【導(dǎo)讀】2020年11月30日）。開發(fā)的項目，尤是其寫字樓項目提供一定的借鑒。與其中，在此表示謝意。中海地產(chǎn)大廈項目開發(fā)經(jīng)營整體較為成功，取得了較為理想的綜合效益：其一，由于。該項目值得關(guān)注的借鑒意義在于：其一，該項目地處北京二環(huán)內(nèi)金融街地區(qū)，項目本。該項目出租情況比較理想，年度租金收入較可研預(yù)期增加較大；考慮資金占用成本，該項目是北京公司第一個寫字樓項目，本項目規(guī)劃設(shè)計充分挖掘項目的客觀及主觀優(yōu)。在對金融街寫字樓市場充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，對項目進行了準確定位，在租售階段，確。商銀行，且租賃期間仍冠名“中海地產(chǎn)大廈”，以較高價格成功實現(xiàn)了項目租售。中海地產(chǎn)大廈項目是北京公司運作的第一個寫字樓項目，項目定位為高檔5A級寫字。西城區(qū)政府毗鄰，北側(cè)與聯(lián)系金融街與西單大街的通道辟才胡同相鄰。項目緊鄰金融街，是以金融機構(gòu)、通訊、網(wǎng)絡(luò)公司為主，法律、咨詢、評估。，實際可租面積為16,平方米。項目建筑高度，總建筑面積24,，其

　　

【正文】 份有限公司簽訂為期三年的租賃合同，項目正 式入伙。 項目發(fā)展進度執(zhí)行情況 ? 項目前期階段計劃與實際對比見項目發(fā)展進度計劃與實際完成對比表： 北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告 第 19 頁 共 25 頁 項目發(fā)展進度計劃與實際完成對比表（初期） 項 目 計劃完成時間 實際完成時間 評 估 土地簽約 2020630 2020630 一致 拆遷 2020930 2020122 滯后 規(guī)劃設(shè)計 2020329 2020330 基本按計劃完成 方案報建 202077 2020730 略有滯后 施工圖設(shè)計 20201130 20201130 一致 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 2020922 2020930 基本按計劃完成 總包招標(biāo) 2020115 2020120 基本按計劃完成 施工許可證 2020130 2020228 滯后 開工時間 202031 2020220 有所提前 竣工備案 20201230 20201225 有所提前 入 伙 2020830 20201123 滯后 項目發(fā)展進度計劃與實際完成對比表（最終） 項 目 完成時間 （配合住宅） 完成時間（寫字樓） 備注 規(guī)劃設(shè)計 2020330 20201226 定位調(diào)整 施工圖設(shè)計 20201130 2020617 第二版施工圖 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 2020930 2020728 立面方案調(diào)整及自身定位變化 ? 2020年 6月 30日我司收購了 北京市新地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二龍路項目的二期 ，取得項目開發(fā)權(quán)，同期為配合中海凱旋住宅項目報規(guī)開始進行設(shè)計準備工作。 ? 2020年 8月至 2020年 4月間與集團往來進行了多輪的修改與優(yōu)化，隨后委托設(shè)計單位進行前期的規(guī)劃、外立面等一系列設(shè)計工作，并取得了中海凱旋住宅部分的各項前期手續(xù)。 ? 2020年 5月，正式開 始對中海地產(chǎn)大廈寫字樓項目進行設(shè)計工作， 2020年 4月 20日，立面方案得到集團確認，開始出正式施工圖，隨后在 2020 年 2 月項目正式開工，并在施工周期中間進行第二次規(guī)劃報建，由于后期的立面調(diào)整，在施工過程中于 2020年 7月完成第二次規(guī)劃報建工作。 ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證在 2020 年 11 月 18日取得，在申報此證之前已經(jīng)開始征求人防、消防以及園林部門意見，并于 2020 年 9 月取得了各相關(guān)部門的審核意見，但這些工作都是圍繞著住宅項目展開的，真正在 2020 年 12 月 26日中海地產(chǎn)大廈寫字樓審定設(shè)計方案通知書取得后，重新委托設(shè) 計單位進行立面設(shè)計，并于 2020年 4月 20日立面方案得到集團認可， 2020年 6月 17日完成第二版施工圖，在 2020年2月正式開工后，重新申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并于 2020年 7月 28日取得中海地產(chǎn)大廈寫字樓項目的規(guī)劃許可證。 ? 在 2020 年“當(dāng)年開工，當(dāng)年竣工”的總體發(fā)展目標(biāo)下，整個施工周期為實現(xiàn)此發(fā)展目標(biāo)大大的壓縮，并且工程周期中經(jīng)歷了“兩會”、“中非論壇”，項目又處于金融街商圈，對工程產(chǎn)生了較大的影響，但項目仍按計劃在 2020年 12月 25 日順利竣工備案，保證項目后期的順利推廣及入伙。 項目施工進度執(zhí)行情況 ： ? 項目施工階段計劃與實際對比： 項目施工進度計劃與完成對比表 北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告 第 20 頁 共 25 頁 項 目 計劃開始 時間 計劃完成 時間 實際開始 時間 實際完成 時間 周期對比 評 估 計劃 實際 開工時間 202031 202031 2020220 2020220 有所提前 土方開挖及護坡 202031 2020331 2020220 2020320 31 30 有所提前 正負零以下結(jié)構(gòu)施工 202041 2020610 2020321 2020620 71 92 滯后、工期加長 正負零以上結(jié)構(gòu)施工 2020610 2020830 2020620 2020830 82 72 一致、工期縮短 外幕墻安裝 2020815 20201215 202092 20201130 123 90 提前、工期 縮短 竣工備案 20201115 20201230 20201110 20201225 45 45 有所提前 精裝修 2020421 2020720 2020625 2020928 91 96 滯后、工期 基 本一致 ? 該項目是北京公司開發(fā)的第一個寫字樓項目，在施工方面并無任何實際經(jīng)驗。在“當(dāng)年開工，當(dāng)年竣工”的總體發(fā)展目標(biāo)下，項目制定了嚴格的施工進度計劃，并按照計劃順利竣工。 ? 由于該項目地處繁華地段，西側(cè)和北側(cè)緊鄰主干道太平橋大街和辟才胡同，東側(cè)、南側(cè)與已建成的凱旋住宅相鄰，施工場地極其狹小。為此，項目部在施工前做了大量工作，研究和策劃場地的平面布置。其次，寫字樓項目的設(shè)備安裝較住宅復(fù)雜，同時設(shè)備訂貨和安裝質(zhì)量又是保證大廈品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)，所以項目部施工前在管線綜合排布方面做了詳盡的工作，從而降低了后期剔鑿量，同 時也加快了工程安裝進度，保證了工程質(zhì)量。 ? 由于該項目的外立面幕墻較為復(fù)雜，鋁板挑檐和鋁型材線條較多，項目部提出在結(jié)構(gòu)出地面后及時穿插幕墻單位配合預(yù)留埋件，同時在結(jié)構(gòu)澆筑混凝土前校核位置尺寸，避免后期剔鑿和鉆孔，既加快工程進度又確保安裝的牢固。 ? 實際的地下結(jié)構(gòu)施工時間有所延誤，原定計劃是地下結(jié)構(gòu)整體施工，考慮到現(xiàn)場布置、勞動力、以及施工方案優(yōu)化情況，采取分段流水，既提高了效率，又在一定程度上減少了項目控制的難度，雖然工期有所加長，但是最終由于工序銜接緊密，未對整個項目工期造成影響。 ? 中海地產(chǎn)大廈寫字樓的精裝修 施工，計劃開工時間是 07年 4月 21日，計劃完成時間是 07年 7月 20日。但由于申報過程中集團規(guī)劃設(shè)計中心對立面石材分割及設(shè)計風(fēng)格等進行了重新調(diào)整，此后設(shè)計部重新調(diào)整方案并報批，使得精裝修施工圖紙到07年 4月底才完成，實際完成時間有所滯后。圖紙完成后合約部進行工程招標(biāo)，到6月 25日精裝施工單位進場施工，至 9月底完成精裝修的施工。雖然開工時間、完工時間較計劃延后兩個月，但絕對施工周期與計劃基本一致。并且未對整個寫字樓的租賃計劃產(chǎn)生影響。 ? 由于項目所處區(qū)域為金融街商圈，工程施工期間經(jīng)歷“兩會”、“高考”、“中非論壇 ”等影響較大，幾度造成間斷停工，同時施工周期經(jīng)歷兩個收割季節(jié)，引起勞動力緊張以及冬、雨季施工的影響，從 2月初開槽到 12月 25日完成竣工備案，實際施工時間從 2020年 2月至 2020年 12月，僅 10個月的時間，工程周期被大大壓縮。這對項目的施工組織管理和質(zhì)量控制方面是很大的考驗，項目在保證質(zhì)量的前提下按北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告 第 21 頁 共 25 頁 期竣工備案，在進度控制方面比較成功。 項目發(fā)展進度控制經(jīng)驗總結(jié) ? 項目的整個前期階段，拆遷和入伙時間滯后較多，拆遷工作主要是受到諸多不確定因素的限制，拆遷進度有所拖延，入伙時間的滯后主要是為了營銷推廣的需要，獲得良 好的項目形象以及避開其它寫字樓的推廣期而獲得更高的租金收入。 ? 各部門配合至關(guān)重要。 ? 在工程施工的各個階段各相關(guān)部門及時溝通，各部門工作都以宜早不宜晚的工作思路，在前置工作完成后及時開始進行下一步工作，而非把全部工作都集中在下道工序開始前，使得各項工作都有了充分的準備和論證時間，最大限度的減少對后續(xù)各項工作的影響。 ? 施工過程中，項目部及時與設(shè)計溝通，更改或取消部分價值功能過剩的做法，不斷優(yōu)化，合理降低工程成本，同時也方便了施工加快了進度。 ? 項目部、合約部和設(shè)計部之間緊密聯(lián)系，加強溝通，設(shè)計部及時提供樣板要求， 合約部按要求開始招標(biāo)分判，項目部根據(jù)分判情況及時安排做施工樣板，這樣不但使得各項分判計劃按時完成，也使得整個建安成本有所減少，同時也保證了項目各項工作的順利進行。 ? 項目部、設(shè)計部和合約部緊密配合在成本控制方面取得良好的效果： ? 工程前期總包招標(biāo)階段，優(yōu)化一次建筑做法，對防水材料，初裝施工事先約定優(yōu)化做法。 ? 基礎(chǔ)施工前項目部和設(shè)計部又對結(jié)構(gòu)設(shè)計進行優(yōu)化，協(xié)調(diào)設(shè)計單位重新計算并將大直徑鋼筋由原設(shè)計的Ⅱ級鋼調(diào)整為Ⅲ鋼，從而降低鋼筋用量，減少鋼筋接頭，降低鋼筋成本。 ? 結(jié)算中項目部嚴格統(tǒng)計施工中的減項清單，給合約部提供 減項依據(jù)。 項目的工程特質(zhì)和難點 寫字樓項目自身的特點有別于以往開發(fā)的住宅項目，可概括為以下幾個特點： ? 工期合理計劃是寫字樓項目的難點之一。本項目工期被嚴重壓縮，項目從開工到竣工備案僅有 10個月的時間，是項目的最大難點。北京地區(qū)每年的“兩會”、高考期間學(xué)校周邊項目不允許澆筑混凝土；“中非論壇”期間 24小時禁止貨車進五環(huán)；一年兩次農(nóng)民工回家收割都是影響工期的重要并且是不可避免的因素。再者，項目地處繁華地段，施工場地狹小，鋼筋加工和民工住宿均在郊區(qū)，工人上下班的路上耗時就需兩個小時，勞動效率大打折扣，這些因素在 工期計劃中應(yīng)合理考慮。 ? 外立面幕墻是寫字樓的難點之一。地產(chǎn)大廈寫字樓的外立面設(shè)計了較多的鋁板水平挑板和鋁型材豎向線條，使安裝進度和安裝質(zhì)量均面臨嚴峻考驗。 ? 幕墻安裝按照原計劃安排時間應(yīng)在 2020年 12月 15日完成，同時腳手架落完，而竣工備案必須在 12月底完成，期間驗收時間非常之短，項目部必須在很短的時間內(nèi)完成規(guī)劃、空氣檢測、電梯、消防等驗收，直至質(zhì)檢站驗收并出具竣工備案證明，難度相當(dāng)之大。項目部通過充分論證，精心組織施工，并采取了多種搶工辦法，對幕墻深化設(shè)計的時間計劃、材料進場計劃、施工安裝計劃、總包配合計 劃進行詳細制定并逐項落實，搶工期間每天落實計劃的完成情況，遇到重大問題及時找施工單位的高層領(lǐng)導(dǎo)研究解決。根據(jù)外立面的特點，集中兵力優(yōu)先對重點部位進行搶工，合理甩掉次要的不影響驗收的部位。通過與政府部門進行溝通，甩掉工程量大，冬季難以保證質(zhì)量的打膠工作，留待來年解決。從而使幕墻安裝工程在 2020年 11月 30日完成，比原計劃提前 15天，從而保證了竣工備案的時間，使得項目于 12月 25日完成竣工北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告 第 22 頁 共 25 頁 備案，比計劃提前 5天。 ? 由于工期緊張，對施工質(zhì)量控制帶來了一定的影響， 07年進行了一些整改工作。特別是幕墻工程，由于大量的 安裝打膠工作都在冬季施工，加上驗收時必須拆除腳手架，對幕墻工程冬季施工產(chǎn)生的質(zhì)量問題的整改成為 07年的重要工作之一。 ? 竣工后整改和完善工作量大。 07年春節(jié)后開始整改 06年搶工期間的遺留問題，其中包括幕墻鋁板整改、部分打膠返工、零星補片、土建質(zhì)量缺陷中消防樓梯間的返工、空調(diào)安裝完善和調(diào)試以及設(shè)備管線整改、刷漆、電梯調(diào)試和轎箱裝修、室外電信、雨污水、上水管線施工等， 4月下旬完成項目的正式發(fā)電。至 8月初完成地下室及地上各設(shè)備及相應(yīng)用房的移交物業(yè)。“十一”前配合合約部完成對總包的結(jié)算工作；其次，首、二層大堂、電梯廳 和三至六層以及地下室、電梯廳、衛(wèi)生間的裝修單位于 6月底進場，至 9月 28日全面完成水、電拆改和飾面裝修施工。 ? 室外園林鋪裝是工作的難點之一。由于是改造鋪裝紅線外的人行步道，而且太平橋大街的市政管理權(quán)移交市里，開工占路手續(xù)歷經(jīng)三個月得不到批準，致使園林人行步道的施工一度陷于停滯，給項目的及時完工造成了很大壓力。無奈只能強行施工，于 9 月下旬安排夜間后半夜強行施工，經(jīng)歷半個月的晝伏夜出，“十一”前做到項目整體對外亮相。 項目的工程經(jīng)驗總結(jié) ? 制定合理的項目開發(fā)建設(shè)周期；項目的開發(fā)建設(shè)周期直接影響整個項目的實施方案，而 項目的實施方案又影響著項目的成本。因此，一個合理的項目建設(shè)周期對整個項目起著至關(guān)重要的作用。除特殊情況外一味壓縮施工周期會引起成本的增加和質(zhì)量的降低。 ? 在工程前期和工程施工過程中加大各部門的配合對工程進展十分重要，在項目前期工作當(dāng)中，項目部應(yīng)當(dāng)充分介入、參與項目各種方案論證、圖紙審核和總包、分包的考察工作，使項目部員工在開始施工過程中可以較快的融入項目、順利的開展工作。本項目在施工過程中，由于項目經(jīng)理同時兼任設(shè)計部經(jīng)理，在以項目為主體的情況下，項目和設(shè)計融為一體，項目部在充分把握設(shè)計思路和要求的情況下指導(dǎo)施工，從而促進了項目和設(shè)計的良好、快速對接，不但保證了項目的順利進行同時還使得寫字樓的功能和效果較好的滿足了設(shè)計要求。 ? 在定標(biāo)前對總包單位的考察包括項目人員構(gòu)成以及對主要分包單位的考察工作一定要細致認真，充分準備。否則容易增加施工管理的難度。 ? 總包招標(biāo)過程中對各種甲供、甲指乙供和乙供報批的產(chǎn)品名錄規(guī)定非常重要，尤其是對這些產(chǎn)品的詳盡規(guī)定包括價格、生產(chǎn)商家甚至到貨日期的規(guī)定是確保及時供貨、確保產(chǎn)品質(zhì)量、避免扯皮的關(guān)鍵點。 ? 索賠是施工單位獲得利潤的手段之一，通過地產(chǎn)大廈寫字樓的結(jié)算，反映出項目部應(yīng)隨著工程的進展及 時、全面的收集、整理和保存工程的影像資料是非常重要的。甲方人員對這些工作的細致和認真能夠最大程度地避免不必要的索賠，尤其是隱蔽工程和現(xiàn)場機具方面等往往是施工單位向我們索賠的重點。同