【正文】 實(shí) 在是沒空，現(xiàn)在看見發(fā)叔那風(fēng)塵仆仆的樣子，發(fā)仔心里有點(diǎn)內(nèi)疚，忙去倒了一杯水給發(fā)叔： “ 老爸，你先喝口水，坐下，我慢慢說給你聽。 “ 那是不是還規(guī)定了建設(shè)單位在賣房子前必須明示公約啊 ?” 發(fā)叔又問道。發(fā)仔對發(fā)叔的想象力也忍俊不禁。 ” “ 你連老爸都耍 !” 發(fā)叔臉一沉。 ” 發(fā)仔自大地說： “ 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘物業(yè)管理企業(yè)。 ” 發(fā)仔笑著接道： “ 建設(shè)單位選聘好物業(yè)管理企業(yè)后，還應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。我現(xiàn)在有約。 一路上，發(fā)叔的心上下翻騰，畢竟二十多年的愿望就要實(shí)現(xiàn)了，怎 能不激 動呢 ?不過，發(fā)叔還是沒有忘記向發(fā)仔提問題： “ 你說，等我拿到新房鑰匙去驗(yàn)收房屋，應(yīng)該從哪些細(xì)節(jié)著手呢 ?” “ 首先，看門窗。 “ 三句不離本行嘛。 ”發(fā)叔可是個細(xì)心的人。” 發(fā)叔聽完后還是不解地說： “ 我是房屋的主人，怎么連房屋的用途都不能做主啊 ?再說，我在天臺搭個東西、將外墻的顏色改變一下，又不會影響別人呀，為什么不行呢 ?” ?！? 發(fā)叔想了想，笑道：． “也是，如果人人都愛干什么就干什么，這小區(qū)就亂套了。發(fā)仔很奇怪，笑著問道： “ 老爸，伊拉克的導(dǎo)彈打到這兒了 ?” 發(fā)仔很奇怪，笑著問道： “ 老爸，伊拉克的導(dǎo)彈打到這兒了 ?” “ 別提了，本想去練幾手太極拳，可花園的休閑長廊在一夜之間全堆滿了亂七八糟的雜物，連附近的樹木、草皮都被踐踏得不成樣子。這個問題要在一月前，或許不一定能答上來，可今天卻是難不倒發(fā)叔。 兒子這架勢不明擺著還沒有說齊全 ?發(fā)叔把手指折來折去，可就是記不起來了。 “ 對了，還有不得在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫等，以及法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。 出 現(xiàn)物業(yè)管理糾紛，我該怎么辦 ? 發(fā)叔因休閑長廊堆滿了雜物而好幾天沒去練習(xí)太極拳了。 ” “ 你少賣關(guān)子，快點(diǎn)跟我說清楚。第五，違法建筑問 !題，改變房屋用途問題，向規(guī)劃部門反映。 “ 原來各種不同的問題都有相關(guān)的部門負(fù)責(zé)，那我就不用愁了。但以前住的房子太小，沒條件。 “ 當(dāng)然好了，這樣整個家里就會有一種濃濃的書香氣息。 ” 發(fā)姨是最了解發(fā)叔的人。 ” 發(fā)仔笑道?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)則應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 31 頁 “ 非業(yè)主的住宅使用人對住宅室進(jìn)行裝飾裝修，必須取得業(yè)主的書面同意，然后告知物業(yè)管理企業(yè)。 ” 發(fā)姨埋怨地說道。 “ 你只要帶齊有關(guān)資料去就行了。 好不容易過了一個小時，發(fā)叔心想，該發(fā)過來了吧。只見寫到： (1)房屋所有權(quán)證 (或者證明其合法權(quán)益的有效憑證 )； (2)申請人身份證件； (3)裝飾裝修方案； (4)變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面負(fù)荷的，需提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位提出的設(shè)汁方案 ?? 第一頁完了，發(fā)叔一邊翻頁一邊想：要提交的資料還真不少，幸虧我提前問了阿偉，要不然白跑一趟了。 這時候發(fā)叔又有點(diǎn)把握不定了，簽合同那天發(fā)叔叫上了發(fā)仔。 “ 啊 !這不就是昨天他們拿給我看的那份合同嗎 ?這合同沒問題嗎 ?” 發(fā)叔還是擔(dān)心。 “ 比如：委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯(lián)系電話；住宅室內(nèi)裝飾裝修的房間數(shù)、建筑面積，裝飾裝修的項目、方式、規(guī)格、質(zhì)量要求以及質(zhì)量驗(yàn)收方式。 “ 連裝修合同都簽了，剩下就是向物業(yè)管理公司申報了。水庫的中間還有一座小島，小島里一塊臨水的大石上，發(fā)叔和發(fā)仔父子倆正悠然自得地釣魚和瞎侃。 ” 發(fā)叔說。 “ 那他一定是裝修的時候，未經(jīng)批準(zhǔn)就做了什么禁止的事情。 ” “ 那你說清楚，哪些事情是不可做的。老爸，記住沒有?！卑l(fā)仔開發(fā)叔玩笑的同時，對自己能如此牢固地記住專 業(yè)知識更是沾沾自喜。 “ 反正才 50塊錢，還保修三個月呢。 發(fā)姨覺得奇怪了，就問發(fā)叔： “ 房子都有保修 ?那我們這房子保修多少年 ?” “ 呵呵 !不是這樣算的。 “ 那當(dāng)然，保修期為 1年的還有墻面、頂棚抹灰層脫落，地面空鼓開裂、大面積起砂，門窗翹裂、五金件損壞以及衛(wèi)生潔具等；而燈具、電器開關(guān)的保修期為 6個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期是一個采暖期 或供冷期。 ” 發(fā)叔難得有表現(xiàn)的機(jī)會，當(dāng)然是全力以赴了。 鄰居之間 住宅相互毗鄰的業(yè)主 (使用人 )如何友好相處 ? 電梯門一開，發(fā)仔就聽見發(fā)叔和人爭吵，連 忙加快腳步走過去： “ 爸，怎么了 ?” “ 這位先生住在樓下，一上來就氣勢洶洶的，說我家裝修吵著他了。 “ 給您造成的打擾我們深感抱歉，但恐怕還要請您忍耐一段時間。而其他住宅的所有人或使用人也要尊重裝修人裝修住宅的權(quán)利，不能隨意干擾裝修行為哦。 “ 是呀，住宅相互毗鄰的所有人 或使用人在各自行使自己的權(quán)利時，都要尊重他方所有人或使用人的權(quán)利，相互問應(yīng)當(dāng)給予一定的方便或接受一定的限制。 ” 長發(fā)男子說。再見 !” 長發(fā)男子笑著走了 。 “ 老爸，還氣啊 ?” 發(fā)仔見發(fā)叔自那個長發(fā)男子走后就一直發(fā)呆，以為他 還在為剛才的事生氣。 ” 發(fā) 仔嬉皮笑臉地說。 ” 發(fā)仔說到自己的專業(yè)自然而然就嚴(yán)肅起來?！卑l(fā)叔又想到了一個問題。 ” 發(fā)叔還是很樂觀地說。 ” 發(fā)姨喊發(fā)叔 。 “ 阿伯，您好 !” 長發(fā)男子熱情地跟發(fā)叔打招呼。不過，我后來補(bǔ)了課。 “ 就是結(jié)構(gòu)相連或是具有共有、共用 設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋。 ” “ 如果我要把我們這層共用的陽臺砌成封閉的實(shí)體墻，行嗎 ?” 王凱問。 ” 王凱笑笑。雖簡單卻大氣。 “ 好，等等 !” 發(fā)叔拿了裝修公司的質(zhì)量保修書給發(fā)仔看。凡是驗(yàn)收合格后，裝飾裝修企業(yè)都要向裝修人出具質(zhì)量 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 31 頁 保修書。 “ 那些你也要保存好，那是裝修公司提供的他們所購材料的資料。 發(fā)叔暗自慶幸找了家好公司： “ 你不說，我還真不知道要這些資料呢。而這家公司分別是三年和五年半。 ” 發(fā)叔高興的說， “ 那保修期怎么算 ?” “ 保修期自工程竣工驗(yàn)收合格之日起計算。 “ 哎，便宜就是沒好貨。 ” 發(fā)叔心想。 ” 發(fā)叔問。 “ 共用的部位當(dāng)然是共同負(fù)責(zé)了，詳細(xì)點(diǎn)說就是：房屋單體共用部位和共用設(shè)施 設(shè)備的維修由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，但費(fèi)用由房屋單體內(nèi)的業(yè)主按房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。 “ 我對老爸的敬仰真是如滔滔江水，連綿不絕啊 !” 發(fā)叔被發(fā)仔逗得直樂： “ 去，一邊涼快去 !” 預(yù)防火災(zāi)業(yè)主有責(zé) 有效預(yù)防火災(zāi)，業(yè)主該做些什么 ? 發(fā)叔接到一個物業(yè)管理公司的通知，通知要求業(yè)主派一個成年代表到物業(yè)管理公司學(xué)習(xí)消防 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 31 頁 知識。 “ 現(xiàn)在貫徹會議精神 !” 發(fā)叔故作莊重的樣子。第二嘛一一 ” 發(fā)仔故意吱嗚了半天。 “ 還有就是，還有 ??” 發(fā)叔想了半天也想不出來，不過，發(fā)叔靈機(jī)一動就有了， 只見他不慌不忙地說： “ 兒子，你不是說你是一本活的物業(yè)管理百科書嗎 ?那你說說看，除了我們前面說的兩點(diǎn)，預(yù)防火災(zāi)，業(yè)主還要做些什么 ?” “ 還有就是沒有了呀。回到家，發(fā)叔突然想到：我們這個小區(qū)還 有好幾套房子沒有賣出去，這些空著的房子要不要交物業(yè)管理費(fèi)呢 ?發(fā)叔琢磨了半天也沒琢磨出個結(jié)果來。 ” 說完后喝了口水，接著說道： “ 當(dāng)然不是，是由建設(shè)單位交。放心吧，我們并沒有多交一分錢。 業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的處理是怎樣的 ? 今年 “5發(fā)叔終于還是忍不住打了個越洋電話給老王，跟他說了這回事，可誰知老王大笑發(fā)叔是庸人自擾。 ” 老王問道： “ 怎么行不通了 !我不交管理費(fèi)物業(yè)公司又能把我怎樣呢 ?” 老王還是很得意。 “ 啊，遲交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)到頭來還是自己吃虧 ?” 老王剛才的得意勁全沒了。 ” 還沒等發(fā)叔說完，老王就急得要早點(diǎn)回來了。發(fā)叔快步走去開門。 ” “ 發(fā)叔，我是來向你請教的呢 !” “ 不敢?！? “ 為什么呢 ?合同中注明了由租戶交都不算數(shù)嗎 ?” 老張問道。有些素質(zhì)不高的租戶，他不但不交物業(yè)管理費(fèi)，連水、電費(fèi)也可能不交就跑了 !” “ 不怕，我可以像物業(yè)管理公司一樣先收履約金嘛 !” 原來老張在聽的過程中已想好了主意。所以我們在這里等你，想讓你問問你兒子，物業(yè)管理公司代收這些費(fèi)用好不好 ?” 還是老王把事情說清楚了。 “ 那也 不是，供水、供電等單位可以直接向用戶收取，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)代收上述費(fèi)用。 “ 哎，看，我們白擔(dān)心了一場吧。這也難怪，大多數(shù)中國人都愛面子。 ” 發(fā)仔把手提包放下，拿起發(fā)票仔細(xì)看了看， “ 很詳細(xì)，沒有什么問題啊。 ” “ 我知道了，成為業(yè)主的關(guān)鍵，是對物業(yè)有所有權(quán)，對不 ?” “ 是的，上述物業(yè)所有權(quán)人要有房管部門發(fā)給的《房地產(chǎn)權(quán)證》或辦理登記的《商品房預(yù)售合同》。在對等中真正 “ 名符 其實(shí) ” 。 ” 發(fā)叔聽到這里，馬上想到了 “ 當(dāng)家作主 ” ，他笑著對兒子說： “ 簡單來說，業(yè)主有權(quán) ‘ 當(dāng)家作主 ’ 對不 ?” “ 對極了，業(yè)主有權(quán)共同參與物業(yè)管理。剎那間，心中涌出無數(shù)美好的念頭，一種責(zé)任感與使命感充溢了身體中的每一個細(xì)胞，大有 “ 物業(yè)興亡，舍我其誰 ” 的美妙感受。正在 這時候，門前有一個年輕人走了進(jìn)來，對他們說 “ 各位叔叔，請問附近有房子出租嗎 ?” 發(fā)叔向來是熱心人，他接口道： “ 年輕人，準(zhǔn)備租多大的房子呢 ?” “ 三房兩廳的。乎出現(xiàn)了一個問題，年輕人走后，發(fā)叔琢磨開了，你覺得這里面似乎出現(xiàn)了一個問題，想到將房子租出去了，自己就不是“業(yè)主”了，而租房者就是“業(yè)主 了，那他可以享受一系列法定的權(quán)利和承擔(dān)一系列義務(wù)。而物業(yè)使用人，則不一定是物業(yè)所有權(quán)人，物業(yè)使用人 正常是指物業(yè)的承租 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 31 頁 入或非業(yè)主使用物業(yè)的人。 “ 打個比 方，如果你將房子出租出去，那些租房子的人就是物業(yè)使用人，他 (她 )與你簽訂房屋租賃合同，在合同期限內(nèi)，享有物業(yè)的使用權(quán)，但沒有所有權(quán)。發(fā)叔也一下釋然了，不用擔(dān)心老張的權(quán)利被剝奪了。 發(fā)仔說： “ 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人共同約定，但前提是不違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。 ” 發(fā)仔細(xì)心為發(fā)叔講解。 “ 哇，老爸，你的心思可真周密，這你也想到了。晚上，發(fā)姨做好了飯菜，發(fā)仔也已經(jīng)回家了，發(fā)叔還沒回來。發(fā)叔開了門進(jìn)來，手上抱了一大堆資料。 ” 發(fā)仔心里佩服發(fā)叔做事的那份認(rèn)真。 ” 發(fā)仔邊說邊從發(fā)叔手里接過一大沓資料。 ” 發(fā)仔笑著道。 業(yè)主大會是什么 ?它有什么職責(zé) ? 這幾天小區(qū)的業(yè)主都在議論本小區(qū)的《業(yè)主公約》，每一個人對《業(yè)主公約》的內(nèi)容都有自己的意見，發(fā)叔也不例外。 ” 發(fā)仔答道。 ” “ 哦 !那它有些什么職責(zé)呢 ?” 發(fā)叔又問道。 “ 業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成的組織。有物業(yè)管理方面的問題就問發(fā)仔都成習(xí)慣了?！卑l(fā)姨在一旁笑道。 ” 發(fā)叔的想象力可真豐富?！笨磥硪徽f到物業(yè)管理，發(fā)叔不吃飯也渾身是勁。由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。 ” 發(fā)仔笑著安慰發(fā)姨。 ” 發(fā)仔可是真的佩服發(fā)叔的思維能力。 ” “ 哦，有什么問題 ?” 發(fā)仔奇怪地望著發(fā)叔。 “ 比如，業(yè)主可以將參與與決定有關(guān)物業(yè)管理重大事項的權(quán)利委托物業(yè)使用人，如投票選舉業(yè)主委員會委員等；當(dāng)然也可以要求物業(yè)使用人履行相關(guān)義務(wù)，如按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等。業(yè)主，具有所有權(quán)；物業(yè)使用人，則具有物業(yè)使用權(quán)。 ” 發(fā)叔終于明白了，他總結(jié)道： “ 也就是說看是業(yè)主還是物業(yè)使用人的 標(biāo)準(zhǔn)，是看他 (她 )到底有所有權(quán)呢，還是只有使用權(quán)，對不 ?” “ 是的。 ” “ 噢，原來是這樣，不過你還是給我舉幾個例子吧。 那天，發(fā)叔一回到家，就問兒子發(fā)仔： “ 業(yè)主與物業(yè)使用人到底有什么區(qū)別 ?” “ 這是兩個不同的概念。 ” 老李接著說。相對于老張他們，發(fā)叔平時算是甚少打麻將，所以技術(shù)不是很好。 “ 業(yè)主應(yīng) 該執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的有關(guān)決定；應(yīng)該遵守業(yè)主公約；應(yīng)該遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；須按時交付物業(yè)管理費(fèi)、按規(guī)定交納專項維修資金 等。 “ 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的