【文章內(nèi)容簡介】 以上物業(yè)管理區(qū)域指的是物業(yè)管理的公共區(qū)域。 收益性物業(yè)服務費的測算 物業(yè)管理企業(yè)在確定收益性物業(yè)服務費的標準時，常常按照物業(yè)租金收入的一定比例 進行測算和收取。物業(yè)管理企業(yè)也可以采用前述居住性物業(yè)服務費的測算方法來測算收益性物業(yè)服務費。業(yè)主一般采用定額法和比例法測算收益性物業(yè)服務費。這種測算方法比較適合代理收益性物業(yè)租賃的物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)服務的定價形式 物業(yè)服務收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的。 包干制 是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余 或者虧損均由物業(yè)管理企 業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 酬金制 是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 24 頁 物業(yè)服務費的價格形式 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價：具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。 （ 1）實行政府指導價物業(yè)服務收費，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地 產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素 ，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期 公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同 中約定。 （ 2）實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。雙方商定收費標準時，可由雙方委托具有資質(zhì)的價格事務所、會計事務所等中介服務機構(gòu)對其費用、成本、利潤等進行測定。 測算物業(yè)服務費的原則 嚴格控制成本的原則、業(yè)主滿意的原則、區(qū)別對待的原則、合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則 四、 明碼標價的規(guī)定 根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應當按照 政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理公共區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及受費項目收費標準等情況公示。 明碼標價要求經(jīng)營者所表示的價格必須真實明示商品或服務各項指標的價格。明碼標價必須是在出售商品或在提供服務之前明示，而不是事后告知，其目的是讓消費者對商品或服務在事前有個基本了解。 物業(yè)服務費的收繳管理 1．根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》制定的《物業(yè)服務收費管理辦法》，規(guī)范了物業(yè)服務收費行為，保障了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益。 2．國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競 爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。 3．實行物業(yè)服務費用酬金制的，由于其核算方法也稱實報實銷制加酬金制，因此預收的物業(yè)服務支出是屬上已創(chuàng)制如 L 物業(yè)服務費屬于交納的業(yè)主所有的，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定性生明白 b物業(yè)服務收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 24 頁 4．物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行 物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、優(yōu)點電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額費用。 物業(yè)服務費的追繳 送達物業(yè)服務費通知單 根據(jù)物業(yè)服務費收取時間間隔的約定（每月、雙月或一季度），物業(yè)管理企業(yè)應將收費通知單定期及時地送達 到業(yè)主或使用人的手中，應由業(yè)主或使用人簽收。一般情況下，業(yè)主接到通知單后，能按時交納物業(yè)服務費。 加強立法，追討拖欠費用 如果業(yè)主（使用人）不能如期交納物業(yè)服務費，物業(yè)管理企業(yè)財務部門應進行催款。業(yè)主的權利和義務由法律和業(yè)主公約及物業(yè)管理委托合同保障維護的，是通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會來實現(xiàn)的。業(yè)主有享受物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務的權利，同時也有承擔物業(yè)服務費用、交納物業(yè)服務費用的義務。依據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。 針對不同對象， 采取不同的追討方法 （ 1）一般性追繳（ 2）針對性追繳（ 3）區(qū)別性追繳 追繳物業(yè)服務費的原則 l、業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內(nèi)容、 標準和收費項目、標準的監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律，法規(guī)和固定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。 解決物業(yè)服 務收費難的對策 完善物業(yè)管理法律 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 24 頁 市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，物業(yè)管理是一種市場行為，物業(yè)管理企業(yè)通過市場競爭參與招投標并中標后，與物業(yè)所有人簽訂物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)項目的建筑物及其附屬設備設施、清潔衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項目進行維護、保養(yǎng)，為房屋所有人、使用人提供綜合服務的市場行為。和其他市場行為一樣，物業(yè)管理行為必須用法律進行規(guī)范。物業(yè)管理行業(yè)系統(tǒng)、規(guī)范的法規(guī)制度正在健全，物業(yè)管理的發(fā)展需美一個既有競爭秩序又有市場運行規(guī)則的推進機制 ，相關法律和法規(guī)的完善，即市場規(guī)則的完善是物業(yè)管理健康發(fā)展的保證。 1994 年 4 月五日，建設部頒發(fā)了 33 號令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：“住宅小區(qū)應當初步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理?！睆亩酱_立了我國物業(yè)管理的新體制，為物業(yè)管理的體制改革指明了方向，提供了法規(guī)依據(jù)。 2020 年 9 月 1 日《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務收費作了原則性規(guī)定，規(guī)范物業(yè)管理服務的收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權人。使用人的合法權益，促進物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁進了一大步 ； 1999年 10 月 14 日，建設部發(fā)布了《關于印發(fā)份期物業(yè)管理協(xié)議）的通知》，要求新建住宅小區(qū)在簽訂商品銷售合同時，要簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議，從而解決了房屋出售后到業(yè)主委員會成立前物業(yè)管理的問題，并有協(xié)議的示范文本； 1999 年 10 月 30 日，建設部頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，對物業(yè)管理專業(yè)機構(gòu)加強管理，鼓勵物業(yè)管理機構(gòu)規(guī)模經(jīng)營。特別是《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務收費管理辦法》的出臺，進一步規(guī)范了物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造和保持整潔、安全、舒適的生活、工作環(huán)境，促進 和保障物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。經(jīng)過多年努力，從國家到地方各級人民政府和物業(yè)管理企業(yè)，從不同層次和需要先后制定了一系列物業(yè)管理法規(guī)以及相關政策、各項管理制度與辦法，為搞好物業(yè)管理打下了基礎。然而，這些離完善的物業(yè)管理法規(guī)體系還相差很遠，需繼續(xù)健全以適應當前蓬勃發(fā)展的物業(yè)管理行業(yè)的需要。 制定切實可行的物業(yè)服務收費標準 轉(zhuǎn)變業(yè)主和使用人的消費觀念 在計劃經(jīng)濟體制下，我國住房制度采用的是福利制社會分配體系，人們居住公有住宅。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門承擔。居民習慣的是“只享受，不（少）付費”。我 國實行社會主義市場經(jīng)濟后，人們不僅獲取住宅的方式發(fā)生了改變，使得產(chǎn)權結(jié)構(gòu)也發(fā) 生了變化，物業(yè)管理也隨之出現(xiàn)，而人們對物業(yè)服務不認識、不理解。因此，就產(chǎn)生了如 何轉(zhuǎn)變消費觀念、認識和實踐物業(yè)管理的問題。根據(jù)市場經(jīng)濟的要求，人們在得到住房成 為業(yè)主后，要與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務合同》，明確各種交納的物業(yè)服務費用。業(yè)主 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 24 頁 對于支付了大筆房款后，還要按期交納物業(yè)服務費不理解，有的業(yè)主甚至不清楚應交物業(yè) 服務費，更不會想到應主動去交物業(yè)服務費。《物業(yè)管理條例》明確闡明，業(yè)主應當根據(jù)物 業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費 用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負有連帶交納責任。 4．嚴格物業(yè)管理企業(yè)財務管理制度 物業(yè)管理企業(yè)的財務收支情況應定期向用戶公開，接受用戶的監(jiān)督，使用戶明白自己交出的錢具體都用在了什么地方，從而使用戶明白交納服務費的必要性和重要性，進而使他們從被動交費轉(zhuǎn)向主動交納各項服務費用。 總之，解決好物業(yè)收費難的問題，有利于物業(yè)管理工作的正常進行，有利于人們生產(chǎn)和工作環(huán)境的改善，也有利于業(yè)主的根本利益。 房屋租賃市場調(diào)查的準備 組織調(diào)查人員 確定總負責人。一般總負責人應為公司 營銷部門經(jīng)理或公司主管副總經(jīng)理。 選拔調(diào)查人員。 組織調(diào)查小組。根據(jù)調(diào)查業(yè)務的類型、調(diào)查量的多少以及房屋調(diào)查緊急程度的高低， 可一組。跳由 2～ 3 組成。 4．確定每組的負責人。根據(jù)每組的任務，選拔適當人選擔任。 進行培訓。 有關調(diào)查人員就需要做好以下幾項工作： 收集、整理公司現(xiàn)有的資料、信息或情報，包括相關文字、圖片、音像等。 對上述資料進行初步分析，尋找關于房屋租賃方面有用的調(diào)查線索和相關信息； 在分析的基礎上，根據(jù)已有的經(jīng)驗提出假設并對多個假設進行推斷，從而縮小正式現(xiàn)查范圍，更加明 確房屋租賃調(diào)查的邊界和具體內(nèi)容，以把握房屋租賃調(diào)查的方向，提高細查的效率。 設計調(diào)查表 調(diào)查表是整個調(diào)查工作的核心。房屋租賃市場調(diào)查表一般由兩個分表組成 ： 出租房屋供給情況表 其內(nèi)容主要有：出租房屋名稱、所在地區(qū)、建成年月、出租面積、出租時間、租金水平及變化情況、。出租房屋的類型和等級（檔次）、配套設備設施狀況、空置率、出租策略、影響房屋出租的最大因素、具體房東的記錄、出租單位的資料、新建