【導(dǎo)讀】誠(chéng)摯的感謝您們，給予我們這樣一次能充分展示自身實(shí)力的機(jī)會(huì)。我們深信，在銀川市忠心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司各位領(lǐng)導(dǎo)的支持和關(guān)。心下，“諾美物業(yè)”和“浙江商城”結(jié)合，一定能在更大程度上提高樓盤(pán)品質(zhì)，在此，我們鄭重承諾：秉承諾美“為您想得更多，讓您住得更好”企業(yè)理念，推行“幫助客戶，就是幫助自己”的全員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。倡導(dǎo)“管理嚴(yán)謹(jǐn)化、服務(wù)優(yōu)。獨(dú)具項(xiàng)目特色、合理收費(fèi)取向”為核心的物業(yè)管理品牌風(fēng)格。促進(jìn)銷售、保證建設(shè)質(zhì)量和方便物業(yè)管理等方面的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)建議。恭請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)在百忙之中細(xì)閱。本公司要求銀川忠心房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目經(jīng)理收到本企劃書(shū)。物業(yè)管理合作單位時(shí)使用。方公開(kāi)本企劃書(shū)內(nèi)容。否則，我公司將保留因此對(duì)我方名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能。造成損失的索賠權(quán)。管理服務(wù)效率，降低管理成本，創(chuàng)造盈利的空間。劃業(yè)務(wù)為一體的，具有獨(dú)立法人資格的綜合性大型物業(yè)管理企業(yè)。

　　

【正文】 序號(hào) 崗 位 數(shù)量 薪資標(biāo)準(zhǔn) 備 注 客戶服務(wù) 主管兼采購(gòu) 1 人 1500 客戶服務(wù) 主 管 客戶協(xié)調(diào) 接待 采購(gòu) 收銀 庫(kù)管 接待兼收銀 1 人 800 合 計(jì) 2 人 2300 工程組 性質(zhì)與任務(wù) ? 工程組是保證浙江商城正常運(yùn)行的專業(yè)技能部門(mén)，負(fù)責(zé)房屋建筑主體及共用設(shè)施設(shè)備的管理。 管理架構(gòu) 人員配置 序號(hào) 崗 位 數(shù)量 薪資標(biāo)準(zhǔn) 備 注 工程監(jiān)理兼水暖 1 人 1500 機(jī)電維修工 1 人 800 合 計(jì) 2 人 2300 保安隊(duì) 性質(zhì)與任務(wù) ? 保安隊(duì)是維護(hù)浙江商城正常生活、居住秩序的重要職能部門(mén)，負(fù)責(zé)治安管理、消防管理、道路與交通管理和突發(fā)事件處理。 管理架構(gòu) ? 人員配置 工程監(jiān)理 萬(wàn)能工 水電工 維修工 保安隊(duì)長(zhǎng) 固定值班崗 巡邏一組 守車(chē)員 序號(hào) 崗 位 數(shù)量 薪資標(biāo)準(zhǔn) 備 注 保安隊(duì)長(zhǎng) 1 人 1500 元 /月 固定值班崗 5 人 600 元 /月 白 1 中 1 夜 1 巡邏一組 3 人 600 元 /月 白 1 中 1 夜 1 守車(chē) 員 2 人 500 元 /月 白 1 中 1 保安頂休人員 2 人 600 元 /月 人均 4天計(jì)算 兼職領(lǐng)班 1 人 200 元 /月 由巡邏兼顧 合 計(jì) 13 人 6900 環(huán)境 隊(duì) 性質(zhì)與任務(wù) ? 環(huán)境部是浙江商城物業(yè)管理處服務(wù)工作的主要職能部門(mén)，負(fù)責(zé)浙江商城環(huán)境衛(wèi)生管理和綠化管理。 管理架構(gòu) 人員配置 序號(hào) 崗 位 數(shù)量 薪資標(biāo)準(zhǔn) 備 注 環(huán)境隊(duì)長(zhǎng) 1 人 1500 道路保潔 5 人 400 東環(huán)路、東街 總坪沿保潔 5 人 400 1F商城內(nèi)庭步行街 1F 以上商城保潔 8 人 400 所有公共區(qū)域、垃圾清運(yùn) 小區(qū)綠化 1 人 450 機(jī)動(dòng)、頂休人員 3 人 450 人均 4 天計(jì)算 兼職領(lǐng)班 1 人 200 保潔綠化 兼顧 合 計(jì) 23 人 10700 環(huán)境隊(duì)長(zhǎng) 總坪保潔 道路保潔 鋪沿保潔 綠化 第五章 后勤保障策劃 管理溝通 監(jiān)察 ? 諾美物業(yè)將非常重視總部監(jiān)察及支援工作，將委派工程、物業(yè)、人事、財(cái)務(wù)、 營(yíng)銷等各類有經(jīng)驗(yàn)的管理層人員組成專家團(tuán)，定期前往現(xiàn)場(chǎng)巡視、檢查、指導(dǎo)并參加管理例會(huì)，及時(shí)指出物業(yè)管理中的不足和缺陷，提出合理方案和改善意見(jiàn)，主要工作包括： 定期物業(yè)管理例會(huì) 定期工程、清潔、安保、綠化巡視檢查 定期文化建設(shè)巡視指導(dǎo) 定期 ISO9001 內(nèi)部審核 定期安全衛(wèi)生、紀(jì)律作風(fēng)、質(zhì)量品控審核 定期財(cái)務(wù)預(yù)算審計(jì) 定期優(yōu)秀物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)自查 定期工作進(jìn)度檢查 定期工作業(yè)績(jī)考核 定期專家團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)與發(fā)展商會(huì)議 匯報(bào) ? 諾美物業(yè)將強(qiáng)調(diào)定期向發(fā)展商匯報(bào)的重要性，每月我們向發(fā)展商提供財(cái)務(wù)、日常運(yùn)作等報(bào)告。 ? 管理處主任亦將在重要 事項(xiàng)和突發(fā)事件上隨時(shí)向發(fā)展商進(jìn)行匯報(bào)。 溝通 ? 諾美物業(yè)建議除了內(nèi)部進(jìn)行物業(yè)管理工作例會(huì)外，亦需要與發(fā)展商定期開(kāi)會(huì)溝通工作進(jìn)度及改進(jìn)事項(xiàng)。 管理培訓(xùn) 在入場(chǎng)前，先行聘用基本管理員工，安排訓(xùn)練課程、以便于最短時(shí)間內(nèi)，參與制訂物業(yè)管理制度。安排短期入職培訓(xùn)課程，令員工能充分認(rèn)識(shí)本身應(yīng)負(fù)的責(zé)任及工作范圍，同時(shí)灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識(shí)。培訓(xùn)課程包括但不限于以下內(nèi)容： 社區(qū)情況、發(fā)展商、諾美物業(yè)基本情況 企業(yè)文化、主要領(lǐng)導(dǎo)、對(duì)員工的期望 管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí) 相關(guān)法律法規(guī) 物業(yè)管理工作基本 知識(shí)和物業(yè)理念 各相關(guān)崗位應(yīng)知應(yīng)會(huì)技能培訓(xùn) 禮儀禮貌及風(fēng)俗習(xí)慣培訓(xùn) 必要的軍事培訓(xùn) 在短期培訓(xùn)課程后，安排各級(jí)員工進(jìn)入實(shí)地工作，令物業(yè)管理工作能夠全面開(kāi)展，為業(yè)主（住戶）及時(shí)提供高水準(zhǔn)服務(wù)。同時(shí)還亦可根據(jù)發(fā)展商的需要，安排高級(jí)管理層人員赴香港、沿海及諾美物業(yè)在管項(xiàng)目參觀及考察同等類型的物業(yè)，接受吸納先進(jìn)的管理方式及理念。 還將于入場(chǎng)后每 6 個(gè)月，安排重溫培訓(xùn)班，使員工服務(wù)素質(zhì)保持 諾美物業(yè)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。 目前，諾美物業(yè)依托“諾美培訓(xùn)學(xué)校”，并聯(lián)合沿海知名物管企業(yè)和權(quán)威專家聯(lián)合辦班，學(xué)校地址設(shè)在銀川市高新西區(qū)郫縣犀浦 鎮(zhèn)，占地 50畝，擁有先進(jìn)的硬件設(shè)備和優(yōu)秀的師資力量，可同時(shí)容納 500 人的教學(xué)和食宿。因此，對(duì)主要人員將安排到諾美培訓(xùn)學(xué)校進(jìn)行深造或直接從諾美培訓(xùn)學(xué)校培養(yǎng)的優(yōu)秀人員中挑選。 以上培訓(xùn)工作，發(fā)展商應(yīng)予以人力和財(cái)力等資源的全部投入，以確保物業(yè)從業(yè)人員良好素質(zhì)。 管理制度 ? 在對(duì)“浙江商城”實(shí)施管理后，諾美物業(yè)將根據(jù)實(shí)際情況并按照諾美 生活星級(jí)生活服務(wù)模式和 ISO9001 質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，度身定制各項(xiàng)管理制度和建立相應(yīng)規(guī)章、文件，以便管理處能有序地對(duì) “ 浙江 商城 ”進(jìn)行管理。訂立規(guī)章制度包括但不限于： 公開(kāi) 性文件 ? 業(yè)主公約 業(yè)主委員會(huì)章程 ? 客戶服務(wù)指南或住戶手冊(cè) 精神文明公約 ? 住宅公共設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 治安管理規(guī)定 ? 車(chē)輛進(jìn)出和停放管理規(guī)定 消防管理規(guī)定 ? 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 裝飾裝修管理規(guī)定 ? 營(yíng)業(yè)場(chǎng)所管理規(guī)定 文娛場(chǎng)所管理規(guī)定 ? 招牌、廣告及公共場(chǎng)地、墻壁、屋面管理規(guī)定 內(nèi)部管理制度 ? 人事管理制度 福利管理制度 ? 考勤管理制度 財(cái)務(wù)管理制度 ? 預(yù)算管理制度 獎(jiǎng)懲管理制度 ? 投訴管理制度 文件管理制度 ? 員工基本規(guī)范 通訊設(shè)備管理制度 ? 管理體系及重大事項(xiàng)決策管理制度 培訓(xùn)管理制度。 質(zhì)量手冊(cè)及程序文件 ? 質(zhì)量手冊(cè) 文件控制程序文件 ? 質(zhì)量記錄程序文件 管理評(píng)審程序文件 ? 人力資源程序文件 合同評(píng)審程序文件 ? 物業(yè)接管程序文件 服務(wù)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)程序文件 ? 采購(gòu)程序文件 入住管理程序文件 ? 內(nèi)部審核程序文件 不合格程序文件 ? 數(shù)據(jù)分析程序文件 糾正防措 施程序文件等。 工作手冊(cè) ? 各級(jí)崗位職責(zé)工作手冊(cè) 社區(qū)文化工作手冊(cè) ? 公共場(chǎng)地工作手冊(cè) 營(yíng)業(yè)文娛場(chǎng)所工作手冊(cè) ? 房屋整改工作手冊(cè) 空房管理工作手冊(cè) ? 住戶入住工作手冊(cè) 裝修管理工作手冊(cè) ? 住戶檔案管理工作手冊(cè) 便民服務(wù)實(shí)施工作手冊(cè) ? 費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、收取和追收欠款工作手冊(cè) ? 環(huán)衛(wèi)工作手冊(cè) /綠化工作手冊(cè) 報(bào)修工作 手冊(cè) ? 供配電設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè) 給排水設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè) ? 電梯設(shè)施設(shè)備工作手冊(cè) 庫(kù)房工作手冊(cè) ? 突發(fā)事件或異常情況處理工作手冊(cè) ? 勤務(wù)工作手冊(cè) 安全工作手冊(cè) ? 門(mén)衛(wèi)工作手冊(cè) 巡邏工作手冊(cè) ? ISO9001 認(rèn)證規(guī)劃 爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)優(yōu)秀規(guī)劃 維修基金 ? 維修基金是指用于“浙江商城”共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的購(gòu)置、更新與大、中修基金。這些費(fèi)用一旦需要支出，數(shù)額巨大，單靠日常管理收費(fèi)無(wú)法負(fù)擔(dān)，因此，有必要以基金的形式事先提取。 維修基金的收取 建設(shè)部、財(cái)政部（ 1998） 213 號(hào)文《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第五條規(guī)定：商品房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與銷售單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款 23%比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。 銀川市人民政府在 1998 年 5 月 15 日發(fā)布施行的《 銀川 市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》第三十二條規(guī)定住宅 小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按工程造價(jià)的 %和高層樓宇的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按工程造價(jià)的 %一次性提供維修養(yǎng)護(hù)基金。 維修基金的使用與管理 維修基金必須?？顚Ｓ茫荒苡糜谖飿I(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的購(gòu) 置、更新與大、中修。維修基金歸全體業(yè)主所有，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，委托物業(yè)管理公司實(shí)際操作使用。維修基金收繳后，應(yīng)專戶存入指定銀行，在需要使用時(shí)，由物業(yè)管理公司提出使用計(jì)劃和預(yù)算，報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，在使用過(guò)程中，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢查。 維修基金突出特點(diǎn)，就是數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用，因此應(yīng)在保證安全基礎(chǔ)上，爭(zhēng)取最大增值收益 ，如購(gòu)買(mǎi)國(guó)庫(kù)券、債券等，產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可彌補(bǔ)日常管理費(fèi)不足。 第六章 管理費(fèi)用分析 管理費(fèi)用分析 經(jīng)濟(jì)來(lái)源 定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 住宅維修基金 以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營(yíng)收入 發(fā)展商給予的支持 政府給予的政策扶持 主要支出 管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 綠化管理費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi) 保安費(fèi) 辦公費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 法定稅費(fèi) 物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi) 維修基金范圍應(yīng)支出費(fèi)用 物管月度成本支出核算 ? 根據(jù)初步測(cè)算，浙江商城的管理成本為： 元 /㎡ ，因?yàn)榫唧w的成本構(gòu)成是我公司商業(yè)機(jī)密，在雙方合作確定以后，我公司向貴公司呈報(bào)詳細(xì)的成本方案，由開(kāi)發(fā)商審定！ ? 物業(yè)管理費(fèi)用差額的補(bǔ)貼可由開(kāi)發(fā)商一次性補(bǔ)貼到位和根據(jù)我公司按項(xiàng)目成熟情況（物業(yè)管理收費(fèi)情況）報(bào)預(yù)算方案進(jìn)行補(bǔ)貼，期限為兩年。 ? 提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商解決事項(xiàng) 物業(yè)管理用房 ? 為便于諾美物業(yè)盡早進(jìn)入管理狀態(tài)，規(guī)范管理，于交房入伙前 2 個(gè)月提供管理用房 150 ㎡ ，并 無(wú)償裝修 具備辦公條件。辦公用房包括：客戶服務(wù)中心、商務(wù)中心、會(huì)議培訓(xùn)室、會(huì)客室、 經(jīng)理 辦公室、綜合辦公室、庫(kù)房、洗手間等。 門(mén)衛(wèi) 室 ? 在大門(mén)設(shè)門(mén)衛(wèi)室，含：收發(fā)室、監(jiān)控室、廁所等功能。 獎(jiǎng)勵(lì)措施 ? 在合作期間，項(xiàng)目通過(guò)市級(jí)以上達(dá)標(biāo)工作（含認(rèn)證），每項(xiàng)應(yīng)給予諾美物業(yè) 2 萬(wàn)元人民幣獎(jiǎng)勵(lì)金。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 18 層物業(yè)服務(wù)費(fèi) 元 /平方米 /月 914 層物業(yè)服務(wù)費(fèi) 元 /平方米 /月 1516 層物業(yè)服務(wù)費(fèi) 元 /平方米 /月 地面車(chē)場(chǎng)停車(chē)費(fèi) 120 元 /車(chē)位 /月 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用管理傭金 ? 由諾美物業(yè)編制工作計(jì)劃和 管理費(fèi)用預(yù)算（包括開(kāi)辦費(fèi)用），由發(fā)展商逐項(xiàng)審核批準(zhǔn)后按實(shí)例支，諾美物業(yè)按照發(fā)展商批準(zhǔn)的計(jì)劃和預(yù)算具體實(shí)施操作并按實(shí)際產(chǎn)生費(fèi)用總額 15%提取管理傭金（每季度結(jié)算支付一次）。