【正文】 式。那么，對農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢？目前，有關法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說是立法上的一個漏洞。但對究竟應采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對《關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化，根據(jù)我國《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個意思，筆者認為，此“登記”并非彼“登記”?！逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對合同本身進行登記，相當于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營法、中外合作經(jīng)營法規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。四、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響對買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認為，應在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定；二是未辦理過戶登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關系？我國《土地管理法》第十二條及其《實施條例》第六條規(guī)定，土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當事人應當辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動的，以絕對辦理登記為必要，如不進行登記，即使有物權(quán)變動的事實，但在法律上也絕對不產(chǎn)生物權(quán)變動的效力?！逗贤ā返谝话偃龡l規(guī)定：“標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”。同時該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物單證，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務，合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過戶登記手續(xù)無必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責任未履行成不得成為合同無效的理由。因為這些責任的實際負擔人不是僅向合同對方當事人承諾履行，更主要的是應向有關行政主管部門履行。而這些責任與合同密切相關，履行這些責任既是合同一方當事人應該履行的合同義務，又是對方開始履行合同的基礎保障。因此，這些是合同有效情況下當事人應當履行的合同義務，而不是合同是否有效的構(gòu)成要素，并不能因該義務的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發(fā)布實施的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請求合同無效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題，應當屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認合同效力的必要條件?！督忉尅穼Υ擞枰悦鞔_，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇十五現(xiàn)今很多公民的維權(quán)意識在不斷增強，人們運用到合同的場合不斷增多，簽訂合同是為了保障雙方的利益，避免不必要的爭端。那么大家知道合法的合同書怎么寫嗎？，希望能夠幫助到大家。裝修糾紛一般都是在裝修家庭與裝修施工單位之間，裝修家庭與周圍居民之間因為裝修違反了有關裝修合同、規(guī)定而發(fā)生的，主要有以下幾個方面：裝修單位沒有完全履行裝修合同。未完全履行合同主要表現(xiàn)在：裝修單位沒有按合同約定的做法去裝修，使用非合同規(guī)定的裝飾材料，施工中無故停工，未在約定工期內(nèi)完工等。裝修粗制濫造，施工質(zhì)量低劣。有的裝修公司施工人員干活不上心，工藝不規(guī)范。表面上說得過去，但經(jīng)不起驗收或時間的檢驗，出了問題還強詞奪理。尤其是街頭游擊隊，質(zhì)量更沒有保證。裝修后的維修服務不完善或不履行質(zhì)量承諾。裝修后應該按合同規(guī)定及時維修，但有些公司卻左右推托。保修期內(nèi)不保修。施工中的噪聲擾民。施工中難免會發(fā)出噪音，但戶主事先要與裝修公司約好開工、收工時間。不要違反環(huán)保的有關規(guī)定，否則極易引發(fā)糾紛。裝修材料或廢棄物亂堆亂放。裝修破壞了毗鄰房屋。裝修破壞了房屋主體結(jié)構(gòu)及承重結(jié)構(gòu)。針對裝修糾紛，有關部門制訂了一些規(guī)定。如《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》、《中華人民共和國環(huán)境污染防治法》和建設部[1997]60號《建設工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》、建設部[1997]92號文《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等法規(guī)。《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》指出，房主或房屋使用者因裝飾裝修損壞毗鄰房屋的，應該負責修復或賠償?！都彝ゾ邮已b飾裝修管理試行辦法》第十五條規(guī)定，發(fā)生了家庭居室裝飾裝修糾紛，可以向當?shù)亟ㄔO行政主管部門或者其指定的機構(gòu)進行投訴，也可以向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹈袷略V訟。第十九條規(guī)定，如果裝修家庭因家庭居室裝飾裝修而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品損壞等，應該由家庭居室裝飾裝修的居民負責修復和賠償，如果是屬于裝修施工單位的責任，則由房主找裝修單位負責修復和賠償。同時，行業(yè)內(nèi)部也制定了相關規(guī)定。依據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第四十三條規(guī)定，消費者與經(jīng)營者發(fā)生消費者權(quán)益爭議時，可以通過下列途徑解決：與經(jīng)營者協(xié)商解決。消費者請求消費者協(xié)會調(diào)解。向有關行政部門申訴。根據(jù)與經(jīng)營者達成的仲裁協(xié)議提請仲裁機構(gòu)仲裁。向人民法院提出訴訟。但必須注意：一般情況下，如提請了仲裁，便不得再向法院提出訴訟。另據(jù)《民法通則》、《經(jīng)濟合同法》以及其他所涉及法律，解決裝飾糾紛也無非以下幾條：當事人自行協(xié)商。主管部門行政調(diào)解。仲裁解決。訴訟解決。此外，行業(yè)規(guī)定對糾紛的解決也提供了諸多方法。如一些家居裝飾市場規(guī)定，解決糾紛按下述流程進行：投訴——調(diào)解部受理——質(zhì)檢部根據(jù)合同及圖紙進行現(xiàn)場核查——調(diào)解部、質(zhì)檢部依核查結(jié)果進行調(diào)解——若雙方達成協(xié)議則進行維修或返工。若未達成協(xié)議或不履行協(xié)議，申請仲裁或向法院起訴。對消費者而言，裝修前不妨先通知鄰居，打個招呼，以便大家有個心理準備，減少發(fā)生糾紛的概率。萬一出現(xiàn)了糾紛，只要雙方心平氣和地協(xié)商，承擔該承擔的責任，糾紛便能解決。自己協(xié)商不成，一般也只要行政部門出面就可以順利加以解決。但如果涉及的標的較大或其他對生活影響甚大的糾紛且協(xié)商不成，最正規(guī)、最有權(quán)威和有效的方法只能是打官司了。當然其他居民因裝修家庭的施工而與裝修家庭發(fā)生的糾紛也可以據(jù)此進行解決。房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇十六近日，法院受理的涉房居間合同糾紛呈現(xiàn)激增態(tài)勢。2011年前兩個月僅東城法院就受理此類糾紛30件，同比上漲200%。其中，原告為房屋中介公司，被告為買房人的案件占此類糾紛總數(shù)的83%。經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，造成該類案件數(shù)量激增的原因主要有：一是房地產(chǎn)調(diào)控政策導致買房人履約能力變化。自2017年10月起，中央和北京市相繼出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，提高貸款利率、首付款比例，限制購房條件等，導致買房人購房成本加大。部分買房人因此履約不能，或因購房條件限制未能如期申請到銀行貸款，導致買賣合同解除，由此與中介產(chǎn)生糾紛。二是房地產(chǎn)中介提供服務的詳細項目和具體標準尚無法律規(guī)定。實踐中，超過90%的案件中的居間合同約定中介公司提供咨詢、代為磋商價格、銀行貸款代辦、代辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶等多項服務內(nèi)容，卻對如何履行沒有細則規(guī)定。買房人與中介公司在中介是否忠實履行了上述義務，上述服務是否應包含在居間服務費中等問題上，容易產(chǎn)生較大分歧。三是居間服務費用定價隨意超出合理范圍。根據(jù)《北京市關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》，房屋成交價格在500萬元以下的，%。在受理的居間合同糾紛案件中，35%的案件居間服務費高于該標準，超過75%的案件約定買房人應交納居間合同代書費、過戶費、貸款費等費用。經(jīng)統(tǒng)計，該收費合計低于3萬元的僅占全部案件數(shù)的22%，35萬元的占29%，510萬元的占43%，10萬元以上的占6%，服務費用過高。四是買房人法律風險意識較差。具體表現(xiàn)在：合同意識淡漠，不詳細閱讀居間合同條款，或在未進行深入磋商的情況下簽訂合同；輕信中介人員口頭承諾，未將口頭承諾落實在居間合同里；不注重保存證據(jù)，與中介人員及售房人的聯(lián)絡、協(xié)商多以口頭方式進行，以致應訴時無法提供證據(jù)證明；未調(diào)查房屋權(quán)屬狀態(tài)，不調(diào)查售房人是否有權(quán)利出售房屋。針對以上情況，東城法院認為在審理涉房居間合同糾紛時應做好以下三方面的工作：一是案件審理應配合國家相關政策的實施。審理中如發(fā)現(xiàn)房屋中介機構(gòu)存在價格違法、賺取差價、分割出租等違法違規(guī)行為，及時向有關部門通報，促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)健康發(fā)展。二是詳細審查居間合同的內(nèi)容與執(zhí)行情況。對居間合同的形式要件、合同條款內(nèi)容、中介人員資質(zhì)，以及中介公司的執(zhí)行情況等要進行嚴格審查。應特別注意居間合同中是否包括提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務，避免中介公司混同代辦業(yè)務費與居間服務費。三是注重審查雙方權(quán)利義務分配是否公平。一方面注意中介公司是否規(guī)避主要義務或責任，另一方面注意中介公司收費與其所履行的義務是否相適應。如發(fā)現(xiàn)顯失公平等情況，宜通過公平原則、權(quán)利義務對等原則平衡雙方利益。原告：*******地址：************************************法定代表人： 聯(lián)系電話：訴訟請求二、判令本案訴訟費用由被告承擔。事實與理由原告系房地產(chǎn)居間服務公司。被告一因房屋出售需要委托原告居間銷售其名下址于福建省*********的房產(chǎn)，原告接受委托后，經(jīng)原告居間介紹，被告一與案外人****于2017年10月10日簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議書》，該協(xié)議約定：被告一將上述房產(chǎn)以200萬元價格出售給案外人黃世陽，并于收到購房款全款當日交付房屋。簽訂該協(xié)議后，被告一與原告就居間介紹費用進行了確認，承諾如原告推薦客戶完成上述房產(chǎn)的出售，則被告一應于交房當日支付原告中介服務費人民幣******元；如無故延期，則原告有權(quán)按日萬分之五的標準向被告追收滯納金?，F(xiàn)被告與案外人于 年 月 日實際履行了房屋買賣協(xié)議并辦理了相關房產(chǎn)過戶手續(xù)，但中介服務費卻一直拒絕支付?；诒桓嬉慌c被告二系夫妻關系，且債務發(fā)生在婚姻存續(xù)期間， 1依照相關法律規(guī)定，應當由兩被告共同向原告償付。原告以為，被告通過原告的居間服務成功獲取購房人信息，并經(jīng)原告介紹與購房人簽訂《房屋買賣協(xié)議書》并完成房屋交易，即應向原告支付居間服務費。被告的惡意拖欠行為，已侵害了原告的合法權(quán)益，故原告現(xiàn)特訴諸貴院，請依法判如所請。此致*****人民法院2017具狀人： 年 2 日 月房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇十七原告：住所地：法人代表：被告：住所地：法人代表：訴訟請求：判令被告向原告償還貨款_____萬元；判令本案訴訟費由被告承擔。訴訟事實和理由：原告和被告于_______年_____月_______日商定，由被告從原告處購進_______貨物箱，價值人民幣_______萬元。原告于當年_____月_____日將上述全部貨物送至被告處，被告立即開出________萬元的轉(zhuǎn)帳支票交付原告，原告在收到支票的第二天去銀行轉(zhuǎn)賬時，被告開戶銀行告知原告，被告賬戶上存款只有_______萬余元，不足清償貨款。由于被告透支，支票被銀行退回。當原告再次找被告索要貨款時，被告無理拒付。后來原告多次找被告交涉，均被被告以經(jīng)理不在為由拒之門外。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第176條和第179條的規(guī)定，被告應當承擔民事責任，原告有權(quán)要求被告償付貨款，并賠償由于被告拖欠貸款而給原告帶來的一切經(jīng)濟損失。此致__________人民法院房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇十八甲方(賣方) ，男， 縣 鎮(zhèn) 村 莊村民，身份證號：，女， 縣 鎮(zhèn) 村 莊村民，身份證號：乙方(買方) ，男， 縣 鎮(zhèn) 村 莊村民，身份證號：根據(jù)國家《合同法》等法律的相關規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。該交易房屋坐落 縣 鎮(zhèn) 村 莊(或 路 旁)該房屋為(如兩層磚混結(jié)構(gòu)樓房)， 南北長 米，東西長 米，共 層。房屋占地面積約為 平方米，院子占地面積約為 平方米。左緊鄰 的房屋，右緊鄰 房屋。該房屋為(如宅基地自建房或村鎮(zhèn)開發(fā)自建房，宅基地審批文件編號： )大寫：第三條：付款時間及方式 在 年 月 日 付人民幣 萬元。 在房屋產(chǎn)權(quán)證。土地使用證過戶手續(xù)辦理完畢之日付款 人民幣 萬元。 在交付房屋之日，付清尾款人民幣 萬元。每次付款，甲方收到后因出具收據(jù)。甲方應保證該房屋在合同簽訂前確實專屬自己所有，出具村級以