20xx年鞍山道項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格調(diào)整參考調(diào)研報(bào)告(12頁(yè))-其他行業(yè)報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-05 11:37本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操。新房地產(chǎn)資-企業(yè)()-料近千個(gè)。發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，并迅速波及全球。11月中央出臺(tái)“4萬(wàn)億投資計(jì)劃”，吹響了拯救經(jīng)濟(jì)的號(hào)角，但是也從側(cè)面。反映出了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式的嚴(yán)峻性。在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀的情況下，國(guó)內(nèi)樓市走向也更令人擔(dān)憂。來(lái)，多數(shù)城市房屋成交量已出現(xiàn)大幅萎縮，從第三季度開(kāi)始，房?jī)r(jià)亦開(kāi)始下跌。起救市，而財(cái)政部和央行亦在10月下旬陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)救市措施。前全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的形態(tài)。預(yù)期和投資意愿。由下圖可知，2020年11月達(dá)到高點(diǎn)，其后一路下滑，今年10. 月份為，比9月份回落點(diǎn)，比去年同期回落點(diǎn)，步入不景氣區(qū)間。年%的增幅，明顯回落。施工面積25026萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12%。截止到9月末，全國(guó)商品房空置面積為億平方米，同比增長(zhǎng)%。12月份，將由正增長(zhǎng)變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)。月成交量較8月出現(xiàn)了不同程度的反彈，但反彈力度普遍較小。優(yōu)惠幅度均在10%左右。
【正文】 央拯救經(jīng)濟(jì)的決心超大， 11 月“ 4 萬(wàn)億投資計(jì)劃”的出臺(tái)，表明國(guó)家促內(nèi)需保增長(zhǎng)的力度將超過(guò) 1998 年應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)的措施，“ 積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策 ”也標(biāo)志著持續(xù)五年之久的緊縮型宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)?擴(kuò)張型調(diào)控。 從房地產(chǎn)政策利好分析， 10 月 22 日財(cái)政部和央行的相關(guān)文件標(biāo)志著中央救樓市的開(kāi)始。 利空與利好同時(shí)存在，那么，今后兩年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底何去何從？不妨先拿股市經(jīng)驗(yàn)做類比。 今年 9 月中旬后，以百年金融大佬雷曼兄弟的倒閉為起點(diǎn)，美國(guó)次債危機(jī)迅速 升級(jí)為金融風(fēng)暴，美國(guó)政府陸續(xù)做出接管“兩房”和 AIG、 7000億美元援助計(jì)劃、降息等諸多救市動(dòng)作，但多少有些出人意料的是，一邊是政府步步緊逼地救市，另一邊是股市難以扼制地節(jié)節(jié)敗退。 2020 年股市泡沫破滅后，道瓊斯指數(shù)用了 8 年時(shí)間 （ 2020 年 10 月 ） 達(dá)到史上最高的 14000 點(diǎn)以上 ，至今已 跌去了近一半 。 中國(guó)亦類似，也是從去年 10 月開(kāi)始下跌，至今上指跌幅超過(guò) 70%，比道指更熊大了。 9 月 18 日免除印花稅等三政策出臺(tái)后，次日股市立即勃起，整個(gè)一漲停板；奈何只是曇花一現(xiàn)，其后依然在低迷中尋找方向，重新跌回 2020 點(diǎn)以下。由此證明，在經(jīng)濟(jì)整體下行的市場(chǎng)預(yù)期下，無(wú)論美國(guó)股市，還是中國(guó)股市， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房 企業(yè) () 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 企業(yè) () 料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 10 都不領(lǐng)“政府救市之情”。股市的政策底來(lái)了，股價(jià)底部卻未見(jiàn)蹤影。 許多人反對(duì)中央救市的主要依據(jù)是：房?jī)r(jià)還沒(méi)降到合理水平。事實(shí)確也如此?？闪硗膺€有一個(gè)事實(shí)：即使救市，短期內(nèi)市場(chǎng)也不會(huì)見(jiàn)底，房?jī)r(jià)還將繼續(xù)回落。目前全國(guó)及上海房?jī)r(jià)正處于下跌過(guò)程中，提前救市，更有可能使房?jī)r(jià)在到達(dá)合理位置時(shí)，市場(chǎng)同時(shí)也進(jìn)入底部。反過(guò)來(lái)看，如果一直等到房?jī)r(jià)大跌之后才救市，則市場(chǎng)出現(xiàn)底部時(shí)，則房?jī)r(jià)極有可能已出現(xiàn)巨跌 —— 這一點(diǎn)是政府絕不愿看到的 。 為什么會(huì)這樣？因?yàn)榻^大部分 政策，其效力顯現(xiàn)都需要一個(gè)過(guò)程，存在滯后期。若進(jìn)一步往深處探究，則會(huì)發(fā)現(xiàn)政策顯效的內(nèi)因是市場(chǎng)主體（尤其是買方）的心理預(yù)期發(fā)生改變。眾所周知，在資產(chǎn)市場(chǎng)中，“追漲殺跌”的現(xiàn)象一直存在，說(shuō)明市場(chǎng)預(yù)期是左右市場(chǎng)走勢(shì)的核心因素。而目前，全國(guó)樓市的預(yù)期是向下走的，救市之策絕非“神仙藥”，無(wú)挽狂瀾之力，短期內(nèi)市場(chǎng)不容樂(lè)觀。然而另一方面，隨著越來(lái)越多、越來(lái)越強(qiáng)的救市政策出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期必然 會(huì) 受其影響，慢慢改變，終會(huì)迎來(lái)由量變到質(zhì)變的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 這一節(jié)點(diǎn)的到來(lái)，也正是全國(guó)或上海房地產(chǎn)市場(chǎng)底部的到來(lái)。還要等多久？這幾乎是一個(gè)謎 。我們只能依據(jù)經(jīng)驗(yàn)做大致預(yù)測(cè)。經(jīng)驗(yàn)之一，樓市周期基本與經(jīng)濟(jì)周期同步。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三個(gè)周期，第一個(gè)周期（ 1979— 1990年）的高峰出現(xiàn)在 1984年（ GDP增長(zhǎng) %），低谷出現(xiàn)在 1990年（ GDP增長(zhǎng) %）。第二個(gè)周期（ 1991— 2020 年）高峰出現(xiàn)在 1992 年（ GDP 增長(zhǎng) ），低谷出現(xiàn)在 1999 年（ GDP 增長(zhǎng) %）。第三個(gè)周期從 2020 年開(kāi)始， 2020 年達(dá)到高點(diǎn)（ GDP增長(zhǎng) %），若按前兩次規(guī)律， 2020— 2020 年將是谷底。而房地產(chǎn)業(yè)一般會(huì)比宏觀經(jīng)濟(jì)提前觸底回升， 樓市底部極有可能出現(xiàn)在 20202020 年。 經(jīng)驗(yàn)之二，樓市 具有 自身 運(yùn)行的 規(guī)律。二戰(zhàn)后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò) 5個(gè)低潮期，一般持續(xù) 2 年左右，其中 1970 年和 1991 年 屬于明顯的最低谷。 1991年之前，美國(guó)樓市一個(gè)周期是 18 年 左右，而這輪增長(zhǎng)，除了 2020 年受 IT 泡沫稍有影響外，持續(xù)增長(zhǎng)至 2020 年，積累了較大的泡沫， 2020 年明顯破滅，低潮期將長(zhǎng)于以往。與美國(guó)不同的是，我國(guó)住宅市場(chǎng)化的全面開(kāi)始才只有短短 10 年，所以尚未走完發(fā)達(dá)國(guó)家所經(jīng)歷過(guò)的由剛性需求主導(dǎo)的“樓市黃金 20 年”（二戰(zhàn)后至 60 年代末）。但我國(guó)的問(wèn)題 是近幾年房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超 發(fā)達(dá)國(guó)家歷史水平，“冒進(jìn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房 企業(yè) () 地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資 企業(yè) () 料近千個(gè)。最 大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 11 主義”的結(jié)果，必然市場(chǎng)調(diào)整， 2— 3 年低潮期是必須的。 從 2020 年前 10 個(gè)月 全國(guó)市場(chǎng)情況分析， 2020 年房屋成交量同比 2020 年將出現(xiàn)大幅下滑，估計(jì)萎縮 34 成，但由于全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)在第三季度，因此2020 年 全年 房?jī)r(jià)同比 2020 年，依然 呈 正增長(zhǎng)，不過(guò)漲幅將由 2020 年的 18%（商品房）大幅回落， 5%左右的可能性較大（預(yù)計(jì)與 2020 年 %的漲幅相近） 。 至于 2020 年，全國(guó)房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價(jià)格將 比 2020 年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 2020 年全國(guó)樓市觸底 反彈的可能性最大。
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