【導(dǎo)讀】組建接管驗收小組。由物業(yè)管理企業(yè)管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃。部有關(guān)人員參加。各部門應(yīng)選派既精通業(yè)務(wù)，又責(zé)任心強的技術(shù)人員參加，并且一般要有。不同專業(yè)特長的工程技術(shù)人患參加。規(guī)模一般為5～8人。指定負責(zé)人,最好是由本項目的負責(zé)人擔(dān)任。驗收支出國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。題統(tǒng)計表、接管驗收問題整改表等。接管單位按照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)單位提交的申請和相關(guān)資料進行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。經(jīng)檢驗符合要求時，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。有價值；對在驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定。縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。門的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。

　　

【正文】 3）體現(xiàn)供求關(guān)系的因素，如房屋所處位置（或地段）和環(huán)境等。 在確定租金基數(shù)和調(diào)劑因素后，就可以計算月租金額了，計算方法一般如 下： 月租金額 =（租金基數(shù) 177。調(diào)劑因素） X 計租面積 +附屬房單位租金 X 計租面積 +設(shè)備租金 房屋租賃管理的一般程序 房屋租賃實行登記備案制度 （ 1）房屋租賃合同當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門提出申請。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30 日內(nèi)，到市＿縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請時，應(yīng)提交有關(guān)資料，并填寫房地產(chǎn)租賃申請審批表。 （ 2）申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：房屋租賃申請書、書面房屋租賃合同、房屋所有權(quán)證書或證明其產(chǎn)權(quán)的其他有效證件，當(dāng)事人各方的合法身份證明文件或其他合法資格證明， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 24 頁 城市人民政府 規(guī)定的其他文件。出租共有房屋的，還須提交其他共有人同意出租的證明，出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。 （ 3）房屋租賃登記申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》?！斗课葑赓U證》是租賃行為合祛有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，《房屋租賃證》作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。 （ 4）出租人應(yīng)當(dāng)依法繳納房屋租賃登記費（房屋租賃管理費）。當(dāng)事人雙方向稅務(wù)部門繳納印花稅等稅款，至此，租賃登記完成并受到法律保護。 出租房屋的交接與備案 完成登記后，房屋產(chǎn)權(quán)人或代理出租 者可以將房屋鑰匙、信箱鑰匙、大堂防盜大門鑰匙（密碼）移交給稅戶，物業(yè)管理企業(yè)則將有關(guān)資料送管理處備案，并根據(jù)雙方所簽訂的租賃合同的承租日期，將日期前所發(fā)生的所有費用（管理費、水電費、電話費、煤氣費等）與產(chǎn)權(quán)人結(jié)算清楚，從承租日開始，根據(jù)房屋租賃合同的約定問貢仕人收取所與柏天資用。物業(yè)管理處或管理部門將收到的有關(guān)資料輸入電腦存檔備案，并更改事前的產(chǎn)權(quán)人檔案、客戶檔案，建立新的稅戶檔案。至此，整個租賃工作宣告完成。 房屋租賃的條件 （ 1）未依法取得房屋所有權(quán)證的。 （ 2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者 以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。 （ 3）共有房屋未取得共有人同意的。 （ 4）權(quán)屬有爭議的。 （ 5）屬于違法建筑的。 （ 6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。 （ 7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的。 （ 8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。 （ 9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 房屋租賃的有關(guān)政策 （ 1）房屋租賃期限屆滿租賃合同終止后，承組人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前 3 個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。 （ 2）租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受人人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。出租人 在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。住宅用房承租人在租賃期限內(nèi) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 24 頁 死亡的，其共同居住 2 年以上家庭成員可以繼續(xù)承租。 （ 3）承租人應(yīng)當(dāng)愛護并合理使用所承擔(dān)的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改、擴建或增添。 （ 4）出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責(zé)修復(fù)。（）（）（）（ 5）承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償，將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；拖欠租金累計 6 個 月以上的；公有住宅用房無證當(dāng)理由閑置 6 個月以上的，利用承租房屋進行違法活動的，故意損壞承租房屋的，法律、法規(guī)其他可以收回的。 （ 6）以贏利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用的國有土地上簡稱的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上交國家 （ 7）承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。 （ 8）房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。 與客戶溝通的技巧 1．耐心傾聽 2．反饋信息 協(xié)調(diào)矛盾 4 解決疑難 制定客戶關(guān)系管理的年度計劃 客戶關(guān)系管理主要內(nèi)容 （ 1）宣傳有關(guān)物業(yè)管理的知識和相關(guān)的 政策法規(guī)。 （ 2）物業(yè)管理區(qū)域中一些重要事情及時向客戶告知。 （ 3）上征詢客戶對物業(yè)管理服務(wù)的意見或建議。 （ 4）了解客戶目前對物業(yè)管理服務(wù)的新要求。 （ 5）客戶報修、投訴后的回訪。 （ 6）對特殊客戶的特別關(guān)注（如殘疾人、孤寡老人、特殊貢獻者等）。 （ 7）議定期公布物業(yè)管理費及住房專項資金使用與管理情況。 客戶關(guān)系管理實施方式 （ 1）通訊（ 2）海報（ 3）全文（ 4）住戶手冊（ 5）電子郵箱（ 6）投訴熱線（ 7）星（ 8）家庭拜訪（ 9）客戶調(diào)查（ l0）座談會（ 11）節(jié)日聚會（ 12）上門服務(wù)（ 13）推廣活動（ 14）設(shè)立 鄰里守望小組（ 15）主辦消防日 與客戶溝通的心理過程：注意、理解、接受、行動 與客戶非語言性的溝通 溝通可以是語言的、文字的，也可是非語言性的，如眼神、微笑、皺眉、人體動作等又傳遞信息。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 24 頁 說話者的語氣、聲調(diào)、面部表情，甚至說話者與聽話者之間的自然距離彭響溝通的效果。 熟悉社區(qū)服務(wù)的范圍 （－）配套設(shè)施（二）娛樂休閑（三）咨詢服務(wù)（四）會所服務(wù) 組織社區(qū)專題活動：立頂、調(diào)研、策劃、論證、決策 專題活動的實施分 3 步：制定實施方案、籌備工作、活動進行。 策劃和實施社區(qū)專題活動的過程中，特別要做以下 5 方面的工作： （ 一）確定社區(qū)活動的主題 （二）設(shè)計社區(qū)專題活動的具體內(nèi)容 （三）編寫專題活動宣傳資料 應(yīng)注意了解客戶的心理和需求 （ 1）應(yīng)以照片或畫面為主。 （ 2）文字部分力求簡潔扼要。 （ 3）文字內(nèi)容應(yīng)包括企業(yè)介紹、企業(yè)經(jīng)營特色、舉辦本次活動的目的、時間安排、參加人員要求等。 （ 4）在醒目的地方寫些親切問候或祝福的話。 （ 5）不要忘記注明企業(yè)的聯(lián)系電話，以便公眾隨時能詢問。 （四）做好專題活動的開幕式 （五）進行專題活動的總結(jié) 社區(qū)服務(wù)的主要內(nèi)容 （ 1）叫車服務(wù)。 （ 2）代訂出租車服務(wù)。 （ 3）代為聯(lián)系家教服務(wù)。 （ 4） 酒店預(yù)訂服務(wù)。 （ 5）求助熱線服務(wù)。 （ 6）代收洗滌衣物。 （ 7）代聯(lián)系快速服務(wù)。 （ 8）代報刊雜志訂閱服務(wù)。 （ 9）代機票、火車票、輪船票預(yù)計服務(wù)。 （ l0）提供小型車輛打氣服務(wù) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 24 頁 （ 1l）洗車、打錯服務(wù)。 （ l2）泊車服務(wù)。 （ l3）代為聯(lián)系外賣服務(wù)。 （ l4）提供室內(nèi)植物租賃服務(wù)。 （ 15）提供有信譽的勞務(wù)公司服務(wù)。 （ 16）公共事業(yè)費代收代繳服務(wù)。 （ 17）單元內(nèi)日常保養(yǎng)及維修服務(wù)。 （ l8）陪護老人服務(wù)。 （ l9）照看寵物服務(wù)。 （ 20）房屋中介和租賃以及代辦其他事項服務(wù)。 社區(qū)活動的主要類型 （ 1）固定節(jié)日活動。如新春聯(lián)歡會、中秋節(jié)賞月舞會（晚會）、客戶入住周年慶等。 （ 2）主題性活動。如踏青活動、棋牌類比賽、歌唱比賽等。 （ 3）室外活動。燒烤活動、納涼晚會等。 （ 4）利用網(wǎng)絡(luò)組織社區(qū)活動。網(wǎng)絡(luò)游戲比賽、小區(qū)網(wǎng)站聊天室等。 結(jié)構(gòu)平面圖 （ 1）基礎(chǔ)平面圖，工業(yè)建筑還有設(shè)備基礎(chǔ)布置圖 （ 2）樓層結(jié)構(gòu)布置平面圖，工業(yè)建筑還包括柱網(wǎng)、吊車梁、柱間支撐、連系梁布置圖等。 （ 3）屋面結(jié)構(gòu)平面圖，包括屋面板、天溝板、屋架、天窗架及支撐系統(tǒng)布置圖等。 制定危房鑒定檢查制度 施后，尚能短期使用，但須繼續(xù)觀察的房屋；愛 工 L 妙理使用。適用于采取適當(dāng)安全技術(shù) 措施后，可解危的房屋；第三，停止使用。適用于已無修繕價值，暫無條件拆除，又不危 時可能倒塌并危及他人生命財產(chǎn)安全的房屋。 房屋安全檢查的方法 1．直觀法、 刺探、敲擊聽聲法 房屋完損等級的評定標(biāo)準(zhǔn) 完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房、 房屋完損等級的評定方法 1．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 24 頁 共 24 頁 （ 1）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修，設(shè)備的等組成各項程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，則房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。 （ 2）房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損 程度符合一個完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項完損程度下降一個等級，其余各項仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。 （ 3）房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重或樓面分項完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)。 （ 4）房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項的完損程度符合同一個萬損標(biāo)準(zhǔn)。其余各分項完損程度可有高出一個等級的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋面等項的完損程度來確定。 其他結(jié)構(gòu)房屋的完損等級評定方法 （ 1）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等部分各項程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，則 該房屋的完損的等級就是分項的完損程度。 （ 2）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分等級大多數(shù)項目完損程度符合一個完損標(biāo)準(zhǔn)，有少量分項程度高出一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級按絕大多數(shù)分項的完損成服來確定。 基本做法 評定房屋等級的做法一般分為定期和不定期兩種： （ 1）定期平定房屋完損等級 每隔一定時期（ 1— 3 年，或根據(jù)各地規(guī)定）對所管房屋進行一次全面的逐棟完損等級評定，包括組織準(zhǔn)備、實施查勘、統(tǒng)計匯總 3 個階段。 （ 2）不定期評定房屋完損等級 ①根據(jù)氣候特征，如雨季、臺風(fēng)、暴風(fēng)雪等，著重對危險房屋、嚴重損 壞房屋和一般損壞房屋等進行檢查，評定完損等級 ②房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗收以后，重新評定完損等級。 ③接管驗收新建房屋后，要進行評定房屋完損的等級。