【正文】 管。物業(yè)服務企業(yè)終止物業(yè)服務合同的，在未落實物業(yè)管理期間，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調物業(yè)服務機構實施臨時管理。臨時管理期間的服務內容及收費標準，參照市、轄市價格及物業(yè)管理行政主管部門普通住宅物業(yè)公共服務最低等級標準及對應的公共服務費指導價執(zhí)行。第六十五條 單體物業(yè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬平方米的，經業(yè)主或者業(yè)主大會決定，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導下，業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理。業(yè)主自行管理的，應當對下列事項作出決定：（一）自行管理的執(zhí)行機構、管理人；（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；（三）聘請專業(yè)機構的方案；（四）其他有關自行管理的內容。電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。業(yè)主大會決定委托第三方進行財務管理和審計的，自行管理的執(zhí)行機構或者管理人應當委托具有資質的機構對物業(yè)服務費、物業(yè)經營性收益等費用進行財務管理和審計，相關財務賬目應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置向業(yè)主公示，每年不少于一次。第六章 物業(yè)的使用與維護第六十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區(qū)域內業(yè)主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期建設項目，建設單位應當結合當期業(yè)主停車需求，按照規(guī)劃行政主管部門確定的車位、車庫指標，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示當期售租方案。在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過6個月。第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注。物業(yè)管理區(qū)域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放。人防工程停車位于2013年5月1日前出租的，所在地民防行政主管部門協(xié)調使用管理單位規(guī)范承租行為，明確維護管理責任。自2013年5月1日起，人防工程停車位出租的租賃期限不得超過3年，不得將停車位出售、附贈。人民防空工程平時用作停車位的，其停放費、租金的收取及支出、使用管理等相關規(guī)定，由民防行政主管部門會同價格、物業(yè)管理等行政主管部門另行制定。第六十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人以及裝飾裝修服務單位。業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)，并會同裝飾裝修服務單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。變動建筑主體或者承重結構的，需要提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審定意見，并按照規(guī)定辦理批準手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督和管理。業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修服務單位拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)可以按照管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。第七十條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設單位先行交存住宅專項維修資金。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。第七十一條 發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主可以提出應急處置方案，經住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急處置：（一）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；（二）電梯、消防設施設備故障危及人身安全的；（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；（四）二次供水水泵運行中斷的，但由專業(yè)經營單位負責二次供水水泵設備維修、養(yǎng)護的除外；（五）樓頂、樓體單側外立面有脫落危險的；（六）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；（七）其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情形。應急維修費用應當經過審計并向業(yè)主公示后，從相關業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。應急維修的具體使用辦法另行制定。第七十二條 物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為:（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；（二）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；（三）違法搭建建筑物、構筑物；（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規(guī)定的物品；（六）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；（九）擅自擺攤設點、占道經營；（十）無序停放車輛、堵塞消防通道、阻礙主要交通道路；（十一）破壞或者擅自改變房屋外觀；（十二）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；（十三）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。第七章 法律責任第七十三條 違反本辦法規(guī)定，依法應當由相關行政管理部門實施行政處罰的，依照有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。第七十四條 住房和城鄉(xiāng)建設、公安、城市管理、物價、環(huán)境保護、規(guī)劃、民防、工商、質量技術監(jiān)督等行政管理部門，應當加強物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、車位車庫、綠地綠化、特種設備等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式。相關行政主管部門依法處理物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為。（一）住房和城鄉(xiāng)建設部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益；擅自利用物業(yè)共用部分、共用設施設備進行經營等違法違規(guī)行為。（二）公安部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內影響公共安全、公共秩序的違法違規(guī)行為，對物業(yè)管理區(qū)域內違規(guī)養(yǎng)犬、妨礙交通、堵塞消防通道、妨礙消防設施使用等行為依法處理；對小區(qū)內承租人進行登記管理。（三）城市管理行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內市政、綠化、市容環(huán)境衛(wèi)生等方面的監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內違法搭建建筑物、構筑物；任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；擅自擺攤設點、占道經營；擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；飼養(yǎng)家禽家畜等違法違規(guī)行為。（四）價格行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況以及其他價格違法違規(guī)行為。（五）環(huán)境保護行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內排放水污染物、飲食服務業(yè)油煙污染等監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內造成噪聲、油煙污染等違法違規(guī)行為。（六）規(guī)劃行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內違法建設行為的監(jiān)督檢查，依法查處擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途，破壞或者擅自改變房屋外觀等違法違規(guī)行為。（七）民防行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內違法違規(guī)使用人防工程設施行為的監(jiān)督檢查，依法查處未按規(guī)定維護管理防空地下室、改變防空地下室主體結構、拆除人防設施設備及危害防空地下室安全和使用效能等違法違規(guī)行為。（八）工商行政主管部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內違法廣告、無照經營和擅自變更經營（辦公）場所等違法違規(guī)行為。（九）質量技術監(jiān)督行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內電梯等特種設備安全運行的監(jiān)督檢查，依法查處各類特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法違規(guī)行為。第七十五條 各轄市、區(qū)人民政府、鎮(zhèn)江新區(qū)管委會物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及其他有關主管部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構成犯罪的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第八章 附則第七十六條 本辦法所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、監(jiān)控安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算；（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。第七十七條　本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設部門負責解釋。 第七十八條 本辦法自2017年3月1日起施行。鎮(zhèn)江市人民政府印發(fā)的《鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實施細則》（鎮(zhèn)政發(fā)〔2007〕50號）同時廢止。48 / 48