余杭區(qū)農(nóng)民多高層公寓物業(yè)管理費(fèi)收繳實(shí)施辦法(20xx試行)---資料下載頁(yè)
2025-04-05 13:33本頁(yè)面
【正文】 要素包括崗位設(shè)置和勞動(dòng)配制兩個(gè)方面。比如說(shuō)一個(gè)大門(mén)是需要一個(gè)單崗還是雙崗，一個(gè)門(mén)雙崗一天就要八個(gè)人。再比如保安，首先門(mén)崗是要有的，其次巡邏崗的設(shè)置跟小區(qū)的占地面積有關(guān)，一般來(lái)講七萬(wàn)平米一個(gè)巡邏崗，還有兩個(gè)崗是大家不注意的一是消防的中控崗。對(duì)消防中控崗《消防法》還有一個(gè)規(guī)定，必須是九個(gè)人。最后一個(gè)崗位就是監(jiān)控崗，所有的攝象頭是要看守的。從基礎(chǔ)的小區(qū)配置來(lái)講一般六到八個(gè)崗位，如果按照現(xiàn)在保安的一崗三個(gè)人配制來(lái)，18個(gè)保安是最起碼的配備，如果按照正規(guī)的配制來(lái)說(shuō)需要32個(gè)保安。這些都是人力成本配置過(guò)程當(dāng)中要考量的事情。 設(shè)備物料。我們可能只看到保安一個(gè)月拿到了多少錢(qián)，實(shí)際上里面包括了警用設(shè)備、服裝清洗等項(xiàng)目。 生活支持。保安是住在崗位，所以就要提供食宿，小區(qū)沒(méi)有食宿條件就要在外面安排，還有一些會(huì)提供文化活動(dòng)，這也是為了保證保安的穩(wěn)定性。 業(yè)務(wù)支持。包括培訓(xùn)、個(gè)性培養(yǎng)等等。 組織成本。保證保安隊(duì)長(zhǎng)、經(jīng)理等管理費(fèi)攤銷(xiāo)，任何一個(gè)分項(xiàng)目里面都需要分?jǐn)偪傢?xiàng)目的成本。 以上是服務(wù)項(xiàng)目成本構(gòu)成的大致分享，也是提要求的時(shí)候大家必須想到的，比如說(shuō)要求物業(yè)公司在門(mén)口加崗，事實(shí)上是要加出了以上的這些內(nèi)容。 成本構(gòu)成的影響因素 人力資源是受崗位設(shè)置的影響，也就是說(shuō)小區(qū)需要什么樣的崗位設(shè)置是要提需求的。像剛才馬女士所說(shuō)，現(xiàn)在需要45個(gè)保安，崗位需求就設(shè)置出來(lái)了。通常講的崗位是四個(gè)人，但是某些崗位可以設(shè)兩個(gè)人，比如說(shuō)不需要白天的巡邏崗，這樣一個(gè)巡邏崗里面一個(gè)人就可以，這些個(gè)性化需求可以組織設(shè)計(jì)。但是在設(shè)置崗位、人員的時(shí)候要依據(jù)《勞動(dòng)法》和《民法》，不能侵權(quán)。 物料消耗。同管理者的規(guī)模和常態(tài)是關(guān)系的。物業(yè)公司越大物料的成本越低，利潤(rùn)越高，管理費(fèi)用越高，就在于規(guī)模是自身牽制的，個(gè)人在小區(qū)是管理成本是最低的。我在成都考察的時(shí)候看到過(guò)這樣一個(gè)小區(qū)，每家每戶(hù)基本上都是一百平米左右，等于一個(gè)小區(qū)7200平米，小區(qū)里面還有八個(gè)停車(chē)位，一個(gè)月一個(gè)車(chē)位是20元，所有的費(fèi)用都?xì)w總到一起一個(gè)月不到四千塊錢(qián)，這個(gè)小區(qū)要實(shí)施物業(yè)管理的時(shí)候只能派一個(gè)人，這個(gè)小區(qū)正好是由旁邊的大小區(qū)物業(yè)公司代管，工程也是交給旁邊代管。以后物業(yè)管理沙龍還會(huì)提到怎么樣通過(guò)規(guī)模效應(yīng)來(lái)降低物業(yè)管理成本。 管理成本還包括相對(duì)成本和絕對(duì)成本。絕對(duì)成本是不可減少的，比如說(shuō)工資、物料。相對(duì)成本每個(gè)小區(qū)是不一樣的，跟駐場(chǎng)經(jīng)理是有關(guān)系的，能力強(qiáng)管理效率高，管理的合理相對(duì)成本就低，但是相對(duì)支付的管理者工作就要高。 監(jiān)督成本。包括程序、運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)，比如說(shuō)秘書(shū)也是監(jiān)督成本的一部分。 成本的形成過(guò)程 首先要知道需求，小區(qū)要知道要什么，哪些管理要花錢(qián)，要達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)、我的個(gè)性需求是什么等等。比如說(shuō)保潔是一周清掃一次還是一天清掃一次，這是關(guān)系到大量的人力成本。其次還有崗位確定、人力配置、物料預(yù)算、渠道形成、業(yè)務(wù)資源、監(jiān)督成本、決策成本，其中決策成本就是業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)、決策的咨詢(xún)等等。所以小區(qū)的物業(yè)成本當(dāng)中最核心的是需求分析，因?yàn)槭紫纫靼滓裁础５诙€(gè)明確崗位設(shè)置、物料、人力配置、渠道等等形成以后才能比較合理的預(yù)估出小區(qū)的物業(yè)管理成本。 以電梯為例。，假設(shè)一個(gè)小區(qū)是12層，有幾種情況：一梯三戶(hù)、二梯八戶(hù)、三梯十戶(hù)。如果一梯三戶(hù)是36戶(hù)分?jǐn)傠娞葙M(fèi)用，。大家同樣看到的一棟樓，可能物業(yè)費(fèi)單從電梯一項(xiàng)就差出了八分。 第 11 頁(yè) 共 11 頁(yè)
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