【正文】 可。 5．驗(yàn)收階段不同 竣工驗(yàn)收合格后 7由施工單位向開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用；接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行 的再驗(yàn)收，接管驗(yàn)收一旦完成，即由開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交付手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。 新建物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 產(chǎn)權(quán)資料 （ l）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。（ 3）建筑執(zhí)照。 竣工驗(yàn)收資料 （ 1）竣工圖一包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、”設(shè)備、附屬工程及隱蔽 管線的全套圖紙。（ 3）工程合同及開、竣工報(bào)告。（ 5）圖紙會審記錄。 （ 8）沉降觀察記錄。（ l0）砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告。 技術(shù)資料 （ 1）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。 （ 3）供水、供暖的試壓報(bào)告。 牧業(yè)質(zhì)量 保修文件和物業(yè)使用說明書。（ 2）土地使用權(quán)證。 （ 4）房屋分戶使用清冊。 技術(shù)資料 （ 1）房地產(chǎn)平面圖。（ 3）房屋及設(shè)備技術(shù)資料。房屋竣工后要及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請，未經(jīng)接管驗(yàn)收的新建房屋一律不得分配使用。 （ 3）房屋接管交付使用，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。 （ 4）按規(guī)定負(fù)責(zé)保修，并應(yīng)向接管單位預(yù)付保修保證金和保修費(fèi)。 接管單位的責(zé)任 （ 1）對建設(shè)單位提出的驗(yàn)收申請，應(yīng)雜一 15日內(nèi)審核完畢、及時(shí)簽發(fā)接管驗(yàn)收文件。 （ 3）接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收條件進(jìn)行驗(yàn)收，對在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，并會同建設(shè)單位共同協(xié)議處理辦法，商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間，督促施工單位限期改正。設(shè)計(jì)。如屬管理不善的原因，應(yīng)負(fù)責(zé)處理。 接管驗(yàn)收時(shí)如有爭議，交接雙方應(yīng)盡可能協(xié)商解決，如不能協(xié)商解決時(shí)雙方均應(yīng)申請市、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。為了確保亞全和物業(yè)管理企業(yè)雙方權(quán)益，物業(yè) B除委托合同中對委托管理時(shí)期限都有明確的規(guī)定。提前解聘屬于提前解除合同，這將給雙方的利益和日常的物業(yè)管理工作帶來較大的影響。當(dāng)業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生較大爭議時(shí)，應(yīng)進(jìn)行充分的協(xié)商；協(xié)商不成時(shí)，可提請物業(yè)管理行政主管部門調(diào)解；調(diào)解革成時(shí)二當(dāng)事人可采取仲裁或提交 法院給予裁決， jAN決，將由負(fù)有責(zé)任的一方賠償因提前解除合同給對方造成的經(jīng)濟(jì)損失。一般在物業(yè)管理委托合同期滿前（如 6個月），業(yè)主委員會和 觸一后軛賄問題向鄧提出書限見，表明態(tài)度。業(yè)主委員會應(yīng)廣泛聽取業(yè)主對物業(yè)管理工作的意見和評價(jià)，如果大多數(shù)業(yè)主反映良好就可以續(xù)聘；如果有 2／ 3的業(yè)主對物業(yè)管理工作不滿，可以不再續(xù)聘，進(jìn)行自然解聘。 提前解聘的程序 （ 1）正確解決雙方的爭議 （ 2）盡快選聘 新的物業(yè)管理企業(yè) （ 3）做好移交的準(zhǔn)備、 撤管工作的程序 （ 1）物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主大會和業(yè)主委員會大撤管通知（ 2）進(jìn)入撤管準(zhǔn)備階段（ 3）正式實(shí)施撤管 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 在撤管過程中物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好的工作 （ 1）要善始善終做好管理工作（ 2）要盡量減少遺留問題（ 3）要做好交接工作 物業(yè)管理企業(yè)的選聘條件 物業(yè)管理企業(yè)的解聘有兩種情況：一是且然邂聘。其條件是雙方無法繼續(xù)履行合同 a其原因是多方面的，可能廣大業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的工作極度不滿，而物業(yè)管理企業(yè)又無切實(shí)改進(jìn)工作的措施 和行為，業(yè)主一致要求提前解聘；孩物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為業(yè)主和業(yè)主委員會未認(rèn)真履行合同中載明的義務(wù)場或?qū)Ρ酒髽I(yè)的物業(yè)管理工作的支持配合十分不力，以至于無法繼續(xù)履行合同。 物業(yè)管理企業(yè)撤管時(shí)應(yīng)移交的資料包括： （ 1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套拉施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。 （ 3）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件。 （ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。 （ 4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 （ 6）辦公費(fèi)用。 （ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。 以上物業(yè)管理區(qū)域指的是物業(yè)管理的公共區(qū)域。物業(yè)管理企業(yè)也可以采用前述居住性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算方法來測算收益性物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這種測算方法比較適合代理收益性物業(yè)租賃的物業(yè)管理企業(yè)。和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的。 （ 1）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo) 準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動幅度，并定期 公布。 （ 2）實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 測算物業(yè)服務(wù)費(fèi)的原則 嚴(yán)格控制成本的原則、業(yè)主滿意的原則、區(qū)別對待的原則、合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則 四、明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定 根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè) 應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理公共區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及受費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況公示。明碼標(biāo)價(jià)必須是在出售商品或在提供服務(wù)之前明示，而不是事后告知，其目的是讓消費(fèi)者對商品或服務(wù)在事前有個基本了解。 2．國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正 的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。 4．物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律法規(guī)， 嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、優(yōu)點(diǎn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的追繳 送達(dá)物業(yè)服務(wù)費(fèi)通知單 根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取時(shí)間間隔的約定（每月、雙月或一季度），物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將收費(fèi)通知單定期及 時(shí)地送達(dá)到業(yè)主或使用人的手中，應(yīng)由業(yè)主或使用人簽收。 加強(qiáng)立法，追討拖欠費(fèi)用 如果業(yè)主（使用人）不能如期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)進(jìn)行催款。業(yè)主有享受物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，同時(shí)也有承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。 針對不 同對象，采取不同的追討方法 （ 1）一般性追繳（ 2）針對性追繳（ 3）區(qū)別性追繳 追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的原則 l、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。 政府價(jià)格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、 標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律，法規(guī)和固定，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。和其他市場行為一樣，物業(yè)管理行為必須用法律進(jìn)行規(guī)范。 1994 年 4 月五日，建設(shè)部頒發(fā)了 33號令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)初步推行社會化、專業(yè)化的管理模式?！睆亩酱_立了我國物業(yè)管理的新體制，為物業(yè)管理的體制改革指明了方向，提供了法規(guī)依據(jù)。使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁進(jìn)了一大步； 1999年 10月 14日，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于印 發(fā)份期物業(yè)管理協(xié)議）的通知》，要求新建住宅小區(qū)在簽訂商品銷售合同時(shí)，要簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，從而解決了房屋出售后到業(yè)主委員會成立前物業(yè)管理的問題，并有協(xié)議的示范文本； 1999年 10月 30日，建設(shè)部頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，對物業(yè)管理專業(yè)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)管理，鼓勵物業(yè)管理機(jī)構(gòu)規(guī)模經(jīng)營。經(jīng)過多年努力，從 國家到地方各級人民政府和物業(yè)管理企業(yè)，從不同層次和需要先后制定了一系列物業(yè)管理法規(guī)以及相關(guān)政策、各項(xiàng)管理制度與辦法，為搞好物業(yè)管理打下了基礎(chǔ)。 制定切實(shí)可行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 轉(zhuǎn)變業(yè)主和使用人的消費(fèi)觀念 在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國住房制度采用的是福利制社會分配體系，人們居住公有住宅。居民習(xí)慣的是“只享受，不（少）付費(fèi)”。因此，就產(chǎn)生了如 何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念、認(rèn)識和實(shí)踐物業(yè)管理的問題。業(yè)主 對于支付了大筆房款后，還要按期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)不理解，有的業(yè)主甚至不清楚應(yīng)交物業(yè) 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 服務(wù)費(fèi)，更不會想到應(yīng)主動去交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服 務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)有連帶交納責(zé)任。 總之，解決好物業(yè)收費(fèi)難的問題，有利于物業(yè)管理工作的正常進(jìn)行，有利于人們生產(chǎn)和工作環(huán)境的改善，也有利于業(yè)主的根本利益。一般總負(fù)責(zé)人應(yīng)為公司營銷部門經(jīng)理或公司主管副總經(jīng)理。 組織調(diào)查小組。跳由 2～ 3組成。根據(jù)每組的任務(wù)，選拔適當(dāng)人選擔(dān)任。 有關(guān)調(diào)查人員就需要做好以下幾項(xiàng)工作： 收集、整理公司現(xiàn)有的資料、信息或情報(bào)，包括相關(guān)文字、圖片、音像等。 設(shè)計(jì)調(diào)查表 調(diào)查表是整個調(diào)查工作的核心。出租房屋的類型和等級（檔次）、配套設(shè)備設(shè)施狀況、空置率、出租策略、影響房屋出租的最大因素、具體房東的記錄、出租單位的資料、新建出租房屋、在建出租房屋以及調(diào)查日期等項(xiàng)目。’粗戶所從事前行業(yè)或職業(yè) j租戶承租的房屋面積大 小、是否有擴(kuò)租 的穆薩；。租戶對房屋的位置、面積、開間。 編制調(diào)查計(jì)劃 調(diào)查方案也稱調(diào)查計(jì)劃，它是調(diào)查小組進(jìn)行調(diào)查的行動綱領(lǐng)，其主要內(nèi)容包括：確定調(diào)查目的、調(diào)查方式和方法、信息收集和范圍、調(diào)查進(jìn)度、調(diào)查經(jīng)費(fèi)預(yù)算、人員組織極其調(diào)查資料的統(tǒng)計(jì)與分析等。具體 包括兩個方面： 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 房屋租賃市場的調(diào)查 調(diào)查資料的整理與分析 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證 提供房屋租賃服務(wù)的經(jīng)濟(jì)論證是房屋租賃調(diào)查報(bào)告的一個必要的組成部分。 進(jìn)行房屋租賃經(jīng)濟(jì)論證的簡要做法是： （ 1）一根據(jù)調(diào)查結(jié)果得到的房屋租金水平，判斷公司代理出租房屋的租金水平，從而