【導(dǎo)讀】路邊或者灰色的人行道上，我聽見它就在我的靈魂深處。本項(xiàng)目處于萊蕪市開發(fā)區(qū)，西部由公路與萊城區(qū)相鄰。由于城市開發(fā)進(jìn)程較晚，周。礎(chǔ)，獲得良好的地域載體，從而促進(jìn)項(xiàng)目的飛躍。市場(chǎng)上形成有旗幟鮮明的一支地產(chǎn)力量。立獨(dú)特的樓盤形象。然而在萊蕪，如此不成氣候的市場(chǎng)占有量，銷售狀況卻總體比較樂觀。這種類型的樓盤具有較強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，并能夠在市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。競(jìng)爭(zhēng)不很激烈，這種狀況，成為我們樓盤入市的一個(gè)很好契機(jī)。局面，創(chuàng)立出我項(xiàng)目超越平庸的形象高度，在景觀、規(guī)劃、戶型等方面超越所有的樓盤。樓盤的市場(chǎng)消化周期不能更加縮短，價(jià)格不能明顯有效的提升。價(jià)格能夠明顯提升，從而完全區(qū)別于普通住宅樓盤。萊蕪是一個(gè)以生產(chǎn)加工型工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市。同時(shí)，高收入、高消費(fèi)，成為其購買別墅的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。在萊蕪人的宏觀印象里，鋼城區(qū)污染嚴(yán)重，空氣污濁，主要為工業(yè)區(qū)而不是生活區(qū)；配套獲得了廣大開發(fā)商和市民的青睞。

　　

【正文】 心 公私分明： 空中花園以大戶型為主，設(shè)計(jì)充分考慮適應(yīng)現(xiàn)代人生活模式，集居住、休閑 、娛樂為一體。公共空間滿足會(huì)客聚會(huì)娛樂需求，設(shè)計(jì)須讓人一眼即讀懂主人的風(fēng)格品味，休閑娛樂環(huán)境設(shè)計(jì)自然輕松；私密空間為起居休憩之用，成功人士追求的私密、安逸等高品質(zhì)生活需求在這里放大到極致，設(shè)計(jì)重點(diǎn)突出體現(xiàn)在起居室功能完善和主臥室的私密實(shí)用性。 造型設(shè)計(jì)： 空中花園通風(fēng)采光性強(qiáng)，設(shè)計(jì)造型極為講究。戶型最大的特點(diǎn)是許多空間都為坡頂，這對(duì)設(shè)計(jì)師來說是一個(gè)挑戰(zhàn)，但對(duì)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師來說這是一個(gè)難得的發(fā)揮機(jī)會(huì)。本案利用原有戶型的坡頂使主人多了一個(gè)小書房，在造型上多采用原木結(jié)構(gòu)，使鄉(xiāng)村休閑味更為濃厚。 戶型建議： 別墅 的戶型設(shè)計(jì)和室內(nèi)空間格局，理應(yīng)更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對(duì)流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動(dòng)空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通透，融為一體（即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護(hù)）。 風(fēng)情商業(yè)街 的戶型上做大面寬、小進(jìn)深的設(shè)計(jì)， 并在室內(nèi)各房間的布局設(shè)計(jì)上，避免普通住宅樓的戶型感覺及單純復(fù)式樓的感覺， 這樣才能讓本項(xiàng)目在產(chǎn)品上與其他項(xiàng)目有所區(qū)別， 做到真正意義的別墅感覺。 空中花園， 可以稱為花園電梯洋房，每戶都有精裝修 入室 花園， 并做到電梯可以入戶， 而公寓房有電梯也凸現(xiàn)了社區(qū)的每一個(gè)業(yè)主都有著尊貴的 身份。 面積控制： 企業(yè)家公館 ： 280350 ㎡，主力為 300 ㎡左右 風(fēng)情商業(yè)街： 180－ 220 中國最大管理資源中心 空中花園： 130－ 150 四、功能配套 建議 本項(xiàng)目具有自然資源優(yōu)勢(shì)，但是相對(duì)于市中心周圍的配套則不略顯不足，所以在功能配套上要充分利用自己具備的自然資源，做到人有我有，人無我也有，自然環(huán)境與物質(zhì)環(huán)境和諧統(tǒng)一，才能吸引消費(fèi)者的關(guān)注。 針對(duì)本項(xiàng)目多種不同的物業(yè)形式，功能配套在總體協(xié)調(diào)基礎(chǔ)上，不同物業(yè)也應(yīng)有其不同的配套。 總體配套： 濱水休閑游憩公園 學(xué)校（ 濱河小學(xué)、萊蕪一中 ） 五星級(jí) VIP 會(huì)所 不同產(chǎn)品功能配套： 企業(yè)家公館 ：中央空調(diào)系統(tǒng) 太陽能熱水系統(tǒng) 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 精裝修花園 風(fēng)情商業(yè)街 ： 中國最大管理資源中心 精裝修花園 家用中央空調(diào) 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 空中花園 ： 電梯 精裝修花園 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 注：精裝修花園（即每戶的入戶花園或私家花園在交付使用的時(shí)候綠化及小品都有創(chuàng)意的 ? 裝修 ? ，使室內(nèi)的綠化 賞心 悅目且 充滿 品位，整體可以提高對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力 ）。 五 、環(huán)境 設(shè)計(jì) 建議 體現(xiàn)純水岸別墅的主題，在景觀上營造可分可合的水岸四重奏： 第一重，遠(yuǎn)山近水； 第二重，整體內(nèi)部景觀，水系、 綠化、小品； 第三重，組團(tuán)內(nèi)景觀，風(fēng)情街區(qū)； 第四重，屋頂花園和私家花園。 生態(tài)環(huán)境是給予人們生活的自然環(huán)境。生態(tài)，這個(gè)大內(nèi)涵包括生活的方方面面：房屋采光、日照、保暖、節(jié)能、通風(fēng)、外墻遮陽、綠徑、人工河道等等，為人們提供清新的空氣、怡然的視野、干凈的路徑和超然于城市的喧囂嘈雜的家居氣氛。環(huán)境組成了宏 中國最大管理資源中心 觀的生態(tài)系統(tǒng)，綠化是美化微環(huán)境、改善居住條件的關(guān)鍵要素，它構(gòu)成了綠樹成蔭的美麗景象，又能凈化空氣、減弱噪音、調(diào)節(jié)氣溫、濕度和風(fēng)速、改善小氣候。 外圍景觀： 充分利用北面李陳莊河，及濱河休閑游憩公園自然景觀， 運(yùn)用滲透、借景的手法，將外部景觀因素引入內(nèi)部。 內(nèi)部景觀： 要體現(xiàn)均好性，構(gòu)筑適度的廣場(chǎng)花園半圍合空間與組團(tuán)綠地、庭院綠地形成較好的綠地系統(tǒng)，景觀豐富，步移景異，建筑密度較高處運(yùn)用部分底層架空和過街通道，形成通透優(yōu)美的居住環(huán)境和鄰里交往空間。 其他景觀塑造原則： （ 1）處理好點(diǎn)（宅間綠地）、線（沿路綠化帶）和面（中心花園，組團(tuán)綠地）之間的關(guān)系，形成點(diǎn)線面結(jié)合，動(dòng)靜結(jié)合的綠化體系。 （ 2）見縫插針布置綠化，避免綠化死角，建立高綠化率的形象。 （ 3）地塊北部園林以植被為主要要素，中部以巖石為主，園林以水為 主要要素。 為此我們提出下列建議僅供參考： ● 小區(qū)道路選擇樹干高大喬木、樹冠濃密生長快抗災(zāi)性強(qiáng)的樹種，例如梧桐、楊柳等； 中國最大管理資源中心 ● 草地上種植無刺、無毒花木，并且顏色豐富有層次； ● 水池邊的樹種宜選用灌木或垂柳等； ● 近建筑物用低矮灌木、花草或間種少量喬木，遠(yuǎn)高建筑物則結(jié)合組團(tuán)主題設(shè)置不同種類植被。 ● 由于小區(qū)臨河，并設(shè)置內(nèi)部循環(huán)水景，建議引入抗蚊蟲且不對(duì)人有過敏反應(yīng)的花卉或植被。 小區(qū)景觀 一個(gè)好的別墅住宅區(qū)必須具有一個(gè)良好的視覺環(huán)境，使人們對(duì)環(huán)境產(chǎn)生舒適的心理感受，為此我們建議： 216。 圍繞 ? 水 ? 作為景觀的重頭戲，根據(jù)規(guī)劃布局，重點(diǎn)規(guī)劃開挖一條貫穿小區(qū)的人工河， 通過河道的曲線環(huán)繞， 以此 分隔 出不同區(qū)域、不同景觀、不同類別的物業(yè)形式； 216。 在河邊設(shè)置特色景觀，以人工河為中心（或?yàn)檩S）向外輻射 ，做到近乎每棟樓前或樓后都有水流，并通過景觀橋以及交通橋， 將河邊的開闊地區(qū)如集中綠地與小區(qū)各組團(tuán)特色景觀連接起來，使每一戶都非常接近特色景觀，從而把水景與其他景觀貫穿起來成為社區(qū)業(yè)主活動(dòng)、休閑的重要場(chǎng)所； 216。 在小區(qū)主入口處建造別具一格、景色怡人的特色景觀，獲得豐富多變的空間，凸 中國最大管理資源中心 顯別墅住宅區(qū)的高雅性特色； 216。 道路走向應(yīng)符合 人員 進(jìn)出流動(dòng)線，道路設(shè)計(jì)應(yīng)設(shè)有排水系統(tǒng)，建筑物與車行道保持一定距離。 六 、物業(yè)管理規(guī)劃 因本物業(yè) 高端消費(fèi)社區(qū) 的定位，在物業(yè)管理上要突出自助式客戶服務(wù)，提供的服務(wù)包括： □ 多功能會(huì)所 □ 家居清潔 □ 汽車清潔 □ 衣服洗燙 □ 代聘鐘點(diǎn)工 □ 代購商品 □ 代定車船票 □ 郵政服務(wù) □ 住宅外觀清洗 □ 保管行李服務(wù) □ 花匠服務(wù) □ 上門廚師 □ 訂餐 □ 地毯清洗 □ 賓館預(yù)約服務(wù) □ 代辦快遞服務(wù) □ 叫車服務(wù) □ 代辦搬家 □ 健身房預(yù)約 □ 叫醒服務(wù) □ 商務(wù)中心預(yù)約：電腦 /傳真服務(wù) □ 代訂書報(bào) 智能化 管理服務(wù)： 中國最大管理資源中心 □ 周界報(bào)警系統(tǒng) □ 紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) □ 可視對(duì)講系統(tǒng) □ 門窗防盜系統(tǒng) □ 煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng) □ 給排水監(jiān)控系統(tǒng) □ 輸配電監(jiān)測(cè)系統(tǒng) □ 照明監(jiān)測(cè)系統(tǒng) □ 緊急求助按鈕 □ 寬帶網(wǎng)入戶 中國最大管理資源中心 第四章 分期開發(fā)計(jì)劃及分期規(guī)劃指標(biāo) 一、分期計(jì)劃 原因及理念 開發(fā)分期的意義 降低融資壓力 房地產(chǎn)開發(fā)往往具備極高的投資風(fēng)險(xiǎn)性與市場(chǎng)不確定性，同時(shí)所需資本耗費(fèi)巨大。所以一個(gè)項(xiàng)目開展后，往往隨之而來的是巨大的風(fēng)險(xiǎn)性因素。通過進(jìn)行開 發(fā)進(jìn)度的分期操作，使項(xiàng)目的實(shí)際操作具有更高的靈活性，能夠隨時(shí)根據(jù)影響因素的變化，對(duì)開發(fā)做出調(diào)整，以適應(yīng)項(xiàng)目的發(fā)展。同時(shí)由于分期開發(fā)后，各種產(chǎn)品的施工周期及銷售周期能夠前后銜接，使銷售回款與后期開發(fā)間形成了滾動(dòng)鏈條，緩解了成本資本壓力。 監(jiān)控施工程序 房地產(chǎn)開發(fā)往往動(dòng)輒上百畝地，于是體量巨大，施工復(fù)雜，并需要綜合考慮規(guī)劃、景觀、單體、外管網(wǎng)、內(nèi)管銜接、水電暖調(diào)度、供材調(diào)度等各個(gè)方面的因素，使其統(tǒng)籌難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于單體建筑物的設(shè)計(jì)施工。同時(shí)，作為一個(gè)較大型的樓盤項(xiàng)目，往往會(huì)在實(shí)際施工中有 種種設(shè)計(jì)及施工變更產(chǎn)生。所以，有必要對(duì)施工階段進(jìn)行劃分，從而使施工監(jiān)控能夠細(xì)化，一步步完成各個(gè)分項(xiàng)作業(yè)。 營銷事件 由于項(xiàng)目體量巨大，開發(fā)周期較長，并涵蓋業(yè)態(tài)較多樣化，所以：一、有必要作產(chǎn) 中國最大管理資源中心 品細(xì)分，將各種建筑形態(tài)及經(jīng)營業(yè)態(tài)，細(xì)致、明確的傳達(dá)給目標(biāo)客戶，為項(xiàng)目樹立完善、明確的形象體系。二、分期開發(fā)使樓盤的推廣與入市具備了明確的階段性，能夠一步步引導(dǎo)項(xiàng)目的市場(chǎng)高度的提升，制造市場(chǎng)期待感。三、為產(chǎn)品提價(jià)創(chuàng)造了優(yōu)良的借口，提供了刺激市場(chǎng)的事實(shí)理由，有效的緩解了價(jià)格提升帶來的消費(fèi)抗性。 融 洽建、銷關(guān)系 房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作，一是建設(shè)，一是營銷。在實(shí)際操作中，許多樓盤會(huì)出現(xiàn)建設(shè)進(jìn)度與營銷進(jìn)度不能緊密配合，從而產(chǎn)生種種失誤，如：一、推盤進(jìn)度超前，產(chǎn)品生產(chǎn)的跟進(jìn)滯后；二、對(duì)外宣傳與實(shí)際產(chǎn)品有誤差，產(chǎn)生消費(fèi)者對(duì)樓盤的心理錯(cuò)位感；三、營銷方式無法體現(xiàn)產(chǎn)品進(jìn)度及實(shí)際，使產(chǎn)品的心理期待降低；等等。所以二者間的進(jìn)度有必要作調(diào)整，制造足夠的時(shí)間緩沖帶，以配合工作的進(jìn)展。 規(guī)范操作秩序 在樓盤施工、推廣、銷售的實(shí)際操作中，往往會(huì)遇到各種問題及困難，所以需要充足的時(shí)間差以及獨(dú)立的 分項(xiàng)工程，以保證各個(gè)細(xì)節(jié)不會(huì)產(chǎn)生沖突，并保證整體樓盤的系統(tǒng)性。所以，分期開發(fā)，使各個(gè)細(xì)節(jié)不會(huì)干擾過多，并由形成統(tǒng)一整體，能夠保證了樓盤的統(tǒng)籌，使各個(gè)工作業(yè)有所攻，有條不紊，并隨時(shí)可以加以變通。 本項(xiàng)目的分期原則 會(huì)所先行 本項(xiàng)目定位極高，所以有必要自起始階段就盡力樹立項(xiàng)目高度。會(huì)所的及早完成及經(jīng)營，能夠給市場(chǎng)最初步的定位沖擊與心理高度期待，為樓盤的口碑宣傳及價(jià)格高度造勢(shì)，鋪墊樓盤的品味及消費(fèi)高度。同時(shí)，能夠最大幅度的塑造樓盤的商業(yè)氛圍，使項(xiàng)目進(jìn)一步合法化。并通過會(huì)所的成功經(jīng) 營與宣傳，擴(kuò)大消費(fèi)范圍，提升消費(fèi)人氣，拉動(dòng)消費(fèi)來源，使樓盤熱度上升。 中國最大管理資源中心 景觀先設(shè) 景觀的塑造，能夠大幅度的提升樓盤的外在美觀度，從而提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，創(chuàng)造在客戶心中的親切感與吸引力。本項(xiàng)目的建設(shè)施工，建議將景觀的初步設(shè)立提升在建筑物的建造施工以前，從而創(chuàng)造樓盤的外在優(yōu)良環(huán)境，能夠激發(fā)潛在客戶對(duì)樓盤的高度期望值。而建筑物先施工，完全無法體現(xiàn)項(xiàng)目的美感度：僅僅是一堆鋼筋混凝土的物體擺在消費(fèi)者眼前，無法刺激消費(fèi)者對(duì)樓盤的親切感受。且，在樓盤宣傳中我們必然會(huì)將環(huán)境及濱河公園作為極大賣點(diǎn)，若 這兩者未能在實(shí)體中盡早體現(xiàn)，必然是前來選購者大大失望，提高了購買抗性。 從北向南 北部距離交通干線較近，距離河水及公園較近，具備最有利的先天地理因素。同時(shí) ,從風(fēng)情商業(yè)街到企業(yè)家公館，從北向南建筑品質(zhì)一步步提高，正符合推盤低開高走的一般規(guī)律。同時(shí)由于會(huì)所先行改造，后續(xù)工程應(yīng)盡量在空間上和會(huì)所拉開距離，以免施工影響會(huì)所經(jīng)營，所以空中花園應(yīng)在風(fēng)情商業(yè)街施工后再做。 連貫分期 各個(gè)分期避免銜接的孤立化，在兩個(gè)分期之間，施工進(jìn)度有重復(fù)的階段，以使得階段與階段之間能夠順利銜接 ，使項(xiàng)目構(gòu)成整體，并避免兩個(gè)分期之間產(chǎn)生市場(chǎng)空白期，不能發(fā)生?斷流?現(xiàn)象的產(chǎn)生，以至于使?jié)撛诳蛻袅魇?，并降低了市?chǎng)熱度。 開發(fā)進(jìn)度表 見附表。 分期建議 主階段劃分 中國最大管理資源中心 將樓盤分為三大階段： 一期：原有建筑物的改造、會(huì)所的推廣與初步經(jīng)營； 二期：風(fēng)情商業(yè)街的建設(shè)施工； 三期：空中花園的建設(shè)施工以及推廣銷售，企業(yè)家公館的建設(shè)施工，以及推廣銷售 關(guān)于附屬施工的提示 在三個(gè)階段的施工中，隨時(shí)注重景觀的渲染和美觀化的施工，并將管網(wǎng)鋪設(shè)緊密配合，以縮短工期，形成立體的建筑體系。 一、景觀施工盡量 向前追趕，并最短期限內(nèi)將景觀盡量做細(xì)致。 二、由于景觀先做，外網(wǎng)的鋪設(shè)必須全面考慮，避免后鑿后做，從而對(duì)景觀造成破壞，并提高附加成本。 三、裝修進(jìn)度抓緊。樓盤施工，往往在裝修階段會(huì)產(chǎn)生延誤工期現(xiàn)象，努力去避免。 四、施工臨時(shí)道路盡量與規(guī)劃后的成品道路一致，以避免成品道路的施工難度，以及施工統(tǒng)籌難度。 五、施工臨時(shí)道路避免與會(huì)所距離太近，并將臨時(shí)道路置于較隱蔽處，以免與產(chǎn)品的美觀度沖突。臨建設(shè)備也遵循這一原則。 二、各分期安排及 +主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（暫略） 分期 內(nèi)容 一期 二期 三期 建設(shè)內(nèi)容 會(huì)所 風(fēng) 情商業(yè)街 空中花園、企業(yè)家公館 工期控制 第 1第 4 進(jìn)度月 第 4— 第 10 進(jìn)度月 第 7— 第 15 進(jìn)度月 中國最大管理資源中心 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占地面積 樓體數(shù)量 戶數(shù) 單戶面積 附加說明 基礎(chǔ)設(shè)施施工同時(shí)進(jìn)行，盡快塑造良好的小區(qū)環(huán)境。 會(huì)所的操作，將建設(shè)和推廣同時(shí)進(jìn)行。 施工由北向南進(jìn)行，盡量避免施工對(duì)會(huì)所的不利影響。 一期未全面完成時(shí)，二期就要開始，防止建設(shè)和推廣的斷流。 空中花園施工盡量縮短工期，避免對(duì)會(huì)所產(chǎn)生不利影響。 對(duì)景觀和內(nèi)外管網(wǎng)的施工抓緊跟進(jìn)，從而使樓 盤的整體形象提前展現(xiàn)。