產(chǎn)投資信托 基金計(jì)劃下的物業(yè)投資項(xiàng)目獲得有效的專業(yè)管理，由嘉德置地集團(tuán)全資控股的嘉茂信托基金管理公司負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理，將物業(yè)管理工作委托給同樣為嘉德置地公司全資控股的嘉德置地零售管理公司。而旅游度假村則以康體、休閑、娛樂功能為主，餐飲、住宿功能為輔，只提供基本的商務(wù)服務(wù)。 2．地理位置不同。以新加坡最大的房地產(chǎn)商嘉德置地為例，酒店和出租公寓的經(jīng)營管理與房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融服務(wù)并列為其三大主營業(yè)務(wù)。 2．公寓 公寓 (Apartment)是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。從建筑形態(tài)上，別墅建筑應(yīng)獨(dú)立，豪華舒適，層數(shù)較少，并帶有一定規(guī)模的院落。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年?duì)I業(yè)額等差異較大。 5．鄰里服務(wù)性商店 這些商店的建筑規(guī)模一般在 3000m2 以下，且以 500～ 1000m2 建筑面積者居多，服務(wù)人口在 1 萬人以下，年 營業(yè)額在 3000 萬元人民幣以下。 3．地區(qū)購物商場 地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在 1～ 3萬平方米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務(wù)人口 10—30萬人，年?duì)I業(yè)額在 1～ 5億元人民幣之間。 因此，區(qū)域購物中心不是各類商家簡單的集合，而是一個高效運(yùn)作的統(tǒng)一體。零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型： 1．區(qū)域購物中心 區(qū)域購物中心 (ShoppingMall，有譯為?摩爾? )是指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。人們很容易區(qū)別甲級寫字樓和丙級寫字樓，但如果要區(qū)別甲級和乙級寫字樓就比較困難。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括 24 小時(shí)的維護(hù)、維修及保安服務(wù)。政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但在其使用和公共性方面，與一般寫字樓有所區(qū)別。寫字摟、零售商業(yè)等收益性物業(yè)完全可 以像一個一般的工商企業(yè)那樣，通過物業(yè)經(jīng)營管理活動，為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報(bào)。 企業(yè)資產(chǎn)中房地產(chǎn)資產(chǎn)通常占相當(dāng)大的比重，其管理質(zhì)量的好壞，有著至關(guān)重要的影響。 1 第 1講課件講義 第 1講講義 物業(yè)經(jīng)營管理 第一章物業(yè)經(jīng)營管理概述 一、內(nèi)容提要： 物業(yè)經(jīng)營管理的概念 物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容 二、考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)經(jīng)營管理及其管理對象和工作內(nèi)容等知識的熟悉程度。這就要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù)，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值管理方向拓展。 物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶 (又稱租客、承租人 )使用，可獲得經(jīng)常性租金 收益 . 寫字樓 寫字樓是為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分 (如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等 )構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型。 1．甲級寫字樓 具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān) 建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。 寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。 零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑 規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。此外，還設(shè)置各類特色店以吸引國內(nèi)、國際游客，能滿足各種顧客層次的一站式購物消費(fèi)和一站式享受 (文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光 )的需求。按所服務(wù)的對象不同，市級購物中心也有高檔和中檔之分。居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類購物中心的次要租戶。如專為旅游者提供購物服務(wù)的旅游用品商店、精品店商場、物美價(jià)廉的直銷店或倉儲商店、有較大價(jià)格折扣的換季名牌商品店等。從環(huán)境上看，別墅與城市或者大規(guī)模的居民聚居點(diǎn)具有一定的距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。而國外的住宅 (House)與別墅 (Villa)是截然分開的，住宅的概念屬于柴米油鹽醬醋茶的現(xiàn)實(shí)生活，而別墅的概念則屬于浪漫生活。 (五 )酒店和休閑娛樂設(shè)施 酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供人住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。酒店的服務(wù)對象主要是商務(wù)和觀光客人，而旅游度假村的服務(wù)對象則是以休閑、娛樂、保健為目的的度假旅游者、培訓(xùn)人員或會議客人。酒店的服務(wù)以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主，康體、娛樂功能為輔。 第 2講課件講義 第 2講講義 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo) 三、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo) 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿Α? 在房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)下，承擔(dān)物業(yè)管理工作的物業(yè)管理企業(yè)，通常要承擔(dān)如下責(zé)任： 1．策劃租戶的組合及物色潛在 租戶； 2．制訂及落實(shí)租務(wù)策略； 3．執(zhí)行租務(wù)條件； 4．確保所管理的物業(yè)遵守國家法規(guī)； 5．履行租務(wù)管理工作