【正文】 面保持較新的理念及較高的檔次，最終目的及效果是有益的。 各階段與相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)配合 ? 在前期設(shè)計(jì)階段，與相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行充分的溝通，充分的理解項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及投資分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了多輪的規(guī)劃方案論證及平面分析，做好平面自身功能設(shè)計(jì)的同時(shí)也達(dá)到了對(duì)住宅的最小影響以及對(duì)項(xiàng)目面積、品質(zhì)的最大化。同時(shí)需配合相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)院對(duì)該項(xiàng)目的市政、電信、燃?xì)獾仍O(shè)計(jì)進(jìn)行配合。 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理方面突出經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn) ? 施工圖調(diào)整需要更多的提前控制 ? 由于項(xiàng)目的定位變化，對(duì)早期施工圖設(shè)計(jì)有了較大的反復(fù)過(guò)程，這需要多個(gè)部門(mén)間相互配合，及早進(jìn)行論證，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展及定位要具備更高的前瞻性。在各層走廊的設(shè)計(jì)中考慮消防驗(yàn)收的要求，做了簡(jiǎn)易的分隔，辦公區(qū)可以進(jìn)行任意分割，也保留了后續(xù)整單出租的可行性，最終租售情況也證實(shí)，多種方式的可行分析是必要的，同時(shí)走廊及隔斷的簡(jiǎn)易做法也達(dá)到了最終成本的控制目的，銷售過(guò)程中走廊的可拆性方案可得到更大的使用率，這也是項(xiàng)目的亮點(diǎn)之一。 ? 必要的幕墻顧問(wèn) ? 過(guò)于追求幕墻招標(biāo)圖紙的細(xì)度，會(huì) 導(dǎo)致圖紙完成時(shí)間拖滯，對(duì)后續(xù)工作有一定的延誤。招標(biāo)圖紙不可能作到施工圖深度。 ? 關(guān)于土建誤差：在幕墻施工過(guò)程中出現(xiàn)了部分幕墻的精度加工與土建結(jié)構(gòu)誤差之間沖突問(wèn)題，在設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)充分考慮現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)施性。為后期談判創(chuàng)造了有利條件。寫(xiě)字樓景觀的設(shè)計(jì)工作受多方面條件的影響一直沒(méi)有啟動(dòng)。在材料的選擇上充分的把握了項(xiàng)目進(jìn)度、實(shí)施性、設(shè)計(jì)效果、成本等多方面因素。 限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況 ? 由于該項(xiàng)目是北京公司第一個(gè) 寫(xiě)字樓項(xiàng)目。 ? 細(xì)部節(jié)點(diǎn)處理的優(yōu)化； ? 幕墻實(shí)施過(guò)程中，對(duì)與部分節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了簡(jiǎn)化，如取消屋頂欄板的扶手處理，屋面燈箱造型細(xì)部的簡(jiǎn)化等。 ? 本項(xiàng)目整棟 寫(xiě)字樓 出租給中國(guó)工商銀行總部，正在裝修期間，尚未提出設(shè)計(jì)相關(guān)的問(wèn)題。 與市場(chǎng)定位時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況對(duì)比分析 ? 從目前該區(qū)域已入伙、在售及潛在寫(xiě)字樓項(xiàng)目物業(yè)級(jí)別來(lái)看，高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓為該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)主流 。 ? 2020年以后高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓仍然是金融街寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主流，占總量的 68%；乙級(jí)寫(xiě)字樓也占到了 18%，說(shuō)明對(duì)這一類物業(yè)也存在一定的需求量；而低檔丙級(jí)寫(xiě)字樓和商住樓的比例較小，主要滿足位于金融街外圍的配套服務(wù)型的小企業(yè)的需要?；乇芰四瓿跤⑺{(lán)國(guó)際中心、凱晨廣場(chǎng)等北京中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 25 頁(yè) 高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓的推廣期，并且搶先于項(xiàng)目北側(cè)北豐 B1 樓等同質(zhì)化寫(xiě)字樓的推廣期，適時(shí)的抓住了市場(chǎng)相對(duì)的空檔期，以準(zhǔn)現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)吸引了較多的客戶。 原定位與實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)成果的對(duì)比分析 ? 本項(xiàng)目在實(shí)際設(shè)計(jì)建設(shè)過(guò)程中，結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位，主要是從提高項(xiàng)目?jī)?nèi)涵、功能檔次和迎合區(qū) 域目標(biāo)客戶需求特征兩個(gè)方面入手，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行細(xì)化、修改，使得一方面項(xiàng)目更加具有高檔獨(dú)立辦公總部的特征，另一方面又能夠兼顧目標(biāo)市場(chǎng)高端客戶的辦公、使用需求，為項(xiàng)目獲得成功銷售和良好口碑，奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，為了凸顯建筑的挺拔，故將景觀設(shè)計(jì)成全部無(wú)障礙的高程，地面鋪裝也選用同立面石材相稱的深色石材。又不失時(shí)尚，簡(jiǎn)潔輕快。 ? 本項(xiàng)目的實(shí)際租賃價(jià)格遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均租金價(jià)格，單平米單日價(jià)格比市場(chǎng)均價(jià)高出。 項(xiàng)目計(jì)劃銷售期、速度與實(shí)際情況的對(duì)比分析 項(xiàng)目銷售期、速度和實(shí)際情況對(duì)比表 計(jì)劃時(shí)間 原計(jì)劃 計(jì)劃位置 實(shí)際完成 完成位置 2020 年 7 月 31 日 30% 一層南側(cè)，二層 40% 一層南側(cè)，二～三層 2020 年 10 月 31 日 50% 三～四層 65% 五～六層 2020 年 12 月 31 日 80% 五～六層 100% 全樓單客戶簽約 通過(guò) 上 表的計(jì)劃銷售期和銷售速度，與實(shí)際情況的對(duì)比可以看到，本項(xiàng)目基本按照預(yù)計(jì)的銷售計(jì)劃，較好的掌握項(xiàng)目銷售節(jié)奏，完成最終的銷售任務(wù)（其中完成位置一欄所述層數(shù)為與多家客戶談判并最終明確意向較深客戶的擬定層數(shù)）。這也反映了項(xiàng)目前期營(yíng)銷定位的正確性?？焖俚姆智蹇蛻粼谧赓U行為中的不同角色關(guān)系，針對(duì)決策性的關(guān)鍵人物進(jìn)行有效的推介和公關(guān)。但是，在對(duì)客戶的溝通中，方式、方法同樣非常重要，既不能影響項(xiàng)目檔次，也需讓客戶知道項(xiàng)目基本情況所在，并進(jìn)行快速有效的判斷。 ? 對(duì)不同需求面積的客戶進(jìn)行面積分類、類型分類，并且進(jìn)行各種拆分組合，梳理客戶的檔次，將主 力大單客戶以及高租金小單客戶進(jìn)行區(qū)分，權(quán)衡項(xiàng)目整體租金收益情況。最后，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期有效的營(yíng)銷工作，取得了最后的成績(jī)。 項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度執(zhí)行情況 ? 項(xiàng)目前期階段計(jì)劃與實(shí)際對(duì)比見(jiàn)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際完成對(duì)比表： 北京中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 25 頁(yè) 項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際完成對(duì)比表（初期） 項(xiàng) 目 計(jì)劃完成時(shí)間 實(shí)際完成時(shí)間 評(píng) 估 土地簽約 2020630 2020630 一致 拆遷 2020930 2020122 滯后 規(guī)劃設(shè)計(jì) 2020329 2020330 基本按計(jì)劃完成 方案報(bào)建 202077 2020730 略有滯后 施工圖設(shè)計(jì) 20201130 20201130 一致 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 2020922 2020930 基本按計(jì)劃完成 總包招標(biāo) 2020115 2020120 基本按計(jì)劃完成 施工許可證 2020130 2020228 滯后 開(kāi)工時(shí)間 202031 2020220 有所提前 竣工備案 20201230 20201225 有所提前 入 伙 2020830 20201123 滯后 項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)際完成對(duì)比表（最終） 項(xiàng) 目 完成時(shí)間 （配合住宅） 完成時(shí)間（寫(xiě)字樓） 備注 規(guī)劃設(shè)計(jì) 2020330 20201226 定位調(diào)整 施工圖設(shè)計(jì) 20201130 2020617 第二版施工圖 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 2020930 2020728 立面方案調(diào)整及自身定位變化 ? 2020年 6月 30日我司收購(gòu)了 北京市新地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二龍路項(xiàng)目的二期 ，取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)，同期為配合中海凱旋住宅項(xiàng)目報(bào)規(guī)開(kāi)始進(jìn)行設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作。 ? 在 2020 年“當(dāng)年開(kāi)工，當(dāng)年竣工”的總體發(fā)展目標(biāo)下，整個(gè)施工周期為實(shí)現(xiàn)此發(fā)展目標(biāo)大大的壓縮，并且工程周期中經(jīng)歷了“兩會(huì)”、“中非論壇”，項(xiàng)目又處于金融街商圈，對(duì)工程產(chǎn)生了較大的影響，但項(xiàng)目仍按計(jì)劃在 2020年 12月 25 日順利竣工備案，保證項(xiàng)目后期的順利推廣及入伙。為此，項(xiàng)目部在施工前做了大量工作，研究和策劃場(chǎng)地的平面布置。 ? 中海地產(chǎn)大廈寫(xiě)字樓的精裝修 施工，計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間是 07年 4月 21日，計(jì)劃完成時(shí)間是 07年 7月 20日。并且未對(duì)整個(gè)寫(xiě)字樓的租賃計(jì)劃產(chǎn)生影響。 ? 各部門(mén)配合至關(guān)重要。 ? 項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部和合約部緊密配合在成本控制方面取得良好的效果： ? 工程前期總包招標(biāo)階段，優(yōu)化一次建筑做法，對(duì)防水材料，初裝施工事先約定優(yōu)化做法。本項(xiàng)目工期被嚴(yán)重壓縮，項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工備案僅有 10個(gè)月的時(shí)間，是項(xiàng)目的最大難點(diǎn)。地產(chǎn)大廈寫(xiě)字樓的外立面設(shè)計(jì)了較多的鋁板水平挑板和鋁型材豎向線條，使安裝進(jìn)度和安裝質(zhì)量均面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。通過(guò)與政府部門(mén)進(jìn)行溝通，甩掉工程量大，冬季難以保證質(zhì)量的打膠工作，留待來(lái)年解決。 ? 竣工后整改和完善工作量大。 ? 室外園林鋪裝是工作的難點(diǎn)之一。因此，一個(gè)合理的項(xiàng)目建設(shè)周期對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起著至關(guān)重要的作用。 ? 在定標(biāo)前對(duì)總包單位的考察包括項(xiàng)目人員構(gòu)成以及對(duì)主要分包單位的考察工作一定要細(xì)致認(rèn)真，充分準(zhǔn)備。甲方人員對(duì)這些工作的細(xì)致和認(rèn)真能夠最大程度地避免不必要的索賠，尤其是隱蔽工程和現(xiàn)場(chǎng)機(jī)具方面等往往是施工單位向我們索賠的重點(diǎn)。 ? 總包招標(biāo)過(guò)程中對(duì)各種甲供、甲指乙供和乙供報(bào)批的產(chǎn)品名錄規(guī)定非常重要，尤其是對(duì)這些產(chǎn)品的詳盡規(guī)定包括價(jià)格、生產(chǎn)商家甚至到貨日期的規(guī)定是確保及時(shí)供貨、確保產(chǎn)品質(zhì)量、避免扯皮的關(guān)鍵點(diǎn)。 ? 在工程前期和工程施工過(guò)程中加大各部門(mén)的配合對(duì)工程進(jìn)展十分重要，在項(xiàng)目前期工作當(dāng)中，項(xiàng)目部應(yīng)當(dāng)充分介入、參與項(xiàng)目各種方案論證、圖紙審核和總包、分包的考察工作，使項(xiàng)目部員工在開(kāi)始施工過(guò)程中可以較快的融入項(xiàng)目、順利的開(kāi)展工作。無(wú)奈只能強(qiáng)行施工，于 9 月下旬安排夜間后半夜強(qiáng)行施工，經(jīng)歷半個(gè)月的晝伏夜出，“十一”前做到項(xiàng)目整體對(duì)外亮相。至 8月初完成地下室及地上各設(shè)備及相應(yīng)用房的移交物業(yè)。 ? 由于工期緊張，對(duì)施工質(zhì)量控制帶來(lái)了一定的影響， 07年進(jìn)行了一些整改工作。項(xiàng)目部通過(guò)充分論證，精心組織施工，并采取了多種搶工辦法，對(duì)幕墻深化設(shè)計(jì)的時(shí)間計(jì)劃、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、施工安裝計(jì)劃、總包配合計(jì) 劃進(jìn)行詳細(xì)制定并逐項(xiàng)落實(shí)，搶工期間每天落實(shí)計(jì)劃的完成情況，遇到重大問(wèn)題及時(shí)找施工單位的高層領(lǐng)導(dǎo)研究解決。再者，項(xiàng)目地處繁華地段，施工場(chǎng)地狹小，鋼筋加工和民工住宿均在郊區(qū)，工人上下班的路上耗時(shí)就需兩個(gè)小時(shí)，勞動(dòng)效率大打折扣，這些因素在 工期計(jì)劃中應(yīng)合理考慮。 ? 結(jié)算中項(xiàng)目部嚴(yán)格統(tǒng)計(jì)施工中的減項(xiàng)清單，給合約部提供 減項(xiàng)依據(jù)。 ? 施工過(guò)程中，項(xiàng)目部及時(shí)與設(shè)計(jì)溝通，更改或取消部分價(jià)值功能過(guò)剩的做法，不斷優(yōu)化，合理降低工程成本，同時(shí)也方便了施工加快了進(jìn)度。這對(duì)項(xiàng)目的施工組織管理和質(zhì)量控制方面是很大的考驗(yàn)，項(xiàng)目在保證質(zhì)量的前提下按北京中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 21 頁(yè) 共 25 頁(yè) 期竣工備案，在進(jìn)度控制方面比較成功。圖紙完成后合約部進(jìn)行工程招標(biāo)，到6月 25日精裝施工單位進(jìn)場(chǎng)施工，至 9月底完成精裝修的施工。 ? 由于該項(xiàng)目的外立面幕墻較為復(fù)雜，鋁板挑檐和鋁型材線條較多，項(xiàng)目部提出在結(jié)構(gòu)出地面后及時(shí)穿插幕墻單位配合預(yù)留埋件，同時(shí)在結(jié)構(gòu)澆筑混凝土前校核位置尺寸，避免后期剔鑿和鉆孔，既加快工程進(jìn)度又確保安裝的牢固。在“當(dāng)年開(kāi)工，當(dāng)年竣工”的總體發(fā)展目標(biāo)下，項(xiàng)目制定了嚴(yán)格的施工進(jìn)度計(jì)劃，并按照計(jì)劃順利竣工。 ? 2020年 5月，正式開(kāi) 始對(duì)中海地產(chǎn)大廈寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)工作， 2020年 4月 20日，立面方案得到集團(tuán)確認(rèn)，開(kāi)始出正式施工圖，隨后在 2020 年 2 月項(xiàng)目正式開(kāi)工，并在施工周期中間進(jìn)行第二次規(guī)劃報(bào)建，由于后期的立面調(diào)整，在施工過(guò)程中于 2020年 7月完成第二次規(guī)劃報(bào)建工作。 2020年 2 月項(xiàng)目正式開(kāi)工， 2020年 12 月 25 日項(xiàng)目竣工備案，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年開(kāi)工，當(dāng)年竣工備案，結(jié)算利潤(rùn)的控制目標(biāo)。 1 項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位營(yíng)銷工作 從最后的實(shí)際成交情況以及客戶積累情況來(lái)看，前期的市場(chǎng)定位 是具有指導(dǎo)意義的。 ? 結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)展，初期在項(xiàng)目雛形具備的情況下進(jìn)行相應(yīng)形象宣傳推廣，告知外界信息，提升項(xiàng)目對(duì)外的知名度 。 ? 強(qiáng)調(diào)銷售團(tuán)隊(duì)與各個(gè)部門(mén)之間的有效協(xié)調(diào) 在租賃過(guò)程中，強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)與其他部門(mén)的有效溝通，并不斷了解更深層次的寫(xiě)字樓相關(guān)知識(shí)是推動(dòng)租賃工作不可或缺的部分。 ? 注重潛在客戶線索的管理與跟蹤 項(xiàng)目操盤(pán)經(jīng)理以及主管需對(duì)項(xiàng)目租賃顧問(wèn)進(jìn)行定期督導(dǎo)以及跟進(jìn)工作，對(duì)每一北京中海地產(chǎn)大廈項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 18 頁(yè) 共 25 頁(yè) 個(gè)意向客戶每一階段的意向進(jìn)行跟蹤，及時(shí)了解客戶對(duì)項(xiàng)目在不同階段的想法。 韓國(guó)產(chǎn)業(yè)銀行、新加坡華僑銀行、德意志銀行、澳洲 FNS、加拿大國(guó)際航空公司 etc III類 底層為高檔商務(wù)中心； 寶馬 、奔馳、 SAAB、大眾、溫馨鳥(niǎo)、報(bào)喜鳥(niǎo)、 DHL、鼎力服裝、中國(guó)移動(dòng) /聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、北京微克國(guó)際制衣有限公司 etc IV 類 知名外企、知名高科技公司。 ? 從目前市場(chǎng)租金價(jià)格也可以看出，原定租金價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相符，租金的初始定位也是吻合市場(chǎng)情況需求的。由于租賃項(xiàng)目與銷售項(xiàng)目存在一定差異，針對(duì)不同檔次的租賃客戶，其價(jià)格需求也不盡相同。 ? 在大堂公共部分的裝修方面，引入了 BDM專業(yè)高檔寫(xiě)字樓的裝修設(shè)計(jì)單位，通過(guò)剖光石材與灰色石材的搭配，凸顯了項(xiàng)目國(guó)際化裝修標(biāo)準(zhǔn)檔次，天花采用白色烤漆金屬鋁板的處理，更加提升了大堂位置的視覺(jué)高度 ，配合大面積的玻璃幕墻，使得室內(nèi)外的共享空間效果更加近人、適度。并且基于金融街寫(xiě)字樓群擁有相似的標(biāo)高與色調(diào)，立面材質(zhì)后期采用石材配和金屬鋁板，色調(diào)為冷靜的銀青色，表現(xiàn)了內(nèi)斂的現(xiàn) 代古典風(fēng)韻，強(qiáng)調(diào)并突出了獨(dú)立總部、高檔寫(xiě)字樓的特色。 租賃計(jì)劃 時(shí)間和實(shí)際時(shí)間比較表 計(jì)劃 實(shí)際 變化 租賃時(shí)期 － 基本租期 一年 三年 調(diào)高起租時(shí)間 租賃層數(shù) 半層起 整層 增大起租面積 ? 從對(duì)租賃的層數(shù)以及租期情況來(lái)看，為了更好的確保大客戶、穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)，我們針對(duì)目標(biāo)客戶，提升了租賃的門(mén)檻，將低檔次、低租金的中小客戶進(jìn)行了適當(dāng)篩選。完整的項(xiàng)目形象對(duì)外展示，增強(qiáng)了客戶的信心，避免了由于形象工程未完，導(dǎo)致大客戶觀望并壓低租金價(jià)格的情況出現(xiàn)。此后，該區(qū)域短期內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目供應(yīng)表現(xiàn)低迷，直至 2020 年以后甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目逐漸回暖。 【項(xiàng)目營(yíng)銷工作評(píng)估】 項(xiàng)目各類型物業(yè)銷售情況 ? 2020年 11月 23日，中海地產(chǎn)大廈寫(xiě)字樓項(xiàng)目與中國(guó)工商銀行股份有限公司（下簡(jiǎn)稱工總行）最終簽訂了為期三年的整體寫(xiě)字樓租賃合同。屋頂預(yù)留了簡(jiǎn)易的擦窗設(shè)備，尚未考慮大型擦窗設(shè)備，由于該項(xiàng)目頂層為退臺(tái)，外部外墻面還有部分挑板或大型雨棚，對(duì)于凹在里側(cè)的外窗很難觸及到。