【文章內(nèi)容簡介】 以上物業(yè)管理區(qū)域指的是物業(yè)管理的公共區(qū)域。 收益性物業(yè)服務(wù)費的測算 物業(yè)管理企業(yè)在確定收益性物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)時，常常按照物業(yè)租金收入的一定比例 進行測算和收取。物業(yè)管理企業(yè)也可以采用前述居住性物業(yè)服務(wù)費的測算方法來測算收益性物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主一般采用定額法和比例法測算收益性物業(yè)服務(wù)費。這種測算方法比較適合代理收益性物業(yè)租賃的物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)的定價形式 物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的。 包干制 是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余 或者虧損均由物業(yè)管理企 業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。 酬金制 是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 24 頁 物業(yè)服務(wù)費的價格形式 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價：具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。 （ 1）實行政府指導(dǎo)價物業(yè)服務(wù)收費，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地 產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素 ，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期 公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同 中約定。 （ 2）實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。雙方商定收費標(biāo)準(zhǔn)時，可由雙方委托具有資質(zhì)的價格事務(wù)所、會計事務(wù)所等中介服務(wù)機構(gòu)對其費用、成本、利潤等進行測定。 測算物業(yè)服務(wù)費的原則 嚴(yán)格控制成本的原則、業(yè)主滿意的原則、區(qū)別對待的原則、合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則 四、 明碼標(biāo)價的規(guī)定 根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照 政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理公共區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及受費項目收費標(biāo)準(zhǔn)等情況公示。 明碼標(biāo)價要求經(jīng)營者所表示的價格必須真實明示商品或服務(wù)各項指標(biāo)的價格。明碼標(biāo)價必須是在出售商品或在提供服務(wù)之前明示，而不是事后告知，其目的是讓消費者對商品或服務(wù)在事前有個基本了解。 物業(yè)服務(wù)費的收繳管理 1．根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》制定的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)收費行為，保障了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。 2．國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競 爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。 3．實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，由于其核算方法也稱實報實銷制加酬金制，因此預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是屬上已創(chuàng)制如 L 物業(yè)服務(wù)費屬于交納的業(yè)主所有的，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定性生明白 b物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 24 頁 4．物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行 物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、優(yōu)點電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額費用。 物業(yè)服務(wù)費的追繳 送達物業(yè)服務(wù)費通知單 根據(jù)物業(yè)服務(wù)費收取時間間隔的約定（每月、雙月或一季度），物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將收費通知單定期及時地送達 到業(yè)主或使用人的手中，應(yīng)由業(yè)主或使用人簽收。一般情況下，業(yè)主接到通知單后，能按時交納物業(yè)服務(wù)費。 加強立法，追討拖欠費用 如果業(yè)主（使用人）不能如期交納物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)進行催款。業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)由法律和業(yè)主公約及物業(yè)管理委托合同保障維護的，是通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會來實現(xiàn)的。業(yè)主有享受物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，同時也有承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費用、交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。 針對不同對象， 采取不同的追討方法 （ 1）一般性追繳（ 2）針對性追繳（ 3）區(qū)別性追繳 追繳物業(yè)服務(wù)費的原則 l、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、 標(biāo)準(zhǔn)和收費項目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律，法規(guī)和固定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。 解決物業(yè)服 務(wù)收費難的對策 完善物業(yè)管理法律 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 24 頁 市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，物業(yè)管理是一種市場行為，物業(yè)管理企業(yè)通過市場競爭參與招投標(biāo)并中標(biāo)后，與物業(yè)所有人簽訂物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)項目的建筑物及其附屬設(shè)備設(shè)施、清潔衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項目進行維護、保養(yǎng)，為房屋所有人、使用人提供綜合服務(wù)的市場行為。和其他市場行為一樣，物業(yè)管理行為必須用法律進行規(guī)范。物業(yè)管理行業(yè)系統(tǒng)、規(guī)范的法規(guī)制度正在健全，物業(yè)管理的發(fā)展需美一個既有競爭秩序又有市場運行規(guī)則的推進機制 ，相關(guān)法律和法規(guī)的完善，即市場規(guī)則的完善是物業(yè)管理健康發(fā)展的保證。 1994 年 4 月五日，建設(shè)部頒發(fā)了 33 號令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)初步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理?！睆亩酱_立了我國物業(yè)管理的新體制，為物業(yè)管理的體制改革指明了方向，提供了法規(guī)依據(jù)。 2020 年 9 月 1 日《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)收費作了原則性規(guī)定，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。使用人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁進了一大步 ； 1999年 10 月 14 日，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)份期物業(yè)管理協(xié)議）的通知》，要求新建住宅小區(qū)在簽訂商品銷售合同時，要簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，從而解決了房屋出售后到業(yè)主委員會成立前物業(yè)管理的問題，并有協(xié)議的示范文本； 1999 年 10 月 30 日，建設(shè)部頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，對物業(yè)管理專業(yè)機構(gòu)加強管理，鼓勵物業(yè)管理機構(gòu)規(guī)模經(jīng)營。特別是《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的出臺，進一步規(guī)范了物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的生活、工作環(huán)境，促進 和保障物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。經(jīng)過多年努力，從國家到地方各級人民政府和物業(yè)管理企業(yè)，從不同層次和需要先后制定了一系列物業(yè)管理法規(guī)以及相關(guān)政策、各項管理制度與辦法，為搞好物業(yè)管理打下了基礎(chǔ)。然而，這些離完善的物業(yè)管理法規(guī)體系還相差很遠(yuǎn)，需繼續(xù)健全以適應(yīng)當(dāng)前蓬勃發(fā)展的物業(yè)管理行業(yè)的需要。 制定切實可行的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn) 轉(zhuǎn)變業(yè)主和使用人的消費觀念 在計劃經(jīng)濟體制下，我國住房制度采用的是福利制社會分配體系，人們居住公有住宅。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門承擔(dān)。居民習(xí)慣的是“只享受，不（少）付費”。我 國實行社會主義市場經(jīng)濟后，人們不僅獲取住宅的方式發(fā)生了改變，使得產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)也發(fā) 生了變化，物業(yè)管理也隨之出現(xiàn)，而人們對物業(yè)服務(wù)不認(rèn)識、不理解。因此，就產(chǎn)生了如 何轉(zhuǎn)變消費觀念、認(rèn)識和實踐物業(yè)管理的問題。根據(jù)市場經(jīng)濟的要求，人們在得到住房成 為業(yè)主后，要與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，明確各種交納的物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 24 頁 對于支付了大筆房款后，還要按期交納物業(yè)服務(wù)費不理解，有的業(yè)主甚至不清楚應(yīng)交物業(yè) 服務(wù)費，更不會想到應(yīng)主動去交物業(yè)服務(wù)費?！段飿I(yè)管理條例》明確闡明，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物 業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費 用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)有連帶交納責(zé)任。 4．嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理制度 物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)收支情況應(yīng)定期向用戶公開，接受用戶的監(jiān)督，使用戶明白自己交出的錢具體都用在了什么地方，從而使用戶明白交納服務(wù)費的必要性和重要性，進而使他們從被動交費轉(zhuǎn)向主動交納各項服務(wù)費用。 總之，解決好物業(yè)收費難的問題，有利于物業(yè)管理工作的正常進行，有利于人們生產(chǎn)和工作環(huán)境的改善，也有利于業(yè)主的根本利益。 房屋租賃市場調(diào)查的準(zhǔn)備 組織調(diào)查人員 確定總負(fù)責(zé)人。一般總負(fù)責(zé)人應(yīng)為公司 營銷部門經(jīng)理或公司主管副總經(jīng)理。 選拔調(diào)查人員。 組織調(diào)查小組。根據(jù)調(diào)查業(yè)務(wù)的類型、調(diào)查量的多少以及房屋調(diào)查緊急程度的高低， 可一組。跳由 2～ 3 組成。 4．確定每組的負(fù)責(zé)人。根據(jù)每組的任務(wù)，選拔適當(dāng)人選擔(dān)任。 進行培訓(xùn)。 有關(guān)調(diào)查人員就需要做好以下幾項工作： 收集、整理公司現(xiàn)有的資料、信息或情報，包括相關(guān)文字、圖片、音像等。 對上述資料進行初步分析，尋找關(guān)于房屋租賃方面有用的調(diào)查線索和相關(guān)信息； 在分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)已有的經(jīng)驗提出假設(shè)并對多個假設(shè)進行推斷，從而縮小正式現(xiàn)查范圍，更加明 確房屋租賃調(diào)查的邊界和具體內(nèi)容，以把握房屋租賃調(diào)查的方向，提高細(xì)查的效率。 設(shè)計調(diào)查表 調(diào)查表是整個調(diào)查工作的核心。房屋租賃市場調(diào)查表一般由兩個分表組成 ： 出租房屋供給情況表 其內(nèi)容主要有：出租房屋名稱、所在地區(qū)、建成年月、出租面積、出租時間、租金水平及變化情況、。出租房屋的類型和等級（檔次）、配套設(shè)備設(shè)施狀況、空置率、出租策略、影響房屋出租的最大因素、具體房東的記錄、出租單位的資料、新建