【導讀】的是國有土地無償劃撥和房屋非商品化政策，因此上海寫字樓市場整體處于休眠狀態(tài)。場開始啟動發(fā)展，從市場規(guī)模的擴張看，上海市1990年寫字樓總量達599萬平方米，濟龍頭，吸引了全世界的關注，這為上海寫字樓市的迅速發(fā)展帶來了契機。業(yè)類型及比例狀況，就業(yè)趨勢等）。當前，上海經濟良性增長，第三產業(yè)發(fā)展迅速，投。將不斷擴大，中小企業(yè)將迅猛發(fā)展，未來對辦公用房的需求將會大大增加。未來兩年上海市場對全產權寫字樓的需求將達到40萬平方米。施工面積為萬平方米。從表1可以看出，上海市場現有寫字樓面積超過2500. 上海房地產市場經過幾年發(fā)展，辦公用房建設資源配置的市場化運作已基本成熟，應量還會繼續(xù)增加。2020年之前，上海的寫字樓供應仍將略低于需求量，市場還是呈現緊俏行情。DTZ預測，2020至2020年預計推出市場的新甲級寫字樓總面積約為410萬建筑面積，據DTZ公布的《上海寫字樓市場季度報告》顯示：2020年上海甲級寫

　　

【正文】 區(qū)域；公共走道要美觀大方，能夠體現入駐企業(yè)品牌檔次；會議室不一定要分散在每個樓層每間公司內，而是可以統(tǒng)一安排在整幢大樓的會議層，由大樓內企業(yè)共用。凡此種種，都將擴大公用面積。表面上看降低了寫字樓得房率，但實質上卻提高了它的品質形象，同時也最大程度地優(yōu)化了資源配置，有利于中小型企業(yè)控制商務成本。因此， 本項目設計時，不應過分追求高得房率，而應綜合考慮項目的整體品質形象、商務配套設施、商務成本等因素基礎上進行確定。事實上，市場上普遍能夠接受寫字樓的低得房率現象，因為美觀的大堂、完善的商務配套設施和高質量的物業(yè)管理服務給企業(yè)帶來了高附加值，投資者同樣能獲得預期中的投資回報。 3．戶型設計 在戶型設計時，要注意物業(yè)的平面格局、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、柱距、層高等條件。參照成功案例，本項目每套房內都應配備獨立廚、衛(wèi)，戶型設計中盡量采用短進深、大面寬。出于安全性的角度考慮，寫字樓要具有后門、消 防通道等安全通道。在突發(fā)事件等特殊情況下，對寫字樓戶型設計也會提出一些其他要求。如在 SARS 之后，通風系統(tǒng)是否完備已成為客戶選擇寫字樓的一個重要要求。 據市場調查，產權式小戶型寫字樓關鍵之一在于面積控制需合理，一般 60~115平方米的戶型最為暢銷。 經綜合分析對比，擬建項目的戶型、建筑面積和占比定位如表 5。 表 5 項目的戶型和占比 戶型 A B C D E F 建筑面積 60 左右 75 左右 100 左右 115 左右 60 左右 75 左右 層高 占比 10％ 25％ 30％ 20％ 5% 10％ 4．住宅幢數、建筑面積、戶數的估算 項目占地 13680 平方米，容積率 ，可建建筑面積 93000 平方米，去除 45000平方米左右的商場面積和 24000 平方米的酒店式公寓面積，寫字樓面積為 24000 平方12 米。根據房型定位及占比方案，待建樓盤寫字間每戶平均建筑面積： 60 15%+75 35%+100 30%+115 20%= M2 小戶型寫字樓設 24 層，每層 1000 平方米，則平均每層 12 戶。由于項目本身特殊的地理位置，目前建造兩棟 24 層的建筑（酒店 式公寓和小戶型寫字樓）或一棟 40 層左右的建筑可能在日照上會影響三鑫花苑和達安花園的住戶，因此，寫字樓的體量和高度都可能變化的。 5．電梯和車位 根據寫字樓的樓層和戶數，本項目寫字樓電梯數估計需 4~5 部。由于每戶公司都有可能備有至少 1 部車。因此本項目可考慮配套與戶數相等的車位數。 6．功能設計 本項目寫字樓必須具有強大的商務功能，通過技術創(chuàng)新使物業(yè)的功能強化。由于整個項目包括商場和公寓，因此，商場和酒店式公寓的軟性配套和物業(yè)管理可與寫字樓相配套，從而使寫字樓的業(yè)主更加便利。本項目在軟性配套上，必須采用信息化配置和智能化配置，如樓宇自控系統(tǒng)、外部寬帶接入和內部綜合布線等。 [參考案例 ]致遠大廈 ? 共享高智能商務會議中心 ? 3 個會議室： 46 人、 810 人、 1216 人 ? 董事會議室： 2025 人，附帶休息室 ? 多功能廳： 4060 人 ? 服務中心：打字 /復印 /傳真 /翻譯等 ? 高速寬帶數據網：可召開電視電話會議 ? 付出一戶購買費用，共享整樓高智能商務會議中心的配套服務 ? 系統(tǒng)化的功能配置 ? 大樓智能化管理（ BA）系統(tǒng) ? 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ? 安全防范系統(tǒng)監(jiān)控與管理中心 ? PDS 綜合布線系統(tǒng) ? 四部三菱、 1 部現代原裝進口電梯 ? 專業(yè)物業(yè)管理 13 特聘專業(yè)管理智能化綜合商辦樓宇的品牌物業(yè)管理公司 — 上海九海金獅物業(yè)管理有限公司 — 擔綱主理 三、產權式小戶型寫字樓的營銷策略 1．價格定位 從表 3 看，產權式小戶型寫字樓的售價差別很大，但縱觀整個上海，目前，大多數產權式小戶型寫字樓的售價大約在每平方米 8000 至 9600 元之間，與同一地段住宅相差無幾。根據最近對靜安區(qū)（含周邊）類似項目的市場調查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價格分布范圍從最低的 7000 元 /M2 至最高的 20200 元 /M2，絕大多數樓盤價位集中在高價范圍。具體調查結果 見表 6。 表 6 項目周邊住宅的價格分布 價格范圍 樓盤家數 建筑形式 代表樓盤 70008000 3 高層、小高層 上海知音、水岸名邸 800010000 5 高層、小高層 達安花園三期、靜安晶華園 1000012020 4 高層 圣天地、靜安楓景、靜安諾丁漢 1202014000 4 高層 君悅靜安、靜安楓景 14000 2 高層 駿豪國際、世紀時空 從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價多數分布在 11000~14000 元/M2。經過綜合分析，根據自身樓盤的特點，擬 定項目的寫字樓銷售均價在 10000 元 /M2。在銷售運作時，可根據市場的供求關系，在已制定的銷售價格基礎上，進行適當的調整。 2． 購房對象購買力分析 根據戶型面積定位與銷售價格，主力房型每套房屋銷售均價為： 60 萬元 ~115 萬元。一般情況下購房者首付 40%，即 24 萬元 ~46 萬元左右，余款向銀行按揭分 10 年償還，以 115 萬元的房型 D 為例，首付 46 萬元，余款 69 萬元分 10 年償還，根據新的房貸政策，貸款月利率為 %，每萬元每月還本付息額為 元，每月還款額經計算為 元，對于有一定實力的中小企 業(yè)應該有還款能力。 3．商場、公寓、寫字樓聯(lián)動銷售 本項目的商場、公寓、寫字樓是項目的組成部分，它們的租售是互相影響的，在14 銷售時，應將它們統(tǒng)籌考慮。商場的大客戶往往具有良好的示范作用，因此，如果在寫字樓銷售之時，商場已經招租到知名的商家，這無疑會刺激寫字樓的銷售。 4．短期包租 短期包租實際上是促銷手段，如南證大廈的開發(fā)商向業(yè)主承諾提供兩年的包租，期間收益率 8%。本項目在銷售時也可考慮這種方式，當然，固定收益率的確定要根據當時銀行利率、房地產行業(yè)景氣程度、周邊同類物業(yè)的平均租金水平認真測算。 15