【導讀】組建接管驗收小組。由物業(yè)管理企業(yè)管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃。部有關人員參加。各部門應選派既精通業(yè)務，又責任心強的技術人員參加，并且一般要有。不同專業(yè)特長的工程技術人患參加。規(guī)模一般為5～8人。指定負責人,最好是由本項目的負責人擔任。收遺留問題統(tǒng)計表、接管驗收問題整改表等。的開展打下基礎。身機單位書面提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料。件的，應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。接管單位會同建設按照接管驗收的主要內(nèi)容及標準進行驗收。經(jīng)檢驗符合要求時，接管單位應在7日內(nèi)簽發(fā)驗收合格憑證，并應及時簽發(fā)接管文件。及現(xiàn)有價值；對在驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。房屋所有權的轉(zhuǎn)移登記?；蛳噜彿课莸膿p壞。及驗收規(guī)范中的有關規(guī)定。門的亮子均應裝設鐵柵欄。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采。部門檢驗合格簽證。大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。

　　

【正文】 、朝向、環(huán)境、采光等因素。 （ 3）體現(xiàn)供求關系的因素，如房屋所處位置（或地段）和環(huán)境等。 在確定租金基數(shù)和調(diào)劑因素后，就可以計算月租金額了，計算方法一般如下： 月租金額 =（租金基數(shù) 177。調(diào)劑因素） X計租面 積 +附屬房單位租金 X計租面積 +設備租金 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 房屋租賃管理的一般程序 房屋租賃實行登記備案制度 （ 1）房屋租賃合同當事人向房地產(chǎn)管理部門提出申請。房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后 30 日內(nèi)，到市＿縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請時，應提交有關資料，并填寫房地產(chǎn)租賃申請審批表。 （ 2）申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：房屋租賃申請書、書面房屋租賃合同、房屋所有權證書或證明其產(chǎn)權的其他有效證件，當事人各方的合法身份證明文件或其他合法資格證明，城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋的，還須提交其他共 有人同意出租的證明，出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。 （ 3）房屋租賃登記申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》?！斗课葑赓U證》是租賃行為合祛有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，《房屋租賃證》作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。 （ 4）出租人應當依法繳納房屋租賃登記費（房屋租賃管理費）。當事人雙方向稅務部門繳納印花稅等稅款，至此，租賃登記完成并受到法律保護。 出租房屋的交接與備案 完成登記后，房屋產(chǎn)權人或代理出租者可以將房屋鑰匙、信箱鑰匙、大堂防盜大門鑰匙（ 密碼）移交給稅戶，物業(yè)管理企業(yè)則將有關資料送管理處備案，并根據(jù)雙方所簽訂的租賃合同的承租日期，將日期前所發(fā)生的所有費用（管理費、水電費、電話費、煤氣費等）與產(chǎn)權人結(jié)算清楚，從承租日開始，根據(jù)房屋租賃合同的約定問貢仕人收取所與柏天資用。物業(yè)管理處或管理部門將收到的有關資料輸入電腦存檔備案，并更改事前的產(chǎn)權人檔案、客戶檔案，建立新的稅戶檔案。至此，整個租賃工作宣告完成。 房屋租賃的條件 （ 1）未依法取得房屋所有權證的。 （ 2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。 （ 3）共有房屋未 取得共有人同意的。 （ 4）權屬有爭議的。 （ 5）屬于違法建筑的。 （ 6）不符合安全標準的。 （ 7）已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的。 （ 8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的。 （ 9）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 房屋租賃的有關政策 （ 1）房屋租賃期限屆滿租賃合同終止后，承組人需要繼續(xù)租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。 （ 2）租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權的，房屋受人人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應當繼續(xù)履行原租賃 合同。住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住 2年以上家庭成員可以繼續(xù)承租。 （ 3）承租人應當愛護并合理使用所承擔的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建或增添。 （ 4）出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。（）（）（）（ 5）承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償，將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；將承租的房屋擅自拆改結(jié)構或改變用途的；拖欠租金累計 6個月以上的；公有住宅用房無證當理由閑置 6個月以上 的，利用承租房屋進行違法活動的，故意損壞承租房屋的，法律、 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 法規(guī)其他可以收回的。 （ 6）以贏利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用的國有土地上簡稱的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上交國家 （ 7）承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。 （ 8）房屋轉(zhuǎn)租，應當訂立轉(zhuǎn)租合同。 與客戶溝通的技巧 1．耐心傾聽 2．反饋信息 協(xié)調(diào)矛盾 4解決疑難 制定客戶關系管理的年度計劃 客戶關系管理主要內(nèi)容 （ 1）宣傳有關物業(yè)管理的知識和相關的政策法規(guī)。 （ 2）物業(yè)管理區(qū)域中一些重要事情及 時向客戶告知。 （ 3）上征詢客戶對物業(yè)管理服務的意見或建議。 （ 4）了解客戶目前對物業(yè)管理服務的新要求。 （ 5）客戶報修、投訴后的回訪。 （ 6）對特殊客戶的特別關注（如殘疾人、孤寡老人、特殊貢獻者等）。 （ 7）議定期公布物業(yè)管理費及住房專項資金使用與管理情況。 客戶關系管理實施方式 （ 1）通訊（ 2）海報（ 3）全文（ 4）住戶手冊（ 5）電子郵箱（ 6）投訴熱線（ 7）星（ 8）家庭拜訪（ 9）客戶調(diào)查（ l0）座談會（ 11）節(jié)日聚會（ 12）上門服務（ 13）推廣活動（ 14）設立鄰里守望小組（ 15）主辦消防日 與客戶溝通的心 理過程：注意、理解、接受、行動 與客戶非語言性的溝通 溝通可以是語言的、文字的，也可是非語言性的，如眼神、微笑、皺眉、人體動作等又傳遞信息。說話者的語氣、聲調(diào)、面部表情，甚至說話者與聽話者之間的自然距離彭響溝通的效果。 熟悉社區(qū)服務的范圍 （－）配套設施（二）娛樂休閑（三）咨詢服務（四）會所服務 組織社區(qū)專題活動：立頂、調(diào)研、策劃、論證、決策 專題活動的實施分 3步：制定實施方案、籌備工作、活動進行。 策劃和實施社區(qū)專題活動的過程中，特別要做以下 5方面的工作： （一）確定社區(qū)活動的主題 （二）設計社區(qū)專題活動 的具體內(nèi)容 （三）編寫專題活動宣傳資料 應注意了解客戶的心理和需求 （ 1）應以照片或畫面為主。 （ 2）文字部分力求簡潔扼要。 （ 3）文字內(nèi)容應包括企業(yè)介紹、企業(yè)經(jīng)營特色、舉辦本次活動的目的、時間安排、參加人員要求等。 （ 4）在醒目的地方寫些親切問候或祝福的話。 （ 5）不要忘記注明企業(yè)的聯(lián)系電話，以便公眾隨時能詢問。 （四）做好專題活動的開幕式 （五）進行專題活動的總結(jié) 社區(qū)服務的主要內(nèi)容 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 （ 1）叫車服務。 （ 2）代訂出租車服務。 （ 3）代為聯(lián)系家教服務。 （ 4）酒店預訂服務。 （ 5）求助熱線服務。 （ 6）代 收洗滌衣物。 （ 7）代聯(lián)系快速服務。 （ 8）代報刊雜志訂閱服務。 （ 9）代機票、火車票、輪船票預計服務。 （ l0）提供小型車輛打氣服務 （ 1l）洗車、打錯服務。 （ l2）泊車服務。 （ l3）代為聯(lián)系外賣服務。 （ l4）提供室內(nèi)植物租賃服務。 （ 15）提供有信譽的勞務公司服務。 （ 16）公共事業(yè)費代收代繳服務。 （ 17）單元內(nèi)日常保養(yǎng)及維修服務。 （ l8）陪護老人服務。 （ l9）照看寵物服務。 （ 20）房屋中介和租賃以及代辦其他事項服務。 社區(qū)活動的主要類型 （ 1）固定節(jié)日活動。如新春聯(lián)歡會、中秋節(jié)賞月舞會（ 晚會）、客戶入住周年慶等。 （ 2）主題性活動。如踏青活動、棋牌類比賽、歌唱比賽等。 （ 3）室外活動。燒烤活動、納涼晚會等。 （ 4）利用網(wǎng)絡組織社區(qū)活動。網(wǎng)絡游戲比賽、小區(qū)網(wǎng)站聊天室等。 結(jié)構平面圖 （ 1）基礎平面圖，工業(yè)建筑還有設備基礎布置圖 （ 2）樓層結(jié)構布置平面圖，工業(yè)建筑還包括柱網(wǎng)、吊車梁、柱間支撐、連系梁布置圖等。 （ 3）屋面結(jié)構平面圖，包括屋面板、天溝板、屋架、天窗架及支撐系統(tǒng)布置圖等。 制定危房鑒定檢查制度 施后，尚能短期使用，但須繼續(xù)觀察的房屋；愛工 L妙理使用。適用于采取適當安全技術 措施后， 可解危的房屋；第三，停止使用。適用于已無修繕價值，暫無條件拆除，又不危 時可能倒塌并危及他人生命財產(chǎn)安全的房屋。 房屋安全檢查的方法 1．直觀法、 刺探、敲擊聽聲法 房屋完損等級的評定標準 完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房、 房屋完損等級的評定方法 1．鋼筋混凝土結(jié)構、混合結(jié)構、磚木結(jié)構房屋完損等級評定方法 （ 1）房屋的結(jié)構、裝修，設備的等組成各項程度符合同一個完損標準，則房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。 （ 2）房屋的結(jié)構部分各項完損程度符合一個完損標準，在裝修設備部分中有一、二 項完損程度下降一個等級，其余各項仍和結(jié)構部分符合同一完損標準，則該房屋的完損等級按結(jié)構 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 部分的完損程度來確定。 （ 3）房屋結(jié)構部分中非承重或樓面分項完損程度下降一個等級完損標準。 （ 4）房屋結(jié)構部分中地基基礎、承重構件、屋面等項的完損程度符合同一個萬損標準。其余各分項完損程度可有高出一個等級的完損標準，則該房屋完損等級可按地基基礎、承重結(jié)構、屋面等項的完損程度來確定。 其他結(jié)構房屋的完損等級評定方法 （ 1）房屋的結(jié)構、裝修、設備等部分各項程度符合同一個完損標準，則該房屋的完損的等級就是分項的完損程度。 （ 2） 房屋的結(jié)構、裝修、設備部分等級大多數(shù)項目完損程度符合一個完損標準，有少量分項程度高出一個等級完損標準，則該房屋的完損等級按絕大多數(shù)分項的完損成服來確定。 基本做法 評定房屋等級的做法一般分為定期和不定期兩種： （ 1）定期平定房屋完損等級 每隔一定時期（ 1— 3年，或根據(jù)各地規(guī)定）對所管房屋進行一次全面的逐棟完損等級評定，包括組織準備、實施查勘、統(tǒng)計匯總 3個階段。 （ 2）不定期評定房屋完損等級 ①根據(jù)氣候特征，如雨季、臺風、暴風雪等，著重對危險房屋、嚴重損壞房屋和一般損壞房屋等進行檢查，評定完損等級 ②房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗收以后，重新評定完損等級。 ③接管驗收新建房屋后，要進行評定房屋完損的等級。