【文章內容簡介】 個問題要在一月前，或許不一定能答上來，可今天卻是難不倒發(fā)叔。 “ 這個還不簡單，象踐踏、占用綠地；損毀樹木、園林；占用通道等共用場地；亂拋亂堆垃圾、雜物；發(fā)生超出標準的躁音；排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質等行為都是不受歡迎的。 ”發(fā) 叔流利地說。 “ 呵呵，就這些 ?” 發(fā)仔歪著頭問發(fā)叔。 兒子這架勢不明擺著還沒有說齊全 ?發(fā)叔把手指折來折去，可就是記不起來了。 “ 年紀大了，記憶力大不比以前了。 ” 發(fā)叔感嘆地說道。 “ 老爸，比如我們在外面公交站牌上看到貼的那些辦證什么的，然后一個電話 ??” 發(fā)仔提醒說。 “ 對了，還有不得在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫等，以及法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。 ” 經(jīng)發(fā)仔一提示，發(fā)叔想起來了，話便像開了閘的水一般奔泄而出。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 31 頁 “ 老爸，你真行，都快趕上我了。 ” 發(fā)仔望著兩鬢斑白的阿爸，滿懷欽佩，由衷地說道。 出 現(xiàn)物業(yè)管理糾紛，我該怎么辦 ? 發(fā)叔因休閑長廊堆滿了雜物而好幾天沒去練習太極拳了。這對有五六年晨練習慣的發(fā)叔可不是一件好事情，正愁著要怎樣解決這個問題，剛好發(fā)仔回來拿文件，發(fā)叔可沒把這樣的好機會給浪費掉，問發(fā)仔： “ 當我跟所委托的物業(yè)管理公司的服務出現(xiàn)糾紛，而不能協(xié)調解決時，我該怎么辦 ?” “ 這個問題說起來話長了。 ” 發(fā)仔慢條斯理地回答道： “ 由于物業(yè)管理活動范圍的廣泛性、服務對象的復雜性，在服務過程中糾紛也往往是多種多樣的，業(yè)主或使用人遇到問題時，首先要了解政策，分析、判斷問題屬于政府哪個行政部門管理的，然后再請 相應政府部門協(xié)調解決。協(xié)調不成，可以采取法律途徑解決。 ” “ 你少賣關子，快點跟我說清楚。 ” 發(fā)叔這幾天一直想就亂占共用面積、踐踏草皮這一事件向有關部門反映，可不料兒子卻在這關鍵時刻賣起關子來了，真急壞了。 “ 大致分為幾類。 ” 發(fā)仔一看阿爸急了，趕忙把嘻皮勁收了起來： “ 第一，如果屬于物業(yè)管理收費問題，向物價管理部門反映；第二，房屋質量問題，如果是屬于保修期內的質量問題，向建設管理部門反映，如果是保修期以外的問題，向房屋管理部門反映；第三，房屋建設遺留問題，向建設行政管理部門反映，如臨時水電問題，竣工驗收問題等；第 四，物業(yè)消防安全問題， 向公安消防管理部門反映。第五，違法建筑問 !題，改變房屋用途問題，向規(guī)劃部門反映。 ” “ 慢著，你所說的第三條說，房屋遺留問題在日常生活中還有哪些 ?” 發(fā)叔問道。 “ 比如，物業(yè)的配套設施，如垃圾城壓縮站、公共廁所、學校、綠地等的建設問題，就需要向建設行政管理部門反映。 ” 發(fā)仔說道。 “ 原來各種不同的問題都有相關的部門負責，那我就不用愁了。 ” 發(fā)叔高興地說。 物業(yè)的裝飾裝修與維護物業(yè)的裝飾裝修與維護 進行室內裝飾裝修工程，也要申報 ? 發(fā)叔是個多才多藝的人，平時喜歡畫畫、研究古書。因此，發(fā)叔一直希望 能有一個寬大、安靜的書房。但以前住的房子太小，沒條件?，F(xiàn)在的房子是三房兩廳的，正好家里空出了一個房間，發(fā)叔便尋思著把它改成書房。 這天吃晚飯的時候。發(fā)叔把這個想法提了出來。 “ 當然好了，這樣整個家里就會有一種濃濃的書香氣息。 ” 發(fā)仔很贊成。 “ 老頭子，這是你一直的夢想啊，以前條件不允許?，F(xiàn)在，書房夢該是時候實現(xiàn)了。 ” 發(fā)姨是最了解發(fā)叔的人。 “ 一致通過，明天我就去找裝修公司。 ” 發(fā)叔興奮的說。 “ 老爸，你動工之前記得要向物業(yè)管理公司登記哦 !。 ” 發(fā)仔笑道。 “ 什么 ?自己裝修房子還要申報 ?” 發(fā)叔買的是樣板房，所以入住 不用裝修。這次自己改裝書房卻還要向物業(yè)管理公司登記，當然不理解。 “ 是呀?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)則應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。 ” 發(fā)仔解釋道。 “ 這樣啊。那如果我不是業(yè)主，只是在這租房子，我要裝修房子 該怎么申報呢 ?” 發(fā)叔打破沙鍋問到底。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 31 頁 “ 非業(yè)主的住宅使用人對住宅室進行裝飾裝修，必須取得業(yè)主的書面同意，然后告知物業(yè)管理企業(yè)。 ” 發(fā)仔對答如流。 “ 你們兩父子別光說話，不吃飯。菜都諒了。 ” 發(fā)姨埋怨地說道。 裝修申報要向物業(yè)管理企業(yè)提 交哪些資料？ 發(fā)仔穿好鞋子正準備出門。忽然被發(fā)叔叫住。 “ 阿偉，你昨天說裝修要申報，你看我得怎么申報 ?” 發(fā)叔問發(fā)仔。 “ 你只要帶齊有關資料去就行了。 ” 發(fā)仔很快地說。 “ 那要帶什么資料呢 ?” 發(fā)叔一心想今天就把這事給辦了。 發(fā)仔急了，他還要趕回去開會呢，于是說道： “ 老爸，這個說來話長，這樣吧，我到公司后叫人把這方面的資料發(fā)給你，你自己看，好吧 ?” 說完轉身出門去了。 好不容易過了一個小時，發(fā)叔心想，該發(fā)過來了吧。發(fā)叔打開電 腦，進入了郵箱。果然有一封新郵件。主題是：裝修人應向物業(yè)管理公司提供什么資料 ?發(fā)叔急不可待地 打開來看。只見寫到： (1)房屋所有權證 (或者證明其合法權益的有效憑證 )； (2)申請人身份證件； (3)裝飾裝修方案； (4)變動建筑主體或者承重結構的，超過設計標準或者規(guī)范增加樓面負荷的，需提交原設計單位或者具有相應資質的設計單位提出的設汁方案 ?? 第一頁完了，發(fā)叔一邊翻頁一邊想：要提交的資料還真不少，幸虧我提前問了阿偉，要不然白跑一趟了。發(fā)叔繼續(xù)往下看： (5)搭建建筑物、構筑物，改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的，應當提交城市規(guī)劃行政主管部門的批準文件：拆改供暖管道和設施的，需提交供暖管理單位的批準文 件；拆改燃氣管道和設施的，需提交燃氣管道單位的批準文件；改動衛(wèi)生間、廚房防水層的，應當按照防水層標準提交施工方案； (6)委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關資質證書的復印件； (7)非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。 發(fā)叔一口氣看完了郵件的第二頁，真是不看不知道，一看嚇一跳，裝修申報要提供這么多資料 ! 裝修合同包括哪些內容 ? 發(fā)叔對這次書房的裝修是既興奮又擔心，興奮的是幾十年來的書房夢終于可以實現(xiàn)了；擔心的是，自己從來沒有裝修過房子，對這一方面不熟悉，萬一找了一家不好的裝飾裝修公司， 花錢又多，裝修得又不合自己心意。所以發(fā)叔找裝飾裝修公司非常謹慎，在貨比三家后，最終選定了朋友介紹的一家裝飾公司，經(jīng)過再三洽談，終于到了要簽定裝 修合同的時候。 這時候發(fā)叔又有點把握不定了，簽合同那天發(fā)叔叫上了發(fā)仔。只用了 10 分鐘發(fā)仔就和裝飾公司簽好了裝修合同。發(fā)叔忙問： “ 行了 ?這么快呀 ?我看看。 ” “ 當然了，你都和他們談好了，我簽個字要多少時間 ?” 發(fā)仔笑道。 “ 啊 !這不就是昨天他們拿給我看的那份合同嗎 ?這合同沒問題嗎 ?” 發(fā)叔還是擔心。 “ 沒問題，一般裝修合同該有的內容都已包括了，而且也說得很清楚。 ” 發(fā)仔說。 “ 一般裝修合同應該包括哪些內容 ?” 發(fā)叔雖然放心了，可是又 有了好奇心。 “ 比如：委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯(lián)系電話；住宅室內裝飾裝修的房間數(shù)、建筑面積，裝飾裝修的項目、方式、規(guī)格、質量要求以及質量驗收方式。 ” 發(fā)仔給發(fā)叔講解說： “ 還有，裝飾裝修工程的開工、竣工時問；裝飾裝修工程保修的內容、期限；裝飾裝修工程價格，計價和支付方式、時間等。 ” “ 哦，這些內容我們的合同里全有了。 ” 發(fā)叔高興地說。 “ 連裝修合同都簽了，剩下就是向物業(yè)管理公司申報了。嘿，我們家很快就有嘲房了。 ” 發(fā)叔仿佛覺得一間古色古香的 書房就在眼 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 31 頁 前了 。 進行房屋裝修時，有哪些事情不可以做 ? 金雞水庫，山清水秀，鳥語花香。水庫的中間還有一座小島，小島里一塊臨水的大石上，發(fā)叔和發(fā)仔父子倆正悠然自得地釣魚和瞎侃。什么海灣戰(zhàn)事、意甲英超、家庭工作都是他們的話題，自然物業(yè)管理問題也不會少。發(fā)叔和發(fā)仔不但是父子，更多的是朋友。 “ 樓上的王伯可真慘。 ” 發(fā)叔說。 “ 怎么了 ?” 發(fā)仔不解的問道。 “ 他裝修房子，工程進展到一半就被勒令停止了，而且還要罰款。 ” 發(fā)叔滿懷同情。 “ 那他一定是裝修的時候，未經(jīng)批準就做了什么禁止的事情。 ” 發(fā)仔說。 “ 啊 !裝修房子又不違法 ，怎么這樣啊 ?” 發(fā)叔認為在目己的房子里干什么事都是天經(jīng)地義。 發(fā)仔啼笑皆非： “ 老爸，不是說違法，而是物業(yè)管理法規(guī)中規(guī)定的禁止行為。 ” “ 那你說清楚，哪些事情是不可做的。我可不想出現(xiàn)那種情況。 ” 發(fā)叔著急地說。（ 1）未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，不得搭建建筑物、構筑物 ， 改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； (2)未經(jīng)煤氣管理單位批準，不得拆改燃氣管道和設施。老爸，記住沒有。 ” 發(fā)仔笑著說。 “ 當然記住 !” 發(fā)叔指指自己的頭說。 “ 呵呵，我也知道老爸的記 憶力比我還好?！卑l(fā)仔開發(fā)叔玩笑的同時，對自己能如此牢固地記住專 業(yè)知識更是沾沾自喜。 發(fā)叔雖然也為有發(fā)仔一個這樣聰明的兒子高興，但臉上卻是故意不以為然。 “ 晚了，我們回去吧 !” 住宅正常情況下，各部位的保修期如何確定 ? 發(fā)叔正在家里看報紙，發(fā)姨提了兩大袋的東西從外面回來。發(fā)叔笑著說： “ 老太婆，怎么買這么多東西回來呀 ?不用錢啊 ?” “ 哎，怎么買皮鞋給我啊 ?” 發(fā)叔看見發(fā)姨買了一雙皮鞋給自己，不但不高興還責怪發(fā)姨，因為發(fā)叔向來不喜歡穿皮鞋。 “ 反正才 50塊錢，還保修三個月呢。 ” 發(fā)姨對這次的收獲很是滿意。 “ 現(xiàn)在的東西什么不保修啊 ?車、家用電器，就連我們這房子都保修呢。 ” 發(fā)叔說。 發(fā)姨覺得奇怪了，就問發(fā)叔： “ 房子都有保修 ?那我們這房子保修多少年 ?” “ 呵呵 !不是這樣算的。房屋不同部位的保修期是不同的。比如：屋面防水的保修期是 3年；而墻面、廚房和衛(wèi)生問地面、地下室、管道滲漏等的保修期是 1年。 ” “ 嘿 !老頭子，知道的還真不少啊 !” 發(fā)姨笑著說。 “ 那當然，保修期為 1年的還有墻面、頂棚抹灰層脫落，地面空鼓開裂、大面積起砂，門窗翹裂、五金件損壞以及衛(wèi)生潔具等；而燈具、電器開關的保修期為 6個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備的保修期是一個采暖期 或供冷期。”發(fā)叔一臉得意。 “ 喲，老頭子，挺不錯嘛 !” 發(fā)姨打 心里佩服發(fā)叔， “ 上次，我們樓上的下水管道不是塞了嗎 ?下水管有保修期嗎 ?” “ 有啊，管道堵塞的保修期為 2個月。還有很多其他部位、部件的保修期，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。 ” 發(fā)叔難得有表現(xiàn)的機會，當然是全力以赴了。 “ 我們買的諸如鞋子類的物品的保修期是從購買之日算起，房子的保修期是不是也一樣 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 31 頁 昵 ?” 發(fā)姨又問道。 “ 當然不是，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。 ” 發(fā)叔 今天可過足了物業(yè)管理專家癮。 鄰居之間 住宅相互毗鄰的業(yè)主 (使用人 )如何友好相處 ? 電梯門一開，發(fā)仔就聽見發(fā)叔和人爭吵，連 忙加快腳步走過去： “ 爸，怎么了 ?” “ 這位先生住在樓下，一上來就氣勢洶洶的，說我家裝修吵著他了。 ” 發(fā)叔顯得非常激動。 “ 難道我說錯了嗎 ?你們家整天乒乒乓乓的，吵死了，別人還要不要休息 ?再說，你們裝修前也應該告訴鄰居一聲吧。 ” 長發(fā)男子也據(jù)理力爭。 “ 給您造成的打擾我們深感抱歉，但恐怕還要請您忍耐一段時間。 ” 發(fā)仔道歉的同時也表明了態(tài)度，說完又轉向發(fā)叔說： “ 老爸，這就 是你不對了。作為裝修人，你在裝修前應向毗鄰的所有人明示裝修時問、地點等；另外，應該維護公眾利益。裝修涉及住宅共用部位、共用沒施沒備時，不得有損害其他 用戶利益的行為。而其他住宅的所有人或使用人也要尊重裝修人裝修住宅的權利，不能隨意干擾裝修行為哦。當然，任何單位或個人對裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質量事故、質量缺陷以及其他影響周崮住戶正常生活的行為，都有權檢舉、控告、投訴。”發(fā)仔一口氣說了一大串。 “ 說得對，我們既然住到一塊了，就應該互相尊重，互相體諒 !” 長發(fā)男子道。 “ 是呀，住宅相互毗鄰的所有人 或使用人在各自行使自己的權利時，都要尊重他方所有人或使用人的權利，相互問應當給予一定的方便或接受一定的限制。住宅相鄰關系從本質上是一方所有人或使用人的財產(chǎn)權利的延伸 ，同時又是對他方