【導讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。“浦東新區(qū)市民中心”坐落于浦東新區(qū)合歡路2號,占地面積。西側(cè)入口處旁有地面機動車停車位10個和非機動車。辦事大廳與合歡路之間還設有一個面積近200平。我公司將以嶄新的服務理念帶入“浦東新區(qū)市民中心”，改善、為保證“浦東新區(qū)市民中心”管理品質(zhì)和物業(yè)管理的順利開展，貴。通過良好的物業(yè)管理使“浦東新區(qū)市民中心”保值、增值，真正為。執(zhí)行“上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)定”。OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系的三項認證。有效投訴處理率達到100％；場，急修項目24小時內(nèi)修復，其他項目48小時內(nèi)修復；各類設備完好率達98％，重要區(qū)域、重大活動期間照明電氣完好。電梯關人，接報后3分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理，并在接報后20分鐘內(nèi)。實行維修服務回訪制度，回訪率達到100％，無等級安全事故設。管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災責任事故；各項管理制度完善，各種規(guī)定、公約上墻公布；管理人員及服務人員上崗要佩帶標

　　

【正文】 機構(gòu)（電磁閥、風閥、轉(zhuǎn)換器等） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 45 （ 1） 動作正確可靠 （ 2） 機械部件清潔、無塵、無氧化。 ? 溫度、壓力、流量傳感器，數(shù)據(jù)信號正確，表面無塵、無氧化現(xiàn)象。 【電子會議系統(tǒng)】 ? 激光唱機， DVD視盤機，激光影碟機放映圖像、聲音清晰，各指示、按鈕、電位器正常有效。 ? 調(diào)音臺、調(diào)音器高、中、低音調(diào)節(jié)功能有效。 ? 錄音機錄制功能與效果良好。 ? 各類話筒試用音源效果良好。 ? 功放、均衡器，系統(tǒng)控制器音源放大、音量均衡，各種音響仿真效果良好。 ? 各機連接正確，接頭無氧化層，接觸良好。 ? 顯示，投影機圖像清晰。 ? 燈光系統(tǒng)工作正?？煽俊? 【防盜報 警系統(tǒng)】 ? 單線接警機報警功能可靠，準確，符合設計標準。 ? 報警控制主機（ VISAT120,PC58），泄漏電纜控制箱信號誤報率在設計范圍內(nèi)。 ? 聯(lián)動模塊及擴展板接線可靠，接點無氧化。 ? 電腦操作系統(tǒng)穩(wěn)定，數(shù)據(jù)完整，打印記錄清晰。 【節(jié)能降耗】 ? 各點控制正確，達到節(jié)能與舒適效果。 ? 數(shù)據(jù)記錄及時、完整，圖表要素勾勒清晰。 ? 光感數(shù)據(jù)符合季節(jié)特點，達到節(jié)能效果。 消防及報警系統(tǒng) 【消火栓泵】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 46 ? 消火泵 (流量、揚程等主要參數(shù) )符合出廠要求。 ? 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。 ? 消火 泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象。 ? 電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好。 電機絕緣值大于，接地電阻小于 4Ω 。 ? 水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。 ? 管道設備等無銹蝕、無滲漏。 【 消防接合器、 消火栓 管網(wǎng) 】 ? 消防接合器齊全、有效，無泄漏。安全閥、放水閥無水銹；閥門潤滑油、閥桿靈活自如。 ? 各層消火栓箱及附件 油漆、玻璃、標志、應完整：箱內(nèi)設備齊全、水槍、水帶完好無損，自救卷盤、水帶盤轉(zhuǎn)動自如。消火栓口無銹蝕、無滴漏、接口墊圈無老化、閥桿加潤滑劑，開啟自如 。 ? 啟動報警按鈕完好、性能可 靠。 ? 各層消火栓出水壓力符合要求。 ? 消防接合器齊全、有效，無泄漏。 ? 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。 ? 消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標記 ，閥門、排氣閥 、止回閥、排氣閥啟閉自如，無洋漏現(xiàn)象，末端試水裝置、壓力表等設施良好 。 【噴淋泵】 ? 噴淋泵 (流量、揚程等主要參數(shù) )符合出廠要求。 ? 管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。 ? 噴淋泵運行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。 ? 電氣控制和器件齊全、正?？煽?，性能完好。 ? 泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。 電機絕緣值大于 ，接地電阻小于 4Ω 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 47 ? 噴頭、管網(wǎng) 無銹蝕，無滲漏。 ? 管道內(nèi)水壓恒定，參數(shù)正確 。 【噴淋頭及管道】 ? 不同規(guī)格的噴頭不得相互代用。 ? 噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符。 ? 噴頭、管道無滲漏、銹蝕。 ? 管道內(nèi)水壓恒定，器件齊全、正確。 【消防送風排煙設備】 ? 各防火閥門自動、手動開閉靈活有效 ，機械開啟、關閉、手柄復位靈活，閥片到位，電磁閥通電吸合，動作正常無異響。 ? 各送風口完好、無堵塞、結(jié)灰。 ? 送、排風機 (風量、動壓等參數(shù) )符合出廠要求。 ? 送、排風機運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤滑良好。 ? 各風機控制器電氣元件齊全有效，性能可靠。 ? 風機設備接地保護、防護罩安全、有效。 【消防報警】 ? 消火栓泵運轉(zhuǎn)應與報警聯(lián)動。 ? 噴淋泵運轉(zhuǎn)應與報警聯(lián)動。 ? 水噴霧，氣體滅火裝置啟動與報警聯(lián)動 。 ? 報警裝置應可靠、正常，堵絕誤報。 ? 警鈴、警笛等裝置、聲響正常，閃光器頻率、亮度符合要求。 ? 氣體滅火裝置壓在正常范圍內(nèi)，各部件完好。 ? 天然氣管道接口無泄漏。 【煙、溫感監(jiān)視裝置】 ? 各煙、溫感探頭完好，感應正確。 ? 探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 48 ? 備用電源完好，切換迅速有效。 ? 各煤氣探頭完好，感應報警正確、可靠。 【消防聯(lián)動功能】 ? 聯(lián)動控制柜（盤）、面板按鈕，開關，指示信號，標志等良好。 ? 自 動功能符合設備的技術要求。 ? 聯(lián)動控制柜（盤）各繼電器等接點良好，動作可靠。 ? 系統(tǒng)網(wǎng)絡中的端子箱無水漬，掃除塵埃，接線標志清晰無脫落。 ? 系統(tǒng)誤報警分析：屬于設備上的原因調(diào)換設備的有關部件：屬于探測器的，測試調(diào)整，屬于環(huán)境干擾的，如現(xiàn)場濕度過大，粉塵等影響火災探測器正常工作的，則設法排除干擾存在。 【 消防 廣播 消防通訊 】 ? 廣播設備 (擴大機、話筒、卡座等 )齊全完好。 ? 廣播聲響效果符合原設計要求 。 ? 對講通話語音清楚 。 ? 消防通訊電話暢通良好 【其他消防設施】 ? 變配電室電腦機房自動氣體滅火系統(tǒng)設備完好、可靠。 ? 機房、 設備滅火器按規(guī)定應配備到位。 ? 車庫、倉庫應配備的滅火器材到位。 【資料】 ? 原始竣工資料。 ? 日常運行記錄。 ? 定期試驗記錄。 ? 操作運行管理制度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 49 設備檔案與運行報告 為規(guī)范、統(tǒng)一“ 浦東新區(qū)市民中心 ”設備的管理模式，使“ 浦東新區(qū)市民中心 ”的設備得到有序管理，從而體現(xiàn)我公司的管理特色，確保設備安全正常運行。 【適用范圍】 ? 電 氣 設備 變壓器、高低壓配電柜（箱）、計量柜（箱）、控制柜（箱）、雙電源切換柜（箱）等。 ? 給排水設備 生活泵、水過濾器、排污泵、污水處理設備、熱水爐、熱水循環(huán)泵等。 ? 消防設備 消火栓泵、噴淋泵、增壓泵、恒壓泵、濕式報警器、正壓送風機、消防排煙機、火災報警柜（箱）、消防聯(lián)動控制柜（箱）、消防監(jiān)控設備等。 ? 暖通設備 冷凍機、冷卻塔、電鍋爐、新風機組、空調(diào)機、循環(huán)泵、分體空調(diào)機、去濕機等。 ? 電梯 客梯、貨梯、消防梯、自動扶梯。 ? 弱電設備 安保監(jiān)控設備、車庫管理、門禁設備、應急報警設備、電子會議、電視收視設備、樓宇監(jiān)控控制設備。 【工作程序】 ? 按《設備臺帳編號說明》對每臺設備分別進行編號，并編制設備臺帳、填寫設備臺卡。 ? 設備重大故障，重要部位維修，中、大修，更換另配件應填寫設備臺卡中的 維修記錄。 ? 每臺設備的明顯處設置設備標識，標識按《設備標識內(nèi)容與要求》制作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 50 ? 設備管理要求設備臺帳、設備臺卡、設備標識的內(nèi)容相一致。 設備管理安全制度 【設備人員】 ? 登高作業(yè)（ 2 米以上）需二人以上操作，使用合格的勞防用品及保險帶，并確認扶梯牢固，梯腳防滑。 ? 上吊頂需有三人以上操作，一人擋扶梯。二人上吊頂，帶好充足電的遠射燈、對講機，戴好安全帽。 ? 登高作業(yè)時，衣物口袋內(nèi)勿放重物（如工具等），以免墜落傷人。 ? 檢查電氣設備時，應嚴格按低壓電氣操作規(guī)程執(zhí)行。 ? 作業(yè)完成后，必須清點所帶工具，切勿把工 具遺忘在設備內(nèi)。確保人生和設備安全。 ? 在施工場地作業(yè)時，應戴安全帽以防高空墜物傷人。 ? 使用電動工具時，需檢查接地線及絕緣保護。 ? 暗處作業(yè)時，如需照明，須使用 24V 行燈。 ? 使用砂輪機時，應確保有防護罩，嚴禁帶手套，切勿用力不均。 ? 使用鉆床時，須帶防護眼鏡，嚴禁帶手套。 ? 使用電焊機時，須持證上崗，開具動火證并有人監(jiān)督，備好滅火機，采取防火措施。 ? 在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前，應需二人以上嚴格檢查設備等器材的安全性能。在作業(yè)時，需有監(jiān)護人進行指導，應加強現(xiàn)場的通風和照明，以防有害、易燃、易爆等氣體傷害 人身安全，如有必要須戴防毒面具。作好應急搶救準備。 ? 在作污水處理設備轉(zhuǎn)換時，羅茨風機不能停止運行。 【特殊工作】 ? 電梯工安全守則 a. 任何電梯設備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作，應有經(jīng)考核合格持有操作證的電梯工擔任。 b. 維修保養(yǎng)時一般須切斷電源，以免觸電、卷入引繩輪等造成 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 51 人身傷亡和設備事故。 c. 因維修保養(yǎng)需停機時，需確認轎廂內(nèi)無乘客方可停機。 d. 在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時，行機、停機都必須揚聲，得到對方的回答后方可操作。 e. 在機頂作檢修、保養(yǎng)工作時，除判斷故障和調(diào)試需要外，禁行快車。 f. 下井坑作 業(yè)時，禁止關閉廳門，廳門口必須擺設告示牌，防止無關人員靠近。 g. 在井坑作業(yè)時，首先開亮井底燈，按下井底安全掣，必須佩戴安全帽。 h. 機房、井道、井坑因工作需要進行動火作業(yè)時，必須遵守大廈動火作業(yè)規(guī)定，指定專人監(jiān)視，事后清理火種，嚴防火災發(fā)生。 i. 維修保養(yǎng)結(jié)束時，必須認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品。 ? 電工安全守則 a. 任何電氣設備、裝置的拆裝、檢修、校驗等工作，應有經(jīng)考核合格持有操作證的電工擔任。 b. 任何電氣設備（包括停用電氣設備）未經(jīng)驗電前，一律應作為有電。 c. 在工作開始前應先檢查一切電工工具是否正常（如電筆先校驗完整有效， 使用工具絕緣良好），有破損及不完整的工具不可使用。 d. 嚴禁帶電作業(yè)。緊急情況須帶電作業(yè)時，應有監(jiān)護人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認安全方可進行。 e. 在檢修用電線路和設備時，必須停電進行。在斷開的開關閘柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的指示牌。 f. 電氣設備上的指示牌，非經(jīng)原工作人員或設備主任同意，任何人不得移動。 g. 變配電室的任何操作（包括停電、檢修、送電）一律必須憑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 52 工作票。 h. 操作高壓隔離開關必須穿戴絕緣手套，穿絕緣鞋及戴工作帽。 i. 自動空氣開關跳開或熔斷器熔斷時，應查明原因再進行恢復，必要時允許試送電一次。 j. 電流互感器不得斷路，電壓互感器不得短路。 k. 不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。 ? 電焊工安全守則 a. 必須持有合格的電焊操作證書。 b. 必須嚴格執(zhí)行“十不燒”原則。 c. 在工場間之外地區(qū)施工時，必須開具“動火證”。 d. 在工場間以外地區(qū)工作時，必須做到“看”、“嗅”、“聽”并配齊滅火裝置。 e. 上班時必須穿好絕緣鞋子及戴好工作帽和帆布手套。 f. 登高作業(yè)時，必須有牢固的保險帶并有人監(jiān)護，做好隔離裝置。 g. 嚴禁拆下焊機上所有的電氣設備。 h. 電焊機有良好的保護接地或接零。 i. 在陰暗潮濕、密封的容器工作時，必須有良好通 【設 備系統(tǒng)】 為確保各設備系統(tǒng)安全正常運行，通過培訓并將建立如下安全操作規(guī)程，規(guī)范設備運行操作。 ? 高、低壓供配電設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 發(fā)電機設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 空調(diào)設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 給排水設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 電梯設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 消防設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 ? 弱電設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 53 設備機房安全制度 【監(jiān)控中心安全管理制度】 ? 監(jiān)控中心由設備運行部負責 24 小時監(jiān)控，操作人員須經(jīng)培訓后方可上機操作