【導讀】什么是物業(yè)管理?從哪些方面了解?跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫些啥?拿到了新房鑰匙，怎樣驗收新房?即便是自己家，也還有一些事情不能做?物業(yè)管理區(qū)域內不受歡迎的行為有哪些?出現物業(yè)管理糾紛，我該怎么辦?進行室內裝飾裝修工程，也要申報?裝修合同包括哪些內容?住宅正常情況下，各部位的保修期如何確定?住宅相互毗鄰的業(yè)主(使用人)如何友好相處?因裝修造成其他業(yè)主受損，裝修入是否需要賠償?對產權不屬于自己的毗連房屋要承擔什么義務?房屋出現問題，界定修繕責任的標準是什么?有效預防火災，業(yè)主該做些什么?空置的物業(yè)是否要繳交物業(yè)管理費，是否由我們分攤?業(yè)主不交物業(yè)管理費的處理是怎樣的?供水、供電、有線電視等費用如何收取?我到底算不算業(yè)主?

　　

【正文】 ，又或是他們欠了許多管理費后就不聲不響地走了，那他們欠交的管理費要不要我們補交 ?” “ 當然要的，按時交納物業(yè)管理服務費是業(yè)主的義務嘛，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用 人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，但業(yè)主負連帶交納責任?！? “ 為什么呢 ?合同中注明了由租戶交都不算數嗎 ?” 老張問道。 “ 因為物業(yè)公司是跟業(yè)主簽的服務合同，只向業(yè)主收物業(yè)管理費。租戶沒有按照你們雙方簽訂的合同履行業(yè)主義務，當然還是由業(yè)主自行承擔， 向物業(yè)管理公司支付。 ” 發(fā)叔說完又接道：“ 所以要千萬小心。有些素質不高的租戶，他不但不交物業(yè)管理費，連水、電費也可能不交就跑了 !” “ 不怕，我可以像物業(yè)管理公司一樣先收履約金嘛 !” 原來老張在聽的過程中已想好了主意。 供水、供電、 有線電視等費用如何收取 ? 發(fā)叔今天交完水電費回來時，看見休閑長廊里聚了許多人好象在議論什么。其中老王、老張也在，發(fā)叔好奇地上去大聲地問道： “ 嘿 !在議論什么國家大事呢 ?’’ 老王一看是發(fā)叔，象遇到了大救星一樣，說道： “ 哎，你終于來了，我們正想找你呢 !” 發(fā)叔奇怪了： “ 找我 ?什么事啊 ?” 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 31 頁 “ 哦 ，是這樣的，剛剛出了個通知，說，從下個月開始，小區(qū)的水費、電費、有線電視費等由物業(yè)管理公司代收。我們怕物業(yè)管理公司代收后會收取我們的手續(xù)費或會收得貴一點。所以我們在這里等你，想讓你問問你兒子，物業(yè)管理公司代收這些費用好不好 ?” 還是老王把事情說清楚了。 “ 哦，就這事啊，不用問我兒子了，我前兩天剛看了新出臺的《物業(yè)管理條例》，其中有一條是：物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。 ”發(fā)叔笑笑說。 “ 那就是說，物業(yè)管理企業(yè)是不能代收水、電費或有線電視費嘍 ?” 老王興備地問。 “ 那也 不是，供水、供電等單位可以直接向用戶收取，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)代收上述費用。但是有規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收水費、電費、有線電視費等費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。所以你們不用擔心他們亂收費的。 ” 發(fā)叔說。 “ 哎，看，我們白擔心了一場吧。 ” 老王笑著對大家說。 “ 也是有收獲的嘛，我們不是又學到了新知識嗎 ?” 聽說以后交水、電費都由物業(yè)管理企業(yè)代勞，而又不用交多任何費用，大伙都很高興。 業(yè)主委員會業(yè)主與物業(yè)使用人 我到底算不算業(yè)主 ? 發(fā)叔自從上個月開始繳交物業(yè)管理費以后，有一個問題一直在心頭納悶，這幾 天很想問問發(fā)仔，但發(fā)仔總沒時間，問別人吧，又不好意思。這也難怪，大多數中國人都愛面子。其實三千年前，大思想家孔子說過了 “ 知之為知之，不知為不知 ” ，但愛面子的中國人又有幾個身體力行過呢 ?到頭來還不是 “ 知之就知之，不知就不知 ?” 幸好，發(fā)叔在兒子面前不會感到難為情，所以，長期以來有什么不懂的事情總愛和兒子討論一番，在從 “ 不知 ” 到 “ 知之 ” 的過程中，發(fā)叔增長知識的同時，還時時為大有出息的兒子深感欣慰。 這天，兒子開會回來，滿面春風。發(fā)叔就連忙放下手中的活兒，從一個小匣子里拿出一張紙條說： “ 發(fā)仔，這是上個月交的物業(yè)管 理費發(fā)票，你看看。 ” 發(fā)仔把手提包放下，拿起發(fā)票仔細看了看， “ 很詳細，沒有什么問題啊。 ” “ 是這樣的，上次交錢的時候，工作人員提到了一個概念，我弄不懂，你給我解釋一下。 ” “ 說吧，是什么概念 ?” “ 你給我講一下，什么叫做 ‘ 業(yè)主 ’?” “ 這件事啊， ” 發(fā)仔笑了笑， “ 爸爸，房地產權證寫著你的名字，你都是這個小區(qū)的業(yè)主了，你還不知什么叫做業(yè)主啊。 ” 發(fā)仔頓了頓接著說： “ 顧名思義，業(yè)主就是物業(yè)的主人唄，說得正規(guī)點就是 (一 )物業(yè)的所有權人； (二 )持有空置物業(yè)的建設單位； (三 )已辦理商品房預售合同登記且所購房屋已入住使用的 單位和個人。 ” “ 我知道了，成為業(yè)主的關鍵，是對物業(yè)有所有權，對不 ?” “ 是的，上述物業(yè)所有權人要有房管部門發(fā)給的《房地產權證》或辦理登記的《商品房預售合同》。 ” 發(fā)叔聽完后如釋重負，積 在心頭很長時間的癥結今天終于解開了。 那種快樂的心情，有點想高歌一曲，但在兒子面前多少要保留點威信．于是 “ 忍 ” 住了。 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 31 頁 業(yè)主應該享有哪些權利和義務 ? 中國人講究一個 “ 名份 ” ， “ 我貴為汝夫 ” ，我在享受 “ 夫君 ” 的權利同時，還必須恪守 “ 夫君 ” 的義務，所以 “ 名份 ” 二字其實也包含了兩個方面：其一，是義務；其二，是權利。在對等中真正 “ 名符 其實 ” 。 所以，就當發(fā)叔明白了自己是 “ 業(yè)主 ” 的一瞬間，馬上就有另一個問題 “ 油然而生 ” ～一作為一種 “ 名份 ” 存在的 “ 業(yè)主 ” 究竟有哪些權利和義務呢 ? 象這種問題，對于物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的發(fā)仔而言，簡直就是小菜一碟，其熟悉程度差不多是“ 倒背如流 ” ，所以，當發(fā)叔一提起，發(fā)仔就滔滔不絕起來。 “ 按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權；選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；對 物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金 (以下簡稱專項維修資金 )的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。打個比方吧，小區(qū)內有關規(guī)章制度的制定，都要通過業(yè)主的審核，還有對于業(yè)主委員會的日常工作有權監(jiān)督等。 ” 發(fā)叔聽到這里，馬上想到了 “ 當家作主 ” ，他笑著對兒子說： “ 簡單來說，業(yè)主有權 ‘ 當家作主 ’ 對不 ?” “ 對極了，業(yè)主有權共同參與物業(yè)管理。 ” “ 這個問題我清楚了，現在你說說，作為一個業(yè)主還有哪些義務應該遵守呢 ?” 發(fā)叔真是有問不完的問題。 “ 業(yè)主應 該執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的有關決定；應該遵守業(yè)主公約；應該遵守有關物業(yè)管理的制度、規(guī)定；須按時交付物業(yè)管理費、按規(guī)定交納專項維修資金 等?！? 聽到這里，發(fā)叔覺得很得意，覺得自己真正是物業(yè)的主人了。剎那間，心中涌出無數美好的念頭，一種責任感與使命感充溢了身體中的每一個細胞，大有 “ 物業(yè)興亡，舍我其誰 ” 的美妙感受。 哪些屬于物業(yè)的使用人 ? 這天，發(fā)叔被老李、老張、老王拉著到休閑長廊 “ 砌長城 ” 。相對于老張他們，發(fā)叔平時算是甚少打麻將，所以技術不是很好。不過，發(fā)叔第一盤就來了個自摸，所以心花怒放。正在 這時候，門前有一個年輕人走了進來，對他們說 “ 各位叔叔，請問附近有房子出租嗎 ?” 發(fā)叔向來是熱心人，他接口道： “ 年輕人，準備租多大的房子呢 ?” “ 三房兩廳的。 ” “ 老張，你家不是有套房子空著的嗎，不如租出去，免得空閑著。 ” 老李接著說。 “ 我早有這個打算，好吧，年輕人，我給你一個電話號 碼，你去問問我媳婦，”老張笑咪咪地說。乎出現了一個問題，年輕人走后，發(fā)叔琢磨開了，你覺得這里面似乎出現了一個問題，想到將房子租出去了，自己就不是“業(yè)主”了，而租房者就是“業(yè)主 了，那他可以享受一系列法定的權利和承擔一系列義務。自己 的權利及義務豈不是隨著房子的出租而“剝奪”了嗎 ?不行，這個問題一定要和兒子商量一下，也好給老張?zhí)醾€醒。 那天，發(fā)叔一回到家，就問兒子發(fā)仔： “ 業(yè)主與物業(yè)使用人到底有什么區(qū)別 ?” “ 這是兩個不同的概念。 ” 發(fā)仔接著說 “ 業(yè)主是指物業(yè)所有權人，對物業(yè)具有處分、收益、使用和占有的權力。而物業(yè)使用人，則不一定是物業(yè)所有權人，物業(yè)使用人 正常是指物業(yè)的承租 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 31 頁 入或非業(yè)主使用物業(yè)的人。這里面是有區(qū)別的，物業(yè)使用人沒有所有權，簡單來說，他 (她 )只有物業(yè)使用權。 ” “ 噢，原來是這樣，不過你還是給我舉幾個例子吧。 ” 發(fā)叔接口道。 “ 打個比 方，如果你將房子出租出去，那些租房子的人就是物業(yè)使用人，他 (她 )與你簽訂房屋租賃合同，在合同期限內，享有物業(yè)的使用權，但沒有所有權。其實還不止這種情形，比如你沒有將房子出租，可能會讓自己的親朋好友住，這群人也一樣屬于物業(yè)使用人。 ” 發(fā)叔終于明白了，他總結道： “ 也就是說看是業(yè)主還是物業(yè)使用人的 標準，是看他 (她 )到底有所有權呢，還是只有使用權，對不 ?” “ 是的。 ” 兒子感到很高興。發(fā)叔也一下釋然了，不用擔心老張的權利被剝奪了。 物業(yè)使用人的權利與義務如何確定 ? 發(fā)叔是個愛動腦的人，就在發(fā)叔弄明白業(yè)主與物業(yè)使用人之 間的區(qū)別后，又一個問題產生了，發(fā)叔想，業(yè)主與物業(yè)使用人的最大區(qū)別是對 “ 物業(yè)所有權 ” 的不同。業(yè)主，具有所有權；物業(yè)使用人，則具有物業(yè)使用權。 “ 物業(yè)使用人有哪些權利和義務呢 ?” 發(fā)叔問發(fā)仔。 發(fā)仔說： “ 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人共同約定，但前提是不違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。 ” “ 怎么約定 ?” 發(fā)叔又道。 “ 比如，業(yè)主可以將參與與決定有關物業(yè)管理重大事項的權利委托物業(yè)使用人，如投票選舉業(yè)主委員會委員等；當然也可以要求物業(yè)使用人履行相關義務，如按時繳納物業(yè)管理服務費等。不過這些約 定都應當在合同中注明。 ” 發(fā)仔細心為發(fā)叔講解。 發(fā)叔聽到這里接口道： “ 這里似乎有問題。 ” “ 哦，有什么問題 ?” 發(fā)仔奇怪地望著發(fā)叔。 “ 業(yè)主把權利委托給物業(yè)使用人好辦，他 不行使也不會損害業(yè)主的利益，但義務就不一樣，如果物業(yè)使用人不履行，業(yè)主就要自己履行，對吧 ?” 發(fā)叔說。 “ 哇，老爸，你的心思可真周密，這你也想到了。不錯，如果物業(yè)使用人違反物業(yè)管理條例或業(yè)主公約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。 ” 發(fā)仔可是真的佩服發(fā)叔的思維能力。 業(yè)主大會 如何成立業(yè)主大會 ? 為了修改《業(yè)主公約》的事，發(fā)叔到處去搜集意見，希望在下 次召開業(yè)主大會的時候能將現在存在的問題都解決掉。晚上，發(fā)姨做好了飯菜，發(fā)仔也已經回家了，發(fā)叔還沒回來。發(fā)姨很擔心： “ 這老頭，怎么回事呀，從來不會要人等的呀 !不會出什么事了吧 ?” “ 媽，放心了，老爸是這個小區(qū)的模范業(yè)主，這次《業(yè)主公約》的修改，還有誰比他更操心的。 ” 發(fā)仔笑著安慰發(fā)姨。 “ 我回來了 !” 人不見，聲先到，可以想象發(fā)叔是何等的開心。發(fā)叔開了門進來，手上抱了一大堆資料。東西還沒放下， 就嚷開了： “ 阿 偉，怎樣成立業(yè)主大會啊 ?” “ 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主人會。由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。 ” 發(fā)仔心里佩服發(fā)叔做事的那份認真。 “ 業(yè)主大會由所有業(yè)主組成，我們小區(qū)的業(yè)主這么多，也 許開業(yè)主大會的時候站都沒地方站 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 31 頁 呢?！笨磥硪徽f到物業(yè)管理，發(fā)叔不吃飯也渾身是勁。 “ 物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主人數較多的，以幢、單元、樓層為單位推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。 ” 發(fā)仔邊說邊從發(fā)叔手里接過一大沓資料。 “ 那人數很少的呢 ?比如只有一個業(yè)主。 ” 發(fā)叔的想象力可真豐富。 “ 只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，山業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 ” 發(fā)仔笑著道。 “看你們的樣子，是不用吃飯都飽了。”發(fā)姨在一旁笑道?！爱斎灰燥?，身體乃革命的本錢啊 !開飯嘍 !” 發(fā)仔大叫。 業(yè)主大會是什么 ?它有什么職責 ? 這幾天小區(qū)的業(yè)主都在議論本小區(qū)的《業(yè)主公約》，每一個人對《業(yè)主公約》的內容都有自己的意見，發(fā)叔也不例外。發(fā)叔認為目前的《業(yè)主公約》有一些不合理的地方，應該修改一下，但是還不知道修改業(yè)主公約要通過什么樣的程序。有物業(yè)管理方面的問題就問發(fā)仔都成習慣了。 所以晚上等到兒子下班后第一句話就向他問道： “ 阿偉，修改〈業(yè)主公約》要通過什么樣的程序 ?” “ 對《業(yè)主公約》的修改要通過小區(qū) 的業(yè)主大會。 ” 發(fā)仔答道。 “ 業(yè)主大會才有這樣的權利，業(yè)主大會是什么組織 ?” 發(fā)叔很奇怪。 “ 業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成的組織。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。 ” “ 哦 !那它有些什么職責呢 ?” 發(fā)叔又問道。