【正文】 BDM專業(yè)高檔寫字樓的裝修設(shè)計單位，通過剖光石材與灰色石材的搭配，凸顯了項目國際化裝修標準檔次，天花采用白色烤漆金屬鋁板的處理，更加提升了大堂位置的視覺高度 ，配合大面積的玻璃幕墻，使得室內(nèi)外的共享空間效果更加近人、適度。 租賃計劃 時間和實際時間比較表 計劃 實際 變化 租賃時期 － 基本租期 一年 三年 調(diào)高起租時間 租賃層數(shù) 半層起 整層 增大起租面積 ? 從對租賃的層數(shù)以及租期情況來看，為了更好的確保大客戶、穩(wěn)定的現(xiàn)金回報，我們針對目標客戶，提升了租賃的門檻，將低檔次、低租金的中小客戶進行了適當篩選。此后，該區(qū)域短期內(nèi)甲級寫字樓項目供應(yīng)表現(xiàn)低迷，直至 2020 年以后甲級寫字樓項目逐漸回暖。屋頂預(yù)留了簡易的擦窗設(shè)備，尚未考慮大型擦窗設(shè)備，由于該項目頂層為退臺，外部外墻面還有部分挑板或大型雨棚，對于凹在里側(cè)的外窗很難觸及到。 ? 材料的選擇是品質(zhì)的基礎(chǔ)。 ? 標識與景觀的高度統(tǒng)一 標識設(shè)計與設(shè)置位置都經(jīng)過精 心考慮，在顏色及材料的選擇上與建筑主體材料及氟碳噴涂顏色一致，達到了與建筑本身的自然協(xié)調(diào)統(tǒng)一。最佳解決辦法是單獨委托幕墻設(shè)計單位（不參與投標）進行招標圖及施工圖設(shè)計，會更有效的保證設(shè)計周期。（例首層大堂采用全空氣系統(tǒng)空調(diào)。設(shè)計部與項目部溝通配合緊密，尤其表現(xiàn)在現(xiàn)場專業(yè)工程師與設(shè)計部及設(shè)計院的配合上，及時有效的解決現(xiàn)場的設(shè)計問題。圖紙相對比較完善，無較大疏漏項。 ? 景觀語匯與建筑語匯在設(shè)計上得以呼應(yīng)，從材料的選擇、顏色的平衡、尺度的規(guī)矩、線條的碰撞上都有機的將建筑與景觀充分的結(jié)合。 ? 到位的細部處理：冷卻塔的百葉遮擋、東立面窗線條較密以緩和與住宅對面的影響、柱子以人的視點出發(fā)細部金屬與石材的搭配處理都體現(xiàn)設(shè)計師對建筑細節(jié)的重視，使得該建筑面積高度雖有限，但仍可以“精致”成為金融街的 亮點。 ? 高標準的電梯配置： 4部高檔次的進口奧的斯電梯。所有機電用房設(shè)機械送排風(fēng)系統(tǒng)。 ? 型號： YGFC04CC3HXXL(R)F。 ? 雨水系統(tǒng)： ? 雨水系統(tǒng)采用內(nèi)外排水系統(tǒng)，屋面雨水匯集后 排至室外。清潔間拖布池龍頭 1個，立式盆 1個首層殘疾人衛(wèi)生間 坐便 1個，立式盆 1個 。 ? 停車場管理系統(tǒng)：地下車庫設(shè)停車場管理系統(tǒng)，內(nèi)部車輛采用 IC卡方式進出，外部車輛采用臨時發(fā)票機方式。設(shè)有電涌保護系統(tǒng)，確保用電設(shè)備不受過電壓及電磁干擾的侵害。 ? 地下三層墻群漆采用耐擦洗涂料，品 牌為立邦和多樂士品牌。地上電梯廳地面為夜里雪石材，地下電梯廳地面為高檔?；u。玻璃幕墻為 10+12A+10節(jié)能低輻射 LOWE玻璃，隔熱斷橋鋁合金型材， 3 厚氟碳噴涂鋁裝飾板，西側(cè)、東側(cè)采用固定鋁板遮陽系統(tǒng)。 【項目規(guī)劃設(shè)計工作評估】 項目完成情況介紹 項目實景照片 ? 時間節(jié)點： 2020年 4月：為配合項目住宅的開發(fā)對寫字樓地塊進行相關(guān)設(shè)計準備工作；邀請興業(yè)建筑師（國際）有限公司、美國海波建筑設(shè)計事務(wù)所、王董國際有限公司等三家境外設(shè)計公司對該項目建筑做了設(shè)計投標。 ? 項目總建筑面積為 24,，比可研 24, ％，可見項目總建筑面積和可研吻合較好。 北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告 第 6 頁 共 25 頁 ? 后期調(diào)整和前期審定方案對比，居住面積減少 12,641平方米，但是減少了東西向戶型，提高了項目的品質(zhì)。 ? 從當時的 99控規(guī)分析，金融街的寫字樓，普遍都是大體量、大規(guī)模的寫字樓?！比绻凑丈厦娴囊?guī)劃條件進行設(shè)計，住宅層高只有 米；在不設(shè)置寫字樓的條件下，原方案為～ 9層的板式小高層和多層，并且有較大比例（約 1/5以上）的東西向戶型。 2020年以后高檔甲級寫字樓成為金融街寫字樓市場的主流，占總量的 68%；乙級寫字樓也占到了 18%。同時應(yīng)當時刻做好反索賠工作，減少后期項目結(jié)算的難度以及對成本的良好控制。項目最終實現(xiàn)了投資預(yù)期， 每年可帶來較為穩(wěn)定的收入，同時也提升了公司抵抗風(fēng)險的能力。同時通過對建安成本的控制，項目在建安成本減少的情況下，出租收入提高，從而使得項目利潤達到最大化。 卡爾頓、金融街四季商城、 WESTIN酒店、國際會議中心 等，且 周邊政府機關(guān)云集，便于辦理相關(guān)事務(wù)，節(jié)約企業(yè)辦公成本。 【發(fā)展進度、工程管理評估】 ? 項目實際施工時間從 2020年 2月開始，至 2020年 12月底完成竣工備案，實現(xiàn)了“當年開工，當年竣工 ”， 作為北京公司開發(fā)的第一個寫字樓項目，在工程進度的控制方面是比較成功的。 北京 中海地產(chǎn)大廈 項目后評估過程中，北京公司同事認真對待，努力工作，總部的財務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè)計中心和營銷策劃中心及發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。 【財務(wù)管理評估】 ? 該項目出 租情況比較理想，年度租金收入較可研預(yù)期增加 較大 ；考慮資金占用成本，實際項目發(fā)展成本較可研預(yù)期 有所 增加，主要是根據(jù)總部的項目發(fā)展整體部署，延長項目建設(shè)期導(dǎo)致利息費用增加，因此，把控好項目發(fā)展周期，是我們應(yīng)該總結(jié)的經(jīng)驗。雖然沒有現(xiàn)成經(jīng)驗，但是北京公司通過努力，全過程控制成本，取得顯著成效。 項目經(jīng)濟技術(shù)指標 ? 項目最終建設(shè)用地面積 4,753平方米 ，代征城市道路面積已經(jīng)包含在中海凱旋住宅項目中，寫字樓項目 無 代征公共用地，總建筑面積 為 24, 平方米，容積率， 實際可租面積為 16, 平方米。 ? 項目推向市場的時機把握較好，一方面項目在外立面完成以及室內(nèi)達到展示標準后推出，另一方面項目在推廣時避開了其它一些高檔寫字樓的推廣期。 ? 寫字樓出租項目不可把寫字樓轉(zhuǎn)為“固定資產(chǎn)”、也不進行折舊計提，此項安排可使寫字樓項目避免因 視同銷售而一次性繳納的企業(yè)所得稅，從而增加利潤收入。 【項目投資管理評估】 項目發(fā)展周期內(nèi)北京房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧 ? 2020～ 2020年，為項目主要發(fā)展期，在此期間內(nèi)，北京市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了宏觀調(diào)控引發(fā)的調(diào)整及觀望階段，但總體上呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，市場需求增長，價格上升。 2020年重新編制了寫字樓項目的可研報告，總體上，鑒于項目所在的特殊的地理位置，將純住宅變更為住宅加上寫字樓的綜合項目是可行的。金融街規(guī)劃范 圍為南起長安街的復(fù)興門內(nèi)大街，北至阜成門內(nèi)大街 ,西至二環(huán)路，東至太平橋大街，南北長約 1,700米，東西寬約 600 米，規(guī)劃區(qū)總占地面積 103 公頃，總建筑面積約 318萬平方米，其中地上建筑面積 238 萬平米，地下建筑面積 80 萬平米，規(guī)劃建筑用地達 40余塊。但是，正是由于該區(qū)域的上述特點，小規(guī)模的寫字樓 反而具有稀缺性和一定的靈活性（可賣、可租、可整租也可零租），成為了該項目的有利因素。 ? 在調(diào)整過程中面臨的最大的問題是該區(qū)域控高的限制，公司相關(guān)部門、人員對于突破控高進行較長時間的嘗試，最終控高為 。隨著中國加入世貿(mào)組織時所承諾的國內(nèi)市場開放時間的逐步落實，外資企業(yè)進入北京市場開展業(yè)務(wù)的需求正保持穩(wěn)定增長的勢頭， 2020年的奧運商機也會在短期內(nèi)帶動大量的寫字樓需求。 2020年 11月 15日，完成第一版施工圖設(shè)計； 2020年 12月，規(guī)劃設(shè)計定稿； 2020年 12月 26日，取得規(guī)劃審定設(shè)計方案通知書； 2020年 1月 15日～ 2月 9日，中聯(lián)環(huán)完成立面 5個方案設(shè)計及效果圖。幕墻單方（外立面面積）造價 1,821元 /平米。潔具為臺灣卡斯卡特品牌，全部為非觸摸式感應(yīng)出水。 ? 供配電系統(tǒng)：地下一層設(shè)變配電室（高壓自管），上級電源來自凱旋住宅小區(qū)配電室，總安裝容量為 1,936kW，計算總負荷為 1,452kW，高壓開關(guān)柜為 ABB Safe plus環(huán)網(wǎng)柜，變壓器為 GE SCB10環(huán)氧澆筑干式變壓器，低壓開關(guān)柜為ABB G柜。 ? 建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)：通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)均由 BAS系統(tǒng)進行監(jiān)視或控制，設(shè)備自動化系統(tǒng)和各系統(tǒng)集成產(chǎn)品為 Honeywell Trend品牌。 ? 電子巡更系統(tǒng)：巡更為無線操作系統(tǒng)，人員配備與保安報警系統(tǒng)相連接的手提巡更器進行巡更，確保大廈安全。冷、熱水干管均采用襯塑鋼管。 功率： 214KW,制冷量： 319冷噸（ USTR） ? 冷卻水循環(huán)泵：型號： MMG180L448E2。 功率： 58W。這些論證為項目的實施及定位做好了全面的技術(shù)基礎(chǔ)。 ? 經(jīng)濟合理的核心筒：由 4 部電梯；兩個樓梯間；強、弱電間；男女衛(wèi)生間、垃圾、保潔間組成，除衛(wèi)生間和電梯以外，在滿足設(shè)備要求的前提下盡量的縮小面積。 ? 公共交通尺度的探討，從電梯洞口高度寬度、侯梯距離、大堂空間、走廊寬度，轉(zhuǎn)門的尺寸等都經(jīng)過細致的推敲，尋求合理適當?shù)某叨?，力求小中見大，從小中見檔次，成功的在裝修細節(jié)上體現(xiàn)了建筑的品質(zhì)。前期設(shè)計過程中，為保證項目當時的進度要求，在沒有規(guī)劃建設(shè)工程許可證的條件下，擬定了假設(shè)成立的設(shè)計條件，進行了施工圖設(shè)計，三個月的設(shè)計周期完成了施工圖設(shè)計。 ? 在方案報審階段，與前期部能夠及時的溝通，密切關(guān)注報規(guī)的結(jié)果及 政策的變化，有效的控制了施工圖設(shè)計單位的調(diào)整工作量。 ? 精致的細部處理及標新的立面設(shè)計 ? 在本項目的立面設(shè)計上經(jīng)過了多方案的對比，最終確定以精致取勝，利用建筑的細部及精致工藝等細節(jié)體現(xiàn)了建筑的精品。針對這種問題，需注意在幕墻深化過程中，首先需要各招標單位，依照建筑圖紙分別進行，來規(guī)避由于某個單位技術(shù)局限造成設(shè)計上的偏差。 ? 泛光照明關(guān)鍵的效果控制 ? 泛光設(shè)計的主要設(shè)計控制在于試燈階段。設(shè)計院原來的主設(shè)人員多已換崗。針對項目設(shè)計前期階段，所有的論證工北京中海地產(chǎn)大廈項目后評估報告 第 15 頁 共 25 頁 作都為前期設(shè)計成本控制做好了技術(shù)分析。 ? 該項目寫字樓的配置、機電設(shè)備的選擇、電梯的選型、幕墻的控制 、裝修的工藝等方面，為后續(xù)寫字樓的設(shè)計及實施控制積累了成熟經(jīng)驗，減少新項目設(shè)計工程的修改量。 項目銷售時機 ? 根據(jù) 2020年項目銷售計劃，項目預(yù)計租賃時間為 2020年 4月，根據(jù)整體項目進展，為了更好的提升租賃價格，我們待整體外立面完成并室內(nèi)達到展示標準后，再選擇正式對外開放。 ? 原定位風(fēng)格為具有現(xiàn)代感的法式風(fēng)格為主，后調(diào)整為現(xiàn)代古典風(fēng)格：秉承古典概念與風(fēng)格，同時保持了與凱旋住宅及周圍環(huán)境達到整體的一致，以現(xiàn)代古典風(fēng)格去作立面處理，以表現(xiàn)其先進和高雅并重的身份及個性。 預(yù)期租金與實際租金的對比分析 ? 在本項目的租賃過程中，根據(jù)具體的區(qū)域市場變化和項目發(fā)展的具體情況，在保證租賃速度的情況下，對項目進行超過計劃租金的調(diào)整，以獲得更高利潤項目的租金收益。 實際成交客戶與原定位目標客戶的區(qū)別及原因分析 實際成交客戶與原定目標客戶對比表 原定位 客戶 實際談判客戶 I 類 金融機構(gòu)，包括各級銀行、保險及信托、期貨公司； 中國工商銀行總行（成交）、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、國家開發(fā)銀行、招商銀行、北京銀行、華夏銀行、北京農(nóng)村銀行、大連銀行、渤海銀行、天津銀行、廈門國際銀行、泰康人壽、中國平安、中國人壽、中信證券、華泰保險、永誠財產(chǎn)保險、中國民族證券、大成基金、大唐國際、宏源證券 etc II 類 外資金融機構(gòu)或其他大中型公司北京辦事處 。 ? 實現(xiàn)快速移動租賃 對不同客戶，除去在現(xiàn)場進行接待外，仍然需要進行上門推薦，對于有意向的大客戶、優(yōu)質(zhì)資源，需要采用上門租賃、公關(guān)服務(wù)以及各種活動方面的營銷手段來更好的創(chuàng)造機會。 ? 在對外租金均報價的情況下，對于不同客戶進行單獨多次談判，在了解到客戶的意向程度以后，從免租期、租期、年遞增、車位、昭示牌等等多方面進行談判，根據(jù)租賃公司的品牌需求規(guī)模等各方面進行最終平衡。 ? 2020年 8月至 2020年 4月間與集團往來進行了多輪的修改與優(yōu)化，隨后委托設(shè)計單位進行前期的規(guī)劃、外立面等一系列設(shè)計工作，并取得了中海凱旋住宅部分的各項前期手續(xù)。其次，寫字樓項目的設(shè)備安裝較住宅復(fù)雜，同時設(shè)備訂貨和安裝質(zhì)量又是保證大廈品質(zhì)的重要環(huán)節(jié)，所以項目部施工前在管線綜合排布方面做了詳盡的工作，從而降低了后期剔鑿量，同 時也加快了工程安裝進度，保證了工程質(zhì)量。 ? 由于項目所處區(qū)域為金融街商圈，工程施工期間經(jīng)歷“兩會”、“高考”、“中非論壇 ”等影響較大，幾度造成間斷停工，同時施工周期經(jīng)歷兩個收割季節(jié)，引起勞動力緊張以及冬、雨季施工的影響，從 2月初開槽到 12月 25日完成竣工備案，實際施工時間從 2020年 2月至 2020年 12月，僅 10個月的時間，工程周期被大大壓縮。 ? 基礎(chǔ)施工前項目部和設(shè)計部又對結(jié)構(gòu)設(shè)計進行優(yōu)化，協(xié)調(diào)設(shè)計單位重新計算并將大直徑鋼筋由原設(shè)計的Ⅱ級鋼調(diào)整為Ⅲ鋼，從而降低鋼筋用量，減少鋼筋接頭，降低鋼筋成本。 ? 幕墻安裝按照原計劃安排時間應(yīng)在 2020年 12月 15日完成，同時腳手架落完，而竣工備案必須在 12月底完成，期間驗收時間非常之短，項目部必須在很短的時間內(nèi)完成規(guī)劃、空氣檢測、電梯、消防等驗收，直至質(zhì)檢站驗收并出具竣工備案證明，難度相當之大。 07年春節(jié)后開始整改 06年搶工期間的遺留問題，其中包括幕墻鋁板整改、部分打膠返工、零星補片、土建質(zhì)量缺陷中消防樓梯間的返工、空調(diào)安裝完善和調(diào)試以及設(shè)備管線整改、刷漆、電梯調(diào)試和轎箱裝修、室外電信、雨污水、上水管線施工等， 4月下旬完成項目的正式發(fā)電。除特殊情況外一味壓縮施工周期會引起成本的增加和質(zhì)量的降低。同樣及