【正文】 出租房屋、在建出租房屋以及調(diào)查日期 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 24 頁 等項目。 出租房屋需求情況表 其內(nèi)容主要有：稅戶的類型一規(guī)模?！謶羲鶑氖虑靶?業(yè)或職業(yè) j 租戶承租的房屋面積大 小、是否有擴(kuò)租的穆薩；?！弊庀套夥课莸臐M意程度。租戶對房屋的位置、面積、開間。 檔次、配套設(shè)備以及物業(yè)管哪 B 務(wù)的要求，租戶對租金的要求等等。 編制調(diào)查計劃 調(diào)查方案也稱調(diào)查計劃，它是調(diào)查小組進(jìn)行調(diào)查的行動綱領(lǐng)，其主要內(nèi)容包括：確定調(diào)查目的、調(diào)查方式和方法、信息收集和范圍、調(diào)查進(jìn)度、調(diào)查經(jīng)費(fèi)預(yù)算、人員組織極其調(diào)查資料的統(tǒng)計與分析等。 房屋租賃市場調(diào)查的實施 進(jìn)行房屋租賃市場調(diào)查與分析 所謂房屋租賃市場的調(diào)查與分析 ，是指調(diào)查人員按照調(diào)查方案規(guī)定的目的、方法、時間、～范圍、內(nèi)容 、步驟等進(jìn)行房屋租賃市場信息資料的收集并進(jìn)行分析工作的過程。具體 包括兩個方面： 房屋租賃市場的調(diào)查 調(diào)查資料的整理與分析 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證 提供房屋租賃服務(wù)的經(jīng)濟(jì)論證是房屋租賃調(diào)查報告的一個必要的組成部分。進(jìn)行房屋租賃經(jīng)濟(jì)論證就是通過技術(shù)分析，論證提供房屋租賃服務(wù)在經(jīng)濟(jì)上是否值得，或者能否取得必要的利潤。 進(jìn)行房屋租賃經(jīng)濟(jì)論證的簡要做法是： （ 1）一根據(jù)調(diào)查結(jié)果得到的房屋租金水平，判斷公司代理出租房屋的租金水平，從而得 到待田租房屋的月租金價格，進(jìn)而求出房屋業(yè)主的平均月租金收入，最終得到房屋業(yè)主應(yīng) 該付 給公司的房屋租賃代理費(fèi)。租賃代理費(fèi)通常是一個月的房屋租金收入，或者是年租金 收入的～定比例。這就是物業(yè)管理公司提供房屋租賃服務(wù)的收入。 （ 2）根據(jù)實際情況，求出公司為提供租賃服務(wù)所付出的代價或支出，包括調(diào)查經(jīng)費(fèi)支出、租賃服務(wù)管理人員支出、相關(guān)稅收支出等等。 （ 3）用收入減去支出，得到的就是公司提供房屋租賃服務(wù)業(yè)務(wù)的利潤。如果利潤為正 值，則該項服務(wù)在經(jīng)濟(jì)上就是可行的。正值越大，利潤越高，該業(yè)務(wù)越值得進(jìn)行。否則， 利潤為負(fù)值，提供房屋租賃服務(wù)在經(jīng)濟(jì)上就是不可行的。 撰寫市場調(diào)查報告 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁 共 24 頁 房屋租賃市場調(diào)查報告是物業(yè) 管理企業(yè)提供房屋租賃服務(wù)決策的重要參考。在完成以上工作后，調(diào)查小組負(fù)責(zé)人要積極負(fù)責(zé)并組織調(diào)查組成員分工合作共同編寫調(diào)查報告。 房屋租賃市場調(diào)查報告通常包括以下主要內(nèi)容： 前言、摘要、目錄、正文、有關(guān)建議、附件 市場調(diào)查的基本方法 詢問法、觀察法、實驗法 觀察法 （ 1）調(diào)查人員育接觀察。調(diào)查者在現(xiàn)場觀察和統(tǒng)計，耳聞目睹客戶對市場的反應(yīng)和公開的言行。 （ 2）利用設(shè)備間接觀察。調(diào)查者利用錄音機(jī)、錄像機(jī)、照相機(jī)、監(jiān)測器、測、器等現(xiàn)代化器械間展東施消對門的行為進(jìn)行觀察，以收集資料。 觀察法所得的資料深入詳細(xì)，真實性大 ，較為客觀。但是，該法所需時間長、費(fèi)用大，易受時間和空間條件限制，只能觀察到正在發(fā)生的現(xiàn)象和一些表面情況，難以探知被調(diào)查者的動機(jī)、偏好等內(nèi)在心理活動。 市場調(diào)查的技術(shù) 1．調(diào)查表的設(shè)計 依仗完整的調(diào)查表，通常有 5 個構(gòu)成要素： （ l）被調(diào)查者的自然情況。如姓名、單位、收入等。 （ 2）調(diào)查的具體項目。 （ 3）填表說明。講清調(diào)查意圖、填表要求、注意事項等。 （ 4）編號。某些調(diào)查表須編號，便于分類歸檔或由計算機(jī)處理。 （ 5）調(diào)查者。如調(diào)查人姓名、單位和日期等。 依據(jù)調(diào)查問題要求不同，調(diào)查表上詢問的問題類型和內(nèi)容設(shè)計 也就不同。主要有如下 （ 1）二項選擇型。又稱是非式、贊否式。它只要求被調(diào)查者在兩項相互對立的答案中選答一個。 （ 2）多項選擇型。由調(diào)查者事先列出許多答案，讓被調(diào)查人員選擇適合自己的答案的方法。 （ 3）順位型。對所詢問的問題列出幾個答案，清被調(diào)查者依自己喜歡的程度對各答案列出先局順序的方法。 （ 4〕移度評等型。調(diào)查人員對詢問的問題列出程度不同的幾個答案，并對答案事先按 （ 5）自由回答型。 設(shè)計調(diào)查表應(yīng)注意以下事項： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁 共 24 頁 （ 1）問題要短。較長的問題容易被調(diào)查者混淆。 （ 2）每一個問題只能包含一項內(nèi)容。 （ 3）問題中 不要使用專門術(shù)語，如容積率。 （ 4）問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可。 （ 5）要注意問問題的方式。根據(jù)具體情況選擇直接詢問或間接詢問方式。 抽樣調(diào)查 ：是指從調(diào)查對象的總提中抽取有代表性的若干樣本進(jìn)行調(diào)查，并從熟練上推斷總體的專門調(diào)查方法。 市場預(yù)測方法 定性預(yù)測又稱為經(jīng)驗判斷法、外推法，它是根據(jù)已掌握的歷史資料和現(xiàn)實資料，憑借個人經(jīng)驗、知識和分析判斷能力，對預(yù)測對象未來發(fā)展趨勢做出性質(zhì)和程度的判斷。常見的定性預(yù)測方法有： （ 1）經(jīng)理人員評判預(yù)測法。請相關(guān)部門的主管人員及 J 些專家對市場發(fā)展趨勢提供詳 盡資料，充分地發(fā)表自己的看法，并相互交叉、取長補(bǔ)短，最后匯總出預(yù)測意見。 （ 2）客戶需要直接調(diào)查法。即調(diào)查客戶的意見，分析客戶的需求，參照市場的變化趨勢， 預(yù)測未來某一時期的市場情況。 （ 3）銷售人員意見法。即主要集中市場銷售人員的意見，據(jù)此做出未來市場的預(yù)測。 （ 4）綜合判斷法。該法是將經(jīng)理人員意見法和銷售人員意見法結(jié)合起來而進(jìn)行的市場預(yù)測。 （ 5）專家預(yù)測法。即根據(jù)專家的經(jīng)驗和判斷進(jìn)行預(yù)測的一種預(yù)測方法。 定量預(yù)測法：時間序列預(yù)測法、回歸預(yù)測法 影響房屋租賃市場預(yù)測的主要因素 城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房屋 出售市場情況、房屋租賃政策法規(guī)環(huán)境 房屋出售市場情況 盡屋些堅頁場痘退包括兩個方面：第一，房屋出售市場供給情況，如待建、新建與存量待售、已售房屋的名稱、地區(qū)、數(shù)量、類型、檔次、配套設(shè)施、價格、物業(yè)管理單位、成交 條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況以及開發(fā)單位和調(diào)查日期等項目。第二，房屋出售市場需求情況，包括客戶資料和需求狀況。就客戶資料來說，主要包括客戶的單位名稱、職業(yè)或從事的行業(yè)、地區(qū)、收入水平、購買用途、購買心理特征、對承租房屋的看法以及對出售物業(yè)的品質(zhì)、價格、地 區(qū)、配套等方面的需求。市場需求狀況，主要是指客戶對出售房屋需求的旺盛程度以及是否需大于求等等。 房屋出租市場與房屋出售市場是密切聯(lián)系在一起的。房屋出售市場產(chǎn)品質(zhì)量好、位置優(yōu)、配套全、 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 24 頁 價格低，則必然會吸引大量消費(fèi)者去購買，而租賃市場就會因此而減少一些承租客戶；反之，如果房屋出售市場沒有真正適合消費(fèi)者需要的房屋產(chǎn)品，比如價格太高、配套不全、位置欠佳等，則消費(fèi)者就會轉(zhuǎn)而到房屋出租市場去承租自己滿意的房屋等等。所以，在分析和預(yù)測房屋出租市場時，一定要注意分析房屋出售市場，并努力把兩者結(jié)合起來。這樣才有可能準(zhǔn)確地把握 房屋出租市場的現(xiàn)況與未來發(fā)展趨勢。 （三） 房屋租賃政策法規(guī)環(huán)境 制定房屋租賃方案的程序 （一）確認(rèn)租賃房屋的類型、檔次和租戶的來源 （ l）按租賃房屋的用途不同，可分為住宅用房和經(jīng)營性用房。后者按具體用途又可以分為辦公用房和商業(yè)用房等。住宅用房租賃是最為常見的。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一這些年城市的辦公用房和商業(yè)用房租賃也日益趨多，并已形成專業(yè)化管理。 （ 2）租賃房屋的檔次不同，住宅用房可以大致劃分為花園別墅、高檔公寓和普通住房 3種類型；辦公、商業(yè)用房可大致劃分為高檔和中、一低檔用房幾種類型。如寫字樓可以劃分為高 檔寫字樓和中、低檔寫字樓等類型。 不同類型和檔次的租賃房屋，其租戶來源通常也是不同的： （ 1）住宅用房的租戶一般是單個家庭或個人 （ 2）辦公用房的租戶通常是各行各業(yè)的一些單位。 （ 3）商業(yè)用房的租戶是從事各種商品買賣的單位甚至個體戶。 掌握爭取租戶的措施和了解租戶情況的方法 物業(yè)管理企業(yè)爭取租戶的措施 發(fā)布廣告、“免費(fèi)”或優(yōu)惠、引導(dǎo)參觀、建立租售中心、與獨立的房地產(chǎn)代理商、經(jīng)紀(jì)人合作 物業(yè)管理企業(yè)了解租戶情況的方法 （ 1）開展?jié)撛谧鈶舻牡怯?；?2）核對潛在的租戶的身份證明（ 3）調(diào)查租戶的租賃經(jīng)歷和資信狀況 制定房屋租賃管理的各項制度 房屋租賃租金管理制度 房屋使用與維修管理制度 房屋轉(zhuǎn)租與退租管理制度 明確房屋租賃糾紛處理的方法 房屋租賃糾紛處理的方式 解決房屋阻租賃的方式主要有協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟協(xié)商是發(fā)生糾紛的雙方，本著互諒互讓、 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁 共 24 頁 團(tuán)結(jié)和睦的原則進(jìn)行協(xié)商，整個過程全由雙方參加并自主解決，一般糾紛不大，矛盾也容易解決的問題都采取這種方法潮解是在他人主持下，矛盾雙方經(jīng)過談判條件、講明目的、達(dá)成共識部裁，是國家規(guī)定的合同管理仲裁機(jī)關(guān)對房屋租賃糾紛誰是誰非做出的裁決。當(dāng)發(fā)生物業(yè)租賃糾紛的當(dāng)事人不接受調(diào)解或 經(jīng)調(diào)解無效時，物業(yè)租賃關(guān)系的任何一方都可以向國家規(guī)定的合同管理仲裁機(jī)關(guān)申請仲裁嘟訟，是物業(yè)租賃糾紛的一方當(dāng)事人向人民法院提出物業(yè)租賃糾紛訴訟狀，請求人民法院根據(jù)物業(yè)租賃糾紛的事實做出調(diào)解或依法做出判決。訴訟，可以在物業(yè)租賃糾紛調(diào)解不成時直接向人民法院提出，也可以在國家合同管理仲裁機(jī)關(guān)做出“仲裁決定書”后的 15 天內(nèi)向人民法院提出。 房屋租賃糾紛主要有以下幾種情況 （ 1）租金糾紛（ 2）租賃期間因使用、修繕、改建等引起的糾紛 （ 3）租賃期間因互換房屋使用權(quán)引起的糾紛（ 4）租賃合同解除的糾紛 房屋租賃租金的構(gòu)成的 8個因素 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、地租、保險費(fèi)、利潤、房產(chǎn)稅 租金基數(shù)的核定主要有以下 3 種方法： 等級計算法 項目基分計算法 結(jié)合計算法 調(diào)劑因素主要有以下 3 種： （ 1）主要是體現(xiàn)房屋價值的因素，如房屋的保暖隔熱性能，墻體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量，附屬設(shè)施，包括水、電、衛(wèi)生、煤氣等是否完備，以及地面、門窗。室高的情況。 （ 2）主要是體現(xiàn)使用價值的因素，如樓層、朝向、環(huán)境、采光等因素。 （