【導讀】要的誤會和糾紛。強對相關業(yè)務知識的學習掌握。的先決條件），這勢必就會影響到我們對您和其他方面的服務質量。后的建筑面積收取物業(yè)管理費。業(yè)主的一些有償服務，價格見物業(yè)服務中心的掛牌公示。財務知識，即使是專業(yè)財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作?；鹩糜谧≌灿貌课弧⒐灿迷O施設備保修期滿后的大修、更新、改造。金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度財務預算，經業(yè)主委員會審定后實施。經業(yè)主委員會決定，按業(yè)主擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。對農行房屋是在簽定合同時交納，對其他業(yè)主是在交房時交納。商品住宅專項維修資金由房管局代為管理。收費標準最終以有線電視收費部門公布的最新收費標準為準。值，以免自動停水停電。業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；物業(yè)公司辦公費用；

　　

【正文】 ，且經過閉水試驗，防水效果良好。但在裝修期間，衛(wèi)生間地面及墻面工藝一般采用瓷磚，會剔鑿地面，影響防水層，故建議業(yè)主在裝修后要求裝修商重做防水。 ● 陽臺、窗戶是否可以安裝防盜網？ 答：不可以。根據國家 2020 年實行的《住宅室內裝飾裝 修管理辦法》第二章第六條第二款之相關規(guī)定，改變住宅外立面之裝修行為須經過城市規(guī)劃行政主管部門批準，因此，陽臺、窗戶等安裝防盜網需要經過城市規(guī)劃行政主管部門批準，另外，私家花園、露臺搭建玻璃篷、花架改變小區(qū)原有設計規(guī)劃，因此，也需要經過審批。為保障業(yè)戶家居安全，小區(qū)公共區(qū)域會配備智能化安全防范系統(tǒng)及有保安人員提供二十四小區(qū)值班及定時定點巡邏，住戶家居亦可考慮選裝家居防盜系統(tǒng)加強防盜功能。 ● 業(yè)主可以對排煙道進行改造處理嗎？ 答：不可以改造。 四、安全保衛(wèi)類： ● 業(yè)戶家中被竊或在社區(qū)內受到歹徒侵犯， 物業(yè)公司已收取保安費，物業(yè)公司要如何處理？ 答：物業(yè)公司物業(yè)費包含了保安費，就會嚴格遵照文件對服務內容和服務標準的要求進行工作。當發(fā)生案件時業(yè)戶應保護案發(fā)現(xiàn)場并盡快通知物業(yè)公司，物業(yè)將會協(xié)助保護現(xiàn)場及配合公安機關調查取證。物業(yè)公司有相應的工作制度，如果保安人員沒有按要求進行巡視及盤查工作，物業(yè)公司將會承擔相應的責任。如各項記錄及監(jiān)控顯示保安工作按要求進行了，物業(yè)公司就已盡到了責任。出于對業(yè)主安全負責，盡可能提高保衛(wèi)服務工作標準的考慮，歡迎業(yè)戶來人、來電或來函與我們共同討論保衛(wèi)工作方案，以便最大限度的發(fā)揮現(xiàn) 有資源的能量，提供優(yōu)質的保衛(wèi)服務。建議業(yè)戶仍要正常買保險，以便發(fā)生問題時盡可能減少損失。 ● 裝修期間如何控制人員出入？ 答：裝修工人憑證件出入，裝修工人和裝修車輛從專門通道出入。 ● 小區(qū)有何措施保護住戶安全？ 答：首先，在硬件方面設立防范措施，包括圍墻設紅外線防越系統(tǒng)，小區(qū)大門安裝門禁系統(tǒng)，樓層門安裝門禁及對講系統(tǒng)；小區(qū)主出入口通道、停車場、室外部分區(qū)域等均安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)連接物業(yè)保安監(jiān)控中心，地下車庫安裝停車場職能管理系統(tǒng)。 其次，在非技術防范層面，設專職保安人員 24 小時值班、巡邏，在重 點部位重點監(jiān)控；物業(yè)公司會有完善的應急措施，并有針對性地采取安全防范措施，人防、技術防范有效結合。 ● 陽臺如何防盜？業(yè)主是否可以自行安裝防護欄？ 答：不可。小區(qū)內禁止安裝防盜網，第一影響房屋外觀、第二封閉消防通道。按《物業(yè)管理條例》和《消防法》均不允許。而我們小區(qū)安全防范措施是非常 完善的： 1）對講系統(tǒng)：小區(qū)大門，各單元門及住戶門設置（戶內）訪客對講機，確保安全私密的居住品質。 2）可視監(jiān)控系統(tǒng)：小區(qū)大門，各單元門，各電梯轎箱，各地下車庫及主要道路上設置攝像機全天候值勤監(jiān)控，為業(yè)主生活筑起嚴密的 安全防線。 3）周界報警系統(tǒng)：小區(qū)周界設主動式紅外線報警探頭，在小區(qū)安保中心實行 24 小時監(jiān)控制，筑起業(yè)主安全防衛(wèi)的第一道防線。 5）巡更系統(tǒng)：采用電子巡更方式，安管中心進行全天候管理。 除以上安防系統(tǒng)外，我小區(qū)安管員 24 小時巡邏執(zhí)勤，以確保安全無事故發(fā)生。 ● 怎樣防止小商小販進入？ 答：大門門崗保安會對進入小區(qū)的所有非業(yè)主進行詢問。通過后方可進入小區(qū)。 ● 出現(xiàn)緊急情況，物業(yè)可以破門而入嗎？ 答：出現(xiàn)緊急情況，必須采取緊急避險措施時，緊急避險行為由于其保護的利益大于其造成的傷害，具有正義合理 性。因此我國《民法通則》對此行為予以認可?！吨腥A人民共和國民法通則》第 129 條規(guī)定：“因緊急避險造成他人損失的，如果險情是因自然原因引起，行為人采取的措施又無不當，則行為人不承擔民事責任。受害人 要求補償?shù)?，可以責令受益人適當補償。”物業(yè)管理者在進行如下物業(yè)管理活動時，對業(yè)主造成的財產損失可不承擔民事賠償責任： 為救助人命造成的必要財產損失； 為避免業(yè)主財產受損或可能受損的必要財產損失； 為抓捕違法犯罪分子，制止不法侵害行為而造成的必要財產損失。 ● 門禁系統(tǒng)的安全性能如何？ 答：已安裝的門禁系 統(tǒng)是成熟產品，有著很好產品質量和安全性，當您遇到門禁系統(tǒng)發(fā)生故障時可聯(lián)系物業(yè)客服部解決。（詳見住宅使用說明書及產品合格證）； ● 交樓時安防系統(tǒng)未投入使用，如何給業(yè)主安全保證？ 答：針對這種情況，物業(yè)公司設置封閉區(qū)域，在有關的區(qū)域已經增派了 24 小時的安保值勤崗位，以保證各位業(yè)主的人身和財產安全?？梢晫χv、安防系統(tǒng)竣工后會開始正式啟用。 ● 怎樣保證住戶的安全？有什么安防設施？物業(yè)提供怎樣的安防服務標準？ 答：智能化住宅保安系統(tǒng)具有較高的自動化技術水平及完善的功能，安全性、可靠性高。每個住戶單元的防盜 、防災報警裝置通過網絡系統(tǒng)與管理中心的監(jiān)控計算機連接起來，實現(xiàn)不問斷監(jiān)控。一般來說，安防報警包括：門禁系統(tǒng)、紅外門磁報警、火災報警、煤氣泄漏報警、緊急求助、閉路電視監(jiān)控、周邊防越報警、對講防盜門系統(tǒng)等。物業(yè)提供 24 小時巡查，人防與技防相結合。正常情況下，如接到緊急求助，保安人員會在 5 分鐘內電話或通過可視對講機和業(yè)戶確認， 15 分鐘內趕到現(xiàn)場，時間可能會盡量提前。 五、針對特殊條款的問題解答 ● 業(yè)主若不簽《臨時管理規(guī)約》承諾書將如何處理？ 答：應耐心向業(yè)主解釋，本公約明確了業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)公司在三方權 利與義務，具有法律效力。是業(yè)主在辦理入伙手續(xù)中必須簽定的，這也是政府有關部門規(guī)定的。 六、 入伙 ● 收樓時業(yè)主需要帶的證件以及費用？ 答：收樓時業(yè)主需要帶的證件：居民身份證、戶口本、如是委托他人需要委托書、照片，及交費發(fā)票。 費用：預交一年物業(yè)管理服務費、水電周轉金、有線、網絡、燃氣等的初裝或開通費等。具體情況會在開發(fā)商寄出的《收樓通知書》里詳細說明。 ● 業(yè)主未帶身份證原件 答： 詢問其是否攜帶其它證件，護照、回鄉(xiāng)證、駕駛執(zhí)照、暫住證均可作為有效身份證件。 如均未帶應向其解釋無法辦理入 伙手續(xù)，指引其向收樓現(xiàn)場咨詢人員咨詢。 ● 入伙業(yè)主未帶《入伙通知書》（或稱未收到《入伙通知書》） 答：請業(yè)主出示《房地產買賣合同（預售）》的原件（按揭貸款的應核對《個人住房擔?！吹盅?、保證〉借款合同》原件），并核對入伙業(yè)主名單。 . 名單上有房號，但未帶合同原件的，請業(yè)主出具身份證明確認無誤的可繼續(xù)辦理手續(xù)。 3）具備入伙資格業(yè)主的但名單上沒有的，向業(yè)主簡要說明，并通知現(xiàn)場協(xié)調人員陪同業(yè)主到銷售部查詢。銷售確認的應現(xiàn)場開具《入伙通知書》，可繼續(xù)辦理入伙手續(xù)。 ● 業(yè)主委托他人代辦入伙手續(xù) 答 ：應出具：業(yè)主授權委托書（須公證）、業(yè)主身份證件及代辦人身份證件原件（種類同1），同時核對授權委托書與合同原件上的簽名。 ● 業(yè)主委托他人代辦入伙手續(xù)，而無授權委托書 答：無業(yè)主授權委托書，不能代辦入伙手續(xù)，向代辦人委婉解釋說明。 ● 授權委托書未進行公證 答：向代辦人聲明應進行公證，核對授權委托書與合同原件上的簽名筆跡無誤后可繼續(xù)辦理。 ● 業(yè)主為未成年人的 答：應由其法定監(jiān)護人代為辦理，并需要出具《戶口簿》證明其法定監(jiān)護人關系，及代辦人身份證件原件（身份證件種類同 3）。 ● 如業(yè)主詢問“為什么 要簽訂《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》？” 答：根據國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定“為維護全體業(yè)主的共同利益，避免個別業(yè)主的行為侵害其他業(yè)主的合法利益，同時明確物業(yè)管理服務內容和標準?！? ● 如業(yè)主詢問“《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》有何區(qū)別？” 答：《臨時管理規(guī)約》規(guī)范全體業(yè)主公共行為，《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》明確物業(yè)服務內容和服務標準。 ● 如業(yè)主詢問“《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》以何為依據？有效期到什么時候？” 答：“《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》 都是依照國家建設部示范文本制定的?！? “臨時管理規(guī)約有效期： 15%以上的業(yè)主簽字生效，至業(yè)主大會成立后修訂新的臨時管理規(guī)約。” “《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》有效期：自房屋出售之日起至成立業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽定新的《物業(yè)管理合同》生效時止。 ● 如業(yè)主提出“是否可不簽《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》？” 答：要求業(yè)主簽訂，并根據第 1 項說明作用及對業(yè)主有益之處。說明“物業(yè)管理條例第2 25 條及銷售合同有約定”，并聲明公約和協(xié)議生效的條件。 ● 如業(yè)主提出“是否可先驗房再簽約？” 答：“為 了提高入伙效率，把簽約手續(xù)放在驗樓手續(xù)之前”。 “簽約之后驗樓發(fā)現(xiàn)問題，我們會記錄并及時進行整改直至符合交房標準，而不會因為業(yè)主已經簽約就不去整改”。 如業(yè)主仍堅持，可請現(xiàn)場咨詢人員處理。 ● 如業(yè)主提出“是否可先驗房再交費？” 答：“為了提高入伙效率，把收費手續(xù)放在驗樓手續(xù)之前”。 “交費之后驗樓發(fā)現(xiàn)問題，我們會及時進行整改直至符合交房標準，而不會因為業(yè)主已經交費就不去整改”。 如業(yè)主仍堅持，可請現(xiàn)場咨詢人員處理。 ● 業(yè)主辦理收樓手續(xù)時未帶現(xiàn)金 答：“由于我們現(xiàn)場辦理收樓無法辦理銀聯(lián)刷卡，所以只 能繳現(xiàn)金，請您諒解?！? “您可以先到附近銀行取款，回來后直接到我這里辦理交費手續(xù)?！? 將該業(yè)主的《入伙工作》單獨存放在一邊，并告知接待人員處理。 主堅持，可請現(xiàn)場咨詢人員處理。 ● 如業(yè)主詢問“是否可不辦理銀行托收管理費手續(xù) ?” 答：“如果考慮您今后交費的便利性，建議最好辦理銀行托收。”業(yè)主堅持不辦理的，可以同意不辦理。 ● 如業(yè)主詢問“收取的管理費標準是否已辦理物價局備案報批手續(xù)？” 答：“我們已根據相關規(guī)定實施相關報備手續(xù)?！? ● 業(yè)主詢問整改問題何時可以完成？ 答：“為最快完成整改，我 們專人跟進整改問題，最遲在第二天上午把問題交到施工單位，施工單位根據收樓先后順序進行整改。但集中入伙期內可能會在同一時間匯集較多問題，所以整改需要一定的時間，我們將一個星期內答復。” ● 業(yè)主詢問二期施工是否會對正常生活造成干擾 ? 答：“二期施工現(xiàn)場會與一期隔離封閉管理，二期小區(qū)施工在明年三月份基本可以結束，這個期間內業(yè)主大多在進行裝修，業(yè)主入住后，我們會和施工單位嚴格控制施工噪音?！? ● 業(yè)主詢問“整改小區(qū)如使用水 /電 ,如何結算費用 ?” 答：“整改結束和業(yè)主驗收時我們會再核驗一次水、電表，今后計收 水電費會依照第二次水電表度量開始計算?！? ● 業(yè)主詢問“業(yè)主資料如何管理 ,是否會泄露 ?” 答：“物業(yè)公司已制定嚴格的制度和工作紀律，業(yè)主資料由專人保管，如查明是物管人員泄露業(yè)主資料，將進行處罰甚至予以辭退?！?