【導讀】九公用設施設備、公共場所(地)的驗收………………在辦理交付手續(xù)時需。理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商?？⒐を炇帐菍ζ湓O計質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗。維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對物業(yè)質(zhì)量進行的綜合評定。接管驗收標志著物業(yè)正式進入使用階段。路、場地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。房屋本體自用部位及設施的產(chǎn)權屬于小業(yè)主。本方案依據(jù)以下法規(guī)、技術標準規(guī)范編制。安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗。一般來說，應取得以下證書：。并有憑以上證書換領的《建設工程竣工驗收備案表》。系統(tǒng)圖、燃氣系統(tǒng)圖、中央空調(diào)系統(tǒng)圖、室外管網(wǎng)圖及設備說明書等。

　　

【正文】 工程資料的接管 對于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會應在新物業(yè)公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對于新建物業(yè)，開發(fā)商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應移交一份給物業(yè)管理公司存檔。具體資料包括以下內(nèi)容： 一、產(chǎn)權資料 開發(fā)公司營業(yè)執(zhí)照 土地使用權出讓合同書 建設工程規(guī)劃許可證 建設工程施工許可證 建設單位營業(yè)執(zhí)照 電梯安裝公司營業(yè)執(zhí)照 電梯安裝公司資質(zhì)證書 以上均為復印件 二、市府驗收合 格資料： 建設工程竣工驗收備案證明 用電許可證 供用電協(xié)議書 用水審批表、水費收繳合同書。 公安消防建筑工程消防驗收意見書 建設工程質(zhì)量監(jiān)督登記書 電梯安全檢驗合格證書 防雷設施合格證 燃氣工程驗收備案證書 直飲水檢驗報告 東莞市白蟻防治工程竣工驗收證明 國家固定滅火系統(tǒng)和耐火構件質(zhì)量監(jiān)督檢驗中心檢驗報告 電纜檢測報告 智能化驗收系統(tǒng)合格證 停車場管理系統(tǒng)檢測報告 攝象機檢測報告 有線電視系統(tǒng)終端盒檢測報告 以上均為復印件 三、工程技術資料 建筑、結構、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）、中央空 調(diào)、直飲水、燃氣等工程的全套竣工圖紙。 各類公共設備使用說明書、調(diào)試報告、維護保養(yǎng)手冊等。（包括：變壓器、高壓開關柜、低壓配電柜、發(fā)電機、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。） 地質(zhì)勘察報告； 工程合同及開、竣工報告； 工程預決算分項清單； 圖紙會審記錄； 工程設計變更通知及技術核定單 (包括質(zhì)量事故處理記錄 )； 隱蔽工程驗收記錄； 沉降觀察記錄及 其沉降觀察點布置圖； 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； 新材料、構配件的鑒定合格證書； 砂漿、混凝土試塊試壓報告； 供水、供暖管道的試壓報告； 機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。 注：電梯相關資料包括以下部分 ① 勞動局電梯安全勞動局電梯安全使用許可證（每梯一本） ② 勞動局電梯安全技術檢驗報告書（每梯一本） ③ 質(zhì)量技術監(jiān)督局安全檢驗合格證（每梯一份） ④ 勞動局起重機械登記卡片（每梯一份） ⑤ 電梯安裝工程施工技術資料（每梯一本） ⑥ 質(zhì)檢報告（每梯一份） ⑦ 電梯隨機文件（至少包括：電梯相關圖紙、電器元件代號說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護說明書、裝箱單等） ⑧ 產(chǎn)品合格證（含限速器合格證、曳引機合格證） ⑨ 試驗報告書（每梯一份） 填寫記錄 對照本文件，將收到的資料填寫在《工程資料交接清單》。 業(yè)主（用戶）入伙時的接管驗收 業(yè)主（用戶）入伙接收物業(yè)時，物業(yè)公司工作人員陪同并協(xié)助業(yè)主對房屋設施進行全面細致的質(zhì)量檢查，對發(fā)現(xiàn)的缺陷進行登記。此過程僅限于新樓宇。 業(yè)主（用戶）入伙時對房屋的接管驗 收主要針對以下方面進行： 檢查鑰匙是否匹配，是否齊全 ① 拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途； ② 數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進行確認； ③ 到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象。 檢查房間設施是否齊全； ① 根據(jù)售樓或租賃時的約定先將房間內(nèi)配置的設施列出清單； ② 根據(jù)清單查對設施的數(shù)量及質(zhì)量； 檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量） ① 檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應檢查墻面、天面的清潔情況； ② 檢查墻面和天花板是否有麻點或水漬痕跡（是否漏水）； ③ 檢查門窗 、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴密、開關靈活； ④ 檢查開關、插座是否有電； ⑤ 選頂層房屋的應著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應檢查地面是否有返潮現(xiàn)象； 核對入伙當天的水、電、氣表讀數(shù)； 填寫記錄 將入伙時拿到鑰匙的數(shù)量、驗收中發(fā)現(xiàn)的問題、入伙當天水、電、氣表的讀數(shù)填寫在《接管驗收記錄》。 缺陷整改與保修 對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應向開發(fā)商說明：經(jīng)物業(yè)公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設計標準的要求，開發(fā)商也不能排除應承 擔的整改質(zhì)量缺陷的責任，而且房屋質(zhì)量也存在一定的保修期限。因此建議發(fā)展商在保修期結束時，在取得物業(yè)公司認可后，才向施工單位支付保修金。 一、對缺陷整改 一般缺陷的返修 對接管驗收或使用過程中發(fā)現(xiàn)的非結構性的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應在兩天內(nèi)將檢 查記錄整理好后提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責成施工單位進行整改；物業(yè)公司應留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司 代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。 房屋結構的加固補強 在接管驗收中，如發(fā)現(xiàn)影響房屋結構安全或設備、設施使用安全的質(zhì)量問題時，驗收不能通過。由開發(fā)商對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向開發(fā)商索取加固補強的措施和復驗結果的記錄并存檔備查。 對不具備使用功能問題的處理 接管驗收時，對于因房屋的配套設施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應由開發(fā)商負責抓緊解決，等符合接管驗收條件 后，再行組織驗收。 業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法 ① 對業(yè)主在接管驗收或使用過程中提出的有關房屋質(zhì)量方面的問題，應在兩天內(nèi)提交給開發(fā)商（一式兩份，一份給開發(fā)商，一份由開發(fā)商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發(fā)商責成施工單位進行整改；物業(yè)公司應留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內(nèi)另行復驗，直至合格為止。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。 ② 對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應當場予以解答，回答內(nèi)容見《裝修管理手冊》。 二、保修及維修 新建房 屋在保修期內(nèi) 新建房屋保修期的計算應以法規(guī)及開發(fā)商與建筑安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準，保修期一般自每棟房屋竣工驗收之日起計。在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負責房屋的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿者，竣工驗收與接管驗收的時間差，由開發(fā)商負責質(zhì)量保修，保修期順延。所以，物業(yè)公司在與開發(fā)商簽署交接單時，應明確填寫保修期終止時間。 2020 年 1 月 30 日國務院 279 號令發(fā)布的《建設工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定建設工程的最低保修期限為： ① 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎 工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該 工程的合理使用年限； ② 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為 5 年； ③ 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個采暖期、供冷期； ④ 電氣管線、給排水管道、設備安裝，為 2 年； ⑤ 其他項目的保修期限由開發(fā)商與施工單位約定。 保修期滿后 物業(yè)公司承擔房屋建筑共同部位、共用設施設備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設施和附屬建筑及附屬配套服務設施的修繕責任。 業(yè)主承擔物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設備的修繕責任。 其他情況 凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復或給 予賠償。 保修期內(nèi)管理辦法 ① 設備接管時，物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應就設備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。 ② 保修期內(nèi)保修單位提供的服務單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達到物業(yè)管理行業(yè)標準。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或專業(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。 ③ 設備保修期內(nèi)，物業(yè)公司自行進行的機電設備的保養(yǎng)工作應以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件 部分。機電設備、電梯故障維修，物業(yè)公 司應督促保修單位解決。 ④ 保修期結束，保修單位結算保修金時，物業(yè)公司須在結算申請書上如實填寫使用 方意見；保修單位不履行保修義務的，物業(yè)公司有權拒絕簽字。