【正文】 1 第 1講課件講義 第 1講講義 物業(yè)經(jīng)營管理 第一章物業(yè)經(jīng)營管理概述 一、內(nèi)容提要： 物業(yè)經(jīng)營管理的概念 物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容 二、考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應考人員對物業(yè)經(jīng)營管理及其管理對象和工作內(nèi)容等知識的熟悉程度。 考試的基本要求： 掌握：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵，收益性物業(yè)的類型及特點，物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系 熟悉：物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容 了解：物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系 第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的概念 隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴大 和投資形式的多樣化，對物業(yè)經(jīng)營管理的需求與日俱增。物業(yè)的業(yè)主或投資者希望通過物業(yè)經(jīng)營管理，不僅使其物業(yè)在運行使用過程中能夠保值，而且實現(xiàn)增值。這就要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展。 企業(yè)資產(chǎn)中房地產(chǎn)資產(chǎn)通常占相當大的比重，其管理質(zhì)量的好壞，有著至關(guān)重要的影響。因此，企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和物業(yè)管理師在企業(yè)經(jīng)營決策中扮演著越來越重要的角色。 一、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵 物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理 (PropertyManagement)、設(shè)施管理 (FacilitiesManagement)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 (RealEstateAssetsManagement)、房地產(chǎn)組合投資管理(RealEstatePortfolioManagement)的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。 物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。寫字摟、零售商業(yè)等收益性物業(yè)完全可 以像一個一般的工商企業(yè)那樣，通過物業(yè)經(jīng)營管理活動，為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報。 由物業(yè)經(jīng)營管理的概念可以看出，物業(yè)經(jīng)營管理不是一個特定的專業(yè)領(lǐng)域，而是由物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理隨著市場需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果。 物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象 二、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象 物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶 (又稱租客、承租人 )使用，可獲得經(jīng)常性租金 收益 . 寫字樓 寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分 (如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等 )構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型。政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但在其使用和公共性方面，與一般寫字樓有所區(qū)別。 我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標準，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計裝修狀況和收益能力等進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。 1．甲級寫字樓 具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān) 建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務，包括 24 小時的維護、維修及保安服務。 2．乙級寫字樓 具有良好的地理位置，建筑物實物狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進的 (有功能陳舊因素影響 )，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。 3．丙級寫字樓 物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的實物磨 2 損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應；相對于 乙級寫字樓，丙級寫字樓的租金雖然較低，但仍能保持一個合理的出租率。 寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們很容易區(qū)別甲級寫字樓和丙級寫字樓，但如果要區(qū)別甲級和乙級寫字樓就比較困難。對寫字樓分類一般要考慮如下 12 個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。 (二 )零售商業(yè)物業(yè) 零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。 零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑 規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型： 1．區(qū)域購物中心 區(qū)域購物中心 (ShoppingMall，有譯為?摩爾? )是指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。其建筑面積在 10 萬平方米以上，有效商業(yè)服務半徑可達到 200km，由專業(yè)購物中心管理集團開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度高 ,行業(yè)多、店鋪多、功能多。區(qū)域購物中心定位于家庭式消費，通過設(shè)置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及 青年游樂設(shè)施、文化廣場、餐飲，以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客，再輔以針對各類消費者之需的各類專業(yè)店。此外，還設(shè)置各類特色店以吸引國內(nèi)、國際游客，能滿足各種顧客層次的一站式購物消費和一站式享受 (文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務、旅游觀光 )的需求。 因此，區(qū)域購物中心不是各類商家簡單的集合，而是一個高效運作的統(tǒng)一體。 2．市級購物中心 市級購物中心的建筑規(guī)模一般在 3萬 m2以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務人口在 30萬人以上，年營業(yè)額在 5億元人民幣以上。在市級購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨 公司為主要租戶；男女時裝店、家用電氣設(shè)備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶進人中心經(jīng)營；銀行分支機構(gòu)、餐飲店、影劇院、汽車服務中心等，也常常成為這些市級購物中心的租戶。按所服務的對象不同，市級購物中心也有高檔和中檔之分。 3．地區(qū)購物商場 地區(qū)購物商場的建筑規(guī)模一般在 1～ 3萬平方米之間，商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一部分為主，服務人口 10—30萬人，年營業(yè)額在 1～ 5億元人民幣之間。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、 禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等常常是這類商場的次要租戶。 4．居住區(qū)商場 居住區(qū)商場的建筑規(guī)模一般在 3000～ 10000m2之間，商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務人口 1～5 萬人，年營業(yè)額在 3000～ 10000萬元人民幣之間。居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類購物中心的次要租戶。 5．鄰里服務性商店 這些商店的建筑規(guī)模一般在 3000m2 以下，且以 500～ 1000m2 建筑面積者居多，服務人口在 1 萬人以下，年 營業(yè)額在 3000 萬元人民幣以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營者通常是這些商店的租戶。 6．特色商店 特色商店的特色主要表現(xiàn)在其所經(jīng)營的商品或服務的特殊性，以及經(jīng)營方式的靈活性。如專為旅游者提供購物服務的旅游用品商店、精品店商場、物美價廉的直銷店或倉儲商店、有較大價格折扣的換季名牌商品店等。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務半徑、服務人口、年營業(yè)額等差異較大。 除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法，人們還常從另一個角度來區(qū)分，即不管商場的規(guī)模多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種 存在形式，一是只經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。 (三 )出租型別墅或公寓 1．別墅 別墅 (Villa)是指在風景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。從環(huán)境上看，別墅與城市或者大規(guī)模的居民聚居點具有一定的距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。從建筑形態(tài)上，別墅建筑應獨立，豪華舒適，層數(shù)較少，并帶有一定規(guī)模的院落。 3 中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達國家有很大的不同，通常把獨立式住宅、聯(lián)排住宅、低密度復合住宅等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅，出現(xiàn)了獨棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅，甚至?空中別墅?等概念。實 際上除獨立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。而國外的住宅 (House)與別墅 (Villa)是截然分開的，住宅的概念屬于柴米油鹽醬醋茶的現(xiàn)實生活，而別墅的概念則屬于浪漫生活。 2．公寓 公寓 (Apartment)是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。具體類型包括：復式公寓 (一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上 )、花園公寓 (公寓建筑中底層能通向后院或花園的住宅 )和單間公寓 (由單獨的多功能房間、廚房或小廚房及一間浴室組成的公寓住宅 )。 (四 )工業(yè)物業(yè) 工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn) 活動提供人住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房 (又稱工業(yè)寫字樓 )等。 (五 )酒店和休閑娛樂設(shè)施 酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們的商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供人住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。以新加坡最大的房地產(chǎn)商嘉德置地為例，酒店和出租公寓的經(jīng)營管理與房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)金融服務并列為其三大主營業(yè)務。雖然酒店和休閑娛樂設(shè)施同屬于一個大類，但在軟硬件設(shè)置和運營管理模式方面各有特色。酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在： 1．服務對象不同。酒店的服務對象主要是商務和觀光客人，而旅游度假村的服務對象則是以休閑、娛樂、保健為目的的度假旅游者、培訓人員或會議客人。 2．地理位置不同。酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村則大多位于濱海、山地、湖泊、溫泉等自然風景秀麗的度假勝地。 3．服務內(nèi)容不同。酒店的服務以住宿、餐飲和商務功能為主，康體、娛樂功能為輔。而旅游度假村則以康體、休閑、娛樂功能為主，餐飲、住宿功能為輔，只提供基本的商務服務。 4．建筑設(shè)計和裝潢風格不同。酒店追求的星級標準的豪華氣派、富麗堂皇，強調(diào)與都市風 格相匹配，而旅游度假村的設(shè)計大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風格，強調(diào)與大自然融為一體，追求淳樸簡潔、清新淡雅、就地取材。 第 2講課件講義 第 2講講義 物業(yè)經(jīng)營管理服務的目標 三、物業(yè)經(jīng)營管理服務的目標 物業(yè)經(jīng)營管理服務的目標，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α? 例如，在新加坡嘉德置地集團發(fā)起的嘉茂房地產(chǎn)投資信托基金 (嘉茂 REITs)的組織結(jié)構(gòu)中 (圖 1— 1)，為了使該房地產(chǎn)投資信托 基金計劃下的物業(yè)投資項目獲得有效的專業(yè)管理，由嘉德置地集團全資控股的嘉茂信托基金管理公司負責基金管理和資產(chǎn)管理，將物業(yè)管理工作委托給同樣為嘉德置地公司全資控股的嘉德置地零售管理公司。因此，就嘉德置地集團而言，其承擔的物業(yè)經(jīng)營管理工作，同時覆蓋了資產(chǎn)管理和物業(yè)管理兩個層次的管理工作。而且僅就其物業(yè)管理而言，因為增加了商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營績效的考核指標，使其管理職能向經(jīng)營管理的方向有了很大的拓展。 在房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)下，承擔物業(yè)管理工作的物業(yè)管理企業(yè)，通常要承擔如下責任： 1．策劃租戶的組合及物色潛在 租戶； 2．制訂及落實租務策略； 3．執(zhí)行租務條件； 4．確保所管理的物業(yè)遵守國家法規(guī)； 5．履行租務管理工作，例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂設(shè)施，就出租、退租、租金調(diào)整、終止租約及續(xù)訂租約與租戶磋商； 6．進行租務評估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、追收欠租及收回物業(yè)； 7．執(zhí)行例行的管理服務，包括保安監(jiān)控、防火設(shè)施、通信系統(tǒng)及緊急事故管理； 4 8．制訂及落實有關(guān)樓宇管理、維修及改善的政策及計劃； 9．提出更新改造建議及監(jiān)察有關(guān)活動。 此外，物業(yè)管理企業(yè)的管理工作，還要與基金管理公司的投資策略、現(xiàn) 金流量管理、財務計劃等進行有效的配合。 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè) 四、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè) 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復合型企業(yè)。也有少量房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)，通過向下延伸，發(fā)展成綜合的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)。實踐中，大量的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)還是以物業(yè)管理企業(yè)的名義出現(xiàn)，但其管理能力已經(jīng)大大突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理的范疇。 物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在。作為公司，一般應具有以下五個特征：①依照有關(guān)法律進行登記注冊；②由兩個以上股東共同出資經(jīng)營；③以營利為目的；④具 有法人資格；⑤是經(jīng)濟組織。 物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。 1．管理型物業(yè)管理企業(yè) 管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關(guān)系管理等。 2．專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) 專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，由于物業(yè)管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建筑設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)、建筑維護與維修、環(huán)境綠化、停車場具有很強的專業(yè)性，設(shè)立專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)，既能提高管理效率 和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益。 3．綜合型物業(yè)管理企業(yè) 綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。綜合型物業(yè)管理企業(yè)一般在公司總